臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第394號
原 告
即反訴被告 丙○○
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 陳秀美律師
被 告
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 張世興律師
複 代理人 丁○○
被 告 震旦電信股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國99年2 月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受裁判事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第三項 為：「被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）7,051,625 元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計之利息」 ，後原告於民國99年1 月6 日變更訴之聲明第三項為：「被 告應給付原告7,643,125 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計之利息」，此係擴張應受判決事項之聲明 ，揆諸前揭規定，應准許之，合先敘明。
二、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得 提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之 「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之 標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判 資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作 為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一 ，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本 訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生 之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。（ 最高法院91年度台抗字第440號判決意旨參照）。本件被告
乙○○提起反訴，依其反訴訴之聲明範圍，既與本訴訴之聲 明範圍，具有審判資料、調查證據方法之共通性，按諸前開 判決意旨，自屬民事訴訟法第260條第1項所稱「相牽連」， 是被告提起反訴，於法應屬有據。
貳、實體方面：
一、原告即反訴被告方面：
（一）本訴部分：
1、緣原告係為坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段331-6 地號（以下稱系爭土地）之土地共有人之一，此有系爭土 地登記謄本可稽（詳原證一）；詎另一共有人即被告乙○ ○明知與原告及全體共有人間就系爭土地並無簽立任何分 管契約或協議，在未經原告及全體共有人之同意下，竟私 自於系爭土地特定部分上搭建建物自用。此有地籍圖謄本 （原證二）暨現況圖（塗紅色斜線部分）及系爭土地建物 照片可供為憑（詳原證三）。被告所有建物確座落於系爭 土地上，實已嚴重侵害原告及全體共有人就系爭土地使用 收益之權利。
2、另，被告震旦電信股份有限公司（下稱震旦公司）無任何 法律權源，未經原告及全體共有人同意，亦占用使用系爭 土地上之特定部分（如附圖藍色斜線部分）。實已嚴重侵 害原告及全體共有人就系爭土地使用收益之權利。 3、按原告與被告乙○○間所簽訂之合建房屋契約書，原告具 有座落於台北縣板橋市○○○段第三崁小段328-4 、331 地號即門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段370 及372 號 之頂樓平台之使用權，然被告乙○○未經原告同意私自占 用372 號之頂樓平台，並搭建違章建物出租牟利，並不顧 左鄰右舍及住戶健康，私下出租電梯間頂樓違建物搭建無 線電話發射台，牟取不當利益，實已嚴重侵害原告就系爭 頂樓平台使用收益之權益。