詐欺
臺灣高等法院(刑事),上易字,98年度,3104號
TPHM,98,上易,3104,20100311,1

臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　98年度上易字第3104號
上　訴　人　臺灣板橋地方法院檢察署檢察官
上　訴　人
即　被　告　甲○○
選任辯護人　陳建勳律師
　　　　　　張弘明律師
上　訴　人
即　被　告　丙○○
選任辯護人　張麗玉律師
上列上訴人因被告等詐欺案件，不服臺灣板橋地方法院98年度易
字第625 號，中華民國98年11月6 日第一審判決（起訴案號：臺
灣板橋地方法院檢察署98年度偵字第2082號），提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、甲○○係欣鼎廣告有限公司（下稱欣鼎公司）之負責人，丙 ○○則係綠竹建設股份有限公司（下稱綠竹公司）之業務經 理，渠等明知由綠竹公司所興建，坐落於臺北縣三峽鎮○○ 段溪墘寮小段49地號土地之旺族名邸建案A1至A8建物（下簡 以棟別建物與房地相稱），均因1 樓當中有超過20坪之空間 經核准限定為停車空間使用，且因建案整體之容積率利用狀 況幾達上限，欲將前開停車空間變更申請轉作完全之商業店 舖使用已無可能，為達順利銷售A1等建物之目的，求能取得 服務費用與售屋對價，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐 欺犯意聯絡，於民國94年間，待綠竹公司正式委託欣鼎公司 進行前開建案之廣告辦理及銷售活動，並簽立委託銷售合約 書後，甲○○便轉請不知情之若愚企劃人員代作廣告設計， 並告以A1等建物之主要訴求為全棟均得作店面使用，1 樓更 為建物價值之重點所在，若愚企劃人員隨依甲○○之前開指 示，為前開建物設計出包含「傳子千萬不如店面一間、三峽 市中心、二樓半金店面、店面、辦公、住家三合一、1 樓約 25坪，單價35萬；2樓約25坪，單價15萬；3樓約18坪，單價 14.1萬」等內容之廣告，再交由甲○○、丙○○確認定案後 ，印製為推銷傳單以便對外提供與有意購買之人；甲○○另 在對不知情之欣鼎公司銷售人員進行講習時，告以其於介紹 A1等建物時，如顧客對1 樓之核准用途有所疑義，應為確實 得作商業運用之肯定答覆，使欣鼎公司之專案經理如丁○○ 等銷售人員，均以為A1至A8建物1 樓雖有劃設為停車使用之 區域，然買受人將來仍有自由決定之空間，藉以蒙蔽顧客使



其等無法清楚掌握前開建物1樓使用受限之狀況。嗣於95年7 月間，乙○○因有意將原開設於前述建案附近之牧童遙指客 家村餐館搬移至較為舒適之經營地點，乃前往當時設於A1建 物之旺族名邸銷售中心進行瞭解，甲○○明知乙○○預定之 購屋目的乃如上述，竟仍持前揭廣告傳單向其推銷，傳遞A1 等建物1 樓將來均可作店面使用之不實訊息，繼再由丁○○ 協助接洽，雖乙○○於收得該建案之傢俱配置參考圖時，發 現其上劃設有兩輛汽車，曾向丁○○問及此情，丁○○遂依 先前甲○○教授之說法，向乙○○作出該等格局規劃僅供參 考之用，並非於用途上有所限制此等悖於事實之宣稱，迨至 95年7 月28日簽立土地與房屋預定買賣合約書（下統稱買賣 合約書）時，乙○○因發現其中附件五房屋平面圖之A1、A2 壹層平面圖再次出現兩格預定之停車空間，乃再向丁○○提 及此情，惟丁○○仍以前開說詞回覆，終致乙○○不疑有他 而陷於錯誤，決意一次購買門牌號碼為臺北縣三峽鎮○○街 126之20號及126之21號之A1、A2兩棟建物並完成買賣合約書 之相關簽署，總計支付新臺幣（下同）2480萬元之購屋款項 。詎嗣後乙○○於裝潢A1、A2建物，準備利用1 樓空間為餐 廳店面使用之時，遭人舉報其有違規使用情事，臺北縣政府 工務局更在命乙○○限期改善後，對其處以行政罰鍰，乙○ ○始發覺上開建物1 樓存有之停車空間無法供作店面使用， 至此終知受騙。
二、案經乙○○訴請臺灣板橋地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、程序部分
