臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 浩瀚公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 蓮莊大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國99年3月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾參萬捌仟陸佰陸拾肆元及自民國九十九年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告 起訴請求被告給付管理費280,000元，嗣於訴訟中變更請求 金額為438,664元，經核其所為之變更係擴張應受判決事項 之聲明，亦不礙被告防禦及訴訟終結，應予准許。二、本件原告起訴主張：
㈠原告浩瀚公寓大廈管理維護有限公司與被告蓮莊大樓管理委 員會間訂有管理契約書 (下稱系爭契約)，約定自民國98 年 1月9日起至99年1月8日止，由原告提供管理維護服務，被告 則應按月給付管理服務費用新台幣 (下同)7 萬元，有系爭 契約可稽。
㈡依系爭契約書第4條約定，被告應於隔月1日以現金支付本月 份服務費，惟被告自98年7月起至99年1月8日止，迄今未依 約繳納管理服務費，總計積欠管理服務費合計438,664元， 經原告多次催繳，被告均置之不理，為維原告公司權益，爰 提起本訴，請求給付上開積欠之管理服務費及自最後一期應 繳納期限之翌日即99年2月2日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。
㈢被告拒絕支付管理服務費之理由，無非係以原告服務期間， 不明人士入侵地下室破壞乙○○及住戶車輛並潑漆，未賠償 乙○○及住戶損失云云，惟查：
1.原告服務期間，雖有不明人士入侵地下室，惟均係特定破壞 被告現任主委乙○○之車輛，並無其他住戶之車輛或財產遭 受損失，合先敘明。
2.就98年7月8日早上7時57分，乙○○車輛再次遭潑漆事件，
因原告與乙○○之認知差距過大，乙○○曾對原告提起請求 損害賠償之訴訟 (案號: 台灣台南地方法院新市簡易庭98年 度新小調字第296號，庭股)，原告並依法提出民事答辯狀， 詳細說明事實經過及管理員並無過失責任之理由，惟在審理 期間除調解庭外，乙○○均未到庭，因此該案視為撤回。如 鈞院認本件管理服務費之給付與上開事件有涉，謹援用上開 民事答辯狀作為本件之主張。
㈣又被告主張原告須歸還日報表、原告於服務期間因被告未支 付管理服務費導致減少服務、將98年9～10月份之管理費攜 出未交給代理財委等等情事，與事實不符，謹說明如下： 1.查原告於大樓服務期間之日報表，為原告派駐於該大樓管理 員之勤務記載，本即屬原告對管理員督導考核之文件，為原 告之物品，被告並無請求原告交付之權。
2.被告雖未依約給付管理服務費，然原告本諸敬業及企業永續 經營之理念，亦不希望因少數個人之因素，導致整棟大樓住 戶之損失，從未減少任何服務項目，否則原告大可依約終止 合約，撤出大樓之管理服務。
3.被告於98年7月前之主任委員乙○○於同年7月底即辭去主委 職務，由副主委黃秋雲代理，98年8月副主委黃秋雲亦辭去 代理主委乙職，嗣由監察委員陳立權代理，並依法向主管機 關台南縣政府報備，有台南縣政府98年9月18日府工使字第 0980221867號函可稽 (附件2)。故此期間管理委員會乃正常 運作，由代理主委陳立權依法進行相關管理事務，並向住戶 公告、召開會議辦理移交事務。嗣因同時間財委黃明漢亦辭 去財委乙職，故管理委員會始請原告將該期間收取之管理費 收回公司代管，惟原告亦於98年10月23日全數將管理費移交 予總務委員 (即代理財委)。反係當時之前主委乙○○及前 財委黃明漢未將大樓印鑑、財務及公共財產列冊移交，請伊 二人辦理移交並請住戶親臨監督，上開事實，有98年10月9 日、98年10月26日之公告為憑。惟乙○○及黃明漢均置之不 理，故於98年11月15日再行召開區分所有權人會議。 4.就上開立程即知，原告雖未收到管理服務費，然亦均依約及 管理委員會之指示，盡心協助大樓渡過管理委員會更迭之亂 象，對於大樓之管理維護服務亦無任何懈怠，否則早遭當時 之管理委員會追究。
