臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第6號
原 告 甲○○
訴訟代理人 洪士宏律師
林易玫律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 王文雄律師
上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國99年2 月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於本院96年度執字第75658 號強制執行程序 中，拍定取得高雄縣鳳山市○○段1679地號土地及坐落其上 同段3708號建號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○段184 號 7 樓建物（下稱系爭F7建物）與共同使用部分應有部分113/ 10000 ，並於民國97年8 月27日完成所有權移轉登記，上開 共同使用部分應包含「觀天廈大樓」編號第21號機械式停車 位（下稱系爭停車位），詎被告於88年間向系爭F7建物原始 所有權人黃惠蘭購得系爭停車位後，即占有使用至今，然依 公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定及最高法院85年度台上 字第569 號裁判要旨，系爭停車位之使用權不得與區分所有 權分離而單獨為權利客體，則被告對於系爭停車位之使用收 益權能，業因系爭停車位之區分所有建物所有權移轉予原告 而消滅，被告自屬無權占有，又原告既已取得區分所有建物 之所有權，並因分管契約取得系爭停車位之專有使用權，自 得單獨請求被告返還系爭停車位，不受民法第821 條規定應 為共有人全體利益之限制，爰依民法第767 條規定，請求被 告返還系爭停車位，又被告無權占有使用系爭停車位，受有 相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第 179 條規定，請求被告返還利益。並聲明：㈠被告應將系爭 停車位返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交 還系爭停車位止，按月給付原告新臺幣（下同）1,500 元。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告為「觀天廈大樓」F 棟（18+19 ）樓住戶， 「觀天廈大樓」共有80間住戶，地下室停車場僅有60個停車 位，住戶向訴外人上頂建設有限公司（下稱上頂公司）購買 區分所有建物時，需另出資購買停車位，並取得車位使用證 明書，並非每位住戶購買建物時，即按建物持分分配停車位 ，該大樓住戶讓渡停車位之情形，不勝枚舉，顯見停車位並
非附屬於建物，黃惠蘭於81年間向上頂公司購買系爭F7建物 時，另出資購買編號第27號停車位，之後向A 棟店面住戶買 受系爭停車位及編號第22號停車位，嗣將編號第27號停車位 讓渡D 棟（3+4 ）樓住戶，再將編號第22號停車位讓渡C 棟 （16+17 ）樓住戶，復於88年7 月24日以55萬元將系爭停車 位讓渡被告，若謂原告所購買之系爭F7建物，其共同使用部 分包含停車位，亦應係黃惠蘭最初向上頂公司購買之編號第 27號停車位，並非黃惠蘭爾後向A 棟店面住戶購買之系爭停 車位，倘原告得請求返還停車位，應係請求返還編號第27號 停車位，而非系爭停車位，況本院96年度執字第75658 號拍 賣公告上並未列載系爭停車位，顯見該次拍賣範圍並不包含 系爭停車位，另原告以每月1,500 元計算不當得利，亦屬過 高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於本院96年度執字第75658 號強制執行程序中，拍定取 得高雄縣鳳山市○○段1679地號土地，及坐落其上系爭F7建 物與共同使用部分應有部分113/10000 ，於97年8 月27日完 成所有權移轉登記。
㈡訴外人黃惠蘭於81年間向訴外人上頂公司購買系爭F7建物， 於88年7 月24日以55萬元將系爭停車位讓渡被告，並有停車 位讓渡書為證。
㈢被告向黃惠蘭買受系爭停車位後，即按月繳納停車位管理費 迄今。
四、本件之爭點：
㈠觀天廈大樓全體住戶間關於停車位之使用有無分管契約之約 定？
㈡若有，系爭F7建物原始所附停車位為編號第21號、第27號或 其他停車位？
㈢原告主張被告無權占有系爭停車位，依不當得利之規定請求 被告返還所受之利益，有無理由？若有，金額如何計算？五、得心證之理由：
㈠按共有物之處分變更及設定負擔，應得共有人全體之同意， 民法第819 條第2 項定有明文。又公寓大廈等集合住宅之買 賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特 定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別 情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知 之情形，而應受分管契約之拘束，即區分所有權人將其分管 停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所
