最高法院民事判決 九十九年度台上字第五四六號
上 訴 人 秉皇設計工程有限公司
法定代理人 戊○○
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 林辰彥律師
被 上訴 人 力山廣告有限公司
法定代理人 己○○
被 上訴 人 丁○○
丙○○
上 列一 人
訴訟代理人 簡維能律師
陳美華律師
上列當事人間請求返還屋頂突出物等事件，上訴人對於中華民國
九十八年十一月十七日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重
上字第四六○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊為坐落台北市○○○路○段二、四、六號及忠孝西路一段一、三、五、七號十一層鋼筋混凝土造建築物之中央大樓（下稱系爭大樓）之共有人，系爭大樓屋頂突出物依建物使用執照記載為公共設施；另地下停車場依使用執照記載，為防空避難室及停車場，屬伊及其他全體共有人所共有，且未經協議分管。詎被上訴人力山廣告有限公司（下稱力山公司）未經全體共有人同意，擅自占用系爭大樓如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分（面積五十一平方公尺）之屋頂突出物，並出租予被上訴人丁○○居住使用。被上訴人丙○○則無權占用系爭大樓如附圖所示Ｂ部分（面積七平方公尺）之屋頂突出物及如附圖所示Ｃ部分所示之編號第十七號、第十八號地下室停車位（面積共十九平方公尺）等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求被上訴人分別將上開占用部分遷讓返還伊及其他全體共有人。
被上訴人則以：伊占用之屋頂突出物部分，乃於電梯機房之相連側面所增建，該增建物與電梯機房均無任何相關連性，且增建物出入口亦係單一出入，故非公共設施。而系爭大樓原承建商訴外人元泰建設開發有限公司（下稱元泰公司）與各購屋者就系爭屋頂突出物並約定由訴外人陶乃俠專用，系爭大樓之共有人就系爭屋頂突出物已有分管契約存在。再陶乃俠自系爭大樓興建完成至
民國九十年間均占有使用屋頂突出物，系爭大樓區分所有權人均無人表示異議，亦足見有默示分管協議存在。嗣陶乃俠以其及其妻陳愛麗之名義，出售屋頂突出物之所有權予被上訴人力山公司，則伊占用系爭屋頂突出物並非無權占有等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人因買賣關係，現均為系爭大樓之區分所有權人。被上訴人力山公司、丁○○占用如附圖Ａ部分所示系爭屋頂突出物，被上訴人丙○○則占用如附圖所示Ｂ部分系爭屋頂突出物及如附圖所示Ｃ部分系爭地下室編號十七、十八號停車位。系爭屋頂突出物為建商元泰公司竣工時即已合法存在之建物等事實，為兩造所不爭執。經查，本件系爭大樓原建築執照核定之屋頂突出物面積為七十六點八平方公尺，嗣經變更設計增建後之面積為一三四點○八平方公尺，惟據此不足認定增建部分之屋頂突出物非系爭大樓共有部分。而雖被上訴人力山公司及丁○○主張已依法繳納換約及之後按期繳納房屋稅，惟不動產之買賣契稅，係就不動產買賣之債權契約行為而課徵，並不以完成所有權移轉取得之物權行為為要件，而房屋稅之稅籍登記僅為行政上課徵稅捐之依據，亦難據之逕為房屋所有權歸屬之證明；參以系爭大樓地下層依使用執照之記載，係供防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，而系爭大樓之屋頂突出物，未據使用執照記載非屬共同使用，且迄未經單獨編列建號辦理所有權第一次登記，依八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十三條規定，當屬全體區分建物所有權人所共有。次查，八十四年六月二十八日公布之公寓大廈管理條例第四十三條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」。系爭大樓係於公寓大廈管理條例公布施行前之六十一年間取得建築執照，並於六十四年間興建完成取得使用執照，區分所有權人就系爭大樓共有部分之屋頂突出物及地下層仍得約定為專用部分，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，系爭大樓住戶應受分管契約之拘束。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。被上訴人提出訴外人陶乃俠與元泰公司於六十一年六月十日簽訂「公寓式住宅委建契約書」及該契約末頁右上方加註：「本約附地下室，本公司與郵局合建本公司分得地下室部份除車道及公共設施外全部並以可停泊二輛車停車場之永久免費使用權，此使用權並得移轉」
