臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第489號
原 告 甲○○
原 告 戊○○
原 告 丁○○
前列三人
訴訟代理人 黃良池律師
被 告 癸○○○
被 告 己○○
被 告 壬○○
被 告 庚○○
被 告 辛○○○
被 告 卯○○
被 告 寅○○
被 告 子○○
被 告 丑○○
被 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 舒正本律師
複代理人 王俊權律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國98年12月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告癸○○○、己○○、壬○○、庚○○、辛○○○、卯○○、寅○○、子○○、丑○○應將坐落台北縣板橋市○○段二五八號土地上如附圖所示Ａ部分（面積八十二平方公尺）上門牌號碼台北縣板橋市○○路一五五號建物拆除，將占用土地返還原告及其餘共有人。
被告丙○○應將坐落台北縣板橋市○○段二五八號土地上如附圖所示Ｂ部分（面積四十六平方公尺）上門牌號碼台北縣板橋市○○路一五七號建物拆除，將占用土地返還原告及其餘共有人。被告癸○○○、己○○、壬○○、庚○○、辛○○○、卯○○、寅○○、子○○、丑○○應共同自民國九十九年一月二十三日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付原告甲○○新臺幣伍仟玖佰肆拾肆元；按月給付原告戊○○新臺幣貳佰貳拾貳元；按月給付原告丁○○新臺幣貳佰貳拾貳元。
被告丙○○應自民國九十九年一月二十三日起至返還主文第二項所示土地之日止，按月給付原告甲○○新臺幣參仟參佰參拾肆元；按月給付原告戊○○新臺幣壹佰貳拾伍元；按月給付原告丁○○新臺幣壹佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告癸○○○、己○○、壬○○、庚○○、辛○○○
、卯○○、寅○○、子○○、丑○○連帶負擔百分之六十四，餘由被告丙○○負擔。
本判決第一、三項於原告以新臺幣捌佰伍拾萬陸仟零貳拾肆元為被告癸○○○、己○○、壬○○、庚○○、辛○○○、卯○○、寅○○、子○○、丑○○供擔保後，得假執行；倘被告癸○○○、己○○、壬○○、庚○○、辛○○○、卯○○、寅○○、子○○、丑○○以新臺幣捌佰伍拾萬陸仟零貳拾肆元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、四項於原告以新臺幣肆佰柒拾柒萬壹仟陸佰柒拾貳元為被告丙○○供擔保後，得假執行；倘被告丙○○以新臺幣肆佰柒拾柒萬壹仟陸佰柒拾貳為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落台北縣板橋市○○段第258 號土地為原告與其他人所共 有（下稱258 號土地。原告甲○○應有部分2/5 、原告戊○ ○及丁○○應有部分各15/1000） 。詎被告並無法律上權源 ，各占有使用系爭258號土地如附圖所示部分。即⑴附圖所 示A部分（面積82平方公尺，門牌號碼板橋市○○路155號， 下稱A建物）：乃羅氏家族以羅坤地名義所購置家產，羅坤 地死亡後，因其無子嗣，故歸由家族其餘各房所有，即壬○ ○、癸○○○、羅冬夏、庚○○、己○○繼續占有使用。嗣 羅冬夏去世，由其配偶辛○○○、子女卯○○、寅○○、子 ○○、丑○○繼承，故被告壬○○、癸○○○、辛○○○、 卯○○、寅○○、子○○、丑○○、庚○○、己○○，為系 爭A建物事實上處分權人。⑵附圖所示B部分（面積46平方公 尺，門牌號碼板橋市○○路157號，下稱B建物）：為被告丙 ○○占有使用，並為事實上處分權人。爰依民法第821條、 第767條規定提起本訴，請求被告將占用地上物拆除，將土 地返還原告及其他共有人。
㈡併依民法第179條規定，請求被告自99年1月23日起至返還占 用土地之日止，按占用地面積，以申地價年息10%計算，按 月返還相當於租金之利得。
㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：
