臺灣臺中地方法院民事判決 九十年度訴字第二七九一號
原 告 甲○○
被 告 生產力建設股份有限公司
法定代理人 張忠弘
訴訟代理人 乙○○
右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百七十六萬一千六百三十五
元及自附表所示日期起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告出售坐落台中市○○○段七十三等地號土地上之『人文學苑』，標榜『人文社
區』、『共享書香生活』之特質，原告乃於民國八十六年九月六日與被告訂立預售
屋買賣契約書，以六百七十三萬元購買編號Ａ１棟五樓房地，原告除已給付定金二
十萬元，亦依約每月繳納各期款予被告，合計原告已給付原告一百七十六萬一千六
百三十五元。
（二）惟查被告曾刻意以『晶華書店』即將進註該社區為由，廣告文宣更以『當晶華書店
走入人文學苑，生活之中有書為伴，凡是人文學苑住戶都將成為晶華書店股東，共
同參與一家書店的成長』，惟嗣當原告發現房屋標的物一樓晶華書局無法進駐，被
告始證實晶華書店將因財務困難，無法如期進駐等語，此不僅與被告原先所欲塑造
之人文書香氣息，顯有不符之處，而且原告亦因此虛偽不實之廣告而權益受損，原
告即於八十八年十一月十五日寄發存證信函告知被告因晶華書店無法進駐人文學苑
，主張系爭買賣標的物有瑕疵，並表達欲行使同時履行抗辯權，先拒絕交屋等語。
而被告於八十八年十二月一日函知原告「本案於預售前雖與晶華書店洽談進註事宜
，今因其財務困難恐未能順利進駐，其景氣時局變化太快另本公司也無法掌握，也
是始未能料想，本公司當允諾對住戶的承諾書局絕對如期開幕，原預售之承諾諸如
人文學苑住戶將成為書局之股東等事項未變，貴住戶的權利絕不會有所影響」，被
告既承認晶華書局進駐，為契約之一部，更允諾絕對履約，惟自八十八年十二月一
日迄今晶華書局確未進駐，原告為維護其應有之權益，乃又於九十年六月十五日及
七月三日再度函請被告依約履行，否則依法解除契約，然被告仍置之不理，原告遂
於九十年七月十二函知被告，依民法第二百五十四條、第三百五十九條規定及本件
買賣契約第二十一條約定解除契約。
（三）被告所訂交屋時程中，明文規定於八十八年十二月完工時，晶華書店將完成進駐『
人文學苑』，更何況其以『人文生活社區』、『共享書香生活』、『當晶華書店走
入人文學苑，生活之中有書為伴，凡是人文學苑住戶都將成為晶華書店股東，共同
參與一家書店之成長』等標語，為其廣告內容，致使原告因錯誤之認知與決定，而
與原告訂立本件買賣契約。按行政院公平交易委員會通過之『處理虛偽不實或引人
錯誤之表示或表徵原則』第一章第九條規定，預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤
，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣告時，
已預知或可得而知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人
錯誤。被告公司顯然於事前即預知日後晶華書店無法於完工交屋後如期進駐該社區
，卻反而大肆宣染並誇大其『人文生活社區』、『共享書香生活』之特點，並於八
十八年十一月第二十三期繳款通知單上，一度催促承購戶應於同年十一月十五日之
前盡速繳交契稅規費，以進行過戶事宜，惟查依據本件買賣契約之約定，本件標的
即將於八十八年十二月完工並交屋，但被告眼見系爭公共設施即晶華書店業已無法
進駐之情況下，卻不思量解決之道，足證被告企圖為其本身債務不履行之犯行，予
以掩飾卸責。又本件買賣標的物確有嚴重瑕疵，因晶華書店無法如期進駐人文學苑
，是以，被告必將因此而違反本契約，且依據該契約書第二十一條第一項規定，賣
方違反本契約，買方得解除契約。原告於解除本件買賣契約後，依民法第二百五十
九條及民法第一百七十九條規定，提起本訴。
（四）有關晶華書店之進駐。住戶均得為晶華書店之股東，係被告文宣中及其對原告之書
信中一再承諾、保證者，因此兩造之認知已將晶華書店認係買賣契約之一部分，今
晶華書店既無法進駐，則被告給付可視為遲延，經原告催告後被告仍拒不給付，故
原告依民法給付遲延規定經催告後解除契約，於法並無不合。
（五）被告於交屋前確定無法完成社區書局「公共設施」，此即買賣標的物之瑕疵，然此
