給付租金等
臺北簡易庭(民事),北簡字,98年度,27541號
TPEV,98,北簡,27541,20100331,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 98年度北簡字第27541號
原　　　告　大江國際股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　邱天一律師
被　　　告　思夢樂股份有限公司
法定代理人　丙○○○
訴訟代理人　林清漢律師
複　代理人　丁○○
列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年3月10日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬伍仟零玖元，及自民國九十八年九月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟陸佰陸拾元由被告負擔，其餘新臺幣叁仟叁佰捌拾捌元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬伍仟零玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件兩造所訂購物中心租賃契約書第22 條約定合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，先 予敘明。
二、原告起訴主張：兩造於民國89年9月4日簽訂「Metro walk購 物中心租賃契約書」（下稱系爭租約），由原告將坐落桃園 縣中壢市○○路○段543號商場地下1樓LB100店號（下稱系爭 租賃物）出租予被告，租賃期間自原告經營「大江國際購物 中心」（下稱購物中心）開幕日起算8年，而購物中心係於 90年3月31日正式對外營業，從而兩造租約於98年3月30日到 期。然租約到期時，被告並未立即遷離，至98年4月14日始 行遷離。依系爭租約第6條，雙方底租為新臺幣（下同）60 萬元（含稅為63萬元），另依系爭租約第7條租金調整之約 定，底租之調整為自開幕日起每3年調整1次，第1次調幅為 3% ，則93年3月租金應為630,609元（含稅）。93年4月至95 年10月，及95年12月至96年2月期間租金為每月648,900元（ 含稅）。95年11月因原告電扶梯移位工程導致被告受有損害 ，經雙方合議損害賠償金額為229,577元由租金中扣除，扣 除後應收租金金額為419,323元（含稅）。96年3月至98年3



月間之租金，依兩造96年2月7日租金變更協議書，自96年3 月1日租賃面積縮減6.3坪後，坪數變更為537.56坪（543 坪 -6.3坪=537.56坪），每月底租金額為641,383元（含稅）， 自93年2月起至98年3月30日止，被告應付租金合計為39,777 ,107 元，惟被告僅支付37,432,990元，短付租金2,344,117 元（39,777,107-37,432,990=2,344,117）。另系爭租約於 98年3月30日屆滿後，被告未立即搬離，至98年4 月14日始 遷離，被告繼續占有使用系爭租賃物15天，原告依民法第 179條得請求被告給付相當於租金之不當得利320,692元（64 1,383（98年3月之月租）÷2=320,692），被告僅支付290,4 92元，尚積欠30,200元。再被告至98年4月14日始遷離計遲 延15日，依系爭租約第21條第1項，原告得向被告請求懲罰 性違約金641,383元。上開被告應付金額合計3,015,700元， 被告於兩造訂立租約時曾繳付150萬元之保證金予原告，扣 除該保證金後，被告尚應給付原告1,515,700元等語，並聲 明：被告應給付原告1,515,700元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，原告願供擔保請准 宣告假執行。
三、被告辯稱：
