臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第二五號
原 告 天仁茶業股份有限公司
法定代理人 丁○○
被 告 辛○○
乙○○
己○○
癸○○○
兼 右一人 壬○○
被 告 丙○○
子○○
丑○○
右 一 人 卯○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十地號土地上如附圖所示Ｊ部分房屋（面積柒貳點零玖平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之二號建物拆除，並將如附圖所示Ｊ部分土地交還原告及其他全體共有人。被告子○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十地號土地上如附圖所示Ｉ部分房屋（面積柒零點貳伍平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之三號建物拆除，並將如附圖所示Ｉ部分土地交還原告及其他全體共有人。被告丑○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十、一之十一地號土地上如附圖所示Ｍ部分之房屋（面積壹佰玖拾玖點叁壹平方公尺，占有一之十地號土地柒貳點壹零平方公尺、一之十一地號土地壹貳柒點貳壹平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路一○○號建物拆除，並將如附圖所示Ｍ部分土地交還原告及其他全體共有人。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之五、被告子○○負擔百分之五、被告丑○○負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告依序以新臺幣壹佰貳拾捌萬元、壹佰貳拾伍萬元、叁佰伍拾叁萬元為被告乙○○、子○○、丑○○供擔保後，得假執行；但被告丑○○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟零伍拾陸萬叁仟肆佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告辛○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之六、一之九地號土地上如附圖所 示Ａ（面積一三．四六平方公尺）、Ｂ（一八．四二平方公尺，占有一之六地 號一六．○○平方公尺、一之九地號二．四一平方公尺）、Ｃ（面積六三．三 七平方公尺，占有一之六地號三○．六六平方公尺、一之九地號三二．七一平 方公尺）、Ｄ（面積一七○．九六平方公尺）部分房屋即門牌號碼臺北縣林口
鄉○○路九十八之六號建物拆除並將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地交還 原告及其他全體共有人。
㈡被告乙○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十地號土地上如附圖所示Ｊ部分 房屋（面積七二．○九平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之二 號建物拆除，並將如附圖所示Ｊ部分土地交還原告及其他全體共有人。 ㈢被告壬○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十地號土地上如附圖所示Ｈ部分 之房屋（面積六二．○八平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十八之 二號建物暨如附圖所示Ｌ部分之房屋（面積一五六．八三平方公尺）即門牌號 碼臺北縣林口鄉○○路九十八之二號建物拆除，並將如附圖所示之Ｈ、Ｌ部分 土地交還原告及其他全體共有人。
㈣被告己○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之九、一之十地號土地上如附圖所 示Ｆ（面積一七．五○平方公尺，占有一之九地號一六．九○平方公尺、一之 十地號○．六○平方公尺）、Ｇ部分（面積一○七．四二平方公尺）之房屋即 門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之一號建物拆除，並將如附圖所示Ｆ、Ｇ 部分之土地交還原告及其他全體共有人。
