臺灣屏東地方法院民事判決 98年度簡上字第64號
上 訴 人 樹標企業股份有限公司
法定代理人 丁○○
被 上 訴人 屏東縣崁頂鄉農會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 陳世明律師
當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國98年
6 月18日本院98年度潮簡字第70號第一審判決提起上訴，本院於
民國99年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠、被上訴人屏東縣崁頂鄉農會於89年間原欲在其所有之坐落屏 東縣枋寮鄉○○段13地號土地（門牌號碼：屏東縣枋寮鄉○ ○村○○路○ 段57號，下稱系爭土地）上興建農產品加工廠 之新廠房（下稱系爭廠房），產製堆肥等農業相關物料，已 向訴外人屏東縣政府申請工廠設立許可，並發包予訴外人恆 發營造有限公司（下稱恆發公司）承造，嗣被上訴人因種種 因素經內部檢討後而暫緩興建系爭廠房。後被上訴人即經人 轉介，與當時尋覓廠房甚殷，欲從事膠帶生產事業之上訴人 聯繫，雙方洽談數週後，遂於89年10月23日立有「崁頂鄉農 會農產品加工廠租賃協議同意書」（下稱租賃協議同意）1 紙，約定就被上訴人原計畫興建之系爭廠房，再增寬4.5 公 尺後出租與上訴人，作為上訴人設立膠帶生產工廠之用，並 約定增寬4.5 公尺所增加之工程費用由上訴人負擔，且於期 滿或上訴人結束營運時，將該增寬部分歸於被上訴人而不請 求補償。該租賃協議同意書並由被上訴人之理事長黃振興、 常務監事甲○○、總幹事乙○○與上訴人公司負責人丁○○ 等共同簽名為憑。至於增寬4.5 公尺而應歸上訴人負擔之工 程費用30萬元一事，亦於同日由興建系爭廠房契約之當事人 ，即承包商恆發公司負責人李正義與起造人即被上訴人之總 幹事乙○○，立有工程估價書1 紙可稽。上訴人公司負責人 亦於該工程估價書上簽名，作為願意負擔增寬部分工程費用 30 萬 元之證明。
㈡、租約訂定後，被上訴人於89年10月31日製發設廠同意書數份 給上訴人，俾上訴人得憑以持向工業主管機關申辦工廠設立 許可事宜。同年11月2 日，上訴人持憑該設廠同意書及其他 應備表冊，向屏東縣政府申請「樹標企業股份有限公司屏南
廠」工廠設立許可，被上訴人則向屏東縣政府申請撤回前揭 已申請之農產品加工廠之工廠設立許可案。同年月7 日，屏 東縣政府將上訴人申請工廠設立許可案與被上訴人申請撤回 設立許可案，併案函送經濟部中部辦公室審查，同年月10日 經濟部函准上訴人工廠設立許可，其後經濟部工業局屏南工 業區服務中心亦以上訴人為工業區之廠商而為公文之往返。㈢、雙方租賃契約於89年10月23日訂定後，被上訴人始終未依約 定期日興工建造。上訴人因急需廠房，乃由公司負責人丁○ ○與被上訴人之總幹事乙○○、承包商恆發公司負責人李正 義等人，於89年12月5 日在被上訴人辦公室協商工程進度事 宜。兩造間均同意以承包商恆發公司所提出之新建工程進度 表作為履行租賃契約之基礎，亦即被上訴人至遲應於90年1 月20日完成水電、消防安裝並報請完工檢驗，且約定90年2 月9 日交付租賃物，惟迄未蒙被上訴人履行。爰起訴請求確 認兩造租賃關係存在，嗣訴訟中追加請求被上訴人交付租賃 物。並聲明：（一) 確認兩造間就坐落屏東縣枋寮鄉○○村 ○○路○ 段57號，如附圖一綠線標示範圍內之工廠廠房、辦 公室（即附圖二所示編號Ａ部分面積316 平方公尺之1 層鋼 筋混凝土建物、Ｂ部分面積828 平方公尺之鐵皮屋）之不定 期租賃關係存在。( 二) 被上訴人應將上開確認之法律關係 中之租賃標的物交付上訴人使用。
二、被上訴人抗辯：
㈠、被上訴人之前任理事長黃振興雖曾與上訴人於89年10月23日 簽立租賃協議同意書，然該同意書僅表明被上訴人同意將系 爭廠房出租與上訴人之旨，對於租金、租期、違約責任等租 賃契約內容之重要要件並無約定，顯見系爭同意書僅為預約 性質，並非租賃契約本約，上訴人主張兩造間就系爭廠房有 租賃關係存在，顯有誤會。