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據，又證人、鑑定人依法應具結而未具結 者，其證言或鑑定意見，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項、第158條之3分別定有明文。經查公訴人以告訴人 乙○○於偵查中之指陳與訴狀所述為證據，然告訴人既係就 其受騙經過為陳述，實際上當屬證人身分，依法自應具結， 惟其於偵查中之前開所述既均未經具結，揆諸上開規定，應 認告訴人於偵查中之前揭陳述均無證據能力，不得作為證據 。
二、按被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同意 作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況， 認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟法第159條之5第1 項定 有明文。準此，本案其他卷存供述證據，均經被告甲○○、 丙○○、及其等選任辯護人於原審及本院準備程序與審理中 同意作為證據，本院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情



況，別無其他不可信之情事，故認屬適當，應具有證據能力 ，而可由本院採為認定犯罪事實之依據。
三、本案認定犯罪事實所引用之其他卷內所有卷證資料，並無證 據證明係公務員違背法定程序所取得，被告等於本院審理終 結前就卷內所有之卷證資料之證據能力亦均表示無意見，且 卷內之文書證據，亦無刑事訴訟法第159條之4之顯有不可信 之情況與不得作為證據之情形，是以該等證據自均有證據能 力。
貳、實體部分：
一、訊據上訴人即被告甲○○、丙○○固不否認旺族名邸為綠竹 公司所興建，並由該公司委請欣鼎公司代辦廣告與銷售業務 ，其後被告甲○○另轉請若愚企劃進行設計，作成前開內容 之廣告傳單，後告訴人則在95年7 月間前往看屋，最後則以 兩棟總價2480萬元購入A1、A2建物房地，然兩人均矢口否認 有何詐欺取財犯行，被告甲○○於本院審理時辯稱：乙○○ 來購買時就已知道一樓有二個停車位的事實，伊並沒有詐欺 ，銷售時也沒有跟她說一樓是供店面使用，廣告上也沒有說 一樓都可以作店面，雖沒寫有二個停車位，但也不能證明伊 詐欺，而事前事後之認定，應以簽約時為主，因她事後可以 反悔退訂云云；被告丙○○於本院審理時則辯稱：我們當時 介紹乙○○買屋時，是以一樓平面配置圖來說明的，上面就 有標示二個停車位，並不是以店面來銷售云云。二、經查：
㈠欣鼎公司於94年7、8月間與綠竹公司簽立綠竹建設三峽中園 街案委託銷售合約，約定由欣鼎公司代綠竹公司就包含嗣後 告訴人買受之A1、A2房地在內，經綠竹公司陸續興建完畢， 地點為臺北縣三峽鎮○○街，地號係臺北縣三峽鎮○○段溪 墘寮小段49地號之旺族名邸建案，辦理各種廣告及銷售活動 之計畫執行相關事宜，且於欣鼎公司作成廣告文案圖面後， 亦須經綠竹公司同意確認方可發包執行，待建案物件順利銷 售後，欣鼎公司依約原則可得以底價計算之百分之5 服務費 等情，有被告甲○○提出之該份委託銷售合約書在卷可證， 上開約定事項則可分別見於合約書第1 條、第7條第4項、第 11條文字之內；待欣鼎公司與綠竹公司簽立前開合約後，其 後關於欣鼎公司提出之廣告設計內容，則均係由出任欣鼎公 司負責人之被告甲○○，與綠竹公司業務經理即被告丙○○ 代表出面共同確認，就此亦皆經被告2 人是認在卷，應俱屬 實。另參被告甲○○於原審準備程序中供稱：當時綠竹跟伊 洽談，伊們再把綠竹的訴求與構想交給外包之企劃公司，然 後伊們會再過目確認等語、被告丙○○於本院審理時亦供承



：廣告內容擬好後會交給我確認等語，自更足認前開由若愚 企劃設計之銷售廣告，被告2 人對於相關內容應均曾先行過 目，亦必係在被告丙○○不表異議情形下，始由被告甲○○ 為最終之確認。