㈤被告癸○○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十、一之十一地號土地上如附 圖所示Ｎ部分之房屋（面積一一七．九一平方公尺，占有一之十地號一九．九 四平方公尺，一之十一地號九七．九七平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○ ○路一○二號建物拆除，並將如附圖所示Ｎ部分之土地交還原告及其他全體共 有人。
㈥被告丙○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之九地號土地上如附圖所示Ｅ部分 之房屋（面積一一四．八七平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路一○四 號建物拆除，並將如附圖所示Ｅ部分土地交還原告及其他全體共有人。 ㈦被告子○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十地號土地上如附圖所示Ｉ部分 房屋（七○．二五平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之三號建 物拆除，並將如附圖所示Ｉ部分土地交還原告及其他全體共有人。 ㈧被告丑○○應將坐落臺北縣林口鄉○○段一之十、一之十一地號土地上如附圖 所示Ｍ部分之房屋（一九九．三一平方公尺，占有一之十地號七二．一○平方 公尺、一之十一地號一二七．二一平方公尺）即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路 一○○號建物拆除，並將如附圖所示Ｍ部分土地交還原告及其他全體共有人。 ㈨陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告為坐落臺北縣林口鄉○○段一之六、一之九、一之十、一之十一地號土地 之共有人，被告辛○○、癸○○○同為其中系爭一之六地號土地之共有人，被 告郭龍權為系爭一之九地號土地之共有人，被告乙○○、壬○○、己○○、癸 ○○○為前開一之十地號土地之共有人，被告癸○○○亦為前開一之十一地號 土地之共有人。
㈡按共有人得按其應有部分對於共有物之一部或全部，有使用、收益之權，惟共 有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共 有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用之權利，如共有人不顧他共有人
之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權益。 經查被告辛○○、乙○○、壬○○、己○○、癸○○○固分別為系爭一之六、 一之九、一之十、一之十一地號土地之共有人，惟其未徵得全體共有人之同意 即占用系爭土地並建築房屋，顯已侵害他共有人之權利，原告自得本於所有權 ，訴請被告分別拆除如附圖所示之地上物，並將土地返還予原告及其他全體共 有人。
㈢被告己○○提出之不動產買賣契約書無任何分管協議之記載，尚難認有分管協 議存在。又原告並非被告壬○○提出之最高法院七十一年度臺上字第四八五三 號判決之當事人，不受該判決之拘束，況依司法院大法官會議解釋第三四九號 解釋意旨，應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受 讓人即不受分管契約之拘束，原告讓受系爭土地時，不知全體共有人間已相互 劃定使用範圍對土地之特定部分為使用，亦無從得知有分管之情事，原告自不 受分管契約之拘束。又被告辛○○提出之最高法院判決亦未認定系爭一之十、 一之十一土地有分管契約存在。
㈣至被告己○○主張原告受讓系爭土地，被告得行使土地法第一百零四條之優先 承買權，惟查該條之規定係有關地上權人、典權人或承租人之優先承買權，自 無適用於本件之餘地。
㈤至被告提出七十八年一月一日由訴外人甲○○與被告己○○簽訂之協議書，係 訴外人天福建設股份有限公司（下稱天福建設公司，已結束營業）於七十八年 間將包括系爭土地在內之土地辦理合建，故預與共有人之一即被告己○○簽訂 合建契約，但不足以證明原告知悉有分管之事實，又該協議書上記載「天仁茗 茶甲○○」等字樣，並非由原告委派甲○○與被告己○○接洽，甲○○當時係 擔任天福建設公司總經理。