且該建物之使用執照所登記之 土地亦為台北縣板橋市○○○段第三崁小段328-4、331 4、依民法第767 條、第821 條之規定，原告得為全體共有人 之利益，訴請被告乙○○將系爭土地騰空返還於原告及其 他之共有人全體；並得依民法第179 條請求被告給付占用 系爭土地相當於租金之不當利益20,125元： （1）按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害 其所有權之虞者，得請求防止之」「無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同」民法第821 條、第767 條 、第179 條定有明文。次按「各共有人按其應有部分，對 於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之 特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂 共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權 利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或 一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」最高法 院62年台上字第1803號判例揭有斯旨（附件一）。 （2）經查系爭共有土地並無任何分管協議或約定： 被告主張A、B二棟房屋興建完成後，三方即依合建契約書 之約定分配，各自管理、使用與出租云云。惟查： A、第三人陳昭郎於簽訂合建房屋契約書後不久即死亡，遑論 房屋興建完成後，三方即依合建契約書之約定分配，各自 管理、使用與出租，是被告所述顯然不實而係臨訟杜撰。 B、再者於興建完成時，被告乙○○未經原告同意，私自辦理 土地分割，並將A 棟房屋旁邊之三角形土地分割為331-7 地號並將其登記為原告所有( 原證九) ，然被告於民事答 辯（一）狀第二頁第16行主張該土地因原告不配合將該土 地持分移轉予其他建物所有人共有，卻又於民事辯論意旨 狀第六頁第5 行主張A 棟房屋旁邊之三角形法定空地，由 原告管理使用。其前後主張矛盾不一致，是可知其該等主 張純為臨訟杜撰，企圖混淆視聽，根本沒有所謂分管契約 或協議。
C、系爭合建契約書對於建物門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段370 號房屋後面空地之使用管理並無任何之約定，是以 被告對於其辯稱具有分配使用約定之存在應負舉證責任： （A）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。 民事訴訟法第277 條訂有明文。次按「原告對於自己主張 之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並 提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明 之責，此為舉證責任之分配。」最高法院18年上字第2855 號判例可資參照。
（B）因原告已提出系爭空地為共有之土地，且被告未經共有人 之同意無權占有使用，而被告既為抗辯為不實並主張兩造 與陳昭郎家族就系爭空地之分配管理使用有明示約定，就 此主張依前揭實務見解被告應負證明之責。然被告迄今從 未提出任何真確舉證，用以證明其說。
（C）再者，被告不僅對於其主張之分管約定未盡舉證之責，對 其主張A 棟屋後之法定空地歸一樓陳昭郎家族使用，為何 目前卻是由被告占有使用之原因關係，亦未提出任何證據
資料，可證被告辯稱所謂分管約定實為子虛烏有。 （D）被告身為建商又是建築工人，對於土地及建物之各項法定 權利義務當必熟知，其明知無權佔用土地，又虛構種種理 由強行佔有，不理會原告屢次催討，知法犯法莫此為甚， 若不加以匡正，將置中華民國法律於何處？
D、再者，誠如前述系爭共有土地並無任何分管協議或約定， 而共有物之出租既屬共有物管理行為，任何一共有人未經 原告同意擅將系爭土地出租被告，對原告當屬不生效力： （A）按「共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第八百 二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體 共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人， 對其他共有人應不生效力。」最高法院九十二年度台上字 第一七三四號判決意旨可資參照。
