給付租金
臺北簡易庭(民事),北簡字,98年度,35730號
TPEV,98,北簡,35730,20100323,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 98年度北簡字第35730號
原　　　告　德兆建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　遠百企業股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　黃建隆律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國99年3月9日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾陸萬陸仟叁佰叁拾柒元，及自民國九十八年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆萬柒仟貳佰叁拾叁元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾陸萬陸仟叁佰叁拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：訴外人明德春天百貨股份有限公司（下稱明 德春天百貨公司）與被告於民國90年5月25日就原告所有坐 落於臺北市○○○路○段297號房屋（下稱系爭房屋）部分立 有租賃契約書（下稱原租約），並經三方合意由原告承受明 德春天百貨公司與被告訂立之原租約及相關協議所生之權利 義務。依原租約第3條第1項及同條第2項第1款約定，系爭房 屋部分起租日為90年9月28日（即被告正式營業日），地下2 樓及地下3樓以每年新臺幣（下同）2,500萬元為固定租金， 自第3租賃年度起按前1年度之固定租金調漲3%，是自第8租 賃年度（97年10月1日）起，每月固定租金即應調整至2,535 ,910 元，另依原租約第3條第4項第1款約定，被告最遲應於 97年10月1日前給付原告當年度全年之租金，即發票日依序 為97年11月15日、97年12月15日、98年10月15日…等12張支 票，每張面額應為2,535,910元。然被告於97年10月27日所 交付之第8租賃年度租金支票，並未依照原租約之約定加計 3%調幅，每紙票面金額僅有2,462,049元，每月短付租金73, 861元，合計886,337元。次依雙方當事人於95年8月4日所立 補充租賃契約書（三）第2條之約定，被告於本租賃物之年 營業額若超過8億（含）元以上之年度，被告應於次年度第1 個月15日，以現金一次補足上開每月30萬元（未稅）共12個 月計360萬元（未稅）之租金（下稱營業租金）予原告，被 告去年度（自97年9月28日起至98年9月27日止，意即97年10 月份至98年9月份）營業額847,687,998元，既已超過8億元



，即須於98年10月15日以現金一次補繳12個月之租金計378 萬元（含稅）予原告。原告遂分別於97年10月8日、10月22 日、10月28日發函催告被告給付，至同年11月20日更委請律 師代發律師函，惟仍未見被告依約補足第8租賃年度固定租 金差額886,337元。原告於98年10月13日再以函文催告，請 求被告依原租約及補充契約補足去年度固定租金差額與營業 租金（378萬元），仍未獲被告依約履行支付上開租金，為 此，爰依法訴請被告給付等語，並聲明：被告應給付原告 886,337元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5&計算之利息；被告應給付原告378萬元，並自支付 命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）依兩造於93年11月11日簽訂之補充契約書第6條第（二） 項第1款約定：「於租賃期間內，以本標的物所在大樓一 樓以上之全部之樓地板面積計算之半數以上均作為百貨公 司或綜合商場使用，其餘面積雖得因營運所需出租予其他 行業使用，但電玩業者及八大行業 (即三溫暖、舞廳、舞 場、酒家、酒吧、特種咖啡廳、理髮廳、視聽歌唱KTV、 MTV )均不得在甲方得出租之行業範圍內，另本標的物所 在地下一樓仍應維持百貨公司或綜合商場使用」。原告未 事先與被告協商並徵得同意，擅將本件標的物所在大樓之 2樓出租予他人經營夜店，該夜店於97年3月間開始營業， 造成系爭房屋所在大樓出入份子複雜，甚者，前來夜店消 費之消費者打架滋事之事件頻傳，已嚴重影響被告業務之 經營，其給付顯與債之本旨不符，難認其業已履行債務， 被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕部分租金之給付，亦 得依民法第227條第2項債務不履行之規定向原告請求損害 賠償。該夜店目前仍持續營業中，原告顯然迄未就其違約 事項進行改善，其起訴請求被告給付租金，殊無理由。（二）原告主張雙方於95年8月4日簽訂之補充契約書（三）已免 除原告依雙方93年11月11日簽訂之補充契約書第6條第2項 第1款規定之義務，故其將本件系爭房屋所在大樓出租予 他人經營夜店使用非屬違約云云，並不實在。惟雙方95年 8月4日簽訂之補充契約書（三）第6條規定：「甲方出租 本大樓與七品公司及柯旅天閣股份有限公司與其於本大樓 各樓層所經營之營業項目，乙方均無異議」，係指被告對 「七品公司及柯旅天閣股份有限公司所經營之營業項目」 無異議而言，蓋因此二公司皆係於95年前即向原告承租系 爭房屋所在大樓之其他樓層，原告與被告雙方更曾於94年