㈥證人庚○○所言不實，蓋訴外人戊○○於七十七年四月間向郭忠義、庚○○、 唐妙英、陳兩嘉、張秀惠、顏世宗、徐崇仁購入系爭土地之應有部分，並於同 年五月間完成登記，當時戊○○購入之應有部分極高，其中一之六地號土地為 十二分之七；一之九地號土地為二分之一；一之十、一之十一地號土地均為三 分之二。茍系爭土地上確有分管協議，戊○○自無可能投入鉅資洽購，證人庚 ○○所言應係迴護之詞。再者，庚○○於出售予戊○○時，其就系爭土地之應 有部分，除一之六、一之十、一之十一地號土地為九十分之五以外，一之九地 號為三十六分之一，其應有部分總面積共僅七十九點一九平方公尺（二五九㎡ ×五＼九○＋四六七㎡×一＼三六＋七○四㎡×五＼九○＋二二九㎡×五＼九 ○＝七九‧一九㎡），然其稱附圖Ｇ至Ｋ部分由其分管，該部分面積達四○○ 點五平方公尺（一○七‧四二㎡＋六二‧○八㎡＋七○‧二五㎡＋七二‧○九 ㎡＋八八‧二一㎡＝四○○‧○五㎡），遠逾庚○○應有部分面積達五倍之多 ，顯不合常理，況庚○○稱其分管部分供被告無償使用，非僅未收租金，亦未 收取任何費用，亦與常理有違，殊難採信。
㈦至被告丑○○稱係臺灣省農林廳同意讓其於系爭土地上興建房屋等語，原告否 認之，且臺灣省農林廳並非系爭土地之所有權人，自無權同意被告丑○○使用 系爭土地並興建房屋。
㈧被告子○○雖向訴外人陳良助購入系爭房屋，惟陳良助並非系爭土地之所有權 人，自無權於土地上興建房屋，被告子○○自屬無權占有。三、證據：提出土地登記謄本四件、地籍圖謄本一件、公司變更登記事項卡影本二件 、戊○○九十年五月二十三日陳述狀影本一件；另聲請：㈠本院至現場勘驗，並 聲請囑託臺北縣新莊地政事務所至現場測量；㈡訊問證人甲○○。乙、被告方面：
壹、被告辛○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠確實占用系爭一之六、一之九地號土地，如附圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房 屋即門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十八之六號建物係伊所建，惟伊係系爭一 之六、一之九地號土地之共有人，其他土地共有人間已協議分管。 ㈡被告共有坐落系爭一之六、一之九地號土地，因與其他土地均屬共有，使用上 確有困難，故由共有人協議分管，被告辛○○之父分管者為重測前之五一一之 一、五一一之四地號土地，且於四十四年間即於土地上建築房屋使用，即門牌 重編前之林口鄉南勢村頭湖一○五號即現門牌頭湖路九八之六號建物，且其他 共有人郭洧、郭財、郭良謀、郭源於五十八年二月十日出具同意書，同意郭八 對臺灣臺北地方法院民事執行處以同樣價格優先承購法院拍賣承租人陳寶桂所 有林口鄉頭湖九八之一號房屋。且共有人間之分管契約復經最高法院七十一年 度臺上字第四八五三號確定判決認定頭湖小段五一一之一、五一一之四地號土 地為郭八與其他共有人分管之多筆共有土地中由郭八分管者。共有人間並曾互 約各得將分管之土地單獨處分，被告辛○○為郭八之繼承人，繼承系爭土地之 單獨處分權，原告自不得請求被告辛○○拆屋還地。 ㈢又因臺北縣政府早年公告林口都市計劃，系爭一之六、一之九地號土地即係位 於一期土地重劃住宅區內，依都市計劃法規定，公告土地重劃後，臺北縣政府 須即查估各業主地上物予以補償，再限期拆除地上物，之後重劃將地主分得土 地交付，其餘作為抵費地，由政府取得使用。但臺北縣政府於系爭土地重劃前 後，未辦理地上物房屋補償等手續，准予原建房屋免予拆除，並得繼續使用， 於重劃時，將房屋所有人之土地分配於原地主作為基地，使房屋暨土地仍為同 一人所有，被告所有之土地即係因土地重劃後，地主分得之土地面積業已減少 二分之一，其餘二分之一土地已由政府充作抵費地，致被告現有之房屋基地不 足。
㈣原告與天福建設公司屬同一關係企業，其對系爭土地為持分土地上且已有舊建 物存在，知之甚詳，其所稱不知土地上有建物，或被告未徵得共有人同意而占 有系爭土地等語，與事實不符。又土地共有人出售土地應有部分，其他共有人 有依同樣條件優先承購權，詎原告買受系爭土地時並未依法讓被告行使優先承 買權，已違法在先，自不得請求被告拆屋還地。三、證據：提出林口鄉戶政事務所六十八年七月二十七日門牌編釘證明書影本一件、 五十八年二月十日同意書影本一件、臺北縣林口鄉公所七十八年七月十四日函影 本一件、最高法院七十四年度臺上字第四八五三號判決影本一件。
貳、被告乙○○、丙○○部分：
被告乙○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述 。
叁、被告壬○○、己○○、癸○○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回；並陳明如受不利判決，請准預供擔保免為假執行。二、陳述：