（一）兩造間依約定固應於93年3月31日起，租金調整為3%，但 兩造並無協議，且租金調整含調降或調升，兩造既未約定 ，原告請求自93年3月31日起租金後租金為每月64萬8,900 元（含稅600,000*1.03*1.05=$648,900），即93年3月租 金，為63萬609元。另93年4月至95年10月，及95年12月至 96年2月期間，租金為每月64萬8,900元（含稅）。另95年 11月租金為41萬9,323元（含稅。另96年3月至98年3月間 之租金為64萬1,383元（含稅）自無理由。另本件自90年3 月31租約起算日至98年4月14日遷離租賃物，其中95年11 月份租金，因原告電扶梯移位工程導致被告受有損害，經 雙方合意損害賠償金額為229,577元，由租金中扣除。次 於96年3月1日起因租賃面積縮減後，每月租金減少7,517 元，故被告自93年2月起至98年3月止，依每月租金63萬元 及622,483元，其中除95年11月租金為388,944元外，前開 金額業已繳納共37,432,990元。被告業依約繳納，並無積 欠至98年3月31日前租金之情事。又本件租金實際上除底 租外，另含有營業抽成，並非僅以60萬元計算，另因物價 隨環境之改變，物價指數或有變更或有減少，故兩造考量 底租60萬元之增減，始約定第7條，又依系爭第7條約定「 底租之調整為自開幕日起每3年調整1次，第1次調幅為3% ，之後則視公告物價指數、稅金及經濟情勢之變動，由甲



乙雙方於調整日前6個月另議」，是第1次調幅為3%，究調 降或調升，兩造係約定應以調整日前6個月另議，系爭租 約調幅3%，並非當然調升，且依文意「…由甲乙雙方於調 整日前6個月另議」，且調升或調降兩造仍需於調整前6個 月協議，兩造並無就租金為調升或調降為協議，且原告因 財務困難，為債權人於93年間聲請重整，且於重整確定前 ，原告因債權人長佳機電工程股份有限公司由臺灣桃園地 方法院以92年執助二字第888號執行命令，命被告自93年2 月起之租金債權扣押，被告因前開執行，並未能與被告依 系爭租約第7條約定為協議租金之調整，故被告與原告並 未協議租金調整，被告依原約定給付租金，並無短付之情 事，原告請求，顯無理由。另98年3月31日至98年4月14日 之租金，仍應以60萬元計算，被告已付290,492元，被告 亦無積欠之情事，原告請求差額30,200元，亦顯無理由。 另合併說明，原告固稱租金調升業經被告員工葉時原確認 ，然查前開是原告公司委託欣業聯合會計師事務所之查帳 程序，且文字記載「無論是否相符均請簽章後函覆」，前 開文書係原告公司自行製作，應收帳款之分析表，被告僅 依原告請求函覆，並非協議或確認兩造租金業已依系爭租 約第6條約定協議調升3%。故原告稱前開被告業已同意或 協商，顯與事實不符。綜前，兩造自93年3月31日起，租 金仍應以底租60萬元計算（含稅63萬元），故原告請求顯 無理由。
（二）被告於98年4月14日遷讓，並無違反系爭租約第21條約定 ，原告請求641,383元，顯無理由。縱原告請求有理由， 但被告僅遲14日遷讓，違約金以641,383元計算亦顯屬過 高。茲分別說明如下：
⑴本件被告於屆期前曾與原告表明續租之意，並與原告承辦 人員洽談，然原告於重整前為租金收取，提議被告將租金 給付重整前原告，並立協議書保證待法院發收取命令時， 由重整前之原告解繳執行法院，或建議被告與重整前之原 告先因屆期終止租約，另由雙方的子公司重新訂立租約， 地點也作變更，以避執行法院之移轉命令。然被告考量原 告業已重整，若故意隱瞞重整人或重整監督人而與之訂立 協議或保證，該協議及保證均不得對抗重整人或重整監督 人，故對被告毫無保障。但若屆期終止後，另行以他公司 名義簽定租約，除非經重整人及重整監督人同意，始為合 於規定改變租約內容，包括地點、租金、給付方式，但改 變地點，被告原來裝修部分會產生損失。且以他公司名義 ，以利重整前之原告收取租金，而繼續經營，雙方為虛偽



之假租約，將損害債權人，皆屬違反法律法令規定。前開 方式為被告無法接受及配合辦理，不得已始於98年4月14 日遷讓，可見兩造確實有協商續租之事，嗣因無法達成共 識，而無法續租。