（B）查系爭共有土地並無任何分管協議或約定已如前述，縱使 被告辯稱其係向第三人陳昭郎所承租云云，惟依前揭實務 見解共有土地之出租，為共有物管理行為，應由共有人全 體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人 ，對其他共有人應不生效力。是以，其與陳昭郎之租約對 於原告及其他共有人自不生效力。
（C）綜上，被告乙○○係系爭土地共有人之一，然被告乙○○ 與原告及共有人全體間就系爭土地並無簽立任何分管協議 或契約，亦未徵得共有人全體之同意，其至少自民國92 年12月起竟私自於系爭土地上特定部分搭建建物自用而獲 有利益（其於民事答辯（一）狀第二頁第14行亦自認其於 A 、B 兩棟房屋興建完成後，其周圍之法定空地，亦同時 興建一層屋頂），顯已如前揭判例意旨所述就系爭土地之 一部任意使用收益，其侵害原告及全體共有人系爭土地使 用收益權利，是依民法第767 條、第821 條之規定，原告 得為全體共有人之利益訴請，被告乙○○將如複丈成果圖 C 所示系爭土地上之建物占用原告及全體共有人所有土地 部分拆除，並將土地返還予土地共有人全體，當屬合理。 E、另被告乙○○因此受有相當於租金之不當利益，原告及全 體之共有人因此受有損害，原告自得依民法第179 條請求 被告乙○○告給付占用系爭土地相當於租金之不當利益， 是按土地法第105 條準用第97條規定計算租金為20,125元 （計算式：21 m2 （面積）×33,626.4元/m2 （申報地價 ）×10% ×5.7 （年）×1/20（權利範圍）＝20,125元） 。是原告得依民法第179 條請求被告乙○○給付占用系爭 土地相當於租金之不當利益為20,125元。 5、被告震旦公司應將無權占有之系爭土地返還與原告及共有
人全體：
（1）按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」按「各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 。」民法第767 條及第821 條前段分別定有明文。 （2）被告震旦公司主張其係向第三人陳宜祥承租系爭土地云云 。惟查：誠如前述系爭共有土地並無任何分管協議或約定 ，而共有物之出租既屬共有物管理行為，則應適用修正前 民法第820 條第1 項規定，除契約訂有訂定外，由共有人 全體共同之。是以，任何一共有人未經原告同意擅將系爭 土地出租被告，對原告當屬不生效力。而被告震旦公司今 於占用系爭土地上，其與原告及共有人全體間並無訂有任 何約定，自屬無權占用原告及共有人全體所有之不動產， 並妨害原告及共有人全體就系爭土地使用、收益之權。從 而，依前開法規意旨，原告自得請求被告震旦公司將如複 丈成果圖B 所示土地面積22平方公尺騰空返還予原告及共 有人全體。
6、原告依合建房屋契約書第一條規定，自得請求被告乙○○ 應將座落於台北縣板橋市○○○段第三崁小段328-4 、33 1 地號即門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段372 號之頂 樓平台增建物全部拆除，並騰空交付原告使用，並給付原 告相當於租金之不當得利7,623,000 元： （1）按「當事人間根本無租賃關係存在時，不當得利請求權難 謂係租金之替補，不能要求受損人定期向受益人收取因其 侵害行為所受之利益，受益人無受短期時效保護之必要， 不能以此項不當得利請求權之標的為『相當於租金之利益 』，進而作概念上的推論，認為應依民法第126 條規定計 算其消滅時效期間。其時效期間似仍應為十五年」王澤鑑 債篇原理224 、225 頁。
（2）按原告、被告雙方之合建房屋契約書第一條規定「…其分 配辦法A 棟二、三、四、五樓四戶及五層屋頂使用權歸甲 方所有」（原證四）因於合建房屋契約簽訂時，被告乙○ ○要求分得A 棟之地下室，因此原告同意被告乙○○以B 棟五層屋頂全部使用權換取A 棟地下室五分之四之所有權 ，是以，該契約並未特別載明僅指「A 棟五層屋頂使用權 」而是記載五層屋頂使用權，即係指包括A 、B 兩棟之五 層頂樓。故原告依該合建契約具有台北縣板橋市○○路○ 段372 號之頂樓平台之使用權。然而，被告乙○○乙○○ 至少自民國83年開始未經原告同意私自占用，並搭建違章 建物出租，並不顧住戶健康，私下出租電梯間頂樓搭建無