㈠被告壬○○、癸○○○、己○○固分別占有系爭土地，其中被告壬○○占有一 之十地號土地，被告癸○○○占有系爭一之十、一之十一地號土地，被告己○ ○占有一之十地號土地，但系爭土地業經前共有人郭洧、郭財、郭良謀、郭源 、郭八於五十八年二月十日約定分管在案。
㈡被告己○○土地係於四十六年、四十七年間，以每坪租金一百二十斤之稻米向 地主即訴外人郭財承租，並於六十四年十二月二日與郭財訂立買賣契約，買受 系爭一之十地號土地（重測前為臺北縣林口鄉○○○段頭湖小段五○七地號） 所有權應有部分暨其上建物即，伊實際使用之範圍亦未超過當初購買之權利範 圍二十五坪。伊於五十年間起即逐年向政府繳納房屋稅，於六十四年購得土地 後復繳交地價稅迄今，又於五十七年間林口地區因實施都市計畫，因土地重劃 不當，致被告己○○所有之地上物置於共有土地上，政府並將被告己○○所有 之土地應有部分依重新劃分比例減少，惟並未予地上物補償拆遷。土地共有人 郭財兄弟私自將系爭土地所有權應有部分出售他人而未通知被告承買，違反土 地法第一百零四條之規定。又原告明知地上物存在及共有人間分管之事實，仍 向其前手即訴外人戊○○購入系爭土地所有權應有部分，嗣於七十七年間與被 告協調土地開發事宜，被告始知悉原告已購得土地所有權應有部分。 ㈢共有物之處分固應得共有全全體之同意，惟如其先有分管之事實，而共有人約 定各得單獨處分其分管部分者，嗣後一共有人就分管部分所為之處分，應視同 已得其他共有人之同意。本件系爭土地及其他分管土地即重測前坐落臺北縣林 口鄉○○○段頭讀小段五一一、五一一之一、五一一之二、五一一之三、五一 一之四、五○七、五○七之一、五○七之二、五○七之三、五○七之四、五○ 八、五○八之一地號土地，為訴外人郭洧、郭八、郭良謀、郭財、郭義興、郭 忠義、庚○○、郭金枝等人共有，共有人間早已約定分管，並約定各得將分管 土地部分處分，並曾為按分管狀態分割共有土地，而全體共同委託代書向地政 機關聲請複丈，依複丈時所附具之土地略圖，即知共有人之分管情形。被告壬 ○○即係經法院判決其他共有人應將土地應有部分移轉登記予伊而取得所有權 。
㈣系爭一之十、一之十一地號土地分別於七十四年二月二十七日因市地重劃而由 南勢埔段頭湖小段五○七之二及五○八之一地號土地轉載登記而來，此部分並 約定由郭財分管，依分管約定，郭財自得單獨處分，而其他共有人即負有協同 辦理所有權應有部分移轉登記之義務，被告己○○於六十八年七月二十三日及 七十四年六月十五日向郭財購得系爭國宅段一之十地號土地所有權應有部分； 被告壬○○、癸○○○於六十七年十月七日受郭財贈與系爭國宅段一之十地號 土地，被告癸○○○於六十六年一月三十一日向郭財購得國宅段一之十一地號
土地，其他共有人自負有協同將應有部分移轉登記予被告之義務。 ㈤按司法院大法官會議解釋第三四九號解釋文認共有物應有部分之受讓人若不知 悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束 ，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違等語， 惟反言之，依該號解釋意旨，若應有部分之受讓人知悉或可得而知分管契約存 在，受讓人自應受分管契約之拘束。經查臺灣地區共有土地之管理使用，多有 明示或默示之約定，並以分管（共有人各有使用範圍）為常態，且不動產價值 昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位 置、現況、使用情形及權利關係。共有不動產之法律關係複雜，買受人尤為謹 慎，認為產權清楚，不致發生糾紛時，始予買受。甚者，強制執行法第七十七 條之一並賦予執行法院對於拍賣不動產實況調查之權責，並於第八十一條第二 項第八款增設應買人察看拍賣物之日時為公告事項，以因應民間習慣。足證買 受共有不動產應有部分者，必知悉或可得而知悉分管契約存在。經查本件原告 於八十年九月十三日向訴外人即原告之前法定代理人戊○○購得系爭一之十、 一之十一地號土地，其中戊○○所有之部分土地所有權應有部分九分之一，係 於七十七年五月二十五日向訴外人郭忠義、庚○○購得，而郭忠義、庚○○即 為實施分管之共有人之一，庚○○於戊○○買受系爭土地時即明確告知有分管 契約存在，故原告自不得諉稱不知有分管契約存在，足證原告確係明知或可得 而之分管契約之存在，自應受分管契約之拘束。 ㈥況被告己○○現有坐落系爭土地上之建物即門牌號碼林口鄉○○路九十九之一 號房屋自五十七年間即已存在至今；另被告壬○○、癸○○○現有坐落系爭土 地上之建物，即門牌林口鄉○○路九十八之二號、一○二號房屋，亦自五十七 年間即已存在。而原告於八十年九月十三日取得系爭土地所有權應有部分，其 前手即原告前法定代理人戊○○於七十七年五月二十五日購得系爭土地，故依 一般不動產買賣之交易習慣，原告及戊○○均當親至現場調查，以瞭解該不動 產位置、現況、使用情形及權利關係，本件原告於買受系爭土地時，當至現場 勘查，故系爭土地上已有建物存在為其明知或可得而知，只要原告向被告或其 他現住於建物之人或四鄰詢問系爭建物、土地之產權及利用原委，即可知分管 契約之存在，其應明知或可得而之系爭土地有分管契約存在，自應受分管契約 之拘束。
