臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第327號
原 告 鼎晟不動產開發股份有限公司（即丁○○之承擔訴
訟人）
法定代理人 丁○○
原 告 丙○○
戊○○
前列三人共同
訴訟代理人 成介之律師
前列三人共同
複代理人 己○○
甲○○
被 告 觀海極品公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 莊柏林律師
庚○○
上列當事人間排除侵害事件，本院於中華民國99年3 月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告不得禁止原告使用觀海極品公寓大廈G 棟地下三層至一樓部分之電梯；且被告應給付原告鼎晟不動產開發股份有限公司柒拾肆張、原告丙○○貳張及原告戊○○壹張電梯磁卡。訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由被告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、本件原告起訴時被告之法定代理人為庚○○，嗣於訴訟進行 中，被告改選乙○○為主任委員，有觀海極品公寓大廈第11 屆管理委員會首次委員會會議記錄可稽（本院卷第196-197 頁），是乙○○聲請承受本件訴訟，自應准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件起訴時係以丁○○、丙○○ 、戊○○為原告，訴之聲明為「被告不得禁止原告等使用觀 海極品公寓大廈地下三層（即淡水鎮○○段4224號建物）至 1 樓部分之電梯，且被告應給付原告每人1 張電梯磁卡。」 ，嗣於訴訟進行中，原告鼎晟不動產開發股份有限公司（下 稱鼎晟公司）自丁○○受讓取得所有權，並聲請代丁○○承 當訴訟，經被告當庭表示同意（本院卷第111 頁），而變更 聲明為「被告不得禁止原告使用觀海極品公寓大廈G 棟地下 三層至一樓部分之電梯；且被告應給付原告鼎晟公司74張、 原告丙○○2 張及原告戊○○1 張電梯磁卡。」，核屬擴張
應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告鼎盛公司於民國98年3 月25日取得臺北 縣淡水鎮○○段3441建號即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓 之6 建物（含共同使用部分4221、4223、4224建號）之所有 權應有部分100 分之85，其前手分別為丁○○及顏信良，並 擁有同小段4223建號即地下二樓1 個停車位及同小段4224建 號即地下三樓78個停車位之使用權，原告丙○○於96年4 月 4 日取得臺北縣淡水鎮○○段3441建號即門牌臺北縣民族路 29巷66號4 樓之6 建物（含共同使用部分4221、4223、4224 建號）之所有權應有部分100 分之2 ，並擁有地下三樓2 個 停車位之使用權，原告戊○○則於96年9 月3 日取得臺北縣 淡水鎮○○段3441建號即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓之 6 建物（含共同使用部分4221、4223、4224建號）之所有權 應有部分100 分之2 ，並擁有地下三樓1 個停車位之使用權 ，均為觀海極品公寓大廈之住戶，即得使用系爭大樓之公共 設施，包括地下室至一樓之電梯，然被告竟以違反公寓大廈 管理條例第7 條第2 、4 、5 款及內政部內授營建管字第09 40084983號函釋，依公寓大廈管理條例第9 條第3 項應屬無 效之管理委員會決議，不當限制住戶僅得發給5 張電梯磁卡 ，而僅交付電梯磁卡5 張予原告鼎盛公司之前手丁○○，致 使原告等大樓及停車位所有權人無法使用兼具通行及緊急避 難之電梯，然電梯不僅屬於共有部分，且依公寓大廈管理條 例第7 條第2 、4 、5 款規定，不得約定專用，故不論區分 所有權人或住戶均有權依通常方式使用，本件原告均依規約 繳納管理費，被告竟限制原告等所有權人使用電梯之權利， 為此，爰依民法第765 條、第767 條中段及公寓大廈管理條 例第4 條、第9 條之規定，請求被告不得禁止原告使用地下 三樓至地下一樓之電梯並交付電梯磁卡等語。並聲明：被告 不得禁止原告使用觀海極品公寓大廈G 棟地下3 層至1 樓部 分之電梯；且被告應給付原告鼎晟公司74張、原告丙○○2 張及原告戊○○1 張電梯磁卡。
二、被告則以：原告所有之淡水鎮○○段3441建號即門牌號臺北 縣淡水鎮○○路29巷66號4 樓之6 建物，其附屬建物僅有陽 台，並無停車位，亦未見停車位所有權狀附於賣賣契約書後 ，顯證系爭大廈停車位僅有地下室車位使用證明書以代表使 用權，未具單獨所有權，故在未取得系爭建物全體區分所有 權人同意或協定前，自不得對系爭建物全部或任何一部範圍 主張有自由使用收益權利。而系爭觀海極品公寓大廈之起造 人為關平建設公司，應由該建設公司召集區分所有權人召開