㈡、縱認兩造簽立之系爭同意書為租賃契約之本約，該租賃契約 亦已解除，蓋租賃協議同意書簽立後，一方面被上訴人提供 設廠同意書予上訴人，由上訴人先進行設廠文件審核之書面 作業流程，以便租賃契約內容確定後，上訴人得以立刻使用 廠房，節省上訴人之成本，一方面兩造乃就租約內容細節進 行洽商，惟因租金數額、廠房維修責任、租賃期間等租約內 容兩造洽談多時，均無法達成共識，以致兩造遲遲無法簽立 租賃契約書及交付廠房，最後放棄，上訴人乃於91年1 月29 日發函通知被上訴人解除本件租約（應是預約），被上訴人 亦表同意，兩造從此未再談論系爭廠房租賃事件，迄今已近 7 年，兩造並無任何租賃關係存在。
㈢、退一步言，即認兩造簽立之系爭同意書為租賃契約之本約，
該租賃契約亦未解除，然上訴人之請求亦無理由，蓋上訴人 欲主張買賣不破租賃，仍對上開不動產有租賃關係存在，必 須在「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，將其所有權 讓與第三人」之情形下方得主張，然本件租賃物並無交付上 訴人，亦非在上訴人占有中將其所有權讓與第三人，故而， 被上訴人之主張並無訴之利益，欠缺權利保護要件應予駁回 。又即若本件有民法第425 條1 項規定之適用，認為上訴人 得對申豐公司主張租賃關係，則被上訴人之出租人地位，已 於97年2 月27日將上開不動產之所有權登記為申豐公司所有 時，由申豐公司承受，被上訴人已非系爭租賃契約之當事人 ，上訴人主張兩造之間仍有租賃關係存在，顯無理由等語。 並聲明：駁回上訴人第一審之訴。
三、原審判決以系爭法律關係因租賃標的物所有權之讓與，而屬 過去之租賃關係，依最高法院49年台上字第1813號判例，上 訴人顯無即受確認判決之法律上利益；又系爭廠房、辦公室 既已因買賣而移轉為訴外人申豐公司所有，則兩造不論前係 有上訴人所主張之租賃關係或被上訴人所抗辯僅為預約之法 律關係存在，亦係上訴人得否依債務不履行或類推債務不履 行之相關法律規定向被上訴人為請求，當不得請求被上訴人 交付系爭廠房、辦公室為理由，駁回上訴人之訴。四、上訴人不服提起上訴，除引用上訴人於第一審提出之事實及 理由外，並補充陳稱：本件系爭契約雖為民法第422 條後段 所定之不定期限租賃，惟土地法第100 條屬民法第450 條第 2 項當事人得隨時終止契約之特別規定，出租人無主張依民 法第450 條第2 項終止租約之餘地。被上訴人98年8 月3 日 答辯狀中，僅援引普通法之規定，即為終止系爭租約之聲明 ，復未證明本件有若何可以充分特別法所定之收回房屋要件 事實，率爾主張終止租約，顯非可採。上訴聲明為：一、原 判決廢棄；二、確認上訴人與被上訴人間就座落屏東縣枋寮 鄉○○村○○路○ 段57號，如原審起訴狀附圖綠線標示範圍 內之工廠廠房、辦公室之不定期租賃關係存在；三、被上訴 人應將第二項確認之法律關係中之租賃標的物交付上訴人使 用；四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則 於本院聲明：駁回上訴人之上訴。
五、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人原欲自己申設農產品加工廠，並以原審證9 號（ 原審卷第94頁）所示之廠房配置藍圖等書件，向屏東縣政府 轉陳經濟部請求設廠許可。
（二）被上訴人於89年10月16日函報屏東縣政府，撤銷被上訴人 自己原欲申設之農產品加工廠許可案。
（三）雙方於89年10月23日簽有租賃協議同意書。（四）雙方於89年10月23日簽有增建4.5 米廠房契約書。（五）被上訴人於89年10月31日交付設廠同意書與上訴人。（六）上訴人持上開設廠同意書、廠房配置藍圖等，以上訴人自 己名義，向屏東縣政府轉陳經濟部請求設廠許可，於89年11 月10日取得經濟部核准公文（見原審卷第9 頁）。（七）租賃標的物於尚未交付上訴人使用前，已經由被上訴人於 98年間（應為97年之誤）出賣與訴外之申豐化學股份有限公 司。
六、兩造爭執之事項：
（一）本件上訴人之起訴有無確認利益？