㈦再查原告曾於七十八年一月一日委派該公司人員甲○○與被告己○○就系爭土 地之地上物部分先行協議，足證原告就系爭土地上分管約定其存有地上物一事 早已知悉且甚明瞭，嗣後自不得以兩造就合作事宜無法協議，而主張要求被告 拆屋還地，原告之訴顯無理由。證人甲○○及訴外人戊○○均為原告之董事， 負責人李瑞斌亦為原告之常務董事，其身兼原告要職，豈有不知系爭土地有分 管事實存在之理。
㈧原告法定代理人自承於買受系爭土地時，曾於八十年間至現場察看，當時亦知 土地上有建物存在，其固稱無人告知有分管契約，若有分管契約存在伊即不致 買受等語。惟查原告所買受者係土地之應有部分，衡諸常情為求購置之標的物 產權清楚，當就其建物存在原委詳加調查，況原告法定代理人亦自承戊○○於
其查詢時曾告知建物係以前之老房子沒有關係，若要蓋房子大家談一談即可， 並稱戊○○未講清楚，有的房子是違建可請求拆除，不是違建部分可與其他地 主談合作，顯見其所言避重就輕，其指不知分管之說詞顯不實在，蓋系爭土地 上之房屋既有部分非違建，顯有正當權源始能取得主管機關之建築許可，足證 原告法定代理人於買受系爭土地時確實知悉有分管契約存在。原告法定代理人 所言益證其知悉系爭土地上有分管契約。又即令系爭土地有分管契約，原告仍 有購入土地之可能，其購入系爭土地之動機，不足以認定原告不知土地有分管 契約。
㈨又原告所稱庚○○出售予戊○○之土地應有部分換算面積僅七九點一九平方公 尺，惟查庚○○與其他共有人間之分管契約係併同其他共有土地而為分管之約 定，故共有人約定分管之土地面積非必與其應有部分比例一致，分管之土地位 置、環境及其他因素均可能對之有所影響，故原告主張尚不足採。又被告壬○ ○、癸○○○、己○○所有之房屋既係基於分管協議而有權占有系爭土地，原 告自應受分管契約之拘束，無權請求被告拆屋還地予全體共有人。另原告稱就 附圖Ｇ至Ｋ之分管部分，兩造間無任何租賃借貸關係，惟被告既係按分管契約 使用分管部分，自非無權占有，縱認係使用借貸關係，因細以分管建築房屋使 用為目的，使用目的尚未完成，依法非原告得所任意終止。三、證據：提出土地所有權狀影本三紙、最高法院七十一年度臺上字第四八五三號判 決影本一件、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書影本二件、不動產買賣契約 書影本一件、地價稅繳納通知書影本一件、房屋稅納稅通知書影本三件、臺灣臺 北地方法院六十九年度訴字第六一八七號判決影本一件、臺灣高等法院七十年度 上字第一○五號判決影本一件、最高法院七十年度臺上字第三三八四號判決影本 一件、臺灣高等法院七十年度上更㈠字第六五四號判決影本一件、最高法院七十 一年度臺上字第二一三三號判決影本一件、臺灣高等法院七十一年度上更㈡字第 四○九號判決影本一件、最高法院七十一年度臺上字第四八五三號判決影本一件 、地籍圖謄本影本一件、林口鄉○○○段頭湖小段五○七之二、五○八之一地號 土地登記謄本影本各一件、林口鄉○○段一之十、一之十一地號土地登記謄本影 本各二件、臺北縣林口鄉公所八十二年八月二十八日函影本二件。另聲請：㈠訊 問證人庚○○；㈡向臺北縣新莊地政事務所調閱系爭土地由戊○○及原告取得所 有權之相關過戶資料。
肆、被告子○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
系爭九十九之三號房屋係由被告子○○於六十年三月二十四日向訴外人陳良助買 受，伊並實際占有使用系爭房屋及坐落基地，惟以其買受時係連同房屋坐落之基 地一併買受，而陳良助則係於五十七年八月三日向系爭土地之原共有人郭洧、郭 八、郭良謀、郭財、郭源買受系爭房屋及基地，伊自屬有權占有系爭土地，原告 買受系爭土地時即知伊居住於該住，自不得請求伊搬遷。三、證據：提出買賣契約書影本二件。
伍、被告丑○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行。二、陳述：