線電話發射台（原證五），牟取不當利益，實已嚴重侵害 原告就系爭頂樓平台使用收益之權益，是原告自依合建房 屋契約書第一條規定，自得請求被告乙○○應將台北縣板 橋市○○路○段372 號之頂樓平台增建物全部拆除，並騰 空交付原告使用。
（3）另被告乙○○因此受有相當於租金之不當利益，原告及全 體之共有人因此受有損害，而被告至少從民國83（原證八 ）已開始佔用頂樓平台加蓋為套房出租至今，是依前揭大 法官王澤鑑老師見解，如當事人間無租賃關係存在，受損 人無法向受益人要求因侵權行為所需返還之定期利益，受 益人自無短期時效保護之必要。是以，本案不當得利其時 效期間仍應為十五年計算，（加蓋部分如複丈成果圖A1、 A2，經地政事務所實地測量面積分別為56及84平方公尺， 合計為140 平方公尺，即約42.35 坪）原告自得依民法第 179 條請求被告乙○○給付占用系爭頂樓平台相當於租金 之不當利益7,623,000 元。（計算式：42.35 坪×1000元 / 坪＝42, 350 元/ 月。42,350元×180 月（即15年）＝ 7,623,000 元）。是原告得依民法第179 條請求被告給付 占用系爭土地相當於租金之不當利益為7,623,000 元。 7、另原告早在提起該訴訟之前已多次向被告乙○○請求返還 五層屋頂使用權（原證十、十一），並提及契約約定屋頂 使用權歸原告所有，被告乙○○擁有地下室之所有權，請 求被告乙○○返還屋頂使用權惟被告均置之不理。 8、65年7 月6 日被告乙○○因私刻原告及父、弟共四人印章 涉及偽造文書，經發現曾立切結書（原證六），其中被告 乙○○承諾「嗣後如有發生損害台端權益時，本人願負一 切法律上責任，絕無異議」，本此切結書，原告提起本訴 追究被告乙○○與本案有關之法律責任，並請求如前所陳 之損害賠償。
9、聲明：
（1）被告乙○○應將坐落台北縣如複丈成果圖C 所示土地上之 建物拆除，並將土地面積21平方公尺返還予原板橋市○○ ○段第三崁小段331-6 地號原告及全體共有人。 （2）被告乙○○應將座落於台北縣板橋市○○○段第三崁小段 328-4 、331 地號即門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段 372 號之頂樓平台增建物全部拆除，並騰空交付原告使用 。
（3）被告乙○○應給付原告新台幣7,643,125 元整，暨自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息。
（4）被告震旦電信股份有限公司應將坐落台北縣板橋市○○○ 段第三崁小段331-6 地號如複丈成果圖B 所示土地面積22 平方公尺騰空返還予原告及全體共有人。
（5）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
（二）反訴部分：
1、反訴被告早於系爭建物二樓混凝土完成時即將土地所有權 狀交由被告轉交代書，依照雙方之同意辦理土地分割： （1）按合建契約書第八條約定「甲方（即反訴被告）同意於二 樓頂混泥土完成時，將土地所有權狀交予承辦代書辦理分 割手續，過戶登記俟領到使用執照後，即辦理移轉登記， 絕不得藉故刁難…。」（原證一）反訴被告依該約早於民 國65年5 月16日前，系爭建物二樓混凝土完成以後（反訴 被證一），即將土地所有權狀交由被告轉交代書辦理土地 分割，何來反訴原告僅自第三人陳昭郎家族取得30分之1 ，而反訴被告遲未移轉登記與反訴原告之情形？何來反訴 被告不配合辦理分割？而331-7 地號之土地更早在房屋建 造完成使用執照核發前（使用執照核發時間為民國66年2 月2 日），即經反訴原告主導分割，將其自331 地號之土 地分割出來，並於民國65年12 月10 日登記予反訴被告所 有，反訴被告亦表示同意。是反訴原告請求顯然無理由， 其係為牽制反訴被告對其請求拆屋還地而臨訟杜撰提起該 訴訟。
（2）再者，因兩造並未有土地分配方式之約定，且當初承辦代 書為反訴原告所雇用，因為建商都有相互合作的代書，此 為一般常識，代書幾乎沒有由地主雇用者。且原告從頭到 尾並不認識該代書，因此將權狀及反訴原告所需要之物品 、證件均交給反訴原告轉交代書，並無任何拖延情事，且 一直到66年全部分割、登記完畢以後反訴被告才拿到新的 權狀。此間一切作為均由反訴原告全權處理，反訴被告從 未參與；此為事實之陳述，亦是合乎合建契約之行為；反 訴原告無須黔驢技窮而為耍賴之無的放矢。若反訴原告再 就權狀方面有任何問題或陳述，請詳細說明為之，詳述相 關之人、時、地、物及事件詳細發展經過，以免再吠聲吠 影，徒然浪費司法資源。