等文字之真正，業經陶乃俠當庭確認無訛。而商號名稱，既足以表彰營業之主體，則在契約文書上加蓋商號印章，而為交易之行為者，已足生簽約之效力，殊不以另經商號負責人簽名蓋章為必要。準此，上訴人僅以上開契約末頁右上角加註文字部分，所蓋用之元泰公司印文與該契約書當事人欄所捺蓋者不同，亦無公司代表人簽章為由，主張該加註文字部分為偽造云云，尚不足採。又郵局與元泰公司簽訂之合建契約書第二條約定：「乙方（即元泰公司）免費讓給樓下，淨面積五十一建坪及面前騎樓一一點九五七坪房屋與甲方（即郵局）使用，乙方分得地下室及二樓起至十一樓位置如附圖」，郵局亦表示「依合建契約協議郵局（甲方）僅使用一樓及前面騎樓部分，其餘部分由元泰公司（分得）」。郵局既與元泰公司約定就一樓及前面騎樓部分外自始無使用權，則其就系爭地下室自無使用權可再行轉讓，是郵局於覆函中，雖另表示「從未轉讓系爭大樓地下層編號十七、十八號地下停車位之使用權予元泰公司」，尚無從據此為元泰公司就系爭車位無分管專用權之認定。另依證人即曾任系爭大樓管理委員會主任委員陳卿西，及賴哲雄證詞觀之，堪認系爭大樓合建時，元泰公司即與各地主約定分配系爭大樓地下室停車位之使用權，而系爭停車位即系爭大樓地下室第十七、十八號停車位，係元泰公司出售予陶乃俠，自系爭大樓興建完成時起即由陶乃俠擔任負責人之「永固公司」使用，迄至七十八年系爭大樓管理委員會製作地下室停車位分配圖時，仍將系爭停車位分歸「永固公司」使用。由此益徵，元泰公司與合建之地主自始即約定比例分配系爭大樓地下室停車位之使用權。系爭大樓共有人間就系爭停車位已合意成立分管契約等語，衡情堪以採信。又查，共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。陶乃俠自系爭大樓興建完成時起即占用系爭屋頂突出物，且系爭大樓其他區分所有人明知有此情形而未予干涉陶乃俠之使用，則縱未明白約定，亦應認有保留專用權之默示分管契約，各區分所有人應受其拘束。他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受該分管契約之拘束。末查，陶乃俠係自系爭大樓六十四年興建完成時起即持續占用系爭屋頂突出物及系爭停車位，而上訴人等人則係先後於七十八年至八十七年間，分別由原始承買戶處購得系爭大樓之區分建物，難認不知上開分管使用之狀況存在，自應受該分管協議之拘束。又陶乃俠以其妻陳愛麗之名義，被上訴人丙○○則由其子姜
瑞森代理，於九十一年十一月二十七日簽立同意書，將如附圖所示Ｂ部分之系爭屋頂突出物及系爭大樓地下室編號第十七、十八號之系爭停車位使用權讓與被上訴人丙○○；另於九十二年三月二十七日再由被上訴人丙○○與陶乃俠以自己名義簽訂「中央大樓車位買賣契約書」；又陶乃俠以其妻陳愛麗名義，於八十七年六月間將如附圖所示Ａ部分之系爭屋頂突出物使用權讓售被上訴人力山公司，其後力山公司復將之交付丁○○占有。準此，被上訴人分別占用系爭停車位、系爭屋頂突出物，自有正當權源。從而，上訴人請求被上訴人力山公司、丁○○應遷讓返還如附圖所示Ａ部分之系爭屋頂突出物予全體共有人，被上訴人丙○○應遷讓返還如附圖所示Ｂ部分之系爭屋頂突出物及如附圖所示Ｃ部分之系爭停車位予全體共有人，難認有理，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人陳稱：當時元泰公司財務困難，將其由郵局受讓之車位使用權再轉讓於陶乃俠等語（見一審卷第一宗第三三頁反面），核與中華郵政股份有限公司（即郵局）九十八年一月二十日覆函謂：「從未轉讓系爭大樓地下層編號十七、十八號地下停車位之使用權予元泰公司」之情節不符（見原審卷第一三六頁），則元泰公司受讓系爭車位所憑依據何在，又其何得以轉讓於他人，尚有查明之必要。且據上訴人主張：依使用執照之記載，該地下層係供全體區分所有權人防空避難及停車之用等語（見一審卷第二宗第一○七頁正面），則系爭車位若於防空避難之空間內，得否約定為專用部分，亦須釐清。又卷附出售證明雖載明屋頂突出物產權由元泰公司售於陶乃俠（見一審卷第二宗第一○三頁正面），惟為上訴人否認其真正（見一審卷第二宗第一一九頁正面）。則元泰公司是否有權將屋頂突出物之權利讓與陶乃俠，進而使其予以占有，尤待查明。以上均攸關上訴人之請求是否有理由，原審未遑詳加調查審認，即為不利於上訴人之判斷，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 三 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 許 正 順
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 四 月 六 日
Ｍ
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