⑵依系爭租約第21條第1項內容為「乙方應於契約屆滿或終 止時，迅速將租賃物明確點交返還給甲方，甲乙雙方清理 所有債權債務關係，若乙方未能於所定期限內明確點交給 甲方時，乙方應依契約屆滿或終止當時之每月底租核發每 日租金之兩倍金額（每月以30日計算），按其遲延日數給 付甲方，作為懲罰性賠償」，依前開文義記載「乙方應於 契約屆滿或終止時，迅速將租賃物明確點交返還給甲方， …」，即遷讓期間雙方係約定於契約屆滿或終止後，「迅 速」將租賃物明確點交返還，故並無約定屆滿之日起即有 本條之適用。且系爭租約於98年3月30日終止，即「迅速 」僱工天花板拆除運棄、壁面隔間石膏板拆除運棄、大理 石地坪拆除運棄等拆除工程共15項恢復空殼屋狀態，計花 費110萬元，並於98年4月14日遷讓將租賃物點交返還原告 ，已合於前開約定「迅速」，並無系爭契約21條有懲罰性 違約金之適用。又雙方協議無共識續租時，被告給予明確 期限，並同意於一個月內拆除後遷讓，且依系爭租約第21 條約定，依其開文義被告已向原告說明，同意於一個月內 遷讓返還，嗣於98年4月14日所定期限內返還，並辦理點 交，無違反系爭租約第21約定，原告請求顯無理由。 ⑶綜前，兩造無法達成前開共識後，業已明確約定於98年4 月14日為點交日期，被告並依約定明確日期點交，亦無違 反「迅速」將租賃物明確點交返還，及「若乙方未能於所 定期限內明確點交給甲方時」之約定，原告請求違約金， 亦屬無據。縱系爭租約於98年3月30日終止，被告始於98 年4月14日拆除花崗石地板、天花板、壁面等恢復空殼屋 狀態後將租賃物點交返還予原告，兩造無法達成前開共識 後已明確約定於98年4月14日為點交日期，被告並依約定 明確日期點交，亦無違反「若乙方未能於所定期限內明確 點交給甲方時」之約定，原告請求違約金，亦屬無據。（三）聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
（一）被告於89年9月4日向原告承租原告所有系爭租賃物，約定 租賃期間自原告經營購物中心開幕日起算8年，租金約定 為「每月底租60萬元，底租調整為自開幕日起每3年調整1 次，第1次調幅為3%，之後視公告物價指數、稅金及經濟 情勢之變更，由甲（原告）乙（被告）雙方於調整日前6



個月另議」。第21條第1項並約定「乙方應於契約屆滿或 終止時，迅速將租賃物明確應交返還給甲方，甲乙雙方清 理所有債權債務關係，若乙方未能於所定期限內明確點交 給甲方時，乙方應依契約屆滿或終止當時之每月底租核算 每日租金之兩倍金額（每月以30日計算），按其延遲日數 給付甲方，作為懲罰性賠償」。購物中心係於90年3月31 日對外營業，系爭租約於98年3月30日屆期，被告則於98 年4月14日遷離系爭租賃物。
（二）兩造於96年2月7日另簽立租金變更協議書，約定租賃面積 減縮6.3坪，租賃金額每月減7,517元（含稅），租賃面積 減縮期間自96年3月1日起至98年3月31日止。（三）被告於上開租賃期間總計繳納之租金計為37,432,990元。五、原告主張依系爭租約第6條、第7條之約定，被告所繳租金有 短繳情形，且被告未依約於租期屆滿時返還租賃物，依約應 依延遲日數計算違約金，扣除被告所繳保證金150萬元後， 被告尚積欠1,515,700元等語，被告則以前揭情詞置辯，是 本主要應審酌者為：（一）本件依系爭租約約定調整每月租 金後，租賃期間之每月租金各為若干？本件被告是否有短繳 租金之情事？（二）被告自98年3月30日起至98年4月14日遷 離止有無不當得利情事？如有其金額為若干？（三）原告得 否請求被告給付懲罰性違約金，如可，請金額為若干？茲就 兩造爭執分敘如下：
（一）本件依系爭租約約定調整每月租金後，租賃期間之每月租 金各為若干？本件被告是否有短繳租金之情事：查，系爭 租約第6條約定：「1.乙方（被告）同意支付甲方（原告 ）每月底租60萬元（不含營業稅）。2.租金之起算日或終 了日若於當月之中途起算時，則按日數計算當月之租金； 租金之起算日為自乙方店舖開幕日起算。…」；第7條約 定：「（租金調整）底租之調整為自開幕日起每3年調整1 次，第1次調幅為3%，之後則視公告物價指數、稅金及經 濟情勢之變動，由甲乙雙方於調整日前6個月另議」。本 件約定之開幕日為90年3月31日，是自90年3月31日起3年 內之底租租金為每月60萬元（不含營業稅）；自93年3月 31日起底租租金為每月618,000元。至被告雖稱依上開租 約第7條約定，並未載明係調漲或調降云云，然按之一般 有關租賃契約調整及近年每年物價膨脹情形，就有關租賃 物租金調整，多係以調漲為常見。又證人即被告之開發部 部長乙○○到庭證稱：系爭租約係伊當時在開發部門當職 員的時候所訂立的，該合約書的內容是被告提出，雙方互 相修改內容後定案的，伊有完全參與契約的訂定及內容的