（3）末查，該合建契約第8 條後段同時規定：絕不得藉故刁難 若逾期，乙方請求甲方賠償損失，每逾一天罰1,500 百元 正，甲方不得異議。然反訴被告從未遭反訴原告罰任何款 項，若有則請反訴原告提示，以示其真；若無法提示，則 是反訴原告又再次汙衊原告。是可見反訴被告確是如約如 期交付所有必要文件給予反訴原告辦理分割登記。而反訴
原告99.1.27 反訴補充理由狀二之2 、之3 、之3 所述均 非事實。
2、查系爭合建契約書第一條並未就基地土地之分配比例做任 何約定，反訴原告之請求實無理由：
綜觀系爭合建契約書第一條僅就房屋如何分配約定，然就 基地土地之分配比例並未做任何約定，而如前所述：反訴 被告早於系爭建物二樓混凝土完成時即將土地所有權狀交 由反訴原告轉交代書辦理土地分割，且由反訴原告主導分 割，反訴被告亦表同意，對此雙方未有任何爭執，是即已 經雙方同意土地分割長達三十多年。如今反訴原告提起該 反訴之目的僅為拖延訴訟以再多賺取五樓頂樓違建之套房 出租之租金及冀圖他日有都市更新或改建案時，用來阻擾 改建以此要脅建商冀求分得更多持分；更企圖牽制反訴被 告對其主張返還共有之土地，因而臨訟杜撰提起該反訴。 3、反訴聲明：
反訴原告之訴駁回。
二、被告乙○○即反訴原告方面：
（一）本訴部分：
1、原地主即原告、第三人陳昭郎與被告合建房屋二棟，原告 與第三人陳昭郎分得Ａ棟房屋，被告分得另一Ｂ棟房屋： 原地主即原告、第三人陳昭郎與被告合建房屋二棟，原告 與第三人陳昭郎分得Ａ棟即門牌號碼台北縣板橋市○○號 ○ 段370 號房屋（原告分得2 至5 樓，第三人陳昭郎分得 1 樓），被告分得Ｂ棟即門牌號碼台北縣板橋市○○號○ 段372 號房屋全棟（1 至5 樓），此有兩造間簽訂之合建 房屋契約書可證（見原證四）。
2、Ａ、Ｂ二棟房屋興建完成後，三方即依合建房屋契約書之 約定分配，各自管理、使用與出租：
（1）因原告與陳昭郎各自所有之土地，面積大小不同，原告位 置在後，陳昭郎位置在前，面臨道路，因此合建時，三方 即約定：陳昭郎分配Ａ棟房屋1 樓店面及其法定空地之使 用權，原告分配Ａ棟房屋2 至5 樓及Ａ棟屋頂之使用權； 至於Ｂ棟房屋全棟（當然包括該棟屋頂及1 樓法定空地之 使用權）及Ａ、Ｂ二棟房屋地下室之所有權則歸被告（見 原證四）。Ａ、Ｂ二棟房屋興建完成後，即依約定分配， 各自管理、使用與出租。
（2）Ａ、Ｂ二棟房屋興建完成後，其周圍之法定空地，亦同時 興建一層屋頂，Ａ棟屋後之法定空地歸第三人陳昭郎管理 、使用與出租，Ｂ棟屋後之法定空地歸被告管理、使用與 出租，另Ａ棟房屋旁邊之三角形法定空地，因原告不配合
將該土地持分移轉予其他建物所有人共有，仍係原告名義 ，乃由原告管理、使用與出租。
（3）其間，被告曾向第三人陳昭郎承租Ａ棟１樓及其屋後法定 空地，並曾向原告承租其管理之Ａ棟屋旁三角形法定空地 ，連同被告所有之Ｂ棟１樓房屋，一併出租予他人營業使 用。
（4）數十年來，兩造與第三人陳昭郎三方對於各自管理、使用 與出租等情事，均相安無事。
3、詎料，84年間原告假借其弟弟高景瑞名義，竟毀諾對被告 提起訴訟，請求被告應將Ａ棟地下室返還，遭法院判決敗 訴確定在案：
詎料，被告未再向原告承租前開Ａ棟屋旁三角形法定空地 後，而仍將Ａ、Ｂ二棟地下室出租予他人，84年間原告假 借其弟弟高景瑞名義（Ａ棟4 樓房屋登記名義人），竟毀 諾對被告提起訴訟，主張被告無權占有Ａ棟地下室，請求 被告應將Ａ棟地上室返還，經臺灣板橋地方法院84年度訴 字第1086號、臺灣高等法院88年度上更（二）字第331 號 判決被告勝訴，並確認被告就Ａ棟地上室之所有權存在而 確定在案。
4、如今，原告竟請求被告應拆除Ａ棟屋後之法定空地，承租 房客騰空遷讓，顯無理由：
如前所述，Ａ棟屋後之法定空地乃係歸Ａ棟1 樓所有權人 即第三人陳昭郎管理使用，該屋主出租予第三人震旦電信 股份有限公司，原告明知上情，竟對被告提起訴訟，主張 被告無權占有，應拆屋還地云云，依上說明，顯無理由。 5、如今，原告竟請求被告應將Ｂ棟5 樓之屋頂平台增建物拆 除，騰空交付原告使用，給付原告不當得利，均無理由： 如前所述，原告合建受分配僅有Ａ棟2 至5 樓房屋，因Ａ 棟1 樓房屋歸第三人陳昭郎所有，為避免日後屋頂使用權 有所爭議，因而於合建房屋契約書內，明載「Ａ棟5 層屋 頂使用權」歸原告所有。至於Ｂ棟全歸被告所有，與原告 無涉，如今，原告竟曲解合建房屋契約書文義，要求被告 應將Ｂ棟5 樓之屋頂平台增建物拆除，騰空交付原告使用 ，給付原告不當得利，誠屬天大笑話！！（註：倘若原告 認為兩造間自始即如此約定，則房屋興建完成後分配時， 原告為何未有所爭議，原告為何於84年間未一併提起訴訟 ，如今，換一位律師即為不同說詞？！）