系爭如附圖Ｍ部分房屋及門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九之三號建物確係伊 所興建，目前亦由伊使用，當初與原告談和解時要求被告以一坪二十二萬五千元 之價格向原告買受土地，惟原告僅以一坪四萬五千元之價格向其前手買受系爭土 地，顯然對被告不公平，被告無法接受。又被告坐落於系爭一之十、一之十一地 號土地之房屋係於五十二年間即已存在，被告雖非土地之共有人，亦應有合法使 用之權限，否則殊難想像被告得連續使用達四十年以上而未經有權利人收回，且 依證人庚○○之證言，系爭土地上之房屋係基於分管契約而興建，且該土地上建 築房屋使用之事實亦為原告明知或可得而知，故原告請求自屬無據。另依證人甲 ○○之證詞亦可知不論戊○○或甲○○均知系爭土地上有房屋存在之事實，原告 自不得請求被告拆屋還地。
三、證據：提出房屋稅納稅通知書影本十七紙。丙、本院依職權向臺北縣新莊地政事務所調閱系爭一之六、一之九、一之十、一之十 一地號土地全部土地登記謄本（含人工作業歷史部分及電子作業登記部分）。 理 由
一、本件被告乙○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、被告丑○○之訴訟代理人卯○○固於本院九十一年四月十二日言詞辯論時陳明被 告丑○○已於九十一年三月間死亡，惟查本院依職權向法務部戶役政連結作業系 統查詢網路資料，尚無被告丑○○之除戶資料，又被告丑○○既已委任訴訟代理 人，訴訟程序尚非當然停止，合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不 在此限，七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第 一項第七款定有明文。經查本件原告起訴時僅列辛○○、乙○○、壬○○、己○ ○、癸○○○為被告，嗣後於八十九年四月七日追加被告丙○○、寅○○、丑○ ○（另追加陳明賢部分因未記載被告之確實住居所，經本院於八十九年四月二十 八日當庭裁定命其補正其最新戶籍謄本，原告逾期未補正，本院業於八十九年五 月十日裁定駁回確定），復於八十九年十二月二十日將被告寅○○變更為子○○ ，被告子○○亦當庭表示不同意原告變更伊為被告，且原告起訴時主張被告辛○ ○、乙○○、壬○○、癸○○○、己○○無權占有之基礎事實，與其後追加被告 丙○○、子○○、丑○○無權占有之基礎事實並非同一。惟查被告子○○為寅○ ○之配偶，復於本院之前所行之訴訟程序中受寅○○之委任為寅○○之訴訟代理 人，況本院九十一年四月十二日言詞辯論終結時距原告為被告之追加及變更，已 逾一年，自已予被告充份防禦之機會，故原告將被告寅○○變更子○○，暨追加 被告丙○○、丑○○，當無甚礙被告子○○、丙○○、丑○○之防禦及訴訟之終 結，其追加被告丙○○、丑○○暨變更被告寅○○為子○○，自應准許。四、原告起訴主張其與被告辛○○、癸○○○為系爭坐落臺北縣林口鄉○○段一之六 地號土地之共有人，其與被告辛○○為系爭同段一之九地號之共有人，其與被告 乙○○、壬○○、己○○、癸○○○同為系爭同段一之十地號之共有人，其與被
告癸○○○為系爭同段一之十一地號土地之共有人，被告辛○○、乙○○、壬○ ○、己○○、癸○○○未徵得全體共有人之同意，即占用系爭土地並建築房屋， 顯已侵害其他共有人之權利；另被告丙○○、子○○、丑○○並非系爭一之九、 一之十、一之十一地號土地之共有人，亦未徵得全體共有人之同意，占有系爭土 地並建築房屋，原告自得本於民法第七百六十七條，請求被告分別拆除如附圖所 示之地上物，並將土地返還予原告及其他全體共有人。五、被告乙○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告 之主張。另被告辛○○、壬○○、癸○○○、己○○自認分別占有系爭如附圖所 示之土地，惟以其係系爭四筆土地之共有人，其前手均與其他共有人約定分管， 原告於買受系爭四筆土地時均係明知或可得而知系爭四筆土地上有分管契約，自 應受分管契約之拘束，故被告辛○○、壬○○、癸○○○、己○○應屬有權占有 系爭土地，原告不得請求拆屋還地。被告子○○、丑○○固自認分別占有系爭如 附圖所示之土地，惟以其雖非土地之共有人，但被告子○○係向訴外人陳良助購 得坐落系爭土地上之如附圖所示Ｉ部分房屋，陳良助則係向土地之前共有人郭洧 、郭良謀、郭財、郭源購得系爭如附圖所示Ｉ部分房屋，伊應為無權占有；另被 告丑○○則以系爭土地上之房屋均係基於分管契約而興建，被告丑○○所有如附 圖所示Ｍ部分房屋係於五十二年間即已存在，足證原告於買受時確係明知或可得 而知被告丑○○建屋居住之事實，自不得請求拆屋還地等語，資為抗辯。