修改，有關系爭租約第7條有關租金的調整詳細內容的意 義當時契約的意思做係因普通契約都是每隔3年調整一次 。原告要求有一個一定的比例定出來，被告希望依據物價 指數或房屋稅、地價等稅漲幅來做平均，原告最後說定一 個3%在契約內。但之後的部分是按照被告的意思所擬定的 ，所以第7條算是雙方妥協的結果等語，證人乙○○雖稱 當時訂約時之意思有關調整係包含調升及調降云云，然查 ，由系爭租約第7條客觀意思觀之，其意為系爭租賃物之 租金每3年調整一次，第一次調整幅度為3%，第一次以後 之調整幅度則由兩造於第一次調整後每屆滿3年之前6個月 協議之，協議調整之參考指標則參考公告物價指數、稅金 及經濟情勢之變動，證人乙○○既稱該條係兩造妥協之結 果，由原告陳述及一般租賃情形可知，原告方面是當然希 望每年均調升，而依證人證言被告則期望以物價指數、稅 金及經濟情況調整，是本院參酌上情，應認系爭租約第7 條所約定第1次調整應係調漲，而非調降。則原告主張依 約93年3月之租金應調整為630,609元（含稅）；93年4月 至95年10月，及95年12月至96年2月期間租金為每月648,9 00元（含稅）；95年11月因原告電扶梯移位工程導致被告 受有損害，經雙方合議損害賠償金額為229,577，由租金 中扣除，扣除後應收租金金額為419,323元（含稅）。96 年3月至98年3月間之租金：依兩造96年2月7日租金變更協 議書，自96年3月1日租賃面積縮減6.3坪後，坪數變更為 537.56坪 (543坪-6.3坪=537.56坪)，每月底租金額為641 ,383 元 (含稅)，自93年2月起至98年3月30日止，被告應 付租金合計為39,7 77,107元，惟被告僅支付37,432,990 元，短付租金2,344,117元等語，應屬可取。至證人乙○ ○雖稱該條約定包含調升及調降部分，證人乙○○為被告 之開發部長，對該契約文字衡情當會作有利被告之解釋， 是本院審酌上情，認其此部分證言應不足取。
（二）被告自98年3月30日起至98年4月14日遷離止有無不當得利 情事？如有其金額為若干：按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文 。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第1695號判例意 旨亦可資參照。查，有關系爭租賃期間係至98年3月30日 屆期，被告則於98年4月14日遷離系爭租賃物等情，為兩 造所不爭執，已如前述，則被告就有關自98年3月31日起 至98年4月14日止占有系爭租賃物期間，因其租賃關係因 租期屆滿而消滅，其就占有系爭租賃物期間自屬無權占有



，參諸前開規定及判例意旨，自應將所受相當於租金之利 益返還予原告。至被告辯稱：被告於屆期前曾與原告表明 續租之意，並與原告承辦人員洽談，原告重整前為租金收 取，提議被告將租金給付重整前原告，並立協議書保證待 法院發收取命令時，由重整前之原告解繳執行法院，或建 議被告與重整前之原告先因屆期終止租約，另由雙方的子 公司重新訂立租約，地點也作變更，以避執行法院之移轉 命令。然被告考量原告業已重整，若故意隱瞞重整人或重 整監督人而與之訂立協議或保證，該協議及保證均不得對 抗重整人或重整監督人，故對被告毫無保障。但若屆期終 止後，另行以他公司名義簽定租約，除非經重整人及重整 監督人同意，始為合於規定改變租約內容，包括地點、租 金、給付方式，但改變地點，被告原來裝修部分會產生損 失。且以他公司名義，以利重整前之原告收取租金，而繼 續經營，雙方為虛偽之假租約，將損害債權人，皆屬違反 法律法令規定。前開方式為被告無法接受及配合辦理，不 得已始於98年4月14日遷讓，可見兩造確實有協商續租之 事，嗣因無法達成共識，而無法續租等語。然被告如有意 續租，自應於屆滿前即應將續約事宜於租賃期限屆滿前與 原告談好，如於租賃期限屆滿後續談而無法達成續約之事 宜，並不影響被告於租約屆滿契約消滅後，無權占有系爭 租賃物事實之認定，就租期屆滿後至遷移之期限，仍應負 不當得利之責任。況且依系爭租約第5條約定，「…乙方 於租期屆滿前6個月以書面通知甲方續約之意願，並於約 滿前3個月與甲方就租約條件達成協議」，則被告如確有 續租意願，自應依於屆滿前即達成協議，尚難以兩造於租 期屆滿後續談續租事宜為由，而認無不當得利。是原告請 求被告返還該段期限之占有利益，即屬正當。本件被告自 98年3月31日至98年4月14日計占有15日，參酌系爭租賃物 為購物中心商場攤位，依兩造之約其每月底租租金為641, 383元（含稅），其相當租金之不當得利計為320,692元（ 元以下四捨五入）。