㈡告訴人於95年間為將原先經營之牧童遙指客家村餐廳搬移到 較為舒適之營業場所，遂前往上開建案設於A1建物之銷售中 心探詢購屋事宜，其間陸續由被告甲○○，及欣鼎公司銷售 專案經理丁○○出面接洽，被告甲○○並執前開廣告傳單刊 對告訴人加以推銷，復向告訴人陳稱其日後購入之A1、A2建 物1 樓正可作為店面使用；嗣於丁○○向告訴人進行介紹之 時，因其交付與告訴人之傢俱配置參考圖中劃設有兩輛汽車 ，告訴人乃問以何故，丁○○竟對其表示該圖說僅供參考， 如不作商業使用，亦得挪作停車空間，而於95年7 月28日告 訴人準備簽立A1、A2買賣合約書時，告訴人因發現其中附件 五浮貼之房屋平面圖上壹層平面圖復存兩格停車空間一事相 詢時，丁○○仍向告訴人答稱契約上之停車格位規畫係屬參 考之用，致告訴人不疑有他，決定購入A1、A2建物房地，並 支付總計2480萬元之購屋價款等情，均據告訴人於原審審理 時具結證述明確，核與陪同告訴人前往看屋簽約之告訴人母 親即證人陳壽美於原審審理時到庭結證所述：那時丁○○係 餐廳之客人，一直慫恿伊們去看，說那邊有金店面臨馬路， 一開始曾簽約，但因價格問題就退定，後來甲○○跟他太太 也有來，後來看完店面之後很滿意，丁○○與甲○○都有在 場推銷，甲○○有拿出如自由時報上的DM給伊看，伊也有看 過傢俱配置參考圖，當時告訴人好像有問為何有兩輛車，伊 只聽到丁○○說，如果伊不做生意也可以停車等情節大致相 符，至告訴人雖證稱交付傢俱配置參考圖之人為被告甲○○ ，然此除與證人陳壽美所述稍有出入外，亦與證人丁○○證 稱係伊將傢俱配置參考圖提供與告訴人之所言不相符合，應 可認係告訴人記憶有誤所致，併此說明。
㈢告訴人於購入A1、A2房地後即開始裝修1 樓準備營業，此有 告訴人所提附卷之裝潢外觀照片可供佐參（臺灣板橋地方法 院檢察署97年度他字第3925號卷177頁），然卻於97年3月間 經臺北縣工務局人員前往進行實地勘察後，告稱該建物有未 經核准便將原定作為停車空間用途之部分，擅自變更為店舖 使用之違反建築法第73條第2 項規定情事，命所有人即告訴 人應依原核准圖說恢復原狀，或補辦變更手續，告訴人始行 察覺A1、A2建物1 樓確有依建築法規劃定不得任意挪為商業 使用之限定停車空間，其後告訴人雖欲循合法途徑補辦變更 申請，然因該停車空間自始即未算入旺族名邸建案容積率之



中，且因綠竹公司已將該建案之法定容積率幾已用至上限， 告訴人所有之A1、A2建物1 樓停車空間已無依其目的變更為 營業使用之可能，所餘尚得直接作為商業利用之空間大概僅 存4 坪左右等情，除亦為告訴人指證歷歷之外，並有證人即 臺北縣政府工務局約聘僱人員楊季儒於偵查中之證言，及證 人即旺族名邸建案建築師崔懋森於原審審理作證所述可供對 照。又告訴人購入之A1、A2建物1 樓絕大部分空間原核准使 用之項目乃為停車用途，後因告訴人將之全部裝修為商業店 舖使用致違反建築法第73條第2 項之規定，因而先經臺北縣 政府工務局發函限期改善，後再遭該局處以違規行政罰鍰此 節，另有告訴人所提之臺北縣政府工務局97年3 月31日北工 使字第0970187446號函，及97年8月7日北工使字第09705774 85號行政處分書存卷可按，凡此在在可徵告訴人所有之A1、 A2建物，因其中絕大部分空間已遭限定於停車用途且幾難申 請變更，所餘空間對照告訴人攝得補附之照片所示更均屬樓 層邊角，告訴人欲在1樓4坪左右僅存空間內依其原意開設餐 廳以為店面使用，顯已再無機會。