㈠系爭258號土地於重測前為板橋市○○段第243-1號土地，於 50年間共有人黃蕃薯死亡後，由其繼承人黃甲乙繼承其應有 部分2/50，然未辦理繼承登記。系爭A建物（未辦保存登記 建物），則係訴外人羅坤地於50年2月20日向黃蕃薯之繼承 人黃甲乙買受（除買受建物外，並買受坐落基地），由於黃 甲乙未辦理繼承登記。因前開不動產當時係羅氏家族以羅坤
地名義買受，本即歸由家族各房平均共有。嗣羅坤地死亡， 因其未婚且無子嗣，故歸由其餘各房即壬○○、癸○○○、 羅冬夏、庚○○、己○○等人繼續占有使用。嗣羅冬夏去世 後，由其配偶辛○○○及子女卯○○、寅○○、子○○、丑 ○○繼續占有使用。羅俊義則為癸○○○之子，故係有權占 有人。其間黃甲乙並曾於51年7月間開立土地及房屋使用同 意書予壬○○、癸○○○、羅冬夏、庚○○、己○○5人用 以申請建築執照使用，故其等均為有權占有。原告係於96年 9 月向訴外人黃玉燕等人購買系爭土地應有部分而成為共有 人之一，黃玉燕既係黃甲乙之繼承人，自無權訴請被告拆除 房屋及交還土地。
㈡系爭B建物亦係未辦保存登記建物，乃於38年11月11日由系 爭258號土地當時共有人黃順天等8 人設定地上權予林西後 ，由林西出資興建，林西去世後，由林國儀繼承，林國儀去 世後，則由其配偶乙○及子女被告丙○○等人繼承，再經繼 承人間為遺產分割協議後，由被告丙○○單獨繼承。是被告 丙○○為系爭B建物事實上處分權人，且屬有權占有人。而 原告乃於96年6月以後，陸續至黃順天等人之後代子孫處取 得系爭土地應有部分，未查明系爭土地使用源逕提本訴，於 法應有未合。
㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免 為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭258號土地現為原告與其他人所分別共有。其中原告甲 ○○於95年12月22日向訴外人黃里（其父為黃松）買受取得 應有部分1/5；96年6月12日間向國有財產局（管理機關）買 受取得應有部分10/50所有權，合計取得應有部分2/5。原告 戊○○及丁○○等4人共同於96年9月19日向訴外人黃振峰（ 應有部分21/1000）、王麗珍（應有部分12/1000）等人買受 各取得應有部分。其中原告戊○○自黃振峰處取得應有部分 15/1000；原告丁○○自黃振峰（其父為黃凱）處取得應有 部分6/1000，再自王麗珍處取得應有部分9/1000，故原告戊 ○○、丁○○各取得應有部分15/1000所有權。又系爭土地 96年1月起申報地價為每平方公尺2萬1,749元等情，業據本 院依聲請向台北縣板橋市地政事務所調取所有權申請書件， 有不動產買賣書件3份附卷可查；並有土地登記謄本1份在卷 可佐。
㈡卷附他項權利證明書（即被證1）上所載地上權，並無顯現 於目前的謄本。該證明書上所載土地共有人係指黃順天（應 有部分10/50）、李知（應有部分10/50）、黃蕃薯（應有部
分2/50）、黃富生（應有部分2/50）、黃富翁（應有部分 2/50）、黃富棋（應有部分7/50）、黃紅緞（應有部分2/50 ）、黃松（應有部分10/50）等8人，並有共有人名冊（詳卷 1 第73頁）在卷可佐。
㈢系爭土地原共有人黃蕃薯（應有部分2/50）於50年間死亡， 黃甲乙為其繼承人，其於69年6月26日辦理繼承登記（應有 部分2/50）；黃甲乙死亡後，其繼承人為黃玉燕、黃松福、 黃玉琴、楊黃玉珠，於78年8月26日辦理繼承登記（應有部 分各1/100，合計2/50）等情，有土地登記謄本1份（詳卷1 第76頁至82頁）；黃甲乙之繼承人再移轉給黃振峰、郭錦華 、王麗珍、蔡錦蘭等人；其等再轉讓與原告戊○○、丁○○ 等人。
㈣如附圖所示A建物（占有系爭土地82平方公尺）之事實上處 分權人為被告壬○○、癸○○○、辛○○○、卯○○、寅○ ○、子○○、丑○○、庚○○、己○○（下稱壬○○等9人 ）。
㈤如附圖所示B建物（占用系爭土地46平方公尺）之事實上處 分權人為被告丙○○。
四、原告主張：其等為系爭土地共有人，系爭A建物、B建物並無 法律上權源，各占有使用如附圖所示A、B部分面積，爰依民 法第767條、第821條規定請求被告將前開占用建物拆除，將 占用土地返還原告及其餘共有人等情。查：