（二）被上訴人之前任理事長黃振興於89年10月23日與上訴人簽 立之「崁頂鄉農會農產品加工廠租賃協議同意書」（以下簡 稱系爭同意書），為預約或本約？
（三）若認兩造簽立之系爭同意書為租賃契約之本約，該租賃契 約是否已解除？
（四）若認兩造簽立之系爭同意書為租賃契約之本約，且該租賃 契約尚未解除，是否已於98年9 月30日終止？七、本院之判斷：茲就上開兩造協議簡化之爭執事項，分別審酌 如下：
（一）被上訴人之前任理事長黃振興於89年10月23日與上訴人簽 立之「崁頂鄉農會農產品加工廠租賃協議同意書」（以下簡 稱系爭同意書），為預約或本約？
按租賃乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之 點即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂 已成立（參見最高法院89年台上字第676 號判決）。經查被 上訴人之前任理事長黃振興依據89年9 月26日被上訴人內部 召開之理事會決議出租予上訴人，每月租金新台幣（下同） 90,000元，會同被上訴人前農會總幹事之乙○○及前常務監 事甲○○代表被上訴人於89年10月23日簽立租賃協議同意書 （見原審卷第5 頁），該同意書之第1 項即已載明被上訴人 同意將系爭廠房出租與上訴人。次查兩造於簽立該同意書時 ，有言及租金為75,000元，此有上訴人提出之嗣後於90年3 月4 日與乙○○及90年5 月28日與甲○○通電話時曾對每月 租金是否75,000元有所協商之錄音帶及譯文附卷可證（譯文 見原審卷第96業至100 頁），且當庭播放錄音後，證人乙○ ○、甲○○雖證稱時間相隔很久，內容不記得及不敢確定是 否為其等之聲音；然查被上訴人已自陳錄音及內容大致相同 ，並對上開租金是否75,000元有所協商之事實，並不爭執， 僅辯稱理事會原決議之租金是90,000元云云。是故，上訴人
與有權代理之黃振興、乙○○、甲○○等人簽立該租賃協議 同意書時已就租賃物及租金意思表示一致，該租賃契約即已 成立。至於嗣後對於租金有無依原簽定租約時75,000元或改 依理事會通過之90,000元及被上訴人有無依約履行同意上訴 人增建完成4.5 米寬廠房，均不影響該租約之成立。基上所 述，兩造簽定之該租賃協議同意書，應為本約，而非預約。（二）本件上訴人之起訴有無確認利益？
⑴按依民事訴訟法第247 條第1 項規定，非有即受確認判決之 法律上利益者，不得提起確認法律關係之訴。所謂有即受確 認判決之法律上利益，須為現在不明確之法律關係，如已過 去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（參見最 高法院著有49年台上字第1813號判例要旨）。次按民法第四 百二十五條第一項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占 有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍 繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以 該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占 有中為前提（參見最高法院97年台上字第508 號判決要旨） ，合先敘明。
⑵經查兩造雖已簽立上開有效成立之租賃協議同意書；但查被 上訴人除於89年10月31日交付設廠同意書（見原審卷第7 頁 ）與上訴人及上訴人持上開設廠同意書、廠房配置藍圖等， 以上訴人自己名義，向屏東縣政府轉陳經濟部請求設廠許可 ，於89年11 月10 日取得經濟部核准公文（見原審卷第9 頁 ）外，系爭土地、廠房等地上物迄未交付上訴人使用，且被 上訴人已於97年2 月15日出售予訴外人申豐化學工業股份有 限公司（下稱申豐公司），並於同年2 月27日完成所有權移 登記等情，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本各乙 份附卷可稽（見原審卷第37至40頁），上情均為兩造所不爭 執，堪信真實。