㈣再如上述，旺族名邸建案之廣告宣傳方向係由被告甲○○出 任負責人之欣鼎公司，於受綠竹公司委託情形下所擬定，並 由欣鼎公司代為對外銷售，被告甲○○更於檢察官初次偵訊 問以：你們在95年間出售三峽鎮旺族名邸A1、A2兩戶透天房 屋給告訴人時，有否跟告訴人說1 樓是當店面使用時等語， 其便已明白坦認：當初綠竹公司委託我們銷售時就說1 樓是 店面，且委託我們時已經完工我們有去現場看，1 樓也是店 面，且被告丙○○於偵查中亦供承：「（1、2樓部分的價格 是否以店面的價格代銷？）我們是參考鄰近的透天厝的價格 ，但是標的是當店面沒有錯」，顯見被告甲○○於接受綠竹 公司委託代銷確認旺族名邸建案廣告方針之時，應已決定藉 1 樓得為店面使用作為其主要訴求，此復可由卷附被告甲○ ○再行委託若愚企劃設計，而曾刊登於自由時報上之旺族名 邸廣告內容：二樓半金店面；店面、辦公、住家三合一；1 樓約25坪，單價35萬；2樓約25坪，單價15萬；3樓約18坪， 單價14.1萬等關於建物用途之形容與單價記載，即得輕易得 悉被告甲○○明顯欲藉該紙廣告傳遞A1、A2等透天建物，除 均係樓高2樓半得為營業使用之店面外，其中單價顯然高於2 、3樓層，相差甚至逾倍之1樓自更具商業利用價值此一訊息 ，即與一般不動產市場交易行情，1 樓因可供商業利用價值 明顯高於其他樓層，致1 樓房價通常較高之情相符。雖被告 甲○○不斷辯稱該等廣告內容僅供參考，然卻無法說明若係 如此，為何不於廣告設計時僅將建物總價單純列出即可，反



為如此大費周章之安排，被告甲○○又豈能期待於閱覽前開 廣告之際，一般消費者得如其所言般，自行理解該等單價與 用途說明只具揭示A1等建物係屬透天性質之單純作用。又被 告甲○○之選任辯護人雖於本院審理中辯護稱：告訴人簽約 是95年7 月28日，自由時報廣告日期是95年11月11日等語， 而證人丁○○於本院審理時亦附和證稱：沒有以自由時報刊 登之廣告向告訴人解說房子情形，因她來看房子時還沒有刊 登那個廣告云云，惟此顯與被告甲○○於97年8 月28日刑事 答辯狀被証3 在該廣告上特別附記「95年7月1日起登」不符 ，而告訴人在此之前所提刑事告訴狀証1 在該廣告上並無相 同之記載，顯係被告甲○○或其辯護人所自行附記，且被告 丙○○98年12月8 日上訴理由狀亦陳明自由時報廣告係於95 年7 月開始製作刊登，顯係在與告訴人簽約之前，故被告甲 ○○、證人丁○○前開所供，顯係事後卸責、迴護之詞，均 不足採。
㈤按刑法詐欺罪要件中所謂之施用詐術，既係指行為人對外傳 遞而出之資訊與事實不相符合此一情狀，被告甲○○既不否 認該廣告內容其曾有過目，載明當中之廣告訴求取向，衡情 亦必已獲其確認始得定案，然查，告訴人最終購入之A1、A2 建物，於一樓所存之空間中，業經劃設為停車空間之部分已 逾20坪早見前述，意即A1等建物於1樓部分均僅餘4坪左右空 間可另供真正營業使用，此除與廣告標榜整棟2 樓半之建物 均得充作店面此節顯有不符外，1 樓之中既存甚大停車空間 ，且無變更核准用途之可能，縱僅憑一般經驗概算其交易價 值，亦可察覺使用大受限制之1 樓空間單價竟甚高於其餘樓 層此點甚屬異常，該紙廣告內容所對外傳遞者，無論係得作 店面使用之總和空間（即二樓半金店面），抑或樓層所具價 值部分（1 樓單價高於其餘樓層倍餘），既均甚易使人據此 詮釋A1等建物1 樓確為得供商業使用之店面空間，因此享有 如斯價值，此等訊息所造成之受聽者前開想像既甚悖於事實 ，被告甲○○藉此廣告對外宣傳之所為，要屬詐術之施用行 為無疑。秉諸同理，丁○○在告訴人前往看屋時，依被告甲 ○○在對欣鼎公司銷售人員進行講習時所教（詳後述），對 告訴人就傢俱配置參考圖與買賣合約書附件五所提質疑時， 以該等格局規劃僅具參考用途，即得由使用人自行決定使用 方式，核亦與A1等建物1 樓空間之法規核准用途項目大有出 入，自亦屬施用詐術之行為。又告訴人既係受被告甲○○、 及透過證人丁○○間接詐術行使之騙，始願貸款購入A1、A2 建物，則其陷於錯誤以致處分財產，均與被告甲○○等人之 所為有因果關係至明。