6、兩造間合建契約對屋頂使用權之約定：
（1）系爭合建房屋契約書第１條約定：「甲方（即原告）將所 有土地坐落台北縣板橋市○○○段第3 崁小段331 號土地
壹筆，面積104 坪655 之所有權提供乙方（即被告）出資 合建店舖公寓5 層樓房貳棟……其分配辦法Ａ棟2 、3 、 4 、5 樓4 戶及5 層屋頂使用權歸甲方所有，Ｂ棟1 、2 、3 、4 、5 樓5 戶及Ａ棟、Ｂ棟地下室之所有權全歸乙 方，另Ａ棟1 樓1 戶歸陳昭郎之繼承人分得雙方，各無異 議。」（見原證四）。
（2）依上開約定，原告取得「Ａ棟2 、3 、4 、5 樓4 戶及5 層屋頂使用權」，原告於本件訴訟主張：上開「5 層屋頂 使用權」係包括Ａ棟及Ｂ棟之5 層屋頂使用權云云，其主 張實無理由：
A、上開前後文義業已載明係「Ａ棟5 層屋頂使用權」，而無 提及包括Ｂ棟5 層屋頂使用權。
B、Ａ棟、Ｂ棟係屬不同之二棟5 層樓房，原告並無分配到Ｂ 棟之樓層，如果兩造約定「Ｂ棟5 層屋頂使用權」歸原告 所有，則依常理合約必當明載。
C、對照被告取得部分之約定係「Ｂ棟1 、2 、3 、4 、5 樓 5 戶及Ａ棟、Ｂ棟地下室之所有權」，亦即除Ｂ棟1 至5 層全棟外，連同地下室部分明載包括「Ａ棟、Ｂ棟」。因 此，倘若兩造間係約定兩棟之「5 層屋頂使用權」全部歸 被告所有，則合約文字理應如同地下室之約定，即應記載 為「Ａ棟、Ｂ棟5 層之屋頂使用權全歸甲方所有」，而非 僅係記載「5 層屋頂使用權」。
D、兩造於64年間洽商合建，簽訂合約，於66年間建築完成， 分配使用，兩造間對訂約真意與合約文義解讀並無歧異。 詎料，事隔32年之久，如今，原告始爭議合約文字之解讀 ，違反常理，自無理由。
7、兩造間合建契約對1樓法定空地使用權之約定： （1）兩造與陳昭郎家族於合建當時，三方即約定1 樓法定空地 使用權歸1 樓使用，因當時三方間均認為理所當然，是合 建契約就此點漏未明文記載，而當時三方顧慮的是同棟各 樓層所有人若分屬不同家族之人對屋頂使用權恐有爭議（ 即Ａ棟1 樓歸陳姓所有，2 至5 樓歸原告所有），乃於合 約上特別載明Ａ棟5 層屋頂使用權之歸屬問題（即歸2 至 5 樓之原告所有）。
（2）合建契約上雖漏未記載1 樓法定空地使用權歸1 樓使用一 事，然Ａ、Ｂ二棟房屋興建完成後，其周圍之法定空地， 即同時予以增建，分配由兩造與陳昭郎家族各自所有使用 ：Ａ棟屋後之法定空地歸1 樓陳昭郎家族管理使用，Ｂ棟 屋後之法定空地歸被告管理使用，另Ａ棟房屋旁邊之三角 形法定空地，由原告管理使用。此種分配使用狀態迄今已
32年之久。
（3）兩造與與陳昭郎家族就前開法定空地使用權之分配管理使 用，依上所述，已有明示之約定存在，退萬步言，縱認定 無明示，亦有默示約定存在。何況，三方依上開方式分配 管理使用已32年，如今，被告竟否認推翻之，顯然有違誠 實信用原則，自不足採。
8、對土地複丈成果圖之意見：
（1）對該土地複丈成果圖，被告沒有意見。
（2）該成果圖之Ｂ、Ｃ，即係如前所述，合建分配當時兩造與 與陳昭郎家族已約定由370 號1 樓屋主陳昭郎家族管理使 用之。
9、對原告請求不當得利之意見：
如前所述，被告向原告請求相當於租金之不當得利，均無 理由。且其請求之面積、每坪之金額及期間，被告均不同 意。另其請求之期間，部分已罹於時效，即無請求權存在 10、聲明
（1）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。（二）反訴部分：
1、反訴被告將其所有坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段 331 地號土地壹筆之所有權，提供反訴原告出資合建店舖 公寓5 層樓房貳棟，反訴被告分得Ａ棟2 至5 樓4 戶，第 三人陳昭郎家族分得Ａ棟1 樓1 戶，反訴原告分得Ａ棟地 下室1 戶及Ｂ棟1 至5 樓暨地下室6 戶，此有兩造簽訂之 合建房屋契約書可稽【反原證一】。
2、依上開合建契約約定，反訴原告應取得Ａ棟基地土地應有 部分之6 分之1 ，即30分之5 。惟合建完成後，反訴原告 僅自第三人陳昭郎家族處取得30分之1 ，而另30分之4反 訴被告遲未移轉登記予反訴原告【反原證二】，是反訴原 告請求其移轉登記，洵有理由。