有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院97年度 台上字第909 號判決、96年度台上字第1152號判決、91年度 台上字第242 號判決參照）。查原告固提出觀天廈住戶管理 委員會97年12月12日觀資字第970107號函，主張觀天廈住戶 已就停車位達成分管契約，系爭F7建物取得系爭停車位之使 用權乙節，惟觀以前開函文說明二、三之記載：「二、本大 樓自建商（上頂建設公司）完工售屋時，汽車停車位均需另 外購買永久使用權，每車位自45至60萬元之間不等，再由建 商出具乙張永久使用權，每車位均有。後因各住戶之個人因 素而就此使用權售予其他住戶，管委會只要所有權人提出證 明文件即可更改，其餘均無權過問，此可向其他有車位之住 戶詢問即可證明。三、經查台端所有之F7樓，原始資料擁有 第21號車位，所有權人為黃惠蘭。但該車位所有權人（黃惠 蘭）已於民國88年7 月24日將該車位之永久使用權以新台幣 55 萬 元讓渡了F18 樓之乙○○，此件讓渡書有經法政法律 代書服務所公證即可證明。該車位自交屋起至97年11月止， 車位管理費之繳費情形一切正常，並無欠繳之情事。且大樓 每3 個月均會定期公告欠繳理費之住戶名單」等語，有前開 函在卷可稽（見本院98年度司鳳調字第3 號卷第9 頁），前 開函文雖明示原告所有之F7樓原始資料擁有編號第21號停車 位（此部分之記載與事實不符，詳後述），惟前開函文亦載 明該大樓自建商完工售屋時，住戶需另需以每車位45至60萬 元向建商購買永久使用權，再由建商出具乙張永久使用權證 明，各住戶得將使用權出售予其他住戶，惟管委會只要所有 權人提出證明文件即可更改，其餘均無權過問等語，顯見建 商與各承購戶間就共用部分停車位由特定共有人使用，應有 分管契約存在，惟該分管契約所約定之內容，仍需依證據認 定之，並由主張分管契約存在之一造負舉證責任。 ㈡觀天廈住戶管理委員會97年12月12日觀資字第970107號函固 載明系爭F7建物取得系爭停車位之使用權，惟該記載顯與觀 天廈住戶管理委員會81年11月停車位明細資料所記載編號第 21號停車位係店A 所使用不符，本院乃就系爭停車位之原始 使用人及其認定依據乙節函詢觀天廈住戶管理委員會，經該 會函覆略以：81年11月份建商協助成立管委會後，建商因尚 有多戶房屋、車位尚未出售，故於81至82年間在店A 銷售餘 屋。管委會原始收費明細81年11月記載店A 擁有21、22號車 位，F7擁有27號車位，因此建商於81年7 月10日出售F7房屋 給黃惠蘭時，當時F7房屋僅有27號車位，81年7 月10日出售 店A 房屋及21、22車位給鄭美智，81年7 月10日出售A3+4房 屋及33、34號車位給王同盛，82年1 月11日出售D3 +4 及車
位27號給楊淑芬，楊淑芬於87年6 月8 日將D3+4售予許美環 ，自82年1 月起之管理費應繳明細上即記載F7擁有21、22號 車位，並非店A 所擁有，可斷定應為F7黃惠蘭於81年底另向 建商購買1 個停車位，並將當時所持有之27號車位與建商更 換，故82年1 月起之明細表F7車位記載21、22號，D3+4之車 位為27號等語，有觀天廈住戶管理委員會99年2 月5 日觀資 字第990205號函暨所附之管理會收款表在卷可參（見本院卷 第33至40頁），核與證人黃素琴於本院審理時證稱：我82年 間接任大樓財務委員時黃惠蘭的車位是21號車位，但是80年 間黃惠蘭的車位並不是21號車位，鈞院卷第29、30頁是81年 建商當時成立管理委員會交給管理委員會的手稿，是建商輔 導管委會成立的第一份表格，是車位的原始資料，系爭F7建 物本來就不是搭配21號車位，21號車位本來是由店A 建商股 東之一買得等語（見本院卷第46至47頁），相互符合，則黃 惠蘭於81年7 月10日向建商購買系爭F7建物時，係購買編號 第27號停車位，而系爭停車位應係於81年7 月10日由鄭美智 購買店A 時一併購得，是建商與住戶間就停車位之分配雖有 分管契約存在，惟依前開證據資料，至多僅能推論編號第27 號停車位約定由黃蕙蘭使用，系爭停車位約定由鄭美智使用 （惟因原告並未提出分管契約或其它證據以資證明，此部分 尚難以確認）。至黃惠蘭雖於81年底另向建商購買停車位1 個，並將有之27號車位與建商股東之一（按應係鄭美智）更 換，至多僅係黃惠蘭與該建商股東間之互易行為，僅具債權 效力，復無證據證明該互易行為業經大樓區分所有權人會議 決議或經大樓全體住戶同意，自不得據此認黃惠蘭取得編號 第21號車位之使用權，則原告以黃惠蘭依分管約約定原始取 得編號第21號停車位之使用權，其購買系爭F7建物後，繼受 分管契約之約定，亦得主張取得系爭停車位之使用權云云， 尚屬無據。
㈢綜上所述，觀天廈住戶間雖就停車位之使用有分管契約存在 ，惟依原告所提出之證據資料，尚難認系爭F7建物依分管契 約之約定分配使用系爭停車位，則原告請求編號第21號車位 現使用人即被告返還該停車位，並以被告無權占有使用系爭 停車位，而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害依不 當得利之法律關係，請求被告返還利益云云，均無理由，應 予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
民事第三庭 法 官 洪能超
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
書記官 火秋予