㈤末按，99年1月8日原告服務期限屆至，被告之現任主委乙○ ○因伊車輛之爭議，不再續約，當日晚間9時30分兩造辦理 移交時，被告現任主委乙○○百般刁難，並在交接清冊上自 行記載「未移交及未足額移交部份，將循法律途徑追討。」 等語，如此強勢之主委，原告如何以暴力脅迫之方式逼迫其
簽字，請求法院明鑑。
㈥聲明：求為判決如主文所示。
三、被告答辯如下：
㈠原告為一政府立案之公寓大廈管理維護有限公司，本人任主 委期問，座車停放大樓地下室專屬停車位，在原告負責維安 業務期間，竟在97年7月29日、11月28日，被不明人士侵入 ，對本人座車潑漆二次，原告並分別於1月2日及2月3日賠償 本人修理費。
㈡98年7月8日早上7點58分，管理員鄒康明竟放任無法辨識的 人士進入本大樓地下室，第三度嚴重破壞本人及住戶車輛並 潑漆。本人於98年初，原告欲續新約時，已於合約後頁附註 清楚，要求原告對「來賓訪客 (含熟識來賓)，均需按訪客 手續，填妥訪客登記後方可放行」及「甲方車輛遭破壞或有 任何意外，可歸責乙方所致者，由乙方全額賠償」。原告之 前答辯時亦承認「管理員鄒康明無法辨識」2名不明人士！ 既然無法辨識為何沒有攔阻辦理會客登記，原告明顯有過失 ！
㈢此事經本大樓管理委員會決議：對原告暫緩支付管理費，並 以存證信函通知原告，請原告就住戶損失負完全賠償責任； 然而，原告卻回應謂：伊無責任，且本大樓若不支付勞務費 將終止服務！並減少對本大樓的服務，不僅不追繳住戶管理 費，不列席管理委員會議，不做會議記錄；開臨時住戶大會 時，竟對住戶大聲咆哮！更甚者，98年9至10月期間竟然將 住戶繳交之管理費103,735元，攜出本大樓，未交給代理財 委；還說本人「不接受把車給他的合作維修廠商修理」等完 全不合專業服務的行為！原告在事件發生後，除當天報警外 ，之後對受損車輛如何修復完全不聞問！這種只要錢，不負 責的行為，本大樓不接受，並將向消基會投訴！ ㈣在發生二次歹徒入侵後，原告居然沒有加強對本大樓門禁管 制，管理員也沒有配備防衛性武器！也沒有對如何防止歹徒 入侵作任何管理措施的加強！在第三次歹徒入侵後，在本人 抗議下，原告才勉強配給一支警棍，然而在12月7日，本人 發現管理員沒配戴警棍！經詢問，管理員表示原告已在7月 底將警棍收回了！自從被歹徒入侵後，. 本人對原告的服務 及態度非常失望，不僅要擔心歹徒何時會再來！更擔心原告 會不會對本人不利！身家財產完全沒有保障！夜不能眠，隨 時擔心大樓安全，身心飽受折磨！99年1月8日晚上9時30分 左右，原告合約終止辦理移交時，本人還在核對，丙○○先 生夥同自稱該公司專員之男子，欲以暴力脅迫之方式逼迫本 人趕快簽字！此種把人當冤大頭，專門欺壓善良百姓的惡劣
行徑，法所不容！本人沒有參加住戶大會卻再度被推舉為本 大樓主委，沒有支領任何薪水，純為公益，卻換來身家財產 的危險，請庭上明鑒，為本大樓及善良百姓主持公道！ ㈤針對前述原告應履行合約責任，為服務期間，被不明人士侵 入大樓地下室，第三度破壞本人及住戶車輛並潑漆，造成本 人及住戶財產嚴重受損一事，依合約應賠償132,850元車輛 修理費。經本大樓管委會計算，扣除賠償住戶損失、及未服 務部份後，本管委會將支付原告管理費計197,150元，請原 告開立發票，隨時來領取。
四、本件原告主張兩造間簽訂有管理契約書，原告服務期間係自 98年1月9日起至99年1月8日止，被告則應於隔月1日給付每 月管理服務費用7萬元，詎被告自98年7月起至99年1月8日終 止服務關係之日止，均未依約繳納管理服務費，總計積欠管 理服務費438,664元等情，業據提出蓮莊大樓公寓大廈委任 管理維護契約書及催繳通知單為據。被告雖不否認上情，然 辯稱：欠繳管理費總金額是420,000元，但是要扣除我車子 的維修費用132,850元，及原告上開期間有部分服務沒有提 供的情形（例如沒有做會議記錄或是欠繳管理費催繳、沒有 送達信件），每月扣15,000元，故原告僅同意給付197,150 元等語。是本件爭執事項厥為：被告欠繳之管理費為何？及 被告上開主張扣除部分是否有理由？經查：
