臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上字第22號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 郭明仁律師
上 訴 人 乙○○○
兼 訴 訟
代 理 人 丙○○
上列當事人間請求分割共有物事件，兩造對於民國九十八年十月
三十日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十七年度訴字第五八二
號），各自提起上訴，上訴人甲○○併為擴張訴之聲明，本院於
九十九年三月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於分割方法及訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有臺中縣沙鹿鎮○○○段○路厝小段九００建號四層樓建物（門牌編號臺中縣沙鹿鎮○○路一０五號，含增建部分，面積合計為三七一．六一平方公尺），分割方法為上開建物分歸上訴人丙○○、乙○○○取得，按應有部分各二分之一保持分別共有，上訴人丙○○、乙○○○各應補償上訴人甲○○新臺幣三十一萬九千四百元。
上訴人甲○○上訴及追加之訴暨上訴人丙○○其餘上訴均駁回。第一、二審訴訟費用（含追加部分，但確定部分除外），由上訴人各負擔三分之一。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張應受 判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法四百四十六條第 一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件上訴人 甲○○於原審民國九十八年十月十九日言詞辯論時，聲明如 同年九月二十二日準備書狀所載，而其準備書狀載明利息係 自該書狀送達日起算法定遲延利息（原審卷第一０五、一二 四頁），惟於本院上訴聲明關於法定遲延利息部分，則改為 請求自原審起訴狀送達翌日，即同年三月十二日起算（本院 卷第六七頁），嗣再將請求對造上訴人丙○○、乙○○○（ 下稱丙○○等人）給付部分，改為連帶給付（本院卷第三、 六七頁），屬擴張應受判決事項之聲明，核與上揭規定相符 ，自無需丙○○等人之同意，應予准許。
二、丙○○等人對於原審判決甲○○就臺中縣沙鹿鎮○○路一０ 五號建物（下稱系爭建物）東面牆壁，即如原判決附圖（下 稱附圖）所示第一層至第四層各層甲至乙之連線牆壁有共同 壁使用權部分，於本院審理時業已表明不上訴，是本院就該
部分自無庸加以審究。
乙、實體方面：
一、本件上訴人甲○○主張：
㈠訴外人陳瑞昭將其原有坐落臺中縣沙鹿鎮○○○段○路厝 小段（下稱六路厝小段）七九之一二、七九之三二地號土 地（下稱系爭土地），與訴外人洪茂林合建系爭四層樓房 建物，洪茂林分得系爭建物所有權應有部分三分之二，陳 瑞昭取得所有權應有部分三分之一。嗣丙○○等人向洪茂 林購得該三分之二所有權後，由彼等各取得所有權應有部 分三分之一，洪茂林並將該七九之三二地號土地移轉登記 予乙○○○。九十二年六月五日，陳瑞昭將系爭建物所有 權應有部分三分之一及六路厝小段七九之一二地號土地移 轉登記予訴外人王志生，王志生復於九十五年十月三十一 日，再將上開七九之一二地號土地及系爭建物所有權應有 部分三分之一，以贈與為原因，移轉登記予伊，是系爭建 物為兩造所共有，應有部分各為三分之一。
㈡王志生取得系爭建物所有權應有部分三分之一後，因需使 用系爭建物，發現系爭建物為丙○○等人占用，乃於贈與 予伊時，於讓渡書上載明將其對丙○○等人之不當得利請 求權讓與給伊。
㈢系爭建物既無不能分割之原因，而系爭建物其中一至三層 樓雖經丙○○等人增建，然樓層仍清楚，且增建部分依規 定附屬於主建物，應予合併分割，故伊主張以原物為分割 。分割方案由丙○○等人共同取得第一、二層樓（含增建 部分），伊取得第三、四層樓（含增建部分），雖伊第三 、四層樓之面積合計為一四０．八九平方公尺，較系爭建 物總面積三七０．二六平方公尺之三分之一，即一二三． 四二平方公尺多出十七．四七平方公尺，惟丙○○等人所 取得之地面層及第二層價格，依通常觀念遠超過第三、四 層，是伊多出十七．四七平方公尺之建物面積，應屬合理 相當。如丙○○主張難以分割，伊亦同意變價分割。 ㈣依陳瑞昭與洪茂林簽立之土地合建房屋契約書（下稱系爭 合建契約）第二點條約定：「合建完成後（正面向南）房 屋東邊棟由甲方取得，西邊棟由乙方取得，…使用執照取 得後，再行增建其他部分」，亦即自始雙方合意建二棟房 屋，並以共同壁興建完成，東邊棟為伊單獨所有，但丙○ ○等人占用系爭建物全部，並將雜物堆放於東邊棟未保存 登記建物內，侵害使用王志生所有權應有部分三分之一及 六路厝小段七九之一二號土地，丙○○等人上開侵害所有 權及不當得利之法律關係既已讓與給伊，伊得本於系爭建
