臺灣士林地方法院民事簡易判決
原 告 威寶電通股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
複 代理人 甲○○
被 告 顯明營造有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間返還支票等事件，經本院於民國99年1 月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應返還原告如附表所示支票。
被告應給付原告新臺幣叁萬柒仟貳佰柒拾肆元及自民國九十八年十月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元，其中新臺幣壹仟元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣拾萬零貳佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、依民事訴訟法第24條規定，當事人得以合意定第一審管轄法 院。前項合意，應以文書證之。本件當事人既以書面合意定 本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先敍明。二、原告主張：
㈠其於民國96年8 月5 日向被告承租其所有門牌號碼為臺南縣 歸仁鄉○○路○ 段32號1 至2 樓（含騎樓）房屋（以下簡稱 系爭房屋），雙方簽訂書面「房屋租賃契約」（以下簡稱系 爭租約），每月租金新臺幣（下同）31,500元（含稅），租 期自96年8 月5 日起至100 年2 月4 日止共3 年，原告並於 簽約同時一次交付發票日為每月5 日，面額為31,500元之租 金支票9 紙，及押租保證金60,000元。依系爭租約第8 條第 5 項約定，本租約租期未滿乙方（即原告）得提前終止本租 約，俟乙方遷空，甲方應將第4 條保證金全部無息返還；另 系爭租約第5 條第5 項復約定，乙方不論依任何原因遷出時 ，應以租期屆滿或依約終止租約時之房屋現狀遷讓返還系爭 房屋。
㈡嗣原告因公司業務調整，遂於98年3 月19日以存證信函通知 被告將於同年5 月18日提前終止租約，並於該日前將原告所 裝設之生產設備攜離後，依終止租約時之現況返還系爭房屋
，原告既已依約履行，自得請求被告返還98年5 月19日起至 98年6 月4 日止溢付之16日租金17,274元，原告預先繳納如 附表所示之租金支票2 紙及押租保證金60,000元。被告屢經 原告催討仍拒不返還，並表示原告未依合於營業之現狀返還 系爭房屋，然系爭房屋內部之裝潢設備均為原告所施作，原 告自得將其拆除，且原告亦未損壞系爭房屋，被告不得就押 租保證金主張抵充，爰聲明：被告應返還原告如附表所示之 支票2 紙，並給付原告77,274元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣 告假執行。
三、被告則以下開情詞置辯，並聲明：駁回原告之訴，如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠依系爭租約第3 條約定，兩造係約定按月給付租金，故原告 主張其提前預告於98年5 月18日終止租約並自動遷空系爭房 屋，係自願捨棄使用系爭房屋之權利，原告仍應依約給付98 年5 月份（即98年5 月5 日至6 月4 日）之租金。 ㈡依據民法之規定，承租人應以善良管理人之注意義務保管租 賃物，系爭租約第6 條第1 款亦約定：「乙方（即原告）應 以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之 情形外，因可歸責於乙方之事由致房屋毀損或滅失者，乙方 應負損害賠償責任」；另系爭租約第5 條第5 款約定：「乙 方（即原告）不論任何原因遷出時，應依租約屆滿或依約終 止租約時之房屋現狀點交，不得請求任何補償要求。」然原 告於遷出之際，並未將系爭房屋保持可供營業之現況，其損 壞之情形如下：⒈系爭房屋兩邊牆壁設置之櫥櫃，業經原告 拆除，並僅留下木條及部分板架；木板牆上之裝飾板面、天 花板、壁飾亦遭拆除；⒉原告將招牌拆除，致電線暴露於外 產生漏電等短路現象，並將玻璃牆面打孔；⒊原告並未返還 系爭房屋之後門鑰匙。原告既未依系爭租約之約定，以可供 營業之現況返還系爭房屋，且遺留廢棄物，致被告需支付回 復原狀之費用共計70,400元（含壁肚含油漆之修繕費用25,0 00元、天花板及廢棄物運費15,000元、更換喇叭鎖1 粒2,50 0 元、嵌燈、燈泡及燈座14,400元、斷電線路及開關4,500 元、玻璃牆施作價格9,000 元），就此被告自得主張自原告 之保證金中抵銷，是原告主張被告應返還保證金及預付之租 金支票，自屬無據。
四、得心證之理由：
原告主張與被告訂立系爭租約，並預先交付自97年11月起至 98年7 月止，發票日為每月5 日，票面金額為31,500元之租 金支票共9 張，供被告於每月5 日租金到期之際提示兌現，