足證系爭土地、廠房等租賃物，於兩造租約 成立後，迄未交付上訴人占有使用，且被上訴人已將系爭租 賃物讓與申豐公司，揆諸上開法條及最高法院判決意旨，兩 造租賃關係已因系爭租賃物所有權之讓與，屬過去之租賃關 係，而非現在之法律關係，上訴人亦不得主張其對申豐公司 就系爭租賃物有租賃關係存在。從而，上訴人顯無即受確認 判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法不合。（三）若認兩造簽立之系爭同意書為租賃契約之本約，該租賃契 約是否已解除？
經查兩造簽立租賃協議同意書後，被上訴人即於89年10月31 日交付設廠同意書與上訴人，上訴人亦持上開設廠同意書、 廠房配置藍圖等，以上訴人自己名義，向屏東縣政府轉陳經
濟部請求設廠許可，於89年11月10日取得經濟部核准公文。 次查兩造亦於89年10月23日就租賃標的物增寬4. 5米部份， 約定由上訴人負擔因此增加之工程費用30萬元，同日即簽訂 工程估價書（見原審卷第6 頁），並由上訴人當場簽發增寬 部分之工程費用定金6 萬元支票一紙，交被上訴人收執，被 上訴人當場旋將該支票轉交其承包商恆發營造有限公司，做 為興建經費且已兌現，業經兆豐銀行高雄分行函復支票確為 恆發公司於89年10月26日兌領等情（見原審卷第106 頁）。 其後，因廠房維修責任、租金究應為75,000元或90,000元等 事項未能達成協議，以致遲未交付系爭租賃物，上訴人乃於 91 年1月29日以存證信函通知被上訴人解除契約（見原審卷 第24頁）等事實，均為兩造所不爭執，堪信真實。上訴人雖 主張「按契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定 相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解 除權，則已成立之契約，即仍屬存在，最高法院3 0 年上字 2 14號著有判例。本件上訴人雖曾於9 1 年1 月2 9 日發函 通知被上訴人解除系爭租賃契約，惟上訴人發函之時並無解 除權（因未定期催告），故已存在之系爭租約並未合法解除 」云云；然查上訴人於91年1 月29日所發並由被上訴人收受 之該存證信函內容已載明「一、貴農會與本公司前訂定之屏 南工業區廠房及場地（指系爭租賃物）租用一事，年來迭經 本公司催告交付租賃物，惟均不獲貴農會置理，本公司深感 無奈及遺憾。二、今特馳函聲明前揭租賃契約解除。三、請 查照！」，足證上訴人已於解約前，多次定期催告被上訴人 履行交付系爭租賃物未果後，始行解除契約，且其解除契約 之通知已送達被上訴人，自生解除系爭租約之效力。又系爭 租約既已發生解約之效力，對於是否已於98年9 月30日終止 租約，即無再行審酌之必要。
八、綜上所述，本件上訴人訴請（一) 確認兩造間就坐落屏東縣 枋寮鄉○○村○○路○段57 號，如附圖一綠線標示範圍內之 工廠廠房、辦公室即附圖二所示編號Ａ部分面積316 平方公 尺之1 層鋼筋混凝土建物、Ｂ部分面積828 平方公尺之鐵皮 屋之不定期租賃關係存在。( 二) 被上訴人應將上開確認之 法律關係中之租賃標的物交付上訴人使用，為無理由，應予 駁回。原審因而駁回上訴人在第一審之訴，經核並無違誤， 上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理 由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與 舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 張世賢
法 官 陳威宏
法 官 胡晏彰
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 24 日
書記官 郭松菊
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