㈥又查，被告甲○○既供陳其對告訴人所買A1、A2建物1 樓規 劃之兩格停車位並無法作店面使用有其認識，竟又對前開廣 告內容予以極可能造成閱覽者誤解事實之如上安排，主觀上 當具詐欺故意已無庸議；再者，被告甲○○另自承係負責向 欣鼎公司之銷售人員講授建物屬性與用途規劃之人，是以如 欣鼎公司負責銷售人員丁○○等人對前來看屋民眾所為之介 紹方式，亦必會依循被告甲○○之指導所為。而被告甲○○ 雖辯稱伊均會告知銷售人員須向買方確認1 樓具備兩格停車 位，且依其認知，該等停車位部分本來便無法當作店面，則 為求慎重起見，避免將來可能之無謂交易糾紛，其在向銷售 人員講習之時，自無理由不將1 樓用途將因停車位之規劃受 有相當限制此一狀況併予說明云云，惟倘丁○○確曾聽聞被 告甲○○作此強調，又豈會在告訴人就1 樓使用問題予以相 詢時，僅能作出如上模糊回答。不僅如此，遍查被告甲○○ 聲請傳喚到庭作證之欣鼎公司其他銷售人員如袁小玲、王品 蓁，最多亦僅證稱曾向有意購買之人表明1 樓存在兩格停車 空間，至於是否會因此導致利用方式受有限制，其等卻同聲 表示從未向客戶直接敘明，即有不同。況不動產價值高昂、 錙銖必較，被告甲○○等人復在廣告單上已標示1 樓單價高 於其餘樓層倍餘，客戶在得知有此情節，又豈會願意以該高 昂價格購買二個停車位，而有不提出質疑、以求解釋之理， 凡此事項既攸關買受人權益甚大，被告甲○○與相關銷售人 員又焉有不作說明，即可平息該承購人之疑慮，而均願意購 屋。又被告甲○○另謂銷售人員或有可能係自行起意詐騙客 戶，倘係如此，其等所為自與其個人無涉，然本案非僅告訴 人遭前開方式詐騙購買A1、A2建物，其餘如於其旁購買A4建 物房地開設寵物醫院之曾伊徵，及另購得A5建物房地用作機 車行之陳建章，亦分別在買受相同類型建物後，因違規使用 停車空間以為營業之事由而遭到臺北縣政府工務局裁罰之處 分，當時接待其等之欣鼎公司銷售人員已係另名銷售人員袁 小玲，非同於與告訴人洽談之丁○○，被告甲○○又將如何 解釋其公司內部願冒不法推銷建物之人員竟如是之多，苟其 所聘人員真均有自行決意向顧客詐欺此情，被告甲○○在發 現本案告訴人決定購屋，且因曾前往告訴人餐廳原址用餐， 對告訴人購屋目的顯仍係為作餐廳使用之際，在其明知1 樓 空間使用必受限制之狀況下，何能不對告訴人將來之空間規 劃產生好奇，甚或懷疑是否係銷售人員未將前開情事予以表 明，而在其簽約之前再次與其確認此點，相類情形於購入A5 建物預備作機車行使用之陳建章交易過程中亦可發現，依其 於原審到庭所為證述，被告甲○○同亦對其購屋目的乃在開



設機車行一事有所認識，則在1 樓絕大空間再難營業之情形 ，且待修機車應無法循該建案樓梯上至2樓，故必僅能以1樓 做為營業場所下，被告甲○○又豈能置之不顧，任令陳建章 將來自行解決機車已無從置放1 樓之可能困境。準此，倘非 銷售人員自始即照被告甲○○所教授者推銷建案，被告甲○ ○又豈能一再捨棄與告訴人或陳建章再作溝通之動作而不為 ，被告甲○○諉稱對銷售人員之對外推銷行為概無所知，其 理欠通之處實甚明確。
㈦被告甲○○與其辯護人雖辯稱告訴人於購入上開建物前，應 已對A1、A2建物1 樓空間使用受有限制一事有所認知及預見 ，其於本案自無陷於錯誤之問題。惟查，告訴人固不否認曾 於看屋過程中取得前開傢俱配置參考圖，亦自承有看到買賣 合約書上附件五之建物相關樓層平面格局劃設，然其堅詞表 示在遭臺北縣政府工務局以違規使用停車空間為理由對其處 以罰鍰之前，從未知悉A1、A2建物1 樓存有此等僅准作停車 用途之使用空間。至證人丁○○雖於原審證稱：伊會給全區 及傢俱配置參考圖，先依照圖面介紹房子規劃，再帶客戶看 實際狀況，告訴人每次來伊等都有提供傢俱配置參考圖，除 非她不要，至簽約當天買賣契約即已貼上附件，告訴人亦曾 看見附件五，她看到1 樓有兩個停車位時，只有提一點，就 是伊等之前是提供空白之合約樣本，簽約才看到浮貼，合約 審閱日期告訴人請求伊等寫當天簽約時間開始等語，用以附 和被告甲○○之前開辯解，看似告訴人真於簽約之前，並未 對1 樓停車空間劃設此點有任何驚訝反應。然不動產價值高 昂、錙銖必較，而本案1 樓單價高於其餘樓層倍餘，告訴人 得知有上開情節，又豈會願意付出該高昂代價購買2 格停車 位，而有不提出質疑、以求解釋之理，已如前述。