物所有權及處分權暨代位陳春滿依所有權（東邊棟建物） 為請求，主張依民法第一百八十四條、第一百七十九條之 規定，向丙○○等人請求給付相當於租金之損害及不當得 利，其計算基礎以系爭建物伊應有部分之課稅現值新臺幣 （下同）六十三萬八千八百元作為計算標準。爰求為命： ①兩造共有之系爭建物准為原物分割，將第三層一０五． 四三平方公尺、第四層三五．四六平方公尺分歸伊所有， 並交由伊管理，第一、二層分歸丙○○等人維持共有，樓 梯並應准伊通行使用。②丙○○應給付伊七萬三千四百三 十三元，及自九十八年九月二十四日起算法定遲延利息。 ③丙○○等人應連帶給付伊二十八萬七千四百六十元，及 自起訴狀送達翌日起算法定遲延利息，暨自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按年給付伊六萬三千八百八十元之判決 （未繫屬本院者，不予贅論）。
二、丙○○等人則以：
㈠按新修正民法第八百二十四條第二項第一款規定，共有物 之分割方法如以原物分配，仍得將共有物分歸部分共有人 ，而未受原物分配者，以金錢補償方式為之，非必以原物 分配而各共有人不能依其應有部分受分配，即以變價分配 為唯一之分割方法。系爭建物伊自洪茂林處買受後，已居 住逾十年，參酌使用狀態，系爭建物之分割方法仍宜以原 物分配之方式為分割，將系爭建物全部分配予伊，方可避 免將建物變價後由第三人買得，致生土地及建物所有權分 屬不同人之爭議，甲○○則予以金錢補償。
㈡甲○○請求丙○○占用東邊棟建物即原判決附圖編號A7、 A8部分，面積共一０二．四五平方公尺，自九十二年六月 一日起至九十八年九月十四日止，相當於租金之不當得利 ，就已逾五年之請求權時效部分，丙○○得拒絕給付。且 丙○○係九十四年九月三十日以後，才占用該部分建物。 再者，東棟建物僅有外牆結構，經濟價值顯不及系爭建物 ，其以系爭建物課稅現值為計算相當於租金之不當得利， 尚有未洽等語，資為抗辯。
三、原審判准系爭建物以變價分割，所得價金按兩造應有部分比 例分配，及命丙○○應給付甲○○七萬三千四百三十三元本 息，並將甲○○其餘之請求駁回。甲○○就其請求遭駁回部 分，丙○○等人就分割方法暨丙○○就原審判命給付部分各 聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠甲○○方面：
①上訴聲明：
⑴原判決駁回甲○○後開第二項聲明及訴訟費用之裁判
均廢棄。
⑵上開廢棄部分，丙○○等人應連帶給付甲○○二十八 萬七千四百六十元，及自起訴狀送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年給付甲○○六萬三千八百 八十元。
⑶上訴費用由丙○○等人負擔。
②答辯聲明：
⑴上訴駁回。
⑵上訴費用由丙○○等人負擔。
㈡丙○○等人方面：
①上訴聲明：
⑴原判決不利於丙○○等人部分廢棄。
⑵前項廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回。
⑶訴訟費用由甲○○負擔。
②答辯聲明：
⑴上訴駁回。
⑵訴訟費用由甲○○負擔。
四、兩造不爭執之事實：
㈠六路厝小段七九之一二地號土地，現為甲○○所有，同小 段七九之三二地號土地，為乙○○○所有。
㈡系爭建物興建完成後，洪茂林依系爭合建契約之約定，將 其中所有權應有部分三分之一登記予陳瑞昭，嗣陳瑞昭將 系爭建物所有權應有部分三分之一輾轉讓與訴外人陳春滿 ，陳春滿將之贈與王志生，王志生再贈與甲○○。 ㈢系爭建物現登記為兩造共有，應有部分各三分之一，系爭 建物如附圖所示編號A3、A4、A5、A6、A9、B3、B4、B7、 C3、C4、C7所示，係丙○○所增建，並無獨立出入門戶， 自保存登記完成起，均由丙○○等人占有使用中。 ㈣系爭建物東側，另有一棟具獨立出入門戶之未保存登記四 層樓建物，位置及面積如附圖所示編號A7、A8、B5、B6、 C5、C6、D3、D4。
㈤系爭建物及東側未保存登記建物之價值，以每棟一百九十 一萬六千四百元計算。
五、得心證之理由：
㈠按除因物之使用目的不能分割或契約定有不能分割之期限 者外，各共有人得隨時請求分割共有物。又共有物之分割 ，不能協議決定者，法院得依任何共有人之聲請，為裁判 分割。民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二 項分別定有明文。查兩造共有系爭建物，依法令並無不能