瑕疵確係被告故不履行所致，故原告依物之瑕疵擔保規定解除契約，亦無顯失公平
之處。又被告雖提出其與晶華書店所訂立之租賃契約，然並未就「因不可歸責於己
致書局無法成立」乙節舉證以明之，故被告辨稱不可歸責於己，並不可採，更何況
被告自買賣契約成立以來，除一再向原告保證將成立書局外，未曾向原告表示晶華
書局因景氣變差無進駐，如今被告臨訟所辯，原告無法接受。又被告既已允諾保證
將程立社區書局，如果晶華書局無法進駐，當應思謀向晶華書店請求違約賠償，並
邀其他知名書店進駐，始可謂已盡履約之責，然被告於買賣契約成立之際，收取價
金之初，一再保證承諾履約而於其後，竟將無法成立書局之責任推卸一乾二淨，實
有以不實廣告詐騙消費者之嫌三、證據：提出預屋買賣契約書一份、預售屋廣告一
份、存證信函一份、通知函四份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造訂立買賣契約前即八十六年六月二十四日，被告確實與晶華書局訂立房屋租賃
預約，約定由晶華書局向被告承租系爭大樓「人文學苑店舖Ａ、Ｂ房屋」，租期自
房屋交屋日起三年，嗣八十八年底交屋時，晶華書店財務出現困難，未能如期進註
經營書局，乃不可歸責被告之事由，被告興建之「人文學苑」大樓品質及建材均無
任何瑕疵，其他買受人亦如期交屋完畢，且系爭大樓獲選台中市優質大樓社區榮譽
，品質極為優良，原告以晶華書局未如期進駐，主張解除契約，顯失公平。
（二）兩造買賣契約第十二條第一款及第四款約定：「買方繳清自備款完畢，則賣方應於
使用執照核發後六個月內辦理土地所有權移轉登記」。因原告已繳清自備款，被告
已於八十八年十一月二十四日將買賣之土地即坐落台中市○區○○○段七十三地號
土地應有部分十萬分之九六三過戶登記予原告，如果買賣契約解除，原告須將土地
返還被告。
（三）原告聲稱因社區無法開成書局，顯然欲以不足以影響賣賣房屋之內容為由，解約之
目的，被告交屋時晶華財務出現困難前已詳述，惟本公司遇上這不可抗力且避是受
害者仍秉持美好之心接洽新學友，金石堂等連鎖書店頂替，唯景氣每況愈下，未能
如願，不得已下本公司自聘設計師設計書局，籌備開設書局，雖集資一百一十萬元
，惟經營店書專家建議如與大型連鎖結結合，可能虧損累累不到三個月即關門大吉
被告本於良知不願為達到目的，卻流失社會資源及原告再度失望，遂暫不推動書店
開張，被告公司之職員亦將此情形告知原告，並請其祥解並洽商履約事宜，惟被告
均置之不理，故原告所提者均非本件買賣契約之要件，被告為達盡善盡美亦做努力
，惟書店開張款項本公司原可不花分文，且有房租收入，卻同為受害人，經估計開
設書店如扣減圖書存貨，只要約六十萬元，本公司均願承擔達到完美境界，原告卻
以此理由而解除契約，顯失公平，依民法第三百五十九條規定，僅能請求減少價金
。
（四）晶華書店乃一獨立法人公司承租「人文學苑」店舖Ａ、Ｂ單位經營分店，該店舖Ａ
、Ｂ房屋並非原告所稱公共設施。而「人文學苑」社區的公共設施為圖書館，藏書
豐富，設於Ｂ棟一、二樓，乃為營造書香生活而設。
三、證據：提出房屋租賃契約書一份、土地登記謄本一份、被告函一份、存證信函及回執
各二份、報紙一份、公司函一份、藏書閣目錄一本、照片五張、剪報一份為證。
理 由
一、原告主張被告興建銷售坐落台中市○區○○○段七十三等地號土地上房屋「人文學苑」
，其廣告內容以「人文社區」、「共享書香生活」、「當晶華書店走入人文學苑，生活
之中有書為伴，凡是人文學苑住戶都將成為晶華書店股東，共同參與一家書店之成長」
等為標語，原告於八十六年九月六日與被告訂立買賣契約，以六百七十三萬元向被告購
買該「人文學苑」編號Ａ１五樓房地，除已付定金二十萬元外，亦依約每月繳納各期款
，合計已給付被告一百七十六萬一千六百三十五元等情，業據其提出預屋買賣契約書一
份、預售屋廣告一份為重，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、而原告主張依被告之廣告內容及其一再承諾保證晶華書店進駐「人文學苑」為公共設施
，則晶華書店之進駐即為契約之一部，被告於事前即預知日後晶華書店無法於完工後如
期進駐，卻誇大其「人文生活社區」、「共享書香生活」之特點，嗣被告竟稱晶華書店
因財務困難而無法如期進駐，其給付即有瑕疵，被告顯違反本件買賣契約，是原告依民
法第三百五十九條規定及本件契約第二十一條約定解除契約，又兩造之認知已將晶華書
