臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄小字第2977號
原 告 丁○○○管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國99年2月25日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟陸佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所屬雅園大樓社區（下稱系爭社區） 內門牌號碼高雄市三民區○○○路325巷2號14樓之1（下稱 系爭房屋）之區分所有權人，自民國96年1月起至98年6月止 均未繳交管理費，總計共積欠新臺幣（下同）21,600元未償 ，經原告於98年6月10日發函催繳仍置之不理，為此爰依公 寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付上開欠款等語 ，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：被告固自96年1 月起至98年6 月止均拒繳管理費 ，惟兩造間曾於95年3 月間簽署頂樓使用同意合約書，約明 原告每月應給付被告9,500 元之合約金，以做為提供頂樓使 用權給3 家電信公司架設基地臺使用之補償，但原告自96年 起即未履約，迄至98年6 月止仍積欠被告285,000 元之合約 金未付（即9,500 元×30＝285,000 元），被告自得以該等 債權與原告對被告所享有之上開管理費債權抵銷等語，經抵 銷後原告對被告已無債權存在，其訴自無理由等語，資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告自96年1月起至98年6月止均拒繳管理費之事實。 ㈡被告為系爭房屋之區分所有權人之事實。
㈢系爭房屋每月之管理費為720元之事實。
㈣被告訴訟代理人係原告95年度之主任委員之事實。四、本院之判斷：
㈠本件原告起訴主張被告欠繳管理費乙節，業據其提出住戶規 約、建物謄本、計算式、存證信函等件為證，經核無訛，而 兩造間就被告自96年1月起至98年6月止均拒繳管理費，又系 爭房屋每月之管理費為720 元等情均不爭執，亦堪信為真， 是被告積欠原告管理費21,600元（即720 元×30＝21,600元
），應可認定。
㈡次按管理委員會之職務如下：1、區分所有權人會議決議事 項之執行。2、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般 改良。3、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。4、住 戶共同事務應興革事項之建議。5、住戶違規情事之制止及 相關資料之提供。6、住戶違反第6條第1項規定之協調。7、 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。8、規約 、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械 設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安 全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之 保管。9、管理服務人之委任、僱傭及監督 。10、會計報告 、結算報告及其他管理事項之提出及公告。11、共用部分、 約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。12、依規定 應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之 申報及改善之執行。13、其他依本條例或規約所定事項，公 寓大廈管理條例第36條定有明文。本件被告雖辯以：系爭社 區94年區分所有權人會議曾授權原告處理與頂樓住戶協調使 用頂樓架設基地臺之相關事宜，嗣於95年3月間由兩造簽訂 上開頂樓使用同意書，原告依此每月即應給付被告9,500元 之使用合約金，被告自得主張抵銷云云，並提出頂樓使用同 意書為證。惟查，觀以系爭社區住戶規約內並無任何授權原 告得與他人自行簽訂合約之訂定事項，且該等事宜復不在公 寓大廈管理條例第36條所列上開管理委員會職務之列，可認 原告所為與被告簽訂頂樓使用同意書之行為，實非屬規約或 法律所賦予原告權限範圍內所得為者。次查，證人陳昭輝即 原告96年度主任委員到庭結稱：伊曾參加系爭社區94年度區 分所有權人會議，當場並無人提案要與被告等頂樓住戶簽訂 頂樓使用同意書，係因被告等提出要求賠償頂樓未經彼等同 意即架設基地臺之損失，故當時有表決賠償被告等6 至8 萬 元，且已經賠償過，並無決議要按月補償被告9,500 元等語 （見本院卷第76頁），顯見被告訴訟代理人以原告主任委員 之身分，於95年3 月5 日代表原告與被告簽訂頂樓使用合約 時，實際上並未預先取得區分所有權人會議之授權。再證人 陳昭輝另結證：95年間被告訴訟代理人擔任原告主任委員期 間，召開管理委員會會議及區分所有權人會議時均未提到要 簽訂頂樓使用合約之事…且於95年度後原告並沒有追認該等 使用合約之效力，在證人擔任主任委員任內也沒有等語，（ 見本院卷第76至77頁），足見系爭社區區分所有權人會議亦 始終未曾追認原告所簽訂上開頂樓使用同意書之效力。被告 雖另提出95年度系爭社區之財務報表以證明上開頂樓使用合
約業經系爭社區之區分所有權人會議決議通過予以追認，但 觀以該等財務報表上主任委員、監察委員、財務委員、製表 等欄位均未經相關人員簽名確認而為空白，原告復稱該年度 因未辦理財務交接至無從提出財務報表，而由原告提交高雄 市三民區之該年度區分所有權人會議紀錄亦無被告所稱財務 報表附件等情，業經本院98年度訴字第305 號民事判決於理 由中論述甚詳（見本院卷第73頁），則被告所提財務報表是 否確經區分所有權人會議予以追認其效力，抑或純係被告訴 訟代理人臨訟所自行製作之文書，尚非無疑，而除此之外則 別無其他證據可資佐證被告所述為真，是被告前開所辯，並 無足採。從而，原告代表全體區分所有權人與被告等頂樓住 戶訂約，既非屬其權限內所得為之行為，亦從未獲區分所有 權人會議之預先授權或事後追認，該行為自應認不生效力， 被告自不能憑此主張對原告有債權存在而認應予抵銷。 ㈢至證人陳昭輝雖另證稱：伊接任被告訴訟代理人主任委員職 務時，在伊任內曾決議按月賠1,500元，這在94年區分所有 權人會議中並沒有提到，是96年度原告開會所作成之決議， 沒有經過區分所有權人會議決議等語，惟與他人達成賠償協 議非規約、法律所賦予原告之權限，亦未經區分所有權人會 議決議之事先授權或事後追認，且證人證稱上開賠償1,500 元之決議僅係原告內部所作成，並未經過區分所有權人會議 決議，該決議自難認已生合法效力，況縱認該等決議嗣後已 經系爭社區區分所有權人會議同意，然被告係主張因簽訂頂 樓使用同意書而享有對原告之債權，與證人所述之按月賠付 1,500元之決議應屬二事，是仍不能逕認被告對此亦有主張 抵銷之意，而得與原告對被告所享有之給付管理費債權為抵 銷。又被告訴訟代理人雖稱與證人陳昭輝曾有過節，證人證 詞不足採信云云，然觀以證人之證述既經具結以擔保其可信 性，且亦非全然僅就對被告不利之處而為證述，而被告雖稱 證人證詞可能有所偏頗，惟無法提出任何證據以證明證人所 言確有不實，是縱或證人與被告訴訟代理人曾有相處上不愉 快之處，信亦不至甘冒刑責風險而為虛偽之陳述，是證人之 證述仍堪採信，併此敘明。
㈣綜上所述，被告確有積欠原告管理費未繳之事實，而被告復 無得主張抵銷之債權存在，是以，原告請求被告給付管理費 21,600元，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427 條之訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職 權宣告假執行。
六、本件訴訟費用經核定為1,000 元，應由敗訴之一方即被告負
擔。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無 一一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
高雄簡易庭 法 官 許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
書 記 官 王楨珍