臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第五八六九號
原告即反訴被告 瑔盛有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
戊○○
被告即反訴原告 連發興業有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求返還押租金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣伍拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元，及自民國九十年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及其假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、本訴部分
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣伍拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告於民國八十九年十月二日與被告簽訂租賃契約，向被告承租坐落於台北縣 五股鄉○○段新塭小段一八０之三地號，建物四百坪之廠房、辦公室所在地（ 下稱本件系爭不動產），約定每月租金為新台幣（下同）貳拾伍萬元，實際上 因後來承租坪數有所不足，故將租金降為貳拾貳萬貳仟壹佰伍拾元，含稅後為 貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，租賃期限自八十九年十一月十五日起至九十二年 十一月十四日止，並訂於八十九年十月二十日先行交屋。原告並於八十九年十 月二日交付面額柒拾伍萬元之支票作為支付房租押金之用，嗣因倉庫運作有諸 多不便，例如常會有停水、停電之情事，故於九十年六月五日已口頭告知在九 十年七月三十一日遷離，並於九十年八月十五日以存證信函向被告為終止租約 之表示，並於八十九年八月十八日前以搬離完畢，依約被告應退還原告所繳付 之押租金，除抵扣一個月租金後，被告應給付原告伍拾壹萬陸仟柒佰肆拾貳元 （柒拾伍萬元減去貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元），另被告尚積欠原告貨款叁萬 伍仟貳佰伍拾肆元，爰依據租賃契約及買賣契約向被告請求之押租金及貨款共 計為伍拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元。
（二）對被告抗辯之陳述：
１本件原告之所以於租賃期間屆滿前提前終止租約，乃因系爭租賃物常會有停水 、停電等原因，致使租賃物無法為正常使用。
２六月份支付之租金較少，乃因扣抵之前的貨款，本件起訴請求之貨款，發票、 帳單仍置於原告處，故可見被告並未支付。
三、證據：提出存證信函二紙、租賃契約書、交付押租金之支票、統一發票數紙、支 票數紙等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述略稱：
（一）兩造所簽立之租賃契約為三年，又雙方約定乙方（即原告）因業務需要提前解 約，乙方須於三個月前告知甲方（即被告），甲方不得視為違約。詎料原告方 面並無不能依約通知解約之情事，而於九十年七月十日始通知被告將於七月三 十一日終止合約，而實際搬離租賃倉庫日期為同年八月十八日，並未於契約約 定三個月前告知被告，由於原告承租之坪數佔被告倉庫面積三分之一，而被告 未能及時將原告退租坪數租出，以致造成被告方面嚴重虧損，被告亦因不能承 受繼續之虧損，亦於同年十一月終止該倉庫之營業而交還於地主。依據契約第 九條規定，雙方若有違約、違法之情事，致損害雙方之權益時，違約方應負全 部損害賠償，及依據民法第二百二十條、二百二十六條、二百二十七條之規定 ，就原告請求退還租賃押金部分，其中一個月已抵付八十九年七月份租金，另 由於原告遲延告知終止合約期日為二個月，令被告損失二個月之租金，故被告 主張就此部分應予抵銷。
（二）另關於原告起訴請求之貨款部分，被告已從原告應給付之租金部分予以扣除， 故被告就此部分已為給付，自無再為給付之義務。三、證據：提出現場照片數張為證。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
（一）反訴原告應給付反訴原告新台幣陸拾壹萬貳仟玖佰元及自反訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