並同時交付保證金60,000元。嗣原告因故提前終止系爭租約 ，並將系爭房屋內部可移動之生產設備及裝潢拆除後，遷讓 返還系爭房屋等節，業據其提出系爭租約影本1 份、支票影 本9 紙、存證信函影本為證，被告對此亦未加以爭執，堪信 為真實。原告主張被告應返還溢付之租金、保證金及如附表 所示98年5 月、6 月之租金支票等語，是原告應係基於兩造 間之租賃契約及不當得利之法律關係而為請求，被告則以前 揭情詞置辯，則原告之主張是否有據，茲分述如下： ㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之前項 終止契約，應依習慣先期通知。前項終止契約，應依習慣先 期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之規定，先期通知，民法第453 條、第450 條第3 項定有明 文。經查，依據系爭租約第8 條第5 項約定：「本租約租期 未滿乙方（即原告）得提前終止本租約，乙方提前終止租約 時，應於終止日前貳個月以書面通知甲方（即被告），俟乙 方遷空，甲方應將第4 條保證金全部無息返還。」是依兩造 間約定，原告於提前2 個月以書面通知被告後，即得提前終 止系爭租約。原告既於98年3 月18日以存證信函通知被告自 98 年5月18日起終止系爭租約，並提出存證信函1 紙為證， 被告對此亦未加以爭執，則系爭租約業由原告於98年5 月18 日提前終止乙節，首堪認定屬實。被告雖辯稱原告於95年5 月26日始將系爭房屋騰空及將鑰匙交與被告，惟租賃契約終 止後始生租賃物返還義務，租賃契約終止時間與租賃物返還 時間要屬二事，若原告未於租賃契約終止後返還租賃物，此 係被告得依法請求返還租賃物及相關不當得利賠償（詳如後 述），尚難以此抗辯原告終止租約不生效力，亦不因此影響 契約終止時點之認定。
㈡如附表所示支票部分及溢付之租金部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。經查：
⒈原告於訂立系爭租約之際，曾提前交付97年11月起至98年7 月止之租金支票，98年5 月前之租金支票業由被告持往兌現 ，而系爭租約已由原告提前終止等事實，為兩造所不爭執， 業如前述，則兩造間既已無租賃關係，被告取得如附表所示 支票自係欠缺法律上原因，被告自應將如附表所示原告預付 之98年6 月、7 月份租金支票返還原告。
⒉原告另主張系爭租約已於98年5 月18日終止，且原告亦已於
該日將系爭房屋遷讓返還予被告，是被告亦應返還自98年5 月19日起至6 月4 日止溢繳之租金等語。被告則以系爭房屋 之租金係按月計算，原告既已繳付租金至98年5 月底，則係 原告自動放棄使用系爭房屋之權利，故原告應不得向被告請 求返還溢繳之租金云云置辯。經查，依系爭租約第3 條約定 觀之，兩造雖約定系爭房屋之月租金為31,500元，且原告應 於每月5 日前繳付租金，惟此乃租金給付方式之約定，無從 以此即認原告於提前終止租約之際，不得就溢付之租金請求 退還；況系爭租約既已於98年5 月18日終止，則被告取得98 年5 月19日至6 月4 日間之租金，即係無法律上之原因，而 受有利益，致原告因此受有損害，是原告主張被告應返還98 年5 月份溢付租金17,274元（計算式為31,500×17/31 ＝17 ,274 元 ，元以下四捨五入），應屬有據，被告所辯並無足 取。
⒊被告另辯稱其於98年5 月26日始取得系爭房屋之鑰匙，故原 告係占有使用系爭房屋至98年5 月底云云，是被告應係請求 原告給付占有使用系爭房屋至98年5 月底止相當於租金之利 益。經查：依據卷附原告所提出98年3 月19日存證信函：「 由於本公司業務調整，上開房屋已無繼續租用之必要，故謹 依貴我租賃契約第8 條第5 項之規定，通知台端自98年5 月 18日終止貴我租約，煩請台端依租約規定惠予配合辦理。」 、同年5 月22日存證信函：「緣貴我雙方間前簽訂房屋租賃 契約書在案。查前述契約書業經本公司發函通知提前終止並 請台端擇期點收房屋暨返還押租保證金，惟台端藉詞拖延要 求回復原狀云云。」是依前揭存證信函所示，顯見原告於98 年3 月19日即已以存證信函通知被告依據系爭租約之約定配 合，於98年5 月22日前被告即已向原告表示拒絕接受點交； 參酌原告所提出98年5 月18日電子郵件記載：「歸仁中山（ 即系爭房屋）已移點，但原屋主（即被告）堅持要將展示櫥 窗拆除（如下圖示）才願意處理後續保證金及租金相關事宜 」，被告復於本院審理中自承曾收到原告公司職員電話聯絡 ，是原告主張其於98年3 月18日即以存證信函表示欲於同年 5 月18日終止系爭租約，並於該日辦理點交事宜，雖被告不 願配合點交，然原告於該日即已將系爭房屋清空，並未繼續 占有使用等語，所言顯非無憑。原告既已無繼續承租之意思 ，復已於98年5 月18日提出返還房屋之給付，而無繼續使用 系爭房屋之事實，則被告雖於98年5 月26日始收取系爭房屋 之鑰匙，惟原告既未繼續占有使用系爭房屋，則被告自不得 主張原告受有占有系爭房屋之利益，是被告此部分所辯，自 屬無據。
