臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第1336號
法定代理人 蘇淑芬
被 告 陳素治
上列當事人間請求給付報酬等事件， 本院於民國99年3月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元， 及自民國98年11月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬伍仟捌佰伍拾元，由被告負擔新台幣壹萬元，其餘新台幣伍仟捌佰伍拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序終結前，以新台幣壹佰萬元為被告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：原告全東亞仲介經紀有限公司（以下簡稱全 東亞公司）為中信房屋仲介股份有限公司之湖美加盟店，從 事不動產仲介買賣業務，訴外人黃秀與被告陳素治則係母女 關係， 黃秀授權被告與原告於民國98年1月26日簽訂居間專 任委託銷售契約（以下簡稱系爭契約），將黃秀所有坐落臺 南市○○區○○段2小段531、532地號 （重測前：同地段同 小段41、42-1地號土地，專任委託契約書上誤載為白金段， 以下簡稱系爭41地號、系爭42-1地號）土地及被告所有坐落 系爭41地號土地上同地段863建號建物 即門牌號碼為臺南市 ○○區○○路2段171號房屋（以下簡稱系爭建物，與系爭41 地號、系爭42-1地號合併簡稱系爭房地），委託原告居間仲 介銷售，期間自98年1月26日起至同年4月26日止，委託銷售 總價為2,980萬元。於委託期間屆滿前，又簽立委託銷售/出 租契約內容變更同意書（以下簡稱系爭同意書）將委託期間 延展至同年10月26日， 惟調整委託售價總價為2,500萬元。 訴外人即買方吳韶玲則於同年8月28日與被告簽訂 「購屋承 諾書」，承購總價為2,500萬元， 並交付面額20萬元之支票 一紙做為定金購買系爭房地。惟被告於同年9月2日以簡訊通 知原告不願出售系爭房地，且將出國15日，原告於被告返國 後又多次聯繫簽約事宜，被告均置之不理，原告再分別於同 年9月18日及26日以存證信函 催告被告與吳韶玲簽訂買賣契 約，均因招領逾期遭退回，而被告迄今仍未出面與買方簽訂 買賣契約。爰依居間法律關係及雙方簽訂之專任委託銷售契
約書請求被告給付委託銷售總價百分之4之服務報酬 及百分 之2之違約金。並聲明求為判決：㈠被告應給付原告150萬元 ，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。㈡願供擔保，請准假執行。
二、被告抗辯略以：原告與被告簽立系爭契約時，訴外人黃秀僅 就系爭41地號土地出具授權書，再簽立延長委託期間至98年 10月26日之系爭同意書時則無授權書，惟原告與被告仍就系 爭41地號土地及系爭42-1地號土地簽訂系爭契約書，已使得 原告仲介系爭房地買賣時，缺少系爭42-1地號土地之授權， 而無法達成買賣整體系爭房地之本旨。再者，買方簽立「購 屋承諾書」時，被告尚未就第一期至第三期付款條件之必要 之點意思表示一致，買賣契約尚未成立，原告不得以此請求 服務報酬。縱認黃秀已為合法授權，原告亦完成居間任務， 惟原告於委託期間並未善盡市場調查義務，適時告知被告系 爭房地之市場價值，致使被告以顯低於市價之金額委託原告 仲介系爭房地之買賣，原告對買方又僅收取不到委託價格百 分之1之定金等情， 均置被告得以高價轉讓系爭房地之利益 於不顧，被告自得拒絕給付服務報酬。尚且，原告請求百分 之4服務報酬及百分之2違約金，性質均應屬被告債務不履行 時之違約金，所要求之違約金顯然過高， 應酌減至百分之4 等語，資為抗辯；並聲明求為判決：㈠駁回原告之訴；㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭41、42-1地號土地均為訴外人黃秀所有，系 爭建物為被告所有，而系爭契約上之土地標示雖為「台南 市○○區○○段2小段41地號及同段42-1地號」， 惟其中 白金段應為中山段，業經原告於起訴書上載明更正之事實 ，業據提出土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本、 系爭契約書為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。（二）本件判斷之關鍵則在於：⒈原告與被告間延展至98年10月 26日之專任委託契約書是否成立、有效？⒉買方即吳韶玲 所簽立之購屋承諾書是否已與被告成立買賣契約？⒊被告 應否給付服務報酬或違約金？金額為何？經查： ⒈按居間者，當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約， 民法第565條定有 明文。又按債權契約係相對性契約，對標的物無處分權之 人與他人所簽立之契約，並非無效，僅有可否履行契約而 生債務不履行之問題。經查：