（三）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、陳述：除與本訴被告陳述相同部分外，補稱： 被告與原告訂立合約時，為因應原告之需要而增加倉庫之設備及支出包括：一、 隔間牆壁：貳拾伍萬元；二、鐵門四面：貳拾玖萬元；三、遮雨棚：叁萬元；四 、辦公室隔間及樓梯：貳拾伍萬元，共計花費捌拾貳萬元。由於反訴原告所花費 上述費用預計有三年使用價值，而反訴被告實際只租用九個月而已，而反訴原告 因反訴原告提前解約造成未能及時將倉庫租出而造成虧損，終致結束營業並將倉 庫及所有設備返還地主，造成反訴原告之損失嚴重，如上所述之設備共計花費捌 拾貳萬元以使用三年計，每月則約為貳萬貳仟柒佰元，扣除原告租用期間九個月 ，剩餘二十七個月共計為陸拾壹萬貳仟玖佰元為反訴原告之損失，自應由反訴被 告負賠償責任。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述略稱：本件反訴被告向反訴原告承租房屋時，已經隔間隔好了，且倉庫已經 有大門只是再增加一個門給其使用，所以此部分之費用不應由其負擔。如果反訴 原告係專為將系爭廠房出租予反訴被告而為規劃，就不應有契約第七條約定可以 提前解約之規定。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：其於八十九年十月二日與被告簽訂租賃契約，向被告本件系爭不 動產。約定每月租金為貳拾伍萬元，後因實際上承租坪數有所不足，故將租金貳 拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，租賃期限自八十九年十一月十五日起至九十二年十一 月十四日止，原告並於八十九年十月二日押金柒拾伍萬元，嗣因倉庫運作有諸多 不便，例如常會有停水、停電之情事，故於九十年六月五日已口頭告知在九十年 七月三十一日遷離，並於九十年八月十五日以存證信函向被告為終止租約之表示 ，並於八十九年八月十八日前以搬離完畢，依約被告應退還原告所繳付之押租金 ，除抵扣一個月租金後，被告應給付原告伍拾壹萬陸仟柒佰肆拾貳元（柒拾伍萬 元減去貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元），另被告尚積欠原告貨款叁萬伍仟貳佰伍拾 肆元，爰依據租賃契約及買賣契約向被告請求之押租金及貨款共計為伍拾伍萬壹 仟玖佰玖拾陸元。
二、被告則以：被告並未於契約約定三個月前告知被告，致被告未能及時將原告退租 坪數租出，造成嚴重虧損，經抵銷被告損失後，已無給付義務。另貨款部分，被 告已為給付等語置辯。
三、本件原告主張：其於八十九年十月二日與被告簽訂本件租賃契約，租金為貳拾叁 萬叁仟貳佰伍拾捌元，租賃期限自八十九年十一月十五日起至九十二年十一月十 四日止，並交付押金柒拾伍萬元，其於九十年八月十五日以存證信函向被告為終 止租約之表示，並於八十九年八月十八日前以搬離完畢，被告迄今尚未退還租金 ，另被告尚積欠原告貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元等情，業據其提出租賃契約書、 催告解約之存證信函、統一發票、支票等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信 此部分主張為真實。
四、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其 終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。民法第四百五十三條定 有明文。復按民法第四百五十條第三項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外 為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有 通知。又民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項 規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而 終止租約，自無該條項之適用。最高法院二十二年上字第八五六號判例、六十年 台上字第二二三號判例著有明文可參，分別定有明文可參。本件被告既辯稱原告 終止契約不合法，故依約應賠償其所受之損害，故本件首應探討原告是否有權期 前終止租約。經查：
（一）依據兩造契約第二條約定，租賃期限為三年，故本件係屬定期租賃契約，原不 得於期滿前終止契約。然依據契約第七條、第九條約定「契約未屆滿前，乙方
（即原告）因業務須要提前解約，乙方須三個月前告知甲方（即被告），甲方 不得視為違約，甲方應將未到期之房屋支票及押租金無條件退還。」、「在承 租期間未達三年時，因建物不得經續正常使用或道路受阻不得通過時，甲方應 退還未用期間所有租金及押租金，含未兌現之支票。」，故依約，本件承租人 於租賃期間屆滿前，非不得終止租賃契約。
（二）又原告稱其已於九十年六月間以口頭通知被告不續租，並於八月份搬離等情， 被告並不否認確實有受原告之通知，然辯稱當時原告並沒有明確告知是否要終 止租賃，故本件原告有違反契約第七條之規定云云。然查： １又終止租賃之意思表示，非為要式行為，故不以書面通知為必要。依據原告所 寄發之三重三支局存證信函第四一一號中提及「因倉庫運作有諸多不便，故在 九十年六月五日已口頭告知在九十年七月三十一日遷離」等語，雖如被告所辯 稱並未明白使用「終止契約」之文字，然承租人既表示因系爭租賃物無法達使 用目的，而將租賃物騰空遷讓交還，即應認原告已向被告為通知終止租約之意 思表示。