㈠關於A建物部分：
⑴被告壬○○等9人抗辯：A建物及其坐落土地乃被告黃壬○ ○等9人之先祖羅坤地於50年2月20日向當時系爭土地共有 人黃甲乙（應有部分2/50；黃蕃薯之繼承人，斯時尚未辦 繼承登記）買受而取得占有。雖黃甲乙為共有人之一，然 基於分管協議交付A建物坐落土地予買受人，買受人縱未 辦理移轉登記，仍屬有權占有。而前開買賣契約，雖屬債 權契約，但有買受人繼續占有使用之外觀，基於「債權物 權化」之法理，應認原告亦受其拘束，不得主張A建物屬 無權占有等語，固提出杜賣契約書、土地使用權證明書及 房屋使用同意書（詳本院卷1第153頁至156頁）及祖譜影 本（詳本院卷2第115頁）為佐。然為原告所否認，被告單 執前開書證原本紙質泛黃，可知其時日久遠，應非臨訟編 製為由，逕為應屬真正之論斷，本有可議，而難盡信。 ⑵加以，即令由前書證之外觀及被告占有使用A建物之事實 ，可推認前開書證之形式為真正。按買賣契約僅有債之效 力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之 場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人
，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請 求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間 之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243 號列意旨參照）。承前述，黃甲乙之繼承人於黃甲乙死亡 後既將其繼承之土地，再基於另一債權契約關係全數讓與 訴外人黃振峰、郭錦華、王麗珍、蔡錦蘭等人（此由系爭 土地登記謄本上已未見黃甲乙之繼承人可明。），並辦妥 移轉記；嗣其等再基於另一債權契約關係讓與原告戊○○ 、丁○○等人，並辦妥移轉登記，按諸前開判例意旨，被 告壬○○等9人已不得執其等之先祖與黃甲乙間買賣契約 關係對抗原告。
⑶即出賣人將土地交付與買受人占有、使用後，固不得以土 地所有權尚未移轉登記，主張買受人為無權占有，然此係 指買賣契約當事人間（包含因繼承取得之後手）而言，非 謂出賣人另將土地移轉予他人，該他人不得對買受人為無 權占有之主張，此觀前開判例意旨可明。是以，系爭土地 即令如被告所陳確存有分管協議，且A建物所坐落系爭土 地之位置係分歸黃甲乙所使用等情，可信為真。亦係因其 他債權契約關係且移轉登記取得原登記於黃甲乙名下系爭 土地（應有部分2/50）所得執以對抗其他土地共有人，並 非僅因買賣取得占有，未取得所有權移轉登記之被告可得 執之對其他土地共有人為有權占有之主張。
⑷基上，原告依民法第767條、第821條規定請求被告壬○○ 等8人將系爭A建物拆除，將占用土地返還原告及其餘共有 人，自屬有據，應予准許。
㈡關於B建物部分：
⑴被告丙○○抗辯：系爭B建物亦係未辦保存登記建物，乃 於38年11月11日由系爭258號土地當時共有人黃順天等8 人設定地上權予林西後，由林西出資興建，林西去世後， 由林國儀繼承，林國儀去世後，則由其配偶乙○及子女被 告丙○○等人繼承，再經繼承人間為遺產分割協議後，由 被告丙○○單獨繼承。是被告丙○○為系爭B建物事實上 處分權人，且屬有權占有人等情，固提出他項權利證明書 （詳卷1第149頁）為佐。
⑵按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，依民法物權編第758條之規定非經登記不生效力，惟依 同編施行法第3條第2項之規定，物權於未能依法登記前 ，不適用該編關於登記之規定，準此，土地登記規則於民 國35年10月2日公布實施後，已辦理物權登記之區域，應 俟登記完畢，始生不動產物權得喪之效力。本院18年上字
第1867號判例係於上開登記規則尚未公佈實施前所作成， 對於現已辦理物權登記之台灣地區，自無適用之餘地（最 高法院88年度台上字第3426號判決意旨參照）。觀諸被告 丙○○所提出他項權利證明書，發給機關為「臺灣省台北 縣政府」；收件年月日則為「38年11月」，其時點係於土 地登記規則公布施行後。加以，兩造對於前開他項權利所 載地上權，並未登載於系爭土地最新登記謄本一節，並無 爭執。準此，按諸民法第758 條規定，被告丙○○所抗辯 之地上權已經消滅。是原告主張：系爭B建物之占有權源 ，已不存在等語，應屬有據。