分割之規定，兩造間復無不能分割之契約，且依建物使用 目的，亦無不能分割之情事，然兩造無法協議分割，從而 甲○○請求分割系爭建物，應予准許。
㈡次按共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有 物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平決定。又 以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之。同法第八百二十四條第三項定有 明文。再分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分 割時，除因該共有物內部之使用目的不能分割，或部分共 有人仍願維持其共有關係，應就該部分不予分割或准該部 分共有人成立新共有關係外，應將共有物分配於各共有人 單獨所有，不受共有人原來約定使用方法之拘束。再定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法 適當者為限。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質 、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等 因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或 多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難 者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時， 如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補 償之，並非定出於變賣之一途。經查：
①系爭建物為四層樓建物，僅有一樓梯通往各層樓，且各 樓層必須經由一樓客廳始能登上樓梯通往各樓層，為兩 造所不爭執。故系爭建物如採用甲○○分層之分割方法 ，其分得高樓層必須藉由一樓客廳始能對外通行，將造 成丙○○等人使用管理之不便，如採變價分割，可能造 成土地與建物非同屬一人所有之情形，亦將造成建物與 土地利用上之衝突，均非妥適。
②系爭合建契約第一條約定：「土地分割成兩筆，由甲方 （指陳瑞昭）取得東邊一筆，乙方（指洪茂林）取得西 邊一筆」；第二條約定：「合建完成後，房屋東邊棟由 甲方取得，西邊棟由乙方取得．．．而本建築物申請執 照部分約七十三坪，雙方約定由甲方取得三分之一，乙 方取得三分之二，使用執照領取後，再行增建其他部分 （如附圖），雙方應於使用執照領取後，至沙鹿鎮公所 調解委員會（按照本契約之約定條件）調解辦理分割及 過戶手續」等情，有系爭合建契約存卷可考，復參酌證 人洪茂林證述內容，足認陳瑞昭與洪茂林原先約定內容 為：將系爭建物建築在系爭土地上，系爭七九之三二地 號土地上建物比例為三分之二，系爭七九之一二地號土 地上之建物比例為三分之一，嗣建物取得使用執照後，
再另分別於系爭七九之三二地號土地上增建剩餘之三分 之一建物，於系爭七九之一二地號土地上增建剩餘之三 分之二建物，亦即增建成為兩棟完整建物，由陳瑞昭取 得東邊整棟建物，洪茂林取得西邊整棟建物，要可無疑 。
③系爭建物並未依原先合建契約之約定，建築於系爭土地 上，而係完全興建於系爭七九之三二地號土地上，於取 得系爭建物使用執照後，才另增建東邊棟未保存登記建 物。且系爭建物係由丙○○向洪茂林所購買之事實，亦 據證人洪茂林證述明確。
④本院斟酌系爭建物雖登記為兩造共有，然自始即由丙○ ○等人占有，並由丙○○加以增建使用，即依系爭合建 契約之精神，本應由丙○○單獨取得系爭建物之所有權 ，暨丙○○等人亦表示願以原物分割，將系爭建物分由 其取得，並以金錢補償甲○○，且兩造亦均同意系爭建 物之價值，以每棟一百九十一萬六千四百元計算等情， 因認系爭建物之分割方法，即應採原物分割，將之分歸 丙○○等人取得，按應有部分各二分之一保持分別共有 ，並由丙○○等人補償甲○○按上揭價值三分之一，合 計即為六十三萬八千八百元，方屬妥適。
㈢再按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既 存權利，而獨立取得房屋所有權而言。經查：
①本件系爭建物及東邊未保存登記建物，係由洪茂林出資 興建，業據洪茂林陳明在卷，故洪茂林即原始取得前揭 二棟建物之所有權，自屬當然。