且若細究 證人丁○○前後所述，其於原審質以有無向告訴人表示A1、 A2建物很適合之前餐廳經營方式時，既係以：後來伊知道告 訴人有開餐廳，伊就說1樓前面有車位，後面有個後院，2樓 有廚房，3 樓有露臺，伊會跟客人強調露臺跟後院雖然可以 歸客人使用，但沒有登記產權內，所以不能違規使用等語回 稱，倘證人丁○○真如其言，於向客戶推銷建案時仍有其基 本誠實原則，即必會對空間須作合法使用一事予以強調，又 依其所述，證人丁○○對A1、A2之1 樓部分上面各存兩格停 車位此情先前已有知悉，復不否認曾至告訴人所開餐廳前址 用餐，亦必對告訴人餐廳之經營形式、客源多寡、環境擺設 等存有一定瞭解，於見告訴人前往看屋，並表明有意購入再 將原有餐廳搬移至此，於理於情，證人丁○○又豈有不對告 訴人清楚告知其屬意之A1、A2建物1 樓，將有甚大空間不得



用作餐廳營業之理，詎其於原審作證之際，在原審問以是否 知道告訴人是客家村餐廳經營者時，竟僅以其是介紹說透天 店面可以整戶申請，但沒有說1樓可以使用，因為1樓上面是 停車位此等含糊言語作答，果證人丁○○於回覆被告甲○○ 辯護人詰問告訴人當場是否有提出問題或表示意見時所述： 告訴人有提到餐廳使用的問題，她說1 樓後院要作廚房，伊 說那可能會變成違章，會被拆，她說沒關係，她會去擺平等 語屬實，其在告訴人看屋當場不斷詢以餐廳使用問題，並提 及買屋即是為作餐廳使用之時，絕再難對告訴人之購屋目的 全無所悉，果證人丁○○始終持以如上態度，或係不斷藉： 伊都跟客戶說要拿使用執照請客戶回去問會計師，因為客戶 使用目的不同，伊等沒辦法去確認；登記行業別要請告訴人 她們先去詢問會計師，問問看能否登記，告訴人說如果登記 才要買；伊有提供資料給告訴人去查詢可否作營業使用等隱 晦說法，用以回答告訴人歷次所問，則銷售人員在無法直接 答覆告訴人之諮詢時，復無向上級求證、解疑，反要求告訴 人自行確認、判斷，此一毫無專業、且事事推諉之銷售態度 ，有豈會有購屋者信任而購買之？又告訴人當時若已生有前 開顧慮而提出諮詢，而銷售人員表現又如此推諉，其仍若欲 購買系爭房地，必然尋求專業人員解惑、確認，而案外之專 業人員顯無欺騙告訴人之理，告訴人經徵詢得知上開停車空 間，已無法變更申請轉作完全之商業店舖使用下，殊更無可 能同意以如此高昂代價購買該2 格停車位，併置可能淪於無 益之裝潢耗費與使用限制於不顧。又此等風險既然明顯大於 告訴人於後院違法拓建可能遭致之不利益，自不得單憑告訴 人曾有於後院自行加蓋之作法，即率謂其購置本案房地亦同 屬自我之風險承擔。故如謂證人丁○○當時未就建物1 樓使 用情形為如告訴人轉述之說明，欺騙告訴人使其誤信，衡諸 常情，告訴人又豈有可能作成此等明顯悖於常情之自損決定 ，證人丁○○堅持未對告訴人表示傢俱配置圖與契約書附件 五之停車格位劃設僅供參考，卻又在自承明白停車位不得作 為商業使用之情形下，一再未對告訴人所提疑惑予以正面回 覆，孰能置信，遑論依買賣契約書附件五之各樓層平面圖已 揭示，A1、A2建物之2 樓以上早即規劃甚多之隔牆房間，以 供居家起居使用，亦無一般可供規劃為營業使用之寬廣空間 ，而告訴人如欲打通營業，整修所費勢必不貲，是益足徵告 訴人購買本案房地唯一考量便是得於1 樓開設餐廳。綜上， 告訴人最終願捨卻尋覓其他更符其需求之潛在購屋機會，而 願貸款出資購入本案房地，果非其經由被告甲○○及證人丁 ○○口中獲致A1、A2建物1 樓可作營業使用之訊息，尚能尋



得何種解釋可能。又至本案證人丁○○是否真於向告訴人介 紹A1、A2建物之時，即如其所述已然知悉1 樓之使用限制， 既無其他證據可資為憑，自無從將其併論為本案之共同正犯 ，附此陳明。