２本件原告實際係於九十年八月間遷出系爭租賃物，為兩造所不爭執，故原告通 知終止租約，並不合於契約所約定三個月前通知之要件。然參酌前開最高法院 六十年台上字第二二三號判例意旨，契約第七條所規範者應限於未定期限之租 賃契約，而承租人之個別因素而隨時任意終止契約之情事，倘係因債務不履行 或不能達租賃目的而終止時，自無該條之適用。查：本件原告係因租賃物常有 停電、停水等問題，導致無法正常使用租賃，而被迫提前終止租賃，此為被告 所不爭執（見本院九十一年一月九日、九十一年二月二十七日言詞辯論筆錄， 本院卷第四十五頁、六十頁），其雖稱係因工業區負荷大所以跳電云云，然系 爭租賃物係因停電、停水等問題，而被告又無法改善此等缺失，而使原告不得 繼續正常使用租賃物，故原告自得終止租賃契約，且不受契約第七條規定應於 三個月前先期通知之拘束。
（三）被告復辯稱，原告有短繳租金之情事云云。然查，依據契約第三條雖約定每月 租金為二十五萬元，然自八十九年十一月十五日起，被告所開具與原告租金發 票金額均記載含稅後為貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，並由原告開立同金額之支 票支付被告，此有發票及支票影本在卷可稽。故本件應如原告所稱，乃因系爭 租賃物面積有所不足，經兩造協議後，將租金減縮至含稅後價格為貳拾叁萬叁 仟貳佰伍拾捌元，從而，原告並無短繳租金之情事。 綜上所述，本件租賃契約既經原告合法解除後，依約被告應退還原告所繳付之押 租金，除抵扣一個月租金後，被告應給付原告伍拾壹萬陸仟柒佰肆拾貳元（柒拾 伍萬元減去貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元）。
五、另關於原告起訴請求貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元部分，業據其提出電子計算機統 一發票三紙為證，被告雖辯稱：此部分已由原告給付六月份之租金中扣除，故其 已經支付貨款云云。然查：
（一）原告所提出出貨發票日期分別為九十年六月十六日、同年七月二日、三日，其 日期均在支付六月份租金之後，且如被告確有支付貨款或從租金中扣抵，則原 告應將系爭發票、帳單交付被告用以報帳用，而不應仍置於原告處。
（一）原告所開具發票日為九十年六月十五日用以支付租金之支票，其票據金額雖不 足兩造所約定之租金貳拾參萬叁仟貳佰伍拾捌元，然所差距之金額為叁萬陸仟 零叁拾柒元。故應如原告所稱，於六月份扣除者，係之前貨款，而非本件原告 起訴請求者。
綜上所述，被告所辯不足採信，自應給付原告貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元及利息 。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：兩造訂約時其為因應反訴被告之需要而增加倉庫之設備及支 出包括：隔間牆壁、鐵門、遮雨棚、辦公室隔間及樓梯等，共計花費捌拾貳萬元 。由於反訴原告所花費上述費用預計有三年使用價值，而反訴被告實際只租用九 個月而已，如上所述之設備共計花費捌拾貳萬元以使用三年計，每月則約為貳萬 貳仟柒佰元，扣除原告租用期間九個月，剩餘二十七個月共計為陸拾壹萬貳仟玖 佰元為反訴原告之損失，自應由反訴被告負賠償責任。二、反訴被告則以：反訴原告所稱之費用非專為其施作故此部分之費用不應由其負擔 ，且從契約約定可以提前終止，故其自無庸負擔此部分費用等語置辯。三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續 中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十三條定有明文。經查： 反訴原告雖提出現場照片數張，作為其確有為前開增設設備之支出，卻無法提出 實際上支出前開費用之單據。且其自承因系爭倉庫有一千二百坪，而只有出租給 反訴被告四百坪，故把此部分隔出來並設置獨立門戶等語（見本院九十一年二月 二十七日言詞辯論筆錄，本院卷第六十頁），故此部分費用應係屬出租人對於租 賃物為保持其合用之保持義務所為之必要費用支出，自無法要求反訴被告負擔此 部分費用。且本件反訴被告係合法終止租約已如前述，故實無庸就此部分負擔損 害賠償之責任。
參、從而，原告依租賃契約及買賣契約契約請求被告返還押租金及給付貨款共計為伍 拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元，及自九十年十一月二十七日（即起訴狀繕本送達之翌 日）起按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。被告反訴請求原告給付 提前終止租賃致其設備花費損失陸拾壹萬貳仟玖佰元為無理由，應予駁回。肆、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
陸、據上論結：本件原告之訴為有理由，被告反訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日 民事第四庭法 官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日 法院書記官 楊湘雯
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