5月6日簽訂補充租賃契約書（二），就七品公司進駐該大 樓影響被告承租權益之相關事宜另為協議，在七品公司及 柯旅天閣公司業已承租使用本件租賃物所在大樓其他樓層 ，且被告得瞭解知悉此二承租人之使用該大樓狀況之情況 下，雙方始協議簽訂補充租賃契約書（三）第6條，約定 被告對於此二承租人本身所經營之營業項目並無異議，然 此協議非指原告完全不受93年11月11日所簽補充租賃契約 書第6條第2項第1款所定「出租對象」之限制，此觀雙方 並未刪除該條款之規定，而係另為約定，並將被告不得異 議之範圍限縮於「七品公司及柯達天旅公司所經營之營業 項目」自明。原告就補充契約書 (三)第6條內為所作主張 實已逾越契約文義，更不符合雙方當事人締約時之真意， 實不可採。
（三）原告「不得將租賃物所在大樓出租與他人經營夜店」之義 務係基於本件租賃關係而生，乃依本件租賃契約所生之給 付義務之一，對於原告不符合債之本旨之給付，被告依法 自得依法主張同時履行抗辯權，拒絕部分租金之給付。（四）被告大部分之租金（固定租金）均已給付，並非拒絕給付 全部之租金，原告既已有違約情事，被告拒絕部分租金之 給付乃係為了確保自身債權之實現，並無違反誠實信用原 則。且雙務契約之一方之部分給付或瑕疵之給付，在性質 上均屬非依債務本旨而給付，若瑕疵僅屬輕微，縱不得拒 絕自己全部之給付，亦仍得拒絕自己部分之給付，依此法 理，被告當然得拒絕部分租金之給付。原告另以被告之忠 孝店於「PRIMO」開始營業後，97年度之營業額反而較96 年度增加為由，辯稱「PRIMO」之存在對被告之營業毫無 負面之影響云云。然查：被告忠孝店於97年度營業額之成 長乃係該店努力經營之成果，豈可以此狡稱該大樓夜店之 存在對被告之業務沒有影響？況查，被告之營業額有無短 少非屬被告主張同時履行抗辯權之要件，原告以「被告之 營業額並無短少」一節欲證明其業已完全依債之本旨提出 給付，實屬狡辯，尚非可採。
（五）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、查，明德春天百貨公司與被告於民國90年5月25日就原告所 有系爭房屋立有租賃契約書，經明德春天百貨公司與兩造三 方合意由原告承受明德春天百貨公司與被告訂立之原租約及 相關協議所生之權利義務。依原租約第3條第1項及同條第2 項第1款約定，系爭房屋起租日為90年9月28日（即被告正式 營業日），地下2樓及地下3樓以每年2,500萬元為固定租金



，自第3租賃年度起按前一年度之固定租金調漲3%，是自第8 租賃年度（97年10月1日）起，每月固定租金即應調整至2,5 35,910元，另依原租約第3條第4項第1款約定，被告最遲應 於97年10月1日前給付原告當年度全年之租金，即發票日依 序為97年11月15日、97年12月15日、98年10月15日…等12張 支票，每張面額應為2,535,910元。然被告於97年10月27日 所交付之第8租賃年度租金支票，並未依照原租約之約定加 計3%調幅，每紙票面金額僅有2,462,049元，每月短付租金 73,861元，合計886,337元。次依兩造於95年8月4日所立補 充租賃契約書（三）第2條之約定，被告於本租賃物之年營 業額若超過8億（含）元以上之年度，被告應於次年度第1個 月15日，以現金一次補足上開每月30萬元（未稅）共12個月 計360萬元（未稅）之營業租金予原告。被告97年10月份至 98年9月份營業額847,687,998元，依約須於98年10月15日以 現金一次補繳12個月之租金計378萬元（含稅）予原告。原 告發函催告被告給付上開款項，被告迄未給付等情，為兩造 所不爭執，且有原告所提出之租賃契約書、被告92年7月10 日百企總92字第07006號函、支出申請單、95年8月4日補充 租賃契約書、被告忠孝分公司銷貨收入月報、原告函及中華 郵政掛號郵件收件回執、睿群法律事務所函及臺灣郵政掛號 郵件收件回執等件影本為證，自足信為實在。
四、原告主張被告依原租約應給付上開款項一節，被告則以前揭 情詞置辯。查：
（一）按民法第264條規定之同時履行給付抗辯， 係基於雙務契 約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生， 縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因 同一雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非 立於互為對待給付之關係者，不能發生同時履行之問題， 最高法院59年臺上字第850號判例足供參照。又契約之義 務可分為主給付義務、從給付義務及附隨義務，附隨義務 之履行與債之本旨之達成無關，除非該附隨義務之內容係 立於互為對待給付之關係，始生同時履行抗辯之問題。倘 無對價關係者，原則上即無同時履行抗辯權，茍有遲延履 行，亦僅得就各該義務本身向義務人請求強制履行或主張 不履行之損害賠償責任而已。
（二）依原租約第3條約定：「一、起租當為乙方（即被告）正 式營業日起。二、各樓層租金計算：1.地下2樓及地下3樓 以每年2,500萬元為固定租金（自第3租賃年度起每年按前 1年度之固定租金調漲3%），並另抽營業額2.5%後計算租 金，乙方承諾甲方（即原告）本項前5年租金收入總合不