㈢押租保證金部分：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。且解釋私人之契約應通觀全文 ，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法 院18年上字第1727號判例可資參照。次按押租金之主要目的 在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人 如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當 然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之 問題，最高法院65年臺上字第2714號判例、87年臺上字第16 31號判決意旨參照。準此，出租人就押租金，負有附停止條 件之返還義務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務 ，租賃關係終了，承租人如有欠租或其他債務不履行之情事 ，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事 人之意思如何，即發生當然抵充之效力，而押租金之擔保範 圍亦應包含租約終止後回復原狀之給付義務，是承租人倘無 債務不履行之情事，則其請求出租人返還押租金，自為法之 所許。原告主張被告應依據系爭租約第8 條第5 項之約定， 於原告遷讓返還系爭房屋後返還保證金等語，被告則以原告 未依約以終止系爭租約時之房屋可供營業之現況點交，且遺 留有廢棄物，是原告所得請求返還之保證金，應扣除被告所 支出之賠償金及清理費用，是被告顯係主張應以原告所預付 之保證金，抵充其支出之費用。經查：
⒈原告於簽訂系爭租約之際已交付保證金60,000元，核其性質 乃屬擔保承租人租金債務之履行，揆諸前揭判例之意旨，前 揭保證金性質應係押租金，而系爭租約於98年5 月18日終止 ，業如前述，揆諸前揭規定及系爭租約第8 條第5 項之意旨 ，被告自有返還系爭保證金之義務，合先敘明。 ⒉依系爭租約第5 條第5 項約定：「乙方（即原告）對本房屋 現有內部隔間裝修設備，得視使用需求予以更改，其改裝費 用由乙方自行負擔，但不得損害原有建築結構之安全，乙方 不論任何原因遷出時，應以租期屆滿或依約終止租約時之房 屋現況點交，不得請求任何補償要求。」等語，被告雖以依 據前揭條款之約定，原告有依可供營業之現況點交之義務， 故原告應依系爭租約將所施作之內部裝潢留下云云，惟由前 揭約定之全文觀之，其約定之本旨，係著重在原告於租賃契 約期滿後，就所施作之裝潢設備中無從拆卸攜離之部分，不 得向被告請求損害賠償，此可由前揭條款之前半段所示：「 得視使用需求予以更改，其改裝費用由乙方自行負擔」，及 系爭租約第8 條第3 項：「乙方（即原告）遷出時，如遺留 傢俱雜物經催告而不搬者，視為放棄，應由甲方（即被告）
自行處理，乙方（即原告）不得異議」，即可窺見其端倪。 是前揭條款之目的並非在要求原告於系爭租約終止之際，須 放棄其所施作之內部隔間、裝潢及設備等供作營業用改良設 施之權利，而將之與系爭房屋一併遷讓返還予出租人，而係 防免原告就無法分離而已添附於系爭房屋之裝潢等，因可能 增加房屋之價值，而有事後復向出租人主張權利之可能。是 被告辯稱原告於遷讓返還系爭房屋之際，應保持系爭房屋合 於營業使用之現況云云，應屬無據。
⒊按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反 前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法 第432 條定有明文。被告另辯稱因系爭房屋於原告使用之期 間，受有遺留廢棄物等損害，是被告自得就此損害主張以押 租金抵充等語，原告雖以依據前揭系爭租約第5 條第5 項約 定，其僅負現況點交之責任，並無回復原狀義務云云，惟該 項約定之本旨，係著重在原告於系爭租約終止後，不得向被 告另行主張所施作裝潢設備之費用，乃係對於承租人「即時 返還房屋」之義務規定，業如前述，並非在免除因原告之過 失所致房屋毀損所應負之賠償責任。系爭契約第6 條亦約定 有承租人違反善良管理人注意義務使用房屋之損害賠償責任 規定，亦足作為佐證。況承租人所為維持租賃物處於可使用 以及保持租賃物不受毀損之狀態，本為租賃法律關係之合理 結果，是原告此部分主張，即無足採。
⒋是依系爭租約之約定，原告雖無須按終止系爭租約之際，系 爭房屋之營業現況點交予被告，然就系爭房屋於系爭租約存 續期間所生之毀損，仍應負回復原狀之責任，業如前述。則 被告是否均得就其所支出之費用主張以保證金抵充，茲論述 如下：