⑶基上，原告依民法第767條、第821條規定請求被告丙○○ 將系爭B建物拆除，將占用土地返還原告及其餘共有人， 自屬有據，應予准許。
五、原告主張：依民法第179條規定被告應連帶給付系爭建物占 用系爭土地部分相當於租金之利得或損害部分。經查： ㈠關於A建物部分：
⑴承上所述，被告壬○○等9人共有事實上處分權A建物無權 占用系爭土地部分，既屬無權占有，而無權占用他人之物 ，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益 （最高法院61年台上字第1675號判例參照），就權利人而 言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金 數額為據（最高法院58年度台上字第3717號判決參照）， 且非都市地方土地之利用價值通常較都市土地為低，是以 無權占用非城市地方之房屋依民法第179條之規定返還利 益請求賠償，自受土地法第97條所「以不超過土地及其建 築物申報總價額年息10%為限」之限制。查系爭土地96年 1月起申報地價為每平方公尺2萬1,749元等情，已如前述 ，則系爭A建物所占用系爭土地82平方公尺，申報總價為 178萬3,418元（21,749元*82平方公尺=1,783,418元）。 經本院審酌系爭A建物所占用之系爭土地鄰近板橋火車站 及捷運站（約790公尺）交通便利、附近有板橋高中、板 橋國小、林家花園（約570公尺）等，地理環境優，交通 及生活機能均便利等情有電子地圖，在卷可佐，認原告主 張以法定地價（即申報地價）年息10%核計，應屬合理。 ⑵基上，原告甲○○部分，請求被告壬○○等9人自99年1月 23 日起至返還占用土地之日止，按月共同給付原告甲○ ○5,944元（1,783,418*10%*1/12*2/5=5,944）。被告戊 ○○、丁○○部分，請求被告壬○○等9人自99年1月23日 起至返還占用土地之日止，按月共同給付原告戊○○、丁 ○○各222元（1,783,418*10%*1/12*15/1000=222），為
有理由，應予准許。
㈡關於B建物部分：
⑴承上所述，被告丙○○為B建物事實上處分權人，其無權 占用系爭土地部分，承前述占有人方面，依社會通念可能 獲得相當於租金之利益，並致權利人受有相當於租金之損 害，原告依民法第179條之規定被告丙○○返還相當於租 金之利得，自屬有據。
⑵再依同前方法計算系爭B建物所占用系爭土地之申報總價 為100萬454元（21,749元*46平方公尺=1,000,454元）； 以法定地價（即申報地價）年息10%核計結果：原告甲○ ○部分，請求被告丙○○自99年1月23日起至返還占用土 地之日止，按月給付原告甲○○3,334元（1,000,454*10% *1/12*2/5=3,334）。被告戊○○、丁○○部分，請求被 告丙○○自99年1月23日起至返還占用土地之日止，按月 共同給付原告戊○○、丁○○各125元（1,000,454*10%*1 /12*15/1000=125），為有理由，應予准許。六、綜上，原告本於民法第767條、第821條及第179條規定，請 求被告壬○○9人將坐落系爭土地如附圖所示A部分（面積82 平方公尺）上系爭A建物拆除，將占用土地返還原告及其餘 共有人；並自99年1月23日起至返還前開占用土地之日按月 給付原告甲○○5,944元、按月給付原告戊○○、丁○○各 222元。請求被告丙○○應將坐落系爭土地如附圖所示B部分 （面積46平方公尺）上系爭B建物拆除，將占用土地返還原 告及其餘共有人；並自99年1月23日起至返還前開占用土地 之日按月給付原告甲○○3,334元、按月給付原告戊○○、 丁○○各125元，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行宣告， 經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
書記官 莊琬婷