六、被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○部分： ㈠原告主張其為系爭四筆土地之共有人，另被告辛○○為系爭一之六、一之九地 號土地之共有人，其所興建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之房屋坐落於系爭 一之六、一之九地號土地上；被告壬○○為系爭一之十地號土地之共有人，其 所興建如附圖所示Ｈ、Ｌ部分之房屋坐落於系爭一之十地號土地上；被告己○ ○為系爭一之十地號土地之共有人，其所興建如附圖所示Ｆ、Ｇ部分之房屋坐 落於系爭一之九、一之十地號土地上；被告癸○○○係系爭一之六、一之十、 一之十一地號土地之共有人，其興建如附圖所示Ｎ部分之房屋坐落於系爭一之 十、一之十一地號土地上之事實，業據原告提出土地登記謄本四件、地籍圖謄 本一件，復據被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○於本院八十九年五月十 八日至現場勘驗暨囑託地政機關測量時所自認，並經本院制有勘驗筆錄一件附 卷可參，固堪採信為真實。
㈡惟按最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共 有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或 分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其 必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，此觀司 法院大法官會議解釋釋字第三四九號意旨自明。故共有人與其他共有人訂立共 有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，且受讓人明知或可得而知分管 契約存在，即應受分管契約之拘束。
㈢經查被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○抗辯伊等分別係系爭四筆土地之
共有人，被告辛○○係系爭四筆土地前共有人郭八之繼承人而繼承系爭一之六 地號土地應有部分，另被告己○○係分別於六十八年七月二十三日、七十四年 六月十五日向郭財買受系爭一之十地號土地應有部分，被告壬○○、癸○○○ 則係於六十七年十月七日由郭財贈與一之十地號土地應有部分，另被告癸○○ ○於六十六年一月三十一日向郭財購得一之十一地號土地應有部分。且系爭四 筆土地確均經前共有人於五十八年二月十日之前即約定分管，有被告辛○○提 出郭洧、郭財、郭良謀、郭源、郭八於五十八年二月十日出具之同意書附卷可 證。且觀諸前開同意書載明：「茲因坐落（重劃前）臺北縣林口鄉○○○段頭 湖小段五一一地號土地一筆（嗣後分割出五一一之一、五一一之四，復重劃合 併為系爭一之九地號土地），早年因協議劃區分管，各就所管之土地使用。乃 郭八所分管之土地，其中一部分面積貳拾坪，前由其出租與黃陳寶桂作為建築 林口鄉湖南村頭湖九八之壹號房屋基地之用，租金概由郭八收入，同意人對此 完全同意。：：：立同意書人郭洧、郭財、郭良謀、郭源、郭八 五十八年二 月十日」（見本院八十九年十二月二十日言詞辯論筆錄後附），而系爭一之十 地號土地即重劃前之臺北縣林口鄉○○○段頭湖小段五○七之二地號土地之原 共有人為郭洧、郭八、郭良謀、郭財、郭義興、郭忠義、庚○○、郭金枝；系 爭一之十一地號土地即重劃前之臺北縣林口鄉○○○段頭湖小段五○八之一地 號土地（自系爭一之六地號土地即重劃前之五○八地號土地分割轉載而來）之 原共有人亦相同，有被告提出之土地登記謄本影本四件附卷可稽。又系爭一之 九地號土地（即重劃前南勢埔段頭湖小段五一一之一、五一一之四地號土地） 之原共有人郭八將該土地上之二百八十三坪土地出售予訴外人韓維奎，再由韓 維奎轉售予被告壬○○，嗣後因系爭一之九地號土地之其他共有人拒絕辦理所 有權應有部分之移轉登記，被告壬○○即另案訴請被告辛○○及訴外人郭四雄 、郭日春、洪添進、郭良謀、郭來、郭賜福、郭賜榮、郭忠義、庚○○、郭義 興、郭金枝辦理所有權繼承登記後，再辦理分割登記，並移轉予訴外人韓維奎 ，再由韓維奎辦理移轉登記予被告壬○○，迭經臺灣臺北地方法院六十九年度 訴字第六一八七號、臺灣高等法院七十年度上字第一○五號、最高法院七十年 度臺上字第三三八四號、臺灣高等法院七十年度上更㈠字第六五四號、最高法 院七十一年度臺上字第二一三三號、臺灣高等法院七十一年度上更㈡字第四○ 九號、最高法院七十一年度臺上字第四八五三號判決被告壬○○勝訴確定在案 ，有被告壬○○提出之判決影本七件附卷可參。