㈧被告甲○○另辯稱伊從未向告訴人親自推銷過本案房地，另 持證人丁○○所陳稱：被告甲○○只有在告訴人簽訂單時有 參與，當時是針對價格、贈品問題討論而已，印象中是沒有 推銷，就是針對加多少價，公司可以接受的底線這樣討論等 語為其論據。但查，證人丁○○於原審審理時亦曾表示確定 被告甲○○於95年7 月27日，即告訴人決定以總價2480萬元 購買A1、A2建物當天有參與，但其亦無法肯定被告甲○○先 前是否曾另與告訴人就購屋一事有所接觸，此係因被告甲○ ○偶爾也是會到工地察看之故，是本案自亦無由單憑證人丁 ○○個人記憶中關於被告甲○○與告訴人之接觸次數，便遽 認被告甲○○前開所辯方屬事實。況依證人即另購入旺族名 邸A4建物之曾伊徵結證陳稱之：伊看了4次，前3次是被告甲 ○○接待，當時他說這是金店面，1 樓是店面，樓上可以作 住家或辦公室，如1樓不夠，2樓也可當店面，伊一進去就是 被告甲○○招待，一開始還不知道他是副總，後來改由袁小 玲接待伊才知道等語，亦可悉被告甲○○陳稱其不會負責推 銷建案此點並非絕對。另參諸告訴人及證人陳壽美多次提及 被告甲○○及其妻子均曾至其等餐廳原址用餐時，被告甲○ ○亦未對此有任何爭執之反應此點，更足見告訴人與被告甲 ○○應在購屋之前即已認識，則在告訴人前往當時接待中心 透露買屋意願之際，被告甲○○上前招呼並對旺族名邸建案 加以推銷介紹，衡情更非絕無可能，被告甲○○上開辯解同 乏其據。
㈨又告訴人於94年11月間即曾前往旺族名邸建案銷售中心參觀 ，並於該月17日簽立購屋臨時證明單準備購買A1建物此情， 除為告訴人所不否認外，另有購屋臨時證明單乙紙在卷可佐 ，堪認屬實。而依當時欣鼎公司出面接待告訴人之證人王品 蓁所述：「（告訴人看到圖面上透天1 樓有畫兩個車子，她 有表示任何意見？）她說要3 個車位，所以伊有說她可以買 地下室的車位」等語，再對照該紙購屋臨時證明單上告訴人 另曾表示欲加買編號24號1 格車位之記載，似真表示告訴人 當時確已知悉A1建物1 樓畫有兩格停車位，然因家中汽車共 計3輛，始再購置1格車位。惟查，告訴人究竟對停車格位數 量之需求為何，自始僅有證人王品蓁之相關證述以為憑據， 當時告訴人是否確曾向其表示家中尚有3 輛汽車，故還須添 購1格車位，或係表示雖有前開數量汽車，然僅須購買1格車



位，其餘車輛另尋處所停放即為已足，單由證人王品蓁之前 揭證言事實上亦無從確認，況證人王品蓁於原審作證經問及 其於解說過程中，有無告訴告訴人透天1 樓有兩個停車位時 ，既已自承並無特別單就此點予以強調，則告訴人是否真係 在充分理解購入之建物已含括兩格停車位後，方欲再行加購 車位，實仍未盡明瞭，遑論證人陳壽美到庭作證時，另曾表 示先前訂屋時其等僅有兩臺車，且一直停放在路邊，顯與證 人王品蓁所述迥然有異。準此，本案自不得徒憑證人王品蓁 前開證言，在查無其他佐參憑據情形下，逕作成告訴人早即 知曉對A1等建物1 樓均有兩格停車空間此等有利被告等之單 純推論。
㈩被告甲○○之辯護人復以諸如告訴人、其母陳壽美、陳建章 、曾伊徵，其父曾文燦、其母黃瑛琳到庭作證時，或個人之 前後前述，或彼此之相互所言均存甚多歧異，其等證詞之證 明力自屬有疑。惟按證人之證詞，屬供述證據之一種，而供 述證據本具有其特殊性，與物證或文書證據具有客觀性及不 變性並不相同。蓋人類對於事物之注意及觀察，有其能力上 之限制，未必如攝影機或照相機般，對所發生或經歷的事實 能機械式無誤地捕捉，亦未必能洞悉事實發生過程之每一細 節及全貌。且常人對於過往事物之記憶，隨時日之間隔而漸 趨模糊或失真，自難期其如錄影重播般地將過往事物之原貌 完全呈現。此外，因個人教育程度、生活經驗、語言習慣、 個人觀察角度、記憶能力、表達能力、嚴謹程度等不同，亦 可能導致證人對於細節之供述未能將實情全貌完整展現，且 因受外在事物潛移默化，以至記憶難免模糊，甚有部分易受 影響，難以詳述，或前後所述有所出入，然此乃常人均無法 避免之現象，若苛求證人均能對於曾經歷之事實細節，均須 予以鉅細靡遺精確還原，方可認其所述具有相當證明力，此 無異緣木求魚，致證人之證詞幾無採信可能，嚴重妨害真實 之發現。故供述證據每因個人觀察角度、記憶能力、表達能 力、誠實意願、嚴謹程度及利害關係之不同，而有對相同事 物異其供述之情形發生，而其歧異之原因，未必絕對係出於 虛偽所致。又按證人之陳述有部分前後不符，或相互間有所 歧異時，究竟何者為可採，法院仍得本其自由心證予以斟酌 ，非謂一有不符或矛盾，即應認其全部均為不可採信，如就 基本事實之陳述若果與真實性無礙時，則仍非不得予以採信 ，最高法院早即著有74年臺上字第1599號判例意旨可供參佐 。徵之，前開曾經傳喚到庭之相關證人，就以上本院採信其 等所言，並據此認定事實之部分，查既無任何陳述上之瑕疵 存在，至被告甲○○之辯護人對證人陳建章質疑其究竟是其