低於2億8,400萬元整，若有不足上開租金總額時，乙方就 不足之部分，於租約第6個年度開始15日內，補付予甲方 。2.乙方因業務需要另行租用第1條第2項之租賃標的物… ，每月另行支付甲方租金30萬元整（未稅），本項租金自 第3租賃年度起每2年調漲3%計算租金。三、結帳方式：乙 方於每月7日前完成前月營業額之計算，並於每月10日前 由雙方完成對帳，計算營業抽成租金數額。四、租金給付 ：1.固定租金：乙方於每年初（自租金起算日之月份分12 個月）一次開立12張支票，發票日均為次月15日，並於每 年租期之起租日交付當年度全年之固定租金支票予甲方。 若因本約提前終止，甲方應於乙方依約返還甲方租賃物後 10日內返還已付未到期之租金支票予乙方，若有遲延並應 給付乙方以年息15%計算之利息。2.營業額抽成租金與其 他樓層使用租金：乙方按本條第3項規定之結帳方式計算 營業抽成租金，併同其他樓層使用租金於每月15日開立即 期票支付甲方。…」；第20條約定：「違約處罰：1.甲、 乙方之任何一方如違反或不履行本契約所約定事項，除本 約另有約定外，他方得以書面通知違約方於30日內改善， 逾期仍未改善者，他方得終止本租賃契約，並向對方請求 損害賠償。…」；又兩造於93年11月11日所訂補充租賃契 約書第6條：「其他事項約定：…（二）甲方擔保事項： 1. 於租賃期間內，以本標的物所在大樓地下1樓以上全部 之樓地板面積計算之半數以上均作為百貨公司或綜合商場 使用，其他面積雖得因營運所需出租予其他行業使用，但 電玩業者及八大行業（即三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒 吧、特種咖啡室、理髮廳、視廳歌唱KTV、MTV）均不在甲 方得出租之行業範圍內，另本標的物所在地下1樓仍應維 持百貨公司或綜合商場使用」。依上兩造約定可知，本件 原告之主給付義務為提供系爭房屋予被告使用收益，其與 被告之給付租金義務係立於對待給付之地位。而兩造所約 定有關原告擔保系爭房屋其餘部分不得出租予電玩業及八 大行業之義務部分，其性質上係屬附隨義務，且衡之原告 不得出租系爭房屋其餘部分予電玩業及八大行業部分附隨 義務之利益，與被告基於租賃契約所負之給付租金義務間 ，並非立於對待給付之地位，是被告以原告未盡上開義務 而將部分之系爭房屋出租予夜店「PRIMO」之酒吧，而主 張同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云，尚非正當。又原 告縱有違反其擔保事項而將系爭房屋其他部分出租予八大 行業使用，依上開約定，被告得催告原告於30日內改善， 如原告未予改善，被告自得依系爭租約約定終止契約並請



求損害賠償，此部分雖亦屬債務不履行，惟被告尚難據此 主張同時履行抗辯，附此敘明。
五、從而，原告依定期租賃之法律關係，請求被告被告給付4,66 6,337元，及自支付命令送達之翌日即98年11月10日起至清 償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告 假執行，自毋庸原告聲請供擔保宣告假執行。並依同法第 392條第2項，依被告聲請為被告預供擔保，得免為假執行之 宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 3 月 23 日
臺北簡易庭 法 官 蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 99 年 3 月 23 日
書 記 官 陳惠娟