②依系爭合建契約第二條約定，系爭建物由洪茂林取得， 東邊未保存登記建物則由陳瑞昭取得，顯然系爭合建契 約就該二棟建物，於分割成獨立建物而有獨立門牌號碼 前，應有事實上使用權之分管協議存在，由洪茂林使用 系爭建物，陳瑞昭則使用東側建物，丙○○等人向洪茂 林買受系爭建物所有權應有部分三分之二，甲○○則繼 受陳瑞昭應有部分三分之一，自應受系爭合建契約拘束 。是丙○○等人使用系爭建物，尚非無權使用，甲○○ 請求丙○○等人給付相當於租金之不當得利或損害賠償 ，自屬無據，應予駁回。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如 本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質 或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十 九條、第一百八十條分別定有明文。又無權占有他人房屋
，所受利益為使用房屋本身，尚非租金；只是依該占有使 用之利益，其性質不能返還原形，依法應返還價額，而其 價額即相當於租金之數額計算。復按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 。土地法第九十七條亦著有明文。經查：
①東棟未保存登記建物，業由洪茂林點交予陳瑞昭，且依 系爭合建契約第二條約定，該未保存登記建物之使用權 人為陳瑞昭，已據洪茂林陳明屬實，復有系爭合建契約 、臺灣臺中地方法院檢察署九十七年度偵字第一六七九 四號不起訴處分書存卷可稽。甲○○繼受自陳瑞昭之權 利，自得使用該未保存登記建物。而丙○○自九十二年 六月一日起，即於該未辦保存登記建物之一樓放置廣告 招牌、壞桌椅等雜物，妨礙甲○○之前手王志生使用該 建物，為丙○○於原審所自承，並同意於九十八年九月 十四日前將上開雜物搬離，復據證人王志生證述在卷， 是丙○○無權占用該未保存登記建物一樓之事實，即堪 採信。
②甲○○係於九十七年二月二十七日起訴，是其請求自九 十二年六月一日起算相當於租金之不當得利，並未罹於 五年之時效，自屬當然。另兩造於原審已就兩棟建物之 價值，合意均以每棟一百九十一萬六千四百元計算。是 曾榮松抗辯甲○○該不當得利之主張，已逾五年時效， 及該未保存登記建物，並未裝設門窗，其經濟價值顯不 及系爭建物云云，即無足取。
③丙○○僅占用該未保存登記建物一樓部分即如附圖所示 編號A7（面積六三．零三平方公尺）、A8（面積三九． 四二平方公尺），共計一０二．四五平方公尺，本院審 酌該未保存登記建物並未裝設門窗，而丙○○僅以之堆 置雜物，獲利不高及其他一切情狀，認以該建物價值一 百九十一萬六千四百元之年息百分之二計算，始為妥適 。是甲○○所得請求自九十二年六月一日起至九十八年 九月十四日止，相當於租金之不當得利為七萬三千四百 三十三元（角以下四捨五入）。
㈤綜上所述，系爭建物以原物分歸丙○○等人取得，按應有 部分各二分之一保持分別共有，並由丙○○等人以金錢補 償甲○○，最能兼顧兩造之利益及社會經濟。原審就系爭 建物酌定方法分割，固非無見，惟其分割方案既經本院予 以調整修正，該部分自無可維持。丙○○等人上訴論旨指 摘原審分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本 院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至
原審判命丙○○應給付甲○○七萬三千四百三十三元，暨 自九十八年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，並將甲○○請求命丙○○等人給付使用系爭 建物，相當於租金部分之不當得利部分駁回，經核於法洵 無違誤。甲○○及丙○○上訴意旨各自指摘原判決上揭於 其不利部分不當，均為無理由，應予駁回。至甲○○追加 請求部分，亦無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，於判 決結果不生影響，爰不一一論述。
丙、據上論結，本件甲○○之上訴及追加之訴均為無理由，丙○ ○之上訴為一部有理由、一部無理由，乙○○○之上訴為有 理由。爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十 條、第七十八條、第七十九條、第八十條之一，判決如主文 。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃永祥
法 官 李寶堂
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林振甫
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
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