⑴本件被告經訴外人黃秀授權， 於98年1月26日就系爭房 地（即黃秀所有之系爭41地號、系爭42-1地號土地土地
及坐落系爭41地號土地及被告所有之系爭建物）與原告 簽訂系爭契約委託原告仲介出售，並載明土地標示為「 台南市○○區○○段二小段41地號及同段42-1地號」（ 白金段為誤載，應為中山段），其中黃秀簽立之授權書 僅載有系爭41地號土地，系爭42-1地號土地則未載明其 上，然系爭41地號土地面積為342.70平方公尺，而系爭 42-1地號土地面積則為15.89平方公尺，而系爭41 地號 土地及系爭42-1地號土地二筆土地既均為同一人所有， 又有系爭建物坐落其上，依一般交易習慣，應無僅出售 面積較大土地，而不將相鄰而亦有相同建物坐落其上之 較小面積土地售出，致使房地出售後，因有不能通行之 土地而生紛爭，是系爭42-1地號土地未載明於授權書上 ，應認顯係漏載。
⑵系爭契約既屬債權契約，縱被告在無處分權之情形下出 賣系爭系爭41地號土地、系爭42-1地號土地，亦可就系 爭房地簽訂契約，日後或有債務不履行因而產生賠償等 問題，亦不因此影響系爭契約之效力。
⑶系爭契約書第貳部份第一條就委託期間明定「本委託期 間得經甲、乙書面同意延長之」， 雙方亦於98年4月13 日以系爭變更同意書，將系爭委託期間延長至98年10月 26日，系爭契約既在出售系爭房地，又明定可以書面同 意延長委託期間，而雙方延長委託期間內所為之契約目 的亦在出售系爭房地，則延長委託期間之契約內容，自 應如同第一次簽定系爭契約之內容，應認不需訴外人黃 秀之另一次授權，亦應認系爭42-1地號土地亦在委託出 售之範圍內。
⑷綜上，被告抗辯「訴外人黃秀僅就系爭41地號土地簽立 授權書，並未就系爭42-1地號土地簽立授權書，並無出 賣系爭42-1地號土地之意」及「延長委託期間之契約未 經黃秀之授權，延展至98年10月26日之委託銷售契約因 而未生效」云云，均不足採。是原告主張兩造所簽立之 系爭契約及延長委託銷售契約，均已成立生效等情，為 可採信。
⒉次按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為 成立，民法第345條第2項定有明文； 又系爭契約書第4條 第1項載明 「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽署『 購屋承諾書』， 毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」 等語。查，證人即與原告簽訂『購屋承諾書』之買方吳韶 玲到庭證稱 「簽立購屋承諾書時，約定成交金額為2,500 萬元，簽約時亦交付一張面額20萬元之支票做為定金；其
父母親剛自公家機關退休，自己另可貸款1,80 0萬元，且 預估該屋每個月租金可收到12萬元，財力部分應該負擔； 亦知悉騎樓有占用國有土地之情形，每個月應付租金1萬2 仟元，而認知中所購買的房地包括該棟房子及坐落土地」 等語，並有中信房屋編號E0000000號購屋承諾書、第一商 業銀行赤崁分行面額20萬元支票一紙 （到期日：98年8月 28日，支票號碼：YA0000000號）在卷可稽， 是本件買方 吳韶玲就系爭房地有購買真意應無疑義，且亦對買賣標的 物即系爭房地及買賣價金均表示同意，亦已交付定金，揆 諸前揭法條規定及系爭契約書之約定，買方吳韶玲就系爭 房地之買賣契約應認業已成立。是被告所辯買方應無給付 購買系爭房地價金之能力，且尚未就第一期至第三期之付 款條件達成合意，買賣契約亦未成立云云，不足為採。則 原告主張被告與買方即吳韶玲就系爭房地之買賣契約業已 成立乙節，為可採信。
⒊按系爭契約第5條第2項第3款明文約定買方依第一部份第4 條第1項簽署「購屋承諾書」後， 甲方拒絕與買方簽訂買 賣契約書時， 甲方應給付乙方委託銷售總價之百分之6（ 其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金）。又按約定 之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又約定有違約金者，有債務不履行情勢發生 時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所 致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人給 付，如約定之違約金過高者， 債務人固得依民法第252條 規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定之違約金過高 之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任 ，最高法院98年度台上字第697號判決要旨參照。經查： ⑴本件雙方約定若有買方簽立購屋承諾書，被告拒絕與買方 簽訂買賣契約時，被告應給付原告委託銷售總價之百分之 6，已如前述。惟其中百分之4之服務報酬，並非因原告已 完成其所有之媒介訂約、協助雙方訂約完成並交付房地等 任務，核其性質，應非居間買賣成立而應支付之服務報酬 ，而應屬被告不履行契約時，就原告因履約曾付出努力卻 無法獲得預期利益之賠償，同時懲罰被告無故反悔不履約 之處罰， 自應認此部分所謂「百分之4之服務報酬」亦為 違約金之性質。是本件原告與被告間就違約金約定，應係 所謂「百分之4之服務報酬」，再加上所謂「百分之2之違 約金」，合計為百分之6， 即兩造約定之違約金為委託售 價之百分之6。
