臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第617號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 林宜慶律師
複代理人 乙○○
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年2月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國97年6月18日，經由訴外人東森房屋北屯崇德 加盟店之居間介紹，以新台幣（下同）220萬元，購買被 告所有坐落台中縣崇德二路1段157巷3號及同段159號之房 屋（下稱稱系爭房屋）。依契約書之附註記載，系爭房屋 依固定物現況交屋，及依不動產標的現況說明書之記載， 系爭房屋「無漏水及未曾漏水」。惟交屋後原告卻發現系 爭房屋二樓有大量漏水之情形，經詢問鄰居及前仲介公司 始知前屋主賣屋時，已有漏水嚴重而無法修復之情形，原 告前曾催請被告修補，詎被告不但不修補，反而否認系爭 房屋有漏水。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。物 之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者， 買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證 之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求 不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 民法第227條、354條、359條、360條分別定有明文。（三）系爭房屋確有漏水之情形，而物之瑕疵擔保責任，係法定 無過失擔保責任，並不以被告居住系爭房屋時無發現漏水 之情形，或房屋仲介於仲介時未發現漏水情形，或被告「
無保證該建物未曾漏水」，即可免除其應負之瑕疵擔保責 任。本件係被告出賣有瑕疵之物品予原告，違反出賣人之 瑕疵擔保義務，且使原告因而負擔不必要費用，原告已於 起訴前發函解除兩造間之買賣契約，契約既經原告解除， 原告自得請求被告返還所繳之金額，及賠償其加害給付所 生之損害，合計為1,951,529元。本件解除契約並無顯失 公平之情形。
（四）聲明：⑴被告應給付原告1,951,529元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少 價值或效用之瑕疵，且需該瑕疵於危險移轉時，亦即於買賣 標的物交付時確已存在為前提，若於交付後始生之瑕疵，自 難令出賣人負物之瑕疵擔保責任。本件被告未向原告保證系 爭房屋未曾漏水，況被告買受系爭房屋居住期間亦未發現有 漏水情形，原告買受系爭房屋後縱發生漏水現象，亦非被告 可得預期或知悉，實難可歸責於被告。原告應舉證證明系爭 房屋漏水現象於標的物交付時確已存在。又本件經原告告知 被告有漏水現象，被告基於道義查明，並已會同相關住戶及 社區管理委員會修繕完畢。事實上系爭房屋漏水情形並非嚴 重而無法修復。原告解除買賣契約並不合法。末查，原告並 未舉證系爭房屋目前仍漏水嚴重，而無法修復之情形，是系 爭房屋是否確有漏水而無法修復之情形，即屬有疑。原告前 曾向臺灣台中地方法院檢察署對被告提起詐欺之告訴，業經 該署以98年度偵續字第103號為不起訴處分確定。又本件經 送臺灣省土木技師工會鑑定之結果亦認定係爭房屋漏水之原 因係同段門牌號碼7號3樓之1的浴室漏水所造成，是原告應 向7號3樓之1之所有權人請求，而非向被告請求。並聲明： 原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院判斷：
（一）原告主張於97年6月18日以220萬元購買被告所有之系爭房 屋，為兩造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告於不 動產標的現況說明書（見本院卷第6頁）上註明系爭房屋 無漏水及未曾漏水，及系爭房屋於交屋後有漏水等情，則 為被告否認。是本件應審究者厥為：系爭房屋是否有漏水 ？如有漏水是否應由被告負責？原告得否解除系爭不動產 買賣契約，請求返還已交付之買賣價金及損害？經查： ㈠本件不動產標的現況說明書項次第11記載：建築改良物是 否有滲漏水之情形？勾選否。依文意解釋係指房屋之現況 並無漏水之情形甚明。被告否認曾向原告保證系爭房屋未