3、坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段331 之7 地號土地 ，係自331 地號分割出來，為上開合建案Ａ、Ｂ二棟房屋 之法定空地，該法定空地依Ａ、Ｂ二棟房屋計12戶分配， 反訴原告分得7 戶，第三人陳昭郎家族分得1 戶，是依上 開合建契約約定，反訴被告應將331 之7 地號土地應有部 分12分之8 所有權移轉登記予反訴原告，反訴原告再將其 中12分之1 所有權移轉登記予第三人陳昭郎家族，惟反訴 被告遲未移轉登記予反訴原告【反原證三】，是反訴原告 請求其移轉登記，亦有理由。
4、反訴之請求權基礎：
（1）系爭合建房屋契約書（見反原證一）。
（2）系爭合建房屋契約書第1條及第8條規定： A、第1 條係約定兩造間合建後房屋之分配內容（見同上）。 B、第8 條約定：「甲方（即反訴被告）同意於二樓頂混凝土 完成時，將土地所有權狀交予承辦代書辦理分割手續，過 戶登記俟領到使用執照後，即辦理移轉登記…」（見同上 ）。
C、基上，被訴被告依上開約定，即應依兩造約定之分配內容 將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，惟反訴被告未給 付完整之土地持分予反訴原告，反訴原告自得為本件請求 。
5、反訴被告之抗辯，實無理由：
（1）反訴被告之所有權狀，係其交予承辦代書，且該承辦代書 係反訴被告所聘請，因此，並非反訴被告將其所有權狀「 交由被告（即反訴原告）轉交代書」。且該承辦代書係反 訴被告所聘請，係受辦理分割及移轉登記之當事人共同委 託，並非僅聽命於反訴原告，更非係反訴原告所能主導。 且辦理分割，所有權人並不受影響；惟有辦理移轉登記， 始會變更所有權人之持分。
（2）按辦理分割及移轉登記所需之文件，並非僅有所有權狀而 已，尚必須填載申請書、契約書（公契）等相關文件，並 於該等文書上蓋上反訴被告之印鑑章，且須檢附反訴被告 之印鑑證明，以及反訴被告之身分證影本或戶籍謄本。 （3）查反訴被告本身係錙銖必較之人，是前開辦理移轉登記之 申請書、契約書（公契）等相關文件，必須經其同意，其 始會蓋上印鑑章，提供其印鑑證明及其身分證明文件。 （4）惟查，本件反訴被告未依合建房屋契約書之約定，將其應 移轉登記出來之土地所有權持分，完整移轉登記予反訴原 告及另一合建之第三人。查反訴被告一方面未履行其契約 義務，一方面又一再曲解契約，濫行訴訟，反訴原告誠不 勝其擾，為爭取權益，且基於一次紛爭一次解決原則，依 合建契約為本件請求，於法洵無不合，是被告所為之抗辯 ，實無理由。
6、反訴聲明：
（1）反訴被告應將坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段331 之6 地號土地應有部分30分之4 所有權移轉登記予反訴原 告。
（2）反訴被告應將坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段331 之7 地號土地應有部分12分之8 所有權移轉登記予反訴原 告。
三、被告震旦電信股份有限公司則以：
（一）緣被告震旦公司與共同被告乙○○先生及案外人陳宜祥先 生共同簽訂房屋租賃契約，由被告震旦電信公司向被告乙 ○○先生即案外人陳宜祥先生承租坐落門牌台北縣文化路 二段370 、372 號房屋全部（但約定租賃標的物不包括案 外人陳宜祥先生所有之370 號1 樓的後方倉庫（詳被證一 ））。即被告係基於租賃關係合法使用系爭標的物，並非 無權占有，合先陳明。
（二）又被告震旦電信公司承租上開系爭標的物，即為目前之現 狀，被告震旦電信公司並未加以改建。為原告民國98 年 12月31日陳報狀一之（二）聲稱不闇法律對於土地及建物 所有權之認定標準有誤，故特次更正為「震旦電信公司占 有增建物是興建人即震旦電信公司」，被告否認之。（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按負舉證責任之當事 人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其 證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實
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