㈠本件被告未繳付管理服務費之期間係自98年7月至99年1月8 日止，共計6月又8日，以每月管理費70,000元計算，上開期 間被告共計積欠之管理服務費為438,664元，是原告請求被 告如數給付管理服務費，自屬有據。
㈡被告法定代理人因其停放於地下室之車輛，於98年7月8日上 午8時許第三度遭不明人士撥漆，修復費用132,850元，遂以 依兩造之約定，費用應由原告負擔為由，主張自積欠之管理 服務費中扣除，並提出修繕費用單據。惟查兩造簽訂之契約 書，於附註一係載明「甲方（即被告）車輛遭被壞或有任何 意外，可歸責於乙方（即原告）所致者，由乙方全額賠償。 」，是該契約甲方係指被告即蓮莊大樓管理委員會，並非被 告法定代理人個人，被告法定代理人因其個人車輛遭第三人 惡意毀損為由，要求原告負擔修繕費用，是否符合上開合約 約定已有疑問。縱若上開附註條文「甲方車輛」之真意，係 指被告大樓住戶之車輛而言，然被告是否應負賠償責任，應 視有無可歸責之事由。茲據案發當時在場負責保全工作之管 理員鄒康明到庭證稱：我當時在值勤，當天是早上七點交接 ，交接後我就依規定在停車場前指揮交通，停車場是以伸縮 桿來控制的，該棟大樓共有104戶，出入的人口很多，地下
室的汽、機車很多，沒有辦法記住全部的車牌號碼，當天有 兩個人共騎一台機車，戴口罩及安全帽，無法立刻分辨出是 否為住戶，停車場的伸縮桿為了住戶進出方便是拉起的，我 當時以為是住戶要進入，他們下到車道後我從後面看到該機 車沒有車牌，我擔心會有問題我就跟著下去地下室，那兩個 人就開始潑漆，我就問他們怎麼可以這樣，他們就叫我不要 管，他們騎著機車就離開了，整個過程大概只有幾秒鐘，接 著我就報警，報警後接著就通知車主也就是被告法定代理人 ，報警後我也有到警察局作筆錄，警察也有調閱監視錄影帶 等語在卷。而被告對於當時停車場之伸縮桿拉起，係其為住 戶上、下班期間之方面，故要求拉起之事實亦不爭執。於此 情況下，該不明人士利用住戶進出頻繁之尖峰時間，頭戴安 全帽趁機進入被告大樓之地下室，實難苛責證人能立刻發現 及有效攔阻，再者，證人一發現異狀後，立即尾隨察看，並 於不明人士撥漆後，隨即報警處理及告知車主（即被告法定 代理人），處理過程尚稱克盡職責，未見有何怠忽之情，自 無可歸責事由可言。是以，被告法定代理人因其所有之車輛 ，於地下室停車場遭人破壞，要求原告依約負賠償責任，尚 非可採。
㈢另被告以上開期間，原告未提供部分服務，經管理會決議按 月扣除管理費15,000元云云。然上情，除經原告當庭否認外 ，被告對於原告於上開期間有何服務未提供，亦未舉證以實 其說。及依兩造簽訂之契約書所載，縱原告派駐之員工有怠 忽職守之情形，被告應先通知原告，由原告於一定期日內撤 換管理員，而非自行主張扣除部分管理費。因此，被告以原 告部分服務未提供為由，自行扣除部分管理費未付，既非可 信，亦屬無據，不足憑採。
五、從而，原告依據兩造間之服務契約，請求被告給付積欠之管 理服務費438,664元，及自最後一期管理費給付遲延之日即 99年2月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判（民事訴 訟法第87條參照）。本件除原告支出第一審裁判費4,740元 ，兩造未有其餘訴訟費用支出，是本件訴訟費用額確定為 4,740元，爰審酌兩造勝敗之比例，酌定訴訟費用負擔如主 文第2項所示。及本件屬於民事訴訟法第427條第1項簡易訴 訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 之規定，職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文
。
中 華 民 國 99 年 3 月 23 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 許蕙蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 23 日
書記官 葉東平
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