⑴重新施作玻璃牆之費用9,000 元：原告主張系爭房屋玻璃牆 為原告所施作等語，並提出威寶電信股份有限公司加盟店裝 修工程估價單1 份及完工照片8 張為證，被告就此並未加以 爭執（見本院99年1 月19日言詞辯論筆錄）僅以前揭玻璃牆 業經穿孔，已無阻隔室內外空氣之效用云云。惟查，前揭玻 璃牆既係由原告所施作，雖原告於搬遷後並未加以拆除，然 被告亦僅得請求回復原狀即拆除前揭玻璃牆之費用，其主張 原告應支付重新施作玻璃牆之費用，已逾回復原狀之請求範 圍，是其主張，洵不足採。
⑵喇叭鎖1 粒2,500 元：被告另辯稱因原告並未交還系爭房屋 後門喇叭鎖之鑰匙，致被告為回復原狀，須重新安裝喇叭鎖 ，支出2,500 元云云，並提出估價單1 紙為證，惟為原告所 否認，並主張被告於交屋之際並未交付系爭房屋之後門鑰匙
等語。經查，被告既主張原告應負回復原狀之義務，自應就 回復原狀之範圍負舉證之責，被告既未就曾交付系爭房屋後 門鑰匙舉證以實其說，則被告主張原告並未回復系爭房屋之 原狀，而應賠償更換系爭房屋後門鑰匙之費用2,500 元云云 ，應屬無據。
⑶天花板及廢棄物運費15,000元、壁肚含油漆之修繕費用25,0 00元：被告主張原告遷讓返還系爭房屋之際，系爭房屋仍留 有木條及裝潢板架等廢棄物等語，並提出系爭房屋遷讓返還 之際現況照片10張為證，原告就前揭照片確實為系爭房屋之 現況並未加以爭執，惟辯稱其並未毀損系爭房屋云云，然觀 諸前揭照片所示，系爭房屋中確實仍留存裝潢所餘之木條、 板架，堪認原告確未履行前述回復原狀義務，則被告以原告 給付廢棄物運費15,000元及修繕費用25,000元，共計40,000 元，應自保證金中抵充等語，即屬有據。
⑷嵌燈、燈泡及燈座14,400元、斷電線路及開關4,500 元： 被告辯稱原告拆除招牌，致電線暴露於外，系爭房屋之電動 大門因而電線短路無從使用，且原告拆除室內裝潢，致室內 電線外露云云，原告則主張前揭系爭房屋現況照片所示線路 情形，即為交屋時之原狀等語。經查，系爭房屋之室內裝潢 及所懸掛之招牌係原告所施作乙節，業據原告提出威寶電信 股份有限公司加盟店裝修工程估價單1 份為證，被告對此亦 未加以爭執，揆諸前揭說明，原告自得將其所施作之裝潢及 招牌拆除；被告雖另辯稱原告所為致系爭房屋電動大門受損 及電線外露，是原告應負回復原狀之義務云云，惟被告自應 就回復原狀之範圍負舉證之責，被告既未就曾交付系爭房屋 現況舉證以實其說，則被告辯稱原告並未回復系爭房屋之原 狀，而應賠償嵌燈、燈泡及燈座之費用14,400元、斷電線路 及開關之費用4,500 元，共計18,900元，即屬無據。 ⒌綜上所述，被告辯稱原告所交付之保證金，應抵充其所支出 回復原狀之費用，於40,000元之範圍內，應屬有據；是原告 請求被告返還保證金於20,000元（計算式為60,000元－20,0 00元）之範圍內，應屬有據，於此範圍之請求，即屬無據， 應予駁回。
五、從而，原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，訴請 被告返還如附表所示支票，並給付原告37,274元（計算式為 溢付之租金17,274元＋應返還之保證金20,000元），及自支 付命令送達之翌日即98年10月27日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果
不生影響，不再逐一審酌論列，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定 ，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，至於原告勝訴部分 ，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。被告亦陳明願供 擔保請准宣告免為假執行，與法核無不合，爰酌定相當之擔 保金額准許之。另依職權確定訴訟費用額共為1,110 元（第 一審裁判費1,110 元），應由被告負擔。
中 華 民 國 99 年 2 月 3 日
內湖簡易庭法 官 李郁屏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 99 年 2 月 3 日
書記官 林義傑
附表
┌─┬─────┬───────┬──────┬──────┐
│編│票據號碼 │發票日/ 到期日│發票人 │票面金額（新│
│號│ │ │ │臺幣/元） │
├─┼─────┼───────┼──────┼──────┤
│1 │ENA0000000│97年7 月29日/ │顯明營造有限│31,500 │
│ │ │98年6 月25日 │公司 │ │
├─┼─────┼───────┼──────┼──────┤
│2 │ENA0000000│97年7 月29日/ │顯明營造有限│31,500 │
│ │ │98年6 月25日 │公司 │ │
└─┴─────┴───────┴──────┴──────┘
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