⑵原告復主張系爭房地係被告委託原告仲介出售，當買方即
吳韶玲表示願意承買，被告經通知簽約後，竟以被告兄長 不願意出賣系爭房地為由，以手機傳簡訊表示待出國回來 再處理，但之後就聯絡不上等情，業經證人即全東亞公司 承辦系爭房地仲介買賣人員王楠凱到庭證述無訛，亦與行 動電話號碼0000000000號於2009年9月2日所發簡訊互核相 符，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。是 原告主張被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正式 出價達委託價格後，迄未出面與買方即吳韶玲洽談簽立系 爭房地買賣契約之相關事宜，致買賣雙方毫無進一步商議 價金給付方式、標的物交付及所有權移轉登記等條件之機 會，致使系爭房地買賣契約無從履行等情，堪信為真實。 ⑶被告雖以原告未盡其市場調查義務，而收取低額定金，有 損被告利益等情，已違反居間人據實報告、妥為媒介之義 務，因此得拒絕給付報酬等情為抗辯，惟居間僅係報告機 會或訂約媒介，一旦報告機會或媒介訂約，居間行為即已 完成，委託人亦應給付報酬，是否履行據實報告或妥為媒 介之義務均不對已完成之居間行為有何影響。是被告前揭 抗辯，尚難認為可採。而依前開約定，可視為原告已完成 仲介之義務。從而，原告依前開約定請求被告請求給付違 約金，核屬有據。
⑷原告提出買方即吳韶玲購買系爭房地所簽立之購屋承諾書 及做為定金之第一銀行面額20萬元支票一紙，雖原告並未 舉證證明其為銷售系爭房地如何付出勞務及花費，然觀諸 被告於原告通知有買方正式出價後，遲未履行與買方簽約 事宜，致原告有無法依約請求報酬之損害；併考量原告為 遂行資訊收集及市場調查等資料投注之勞力、時間及費用 ，被告驟然反悔不履行契約所致原告商譽之損害，但原告 亦因被告之違約而節省居間仲介買賣雙方簽約及辦理移轉 登記相關手續之勞力、費用，暨兩造合意仲介報酬以委託 價格百分之4計算之一切情況， 認被告抗辯原告請求以委 託價格百分之6計算違約金， 尚屬過高等語，為可採信。 爰審酌前揭各情及被告就違約金部分之答辯稱原告可得享 受之利益應為總價百分之4（見被告98年12月7日答辯狀第 5 頁）等情， 認被告違反系爭契約第5條第2項第3款之行 為，應支付予原告之違約金酌減為百分之4計算， 尚屬合 理。又依雙方變更同意書之約定，兩造合意將委託銷售價 格降為2,500萬元。 從而，原告得向被告請求之違約金在 100萬元 （計算式：2,500萬元x4%=100萬元）之範圍內， 核屬合理有據，逾此部份之請求，則屬無據。
（三）綜上所述，被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正
式出價已達委託價格後，迄未出面與買方即吳韶玲洽談簽 訂系爭房地買賣之相關事宜，致雙方無法簽訂買賣契約， 業已違反系爭契約第5條第2項第3款之約定， 原告依前開 約定請求被告給付違約金，為有理由；然兩造約定之違約 金尚屬過高，爰予酌減至100萬元， 始屬合理有據，已如 前述。從而，原告請求被告給付100萬元， 及自起訴狀送 達翌日起即98年11月7日起至清償日止， 按週年利率百分 之5計算之法定遲延利息，為有理由， 應予准許，至逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證， 經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉 ，自無庸一一贅述，附此敘明。
五、按訴訟費用由當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為 訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定 有明文。經核本件訴訟費用額為15,850元（即第一審裁判費 ），而原告之請求為一部有理由，一部無理由，爰依上開規 定確定原告及被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執 行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額宣告之。至於原告敗訴部分，該部分假執行及免為假 執行之聲請，已失所附麗，均不應准許。
七、據上論結，本件原告之訴部分理由，部分無理由，依民事訴 訟法第87條第1項，第79條，第390條第2項，第392條，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 李 靜 怡
, 台灣公司情報網