自己表示購買房地要作店面，或係被告甲○○向其表示買的 建物可供店面使用，對證人曾伊徵、曾文燦、黃瑛琳所質疑 之：「每次看屋係由何人接待」、「銷售人員是否有口頭告 知1 樓有停車空間」、「曾伊徵是否有詢問過銷售人員任何 問題」、「銷售人員是否有表示1 樓停車位可變更營業使用 ，是何人表示」、「誰與銷售人員對談」、「誰與銷售人員 洽談訂單事宜」，核均屬甚過細微之枝節事項，其等於洽談 購屋之時，既無可能早已意識將有糾紛衍伸如後，豈能期待 證人等於反覆經歷前開過程中，均能詳加確認一切情節，並 予用心記憶，以備將來作證之用，遑論證人曾伊徵及其家人 前往看屋以迄簽約之間，其等是否每次均曾一同相約，有無 分別前往之紀錄，凡此前提事項既均未獲確認，怎可率然單 以證人曾伊徵等就前開問題之回答內容不一，便逕為推論其 等所言俱無足取。是此部分被告甲○○之所辯，同無理由。 被告甲○○之辯護人再以廣告文宣中所謂之店面、辦公、住 家三合一與二樓半金店面，乃係泛指A1建物等均屬透天商品 ，1至3樓皆有店面、辦公、住家之使用特性，並無限定何樓 層使用之意涵，且依臺北縣政府營利事業登記建築物證明簡 化要點、非都市土地使用管制規則之等相關規定，均可知前 開建物係屬5層樓以下建築，1樓本可逕作營利事業登記使用 ，可見廣告並無不實，且告訴人最終亦已完成營利事業之登 記等語為辯。然查，告訴人購買之A1、A2建物於1 樓存有超 過20坪之空間遭限定作為停車空間使用一事已見於前，無論 1樓所餘4坪左右空間究竟尚得為如何利用，是否仍有商業價 值，核准於停車用途之部分難再改作營業使用仍已成既定事 實，且早於確認前揭廣告內容之時被告甲○○便有所悉，其 憑此認知猶仍於廣告之中安排如上，自屬故為虛偽不實內容 之標示行為。況依不動產買賣市場所存常情，一般消費者對 建案物件之資訊取得，幾均仰賴售屋公司或其代理人之主動 提供，被告甲○○所謂買受人本得另詢專業人士之後，再行 判斷買受標的有無受有建築等所有相關法規設定之使用限制 ，豈能認符交易常態與社會通念，遑論本案停車空間可否再 作用途變更，此又涉及整體建案之容積率計算問題，本案從 未見有告訴人曾獲此等資訊完全揭露之相關憑據，抑或足認 其於買受之前確曾諮詢其他專業人士之任何跡證，實難期待 其在被告甲○○、證人丁○○以前開廣告與說詞之介紹下不 致陷於錯誤。又告訴人之所以仍得取得全棟樓層之營利事業 登記，本即為現行營利事業登記實務以建築物書面資料審查 ，與適用前開法規如臺北縣政府營利事業登記建築物證明簡 化要點等之當然結果，惟室內停車空間部分如擅改作商業使



用，仍屬違規情事，此有臺北縣政府工務局98年5 月11日北 工使字第0980351157號函文附卷可徵，告訴人之A1、A2建物 全棟最初縱均已取得營利事業之登記，其使用上之既定限制 亦不會因之改變，以通常買受人之角度以觀，在接收被告甲 ○○等人所提供如上資訊之際，究竟會將上述廣告內容作出 實際上全棟建物均可作營業使用之理解，或是一般社會大眾 均能將取得營利事業登記與現實得為使用之狀況清楚區隔， 並認只要順利完成登記手續即已屬符合前述廣告所為建案特 性之相關描述，被告甲○○豈有全不明瞭之可能，是其此處 所辯，亦嫌無據。
至就被告丙○○部分而言，雖參諸告訴人之前後指訴情節， 未曾對其與被告甲○○間，究竟係以何等方式聯絡彼此犯意 有所指明，及對其等分擔本案犯行之態樣予以分析。然查， 被告丙○○自始即不否認本建案係由其負責與欣鼎公司出面 接洽，於欣鼎公司將廣告設計妥當，欲行刊登之前，亦會就 廣告內容預先過目，更知悉A1等建物1 樓部分已劃設為停車 空間，無法挪作商業使用，凡此亦經證人即本建案建築師崔 懋森於原審到庭供稱：停車空間不能作其他使用，伊們的設 計流程是先依據建築法提出一些方案給建築公司，然後建築 公司看了之後，就會找他們的銷售顧問，再由他們提供意見