店認係買賣契約之一部分，今晶華書店既無法進駐，則被告給付可視為遲延，經原告催
告後被告仍拒不給付，原告因而依民法給付遲延規定經催告後解除契約云云，被告則辯
稱被告於本件買賣契約成立前即與晶華書局訂立房屋租賃預約，約定由晶華書局向被告
承租系爭大樓「人文學苑店舖Ａ、Ｂ房屋」，租期自房屋交屋日起三年，嗣八十八年底
交屋時，晶華書店財務出現困難，未能如期進註經營書局，乃不可歸責被告之事由，而
晶華書店係承租「人文學苑」社區店舖Ａ、Ｂ單位經營分店，該店舖Ａ、Ｂ房屋並非公
共設施。而「人文學苑」社區的公共設施為圖書館，藏書豐富，設於Ｂ棟一、二樓，乃
為營造書香生活而設。原告以晶華書局未如期進駐，主張解除契約，顯失公平。
三、經查，原告向被告購買「人文學苑」編號Ａ１棟五樓一戶，係供住宅使用，業據原告供
述在卷，可知，原告所購買者為住宅。故被告所交付原告之系爭房屋，有無瑕疵，自應
以該房屋之居住品質為考量。被告固於其預售屋廣告中宣稱「當晶華書店走入人文學苑
，生活之中有書為伴，凡是人文學苑住戶都將成為晶華書店股東，共同參與一家書店之
成長」等語，已如前述，而可認為被告有使晶華書店進駐「人文學苑」社區之義務，然
晶華書店係承租「人文學苑」店舖Ａ、Ｂ單位經營分店，該店舖Ａ、Ｂ房屋並非人文學
苑之公共設施，此有被告提出之租賃契約書可稽，足見晶華書店之進駐非構成系爭房屋
之公共設施。是縱晶活書店未能進駐，要不影響本件人文學苑之公共設施品質，況晶華
書店為營利事業，屬商業行為，倘其如期進駐人文學苑之店舖營業，勢將造成住宅與商
業店舖合一，如此能否提昇純住宅之居住品質，不無令人質疑之處，而被告業於本件「
人文學苑」社區之Ｂ棟一、二樓公共設施部分，闢建圖書館，藏書豐富，此有被告提出
之藏書目錄一本及照片五張為證，已足營造人文氣息，達到使其住戶共享書香生活之目
的，且該社區更榮獲台中市政府評選為優良公寓大廈，此亦有被告提出剪報可參，足認
該社區住宅之居住品質及價值，並未因晶華書店之未能進駐而受影響，準此，縱被告未
能使晶華書店進駐該人文學苑社區營業，應不致減低系爭房屋之通常效用、價值或預定
效用，即難據此而主張系爭房屋有瑕疵，故原告主張被告未能使晶華書店進駐「人文學
苑」，使系爭房屋有嚴重瑕疵，而依民法第三百五十九條規定解除本件買賣契約，於法
尚有未合。
四、又依被告於預售屋廣告中宣稱「當晶華書店走入人文學苑，生活之中有書為伴，凡是人
文學苑住戶都將成為晶華書店股東，共同參與一家書店之成長」等語，固可認為其有使
晶華書店進駐人文社區之義務，此為被告之附隨義務。惟被告作此宣傳廣告前，即與晶
華書店訂立房屋租賃契約，由晶華書店承租該社區部分店舖營業，已如前述，顯然被告
係依據此事實，而為晶華書店將進駐該社區之廣告宣傳，迨至八十八年間，全國經濟衰
退，景氣低迷，為眾所周知。被告辯稱晶華書店因財務發生困難而無法進駐上開社區乙
節，亦為原告所不爭執，應堪信為真正。則被告非預知晶華書店無法進駐該社區，至為
顯然。被告未能履行使晶華書店進駐「人文學苑」社區之附隨義務，縱可認係違約或給
付遲延，然其既因晶華書店財務發生困難所致，自非可歸責於被告，是原告依本件買賣
契約第二十一條約定及民法第二百五十四條規定解除契約，亦非合法。
五、綜上所述，足認原告之主張為不可採，其解除契約既非合法，自不發生效力，則原告不
負回復原狀之責任。而原告基於本件買賣契約所收受之價金亦非無法律上原因而受利益
，要無成立不當得利之餘地，從而，原告依民法第二百五十九條及第一百七十九條規定
訴請被告返還其收受之價金一百七十六萬一千六百三十五元及自附表所示日期起至清償
日止按年息百分之五計算之利息，洵無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘
攻擊防禦方法，核於本判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因其訴無理由而失所附麗，爰併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法 官 許文碩
右為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 四 月 八 日~B法院書記官
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