（三）原告得否請求被告給付懲罰性違約金，如可，請金額為若 干：原告主張被告總計遲延15日，當時租金為每月641,38 3元，依約每日租金為21,379（641,383/30=21,379.43， 元以下四捨五入），依約得請求被告賠償641,383元等語 。被告辯稱：依系爭租約第21條第1項約定文意記載於契 約屆滿後，迅速將租賃物明確點交返還，並無約定屆滿之 日起即有本條之適用云云，查，系爭租約第21條第1項約 定：「乙方應於契約屆滿或終止時，迅速將租賃物明確點



交返還給甲方，甲乙雙方清理所有債權債務關係，若乙方 未能於所定期限內明確點交給甲方時，乙方應依契約屆滿 或終止當時之每月底租核發每日租金之兩倍金額（每月以 30日計算），按其遲延日數給付甲方，作為懲罰性賠償」 ，系爭租約既已於98年3月30日屆滿，而該等期限均為兩 造所明知，如兩造無續約之事實，被告即應依約將系爭租 賃物返還原告，如有逾期返還租賃物之情事，原告即得依 上開約定請求被告賠償。被告復辯稱：本件雙方協議無共 識續租時，被告給予明確期限，並同意於一個月內拆除後 遷讓云云。查，本件證人乙○○雖證稱：被告依系爭租約 第21條，所定期限內即被告通知原告有關被告自己所定的 期限我們一定會搬出云云，然查，依證人乙○○所提及「 若乙方未能於所定期限內明確點交給甲方」係被告自己向 原告表示之期限，該期限並未經原告同意，如該等期限得 由被告未經原告自已訂定，則該條形同具文，被告得隨意 訂立自己所欲之期限，此顯與該條文客觀意思不符，是證 人乙○○上開所證，顯不足採。況且原告早於98年2月2日 即通知被告有關被告未依系爭租約第5條約定表明續租與 否，請被告於98年3月31日返還租賃物，有原告所提出而 為被告所不爭執之第68號存證信函影本可稽，被告亦自承 業已收受該存證信函。是被告上開辯解應無可取。本件原 告依系爭租約請求被告賠償違約金，尚無不合。惟按約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依 一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害 及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益 為衡量標準。本院審酌被告確有意與原告洽談續租事宜， 而原告因重整後由重整人接手相關事宜，於獲取相關資訊 及銜接上亦恐較需相當期限始得進入狀況，而被告占有之 期限亦不算長久，且被告就占有期限依上開說明亦應給付 租期屆滿後占有期限之不當得利，該段期限已經以相當租 金價額計算不當得利，本院參酌其情形，認原告請求以2 倍租金價額計算違約金尚屬過高，應酌減為1倍即320,692 元（元以下四捨五入）為適當。
（四）綜上，本件被告總計短付租金2,344,117元（39,777,107- 37,432,990=2,344,117）；另應給付相當於租金之不當得 利320,692元，被告僅給付290,492元，還積欠30,200元； 再原告依系爭租約第21條第1項得請求之違約金計為320,6 92元，應付總額為2,695,009元，扣除被告於訂立租約時 所繳150萬元保證金，被告尚應給付原告1,195,009元。



六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給 付1,195,009元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年9月2日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規 定，職權宣告假執行，自毋庸原告供擔保。並依同法第392 條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
臺北簡易庭 法 官 蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書 記 官 陳惠娟