曾漏水，原告自應就此有利於己之事實負舉證責任，惟原 告未舉證證明此事實，是原告主張被告曾向原告保證系爭 房屋未曾漏水一節，尚無足採。又原告對被告提起詐欺之 告訴，亦經臺灣台中地方法院檢察署以98年度偵續字第10 3號為不起訴處分確定，有上開不起訴處分書影本在卷可 憑。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及 危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂 定者，不在此限，民法第354條、第373條分別定有明文。 依此規定，物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減 少價值或效用之瑕疵，且須該瑕疵於危險移轉，亦即於買 賣標的物交付時確已存在為前提，若於交付後始生之瑕疵 ，自難令出賣人負物之瑕疵擔保責任。本件原告於本院98 年4月2日審理時陳稱，系爭房屋漏水的情形係在交屋後1 個月內發生（見本院卷第58頁反面）。證人即系爭房屋社 區總幹事何昱奇於本院審理時證稱略以：97年11月份原告 反應之後，伊於97年11月底帶工人還有原告本人去看系爭 房屋，還有樓上的管道間。原告也有帶他自己認識的工人 去，這樣比較公平。查看後大廈四樓以上的管道間完全沒 有水漬，然後就往三樓看，三樓看也沒有水漬，但是二樓 看的時候就有發現水漬，問題就出在三樓之一的浴室管道 間。三樓之一的屋主李國慶曾經跟我反應系爭房屋有漏水 ，我協調之後，三樓、四樓由三樓、四樓的屋主自己僱工 處理，後來伊問李國慶還有沒有漏水，李國慶說沒有漏水 了，所以他才把房子賣給被告。伊因為當總幹事，對社區 有責任，後續要去瞭解，因為被告承受系爭房屋，然後伊 就進去系爭房屋看，確實沒有看到漏水，經過三個月後， 因為被告要裝潢，伊要確認就再問被告有沒有再漏水，我 也進去看，沒有漏水，我就安心了，認為責任了了。誰知 道原告買了系爭房屋，交屋兩個月後，漏水就發生了，伊 只好再去處理。這次就沒有叫他們自己處理，包商由伊叫 ，三樓之一的高淑娟，四樓之一的江惠雯各出一半的錢， 三樓之一及四樓之一的地板重新打掉，浴缸也打掉，這次 發現漏水點在三樓之一的馬桶的排水管，等於上一次的修 繕並沒有完全修繕好，還有一些瑕疵，但並不是兩造間的 問題，是前手的問題，伊知道的就是這樣，這次伊已經在
97年12月修繕好了，還問原告有沒有漏水，但是原告還沒 有告訴伊，遲遲沒有下文，伊告知原告如果沒有漏水的話 ，伊就要開始油漆了，但是沒想到兩造就訴訟了。98年2 月的時候原告又告訴伊有漏水，但是原告沒有讓伊進去看 ，所以伊沒有辦法確定有沒有漏水等語（見本院98年4月2 日言詞辯論筆錄）。足見系爭房屋於原告出售及交付被告 之時並未有漏水之情形。是尚難認系爭房屋縱有漏水，該 瑕疵於危險移轉時即已存在；亦無不完全給付問題。 ㈢至於系爭房屋於交付被告後，原告主張在二樓的客廳及臥 室有漏水，經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋 二樓天花板油漆脫落、臥房天花板黃色點狀痕跡是否漏水 造成，該漏水原因為何？可否修復？修復方法為何？修復 費用為多少？經該公會於98年12月24日以（98）省土技字 第7012號函覆鑑定結果為：「（一）標的物漏水原因之研 判：由附件五：2～4樓層浴室進水滲漏試驗得知，當7號3 樓之1浴室浸水約30分鐘後，從7號2樓之1浴室之管道間即 發現其頂版有滲水現象，而7號2樓之1與7號4樓之1浴室浸 水試驗時則無此滲水現象；故研判標的物夾層二樓客廳平 頂及臥室天花板呈滲水損害情形，應是三樓浴室地板防水 層失效，致生損害。（二）建議修復方式：⑴損害修復標 準為各類損壞均以修復至可供安全舒適使用，且外觀平整 美觀為原則。⑵標的物平頂滲漏之修復：①平頂及天花板 表面重新批土（以整面為原則）。②平頂及天花板油漆一 底二度（以整面為原則）。⑶7號3樓之1浴室地坪滲漏之 修復：①浴室地坪原裝修面材打除與清理。②浴室牆面原 裝修面材打除與清理（高度約1.2M）。③浴室地坪與牆面 防水層重新施作。④重新施作地坪與牆面裝修面材。修復 費用經計算為：⑴崇德二路1段157巷3號（即標的物）修 復費用為7,974元。⑵崇德二路1段157巷7號3樓之1浴室修 復費用為40,544元。」有上開鑑定報告書附卷可憑。是系 爭房屋二樓客廳及臥室漏水之原因，係因崇德二路1段157 巷7號3樓之1浴室地板防水層失效所造成，非系爭房屋之 瑕疵所造成。且系爭房屋之漏水情形並非嚴重而修復困難 ，有上開鑑定報告書附卷可憑，原告因而主張解除契約亦 顯有失公平之處。是原告主張依瑕疵擔保之法律關係解除 兩造間之買賣契約，並請求返還已交付之價金及損害，即 無從許可。
（二）從而，原告主張被告應負瑕疵擔保責任，主張解除契約， 並依據解除契約及加害給付之法律關係請求被告給付1,95 1,529元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件原告雖聲請本院送建築師公會重新鑑定2樓之3漏水是否 造成系爭房屋二樓天花板漏水之原因，本院認臺灣省土木師 技師公會之鑑定報告並無明顯不合情理之處，故認無再送鑑 定之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 2 月 11 日
書記官 王志伃