區分所有權人會議，以制訂規約、選任管理委員會，並由上 開建設公司代撰議程議案。第一次召集時雖未達法定人數而 流會，然關平建設公司改於88年10月17日就同一議案重新召 集，召開第二次區分所有權人會議，該次出席人數業達法定 出席人數，且一致通過觀海極品社區規約，由區分所有權人 授權全權管理停車位、各公共標的物件（如電梯）及訂定細 則之管理委員亦經區分所有權人合法選任，則被告依上開規 約之授權，合法限制各區分所有權人與住戶權益及管理共用 部分，並無不法。依觀海極品大廈區分所有權人會議所訂之 「觀海極品社區規約」第6 條、第8 條規定，觀海極品大廈 區分所有權人授權被告就停車位、各公共標的物件（如電梯 ）之使用方式及權益分配全權管理、制訂細則，被告亦依此 訂定「停車場使用管理辦法」，所有區分所有權人應依循上 開規約及管理辦法為之，被告所為並無不妥。被告係依該管 理辦法第2 條、第6 條、第13條及第九屆管理委員會決議而 為，未有故意不發給停車證及電梯磁卡或禁止實際居住之住 戶使用電梯之情。原告主張上開第9 屆管理委員會決議違反 法令，顯與實情不符。又查因區分所有建物之共同使用部分 ，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，是各共有人對於 該共同使用部份之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加 以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不 得與所有權分離而單獨為賣賣標的。依上開說明，系爭電梯 、停車場（原為防空避難場所）既屬共用部分，則其與所有 權具有密切不可分之主從關係，不可分離，故需有本大廈所 有權方能共同使用系爭共有部分；被告經區分所有權人會議 授權所制訂之停車場使用管理辦法及管理委員會決議，限定 系爭電梯、停車場供實際居住於本大廈內之人家使用，停車 位出租時亦同，顯與上開原則相符，被告就其管理職務權限 內，依法限制停車證及電梯磁卡份數，並無不妥，原告既非 本大廈住戶，自不得購買、承租、使用系爭停車位，亦不得 請求被告發給電梯磁卡。次查觀海極品公寓大廈管理委員會 向各住戶或使用人收取之費用共分有公共基金、住戶管理費 、停車清潔費、電梯設備修換費等4 項，原告僅繳交停車清 潔費，並無負擔本大廈區分所有權人應負之其他項目如：公 共基金、住戶管理費、電梯設備修換費等，顯無權利主張渠 與大廈區分所有權人享有相同待遇，更遑論要求被告發給住 戶專有之電梯磁卡，以搭乘住戶電梯，甚至要求比其他住戶 多出近20倍之電梯磁卡。再查原告所繳費用，係「停車清潔 費」（即該場地清掃及消毒費用），而非「場地使用費」（ 即使用停車位費用），兩者顯有相當差別，被告係因原告在
B2 、B3 停車，乃向其收取清潔費。另查依建築物消防安全 設備查驗應檢附證明文件審查表，可知所謂緊急逃生設備係 指緩降機、避難梯等，電梯並非屬緊急逃生設備之一，被告 就系爭電梯所為之必要限制並未與相關法令相違，無礙防空 避難時之逃生動線。況依建築技術規則建築設備編第7 條第 6 項：「建築物內…避難與消防用專用昇降機。」，可知本 大廈僅有一部緊急用昇降機，係供避難與消防用，其他二部 電梯則供平日住戶使用，並非三部均係緊急用。又衡諸常理 ，當有緊急災難發生（如：地震、火災），為避免電梯掉落 、煙囪效應等因素，住戶不得搭乘電梯，應利用樓梯逃生， 方得保命。更遑論萬一發生緊急事故，被告皆會立即廣播， 並有警衛人員即刻採取應變措施，如操作電梯、疏散住戶等 ，且因住戶除昇降機、樓梯外別無其他逃生設備，不但樓層 較高，人數亦較流動性之停車使用戶眾多，緊急用昇降機自 供住戶逃生使用。依上開說明，系爭停車場既有樓梯可出入 ，亦有車道得進出，無庸經過電梯，通行自由，無論避難逃 生或一般通行均未受限制，是原告遽認被告有礙原告等使用 緊急避難之電梯，顯與實情不符。再者，系爭停車場無庸經 過電梯，即可通行自由，原告既非住戶，僅係停車位使用人 ，豈可要求長期持有並隨時使用電梯磁卡，如此，對住戶安 危反生危害，是渠主張必須使用電梯，實無理由。又查觀海 極品公寓大廈共有940 戶，系爭電梯所裝設之電腦門禁管制 系統之電梯感應卡製作量最高為5,000 枚，被告依此計算平 均每戶有5.32枚之額度，故被告訂定停車場使用管理辦法時 ，即以第2 條、第6 條、第13條規定每戶至多發給5 枚電梯 磁卡。依上開說明，被告係按事實狀況斟酌後，再依第9 屆 管理委員會決議所給予之權限限制發卡量，並無不妥。且原 告等人僅有之一戶（面積不過13.65 坪），如准發給97枚， 勢必剝奪其餘939 戶本得分配之額度，進而侵害絕大多數住 戶之權益，對其餘住戶顯失公平，更使被告難以維護住戶安 全及居住品質，是兩害相權取其輕，被告既已依規定發給原 告等電梯磁卡，原告即不應再為請求。末查被告並無限制或 禁止實際居住之住戶使用電梯，原告既主張住有97戶，應提 出實際居住之97戶住戶戶籍謄本（即觀海極品公寓大廈G 棟 4 樓之6）、系爭停車位97位使用人名冊（含姓名、戶籍地 址、聯絡電話、停車位編號、承租或購買及其日期），以證 明有97戶居住、97位使用之事實云云資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告鼎晟公司於98年3 月25日取得臺北縣淡水鎮○○段3441
建號即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓之6 建物（含共同使 用部分4221、4223、4224建號）之所有權應有部分100 分之 85，其前手分別為丁○○及顏信良，並擁有同小段4223建號 即地下二樓1 個停車位及同小段4224建號即地下三樓78個停 車位之使用權。
㈡原告丙○○於96年4 月4 日取得臺北縣淡水鎮○○段3441建 號即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓之6 建物（含共同使用 部分4221、4223、4224建號）之所有權應有部分100 分之2 ，並擁有地下三樓2 個停車位之使用權。
㈢原告戊○○於96年9月3日取得臺北縣淡水鎮○○段3441建號 即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓之6 建物（含共同使用部 分4221、4223、4224建號）之所有權應有部分100 分之2 ， 並擁有地下三樓1 個停車位之使用權。
㈣被告已交付電梯磁卡5 張予原告之前手丁○○。四、得心證之理由：本件原告主張被告不得禁止原告使用系爭公 寓大廈G 棟地下三層至地下一層之電梯，並請求其按停車位 數量發給電梯磁卡等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯 ，是本件兩造之爭點，即在於：㈠被告是否得限制電梯磁卡 之發放份數？㈡原告請求被告同意其使用觀海極品公寓大廈 G 棟地下3 層至1 樓部分之電梯及按停車位數量發給電梯磁 卡，有無理由？茲論述如下：
㈠按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主 性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監 督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之 訂定，進行健全建築物使用管理體系。次按公寓大廈管理條 例第9 條第1 、2 項規定：「各區分所有權人按其共有之應 有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權 。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使用應 依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定 」。區分所有人就共用部分之共有，性質上與一般共有並無 不同，是以無約定之情形，區分所有人無論其應有部分之多 少，對共用部分即共有物之全部均有使用收益權，惟因係共 有之故，必須按其應有部分為之，亦即區分所有人對共用部 分用益權之行使，必須受應有部分之限制，於無害於他區分 所有人之權利範圍內為之，且其用益必須依共用部分之性質 與用法為之。然區分所有建築物之共用部分，通常均為區分 所有建築物之性質上或構造上所不可或缺，故區分所有人之 用益有時不因應有部分之不同而有異，即對共用部分之用益 ，似不宜太過強調應按應有部分之比例為之，而應重在區分 所有人之用益，是否係依共用部分之設置目的及其通常使用
之方法，倘屬肯定，即應解為無害於他區分所有人之權利， 而得自由用益。
㈡按住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建 築物所有權者，公寓大廈管理條例第3 條第8 款定有明文。 原告鼎晟公司、丙○○、戊○○均為臺北縣淡水鎮○○段34 41建號即門牌臺北縣民族路29巷66號4 樓之6 建物（含共同 使用部分4221、4223、4224建號）之所有權人，而4223、42 24建號即為地下二樓、三樓停車場，是原告三人自亦為地下 二樓、三樓停車場之共有人之一，依前開規定，自屬公寓大 廈管理條例所稱之住戶，被告認原告三人非屬住戶，顯有誤 會。
㈢再按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分 之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道 、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五 、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可 或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第7 條亦有明文。是依 前開規定，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用 ，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法 為使用。
㈣查系爭公寓大廈G 棟電梯共有三部，其中一部為緊急用昇降 機，有臺北縣政府工務局98年11月23日北工使字第09809640 43號函1 件在卷可稽（本院卷第186 頁）。而電梯之設置目 的，在於供各樓層住戶得搭乘通達至地面層或避難層之用， 是原告主張其得搭乘電梯至地面層，應屬通常之使用方法， 並符合電梯設置之目的。再原告鼎晟公司、丙○○、戊○○ 均為地下二、三樓停車場之共有人，且原告鼎盛公司擁有地 下二樓1 個停車位及地下三樓78個停車位之使用權，原告丙 ○○擁有地下三樓2 個停車位之使用權，原告戊○○擁有地 下三樓1 個停車位之使用權，原告等人自得自用或授權他人 使用前開車位，而通常情形，每個車位均得停一部車，一人 同時間又僅能駕駛一部車，是不同之車位通常情形係由不同 人使用，其使用電梯之時間亦不同，被告在各電梯設置磁卡 ，實已限制地下二、三樓共有人及停車位使用人搭乘電梯之 權利，是原告等主張被告應按停車位數量發給電梯磁卡，應 符合通常使用之方法及電梯設置之目的。
㈤被告雖抗辯其係經區分所有權人會議決議通過之社區規約第 6 條、第8 條授權，制訂地下室停車場使用管理辦法，依該 使用辦法第6 條規定「一屋至多發給5 個不同車位之停車證
為限」，其已發給原告鼎盛公司前手丁○○5 張磁卡，自無 庸再發給原告云云。惟按「有關公寓大廈、基地或附屬設施 之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得 以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下 列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所 有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共 用部分使用之特別約定。」公寓大廈管理條例第23條定有明 文。被告所提出之地下室停車場使用管理辦法，觀其內容， 係對於停車場使用之管理，並未及於電梯之使用，被告執此 限制停車位使用人使用電梯之權利，實屬無據。是被告對於 共用部分即電梯使用權之限制，既未載明於規約內，依前開 規定，應不生效力。
㈥至被告雖抗辯其於電梯設置磁卡，係為社區管理安全之故， 然非系爭公寓大廈之住戶仍可使用樓梯通達各樓層，且被告 僅需於電梯磁卡設定僅得通行至地面層，即得達到其社區安 全管理之目的。再被告另抗辯原告僅繳納車位清潔費，未繳 納公共基金、住戶管理費、電梯設備換修費等，且被告之電 腦門禁管制系統，僅能製發5,000 枚磁卡，平均一戶僅得發 給5 張磁卡云云，然被告若認原告應繳納其他費用，實際上 得透過調整收費辦法或發給一定數量以上之磁卡應額外收費 等方式為之，而非以此拒絕發給電梯磁卡致限制原告使用電 梯之權利，故被告前開所辯，尚不足採。是原告請求被告同 意其使用觀海極品公寓大廈G 棟地下3 層至1 樓部分之電梯 及按停車位數量發給電梯磁卡，應屬有據。
㈦從而，原告訴請判命被告不得禁止原告使用觀海極品公寓大 廈G 棟地下3 層至1 樓部分之電梯；且被告應給付原告鼎晟 公司74張、原告丙○○2 張及原告戊○○1 張電梯磁卡，為 有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判 決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。六、本院依職權定本件訴訟費用額為17,335元（第一審裁判費17 ,335元），應由被告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 99 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 蘇意絜