且郭八等共有經分管之土地， 並非僅該案件中之五一一之一、五一一之四地號土地，原係併同其他共有土地 而為分管之約定，共計有五一一、五一一之一、五一一之二、五一一之三、五 一一之四、五○七、五○七之二、五○七之四、五○八、五○八之一地號土地 ，均屬原共有人分管之土地，而約定分管之土地中，五○八地號係重劃後系爭 一之六地號土地，五一一之一、五一一之四地號係重劃後系爭一之九地號土地 ，五○七之二地號係重劃後之一之十地號土地，五○八之一地號係重劃後之一 之十一地號土地，足證本件系爭四筆土地均已經前共有人約定分管。 ㈣原告固主張其不知系爭四筆土地上已經前共有人約定分管等語，惟查原告之前 手即訴外人戊○○係於七十七年五月十四日向系爭四筆土地之共有人顏世宗、
徐崇仁、郭忠義、庚○○、唐妙英、陳兩嘉、張秀惠購得土地所有權應有部分 ，原告則係於八十年九月十三日向戊○○購得系爭四筆土地之應有部分，有兩 造提出之土地登記謄本在卷可憑。又查出售系爭四筆土地予戊○○之證人庚○ ○於本院審理時已證稱伊父親過世時土地即登記予伊及伊兄弟之名字，系爭四 筆土地均於十餘年前出售予天仁茗茶公司，不是賣給個人，但是過戶予公司或 個人伊不知道，當初係天仁茗茶公司的老闆與伊洽談，應該是戊○○，系爭四 筆土地均有分管，伊本就知悉有分管，賣土地予戊○○時亦告知土地由共有人 分管使用，戊○○沒有講什麼，伊有帶戊○○去看過，戊○○亦知道土地上有 房子，且知道房屋坐落在四筆土地上係因有分管契約，自附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 至最後面之Ｍ、Ｎ均有分管，其中Ｇ到Ｋ係伊分管部分，出售予天仁時即告知 有分管契約（見本院九十年四月十三日言詞辯論筆錄第三頁），足證原告之前 手即訴外人戊○○於買受系爭四筆土地時確知共有人間已有分管契約。 ㈤原告之前手即訴外人戊○○固出具陳述狀表明其於買受系爭土地時不知土地已 經共有人約定分管，有原告提出之陳述狀影本一件在卷可稽，惟查此為戊○○ 於審判外之陳述，且與證人庚○○於本院審理時結證之內容不符，是否可採已 非無疑。又原告之法定代理人丁○○固否認其買受土地時知悉有分管契約；另 受僱於原告擔任成都分店經理之證人甲○○固亦證稱原告於買受系爭土地時不 知有分管契約，伊與被告及其他地主接洽合建事宜時均無人提及分管契約云云 。惟查原告之法定代理人丁○○於本院已自承其購買系爭四筆土地時曾至現場 看過，原告向戊○○購買系爭四筆土地時伊曾至現場看，發現系爭土地上已蓋 有房屋，伊並詢問戊○○何以有房屋，戊○○答以係以前之老房子沒有關係， 如要蓋房子大家談一談就可以，地不只戊○○的，還有其他人，要與其他地主 談（見本院九十年七月十八日言詞辯論筆錄第三頁至第四頁）。另查證人甲○ ○則於本院審理時證稱：伊於六十五年左右即受僱於原告，伊對原告買受土地 之經過不很清楚，系爭土地係戊○○購得，買下之後交給伊開發，伊當時係原 告關係企業之天福建設公司總經理，戊○○為天福建設公司副董事長，戊○○ 於買受時有無去現場看過伊不清楚，伊去看時系爭土地上有一些矮房子，還有 一些空地，房子是何人所有伊不知道，看看回來時伊有查資料，發現資料上是 地主的房子，有的是有房子但無土地，戊○○之意係要伊與地主談合建，戊○ ○於買土地前有無去看過土地伊不清楚，依照常理應該有去看過，伊後來有去 與被告及其他地主談合建，被證七之協議書係伊與被告己○○所簽訂，伊當時 與己○○談合建，天福建設公司後來於七十九年、八十年間結束營業，就把開 發土地賣給原告，伊曾與被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○談過合建， 當初談合建時係依據地主之持分多寡來決定分配合建房地之比例，被告己○○ 是有房屋亦有土地，若無土地有房屋之人當初考慮用補償金多少或分多少坪的 房子（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄第三頁至第六頁）等語；復核訴 外人戊○○、證人甲○○於七十九年間均擔任原告之董事，有原告提出之變更 登記事項卡影本一件（九十年四月十三日提出之原證四號）。則原告於八十年 九月十三日買受系爭土地應有部分之前，系爭土地應有部分係屬其董事戊○○ 所有，又其董事甲○○復曾於七十七年間戊○○買受土地後，與地主多次洽談
合建事宜，原告法定代理人於買受土地前亦曾前往察看土地並詢問戊○○有關 地上物之占有情形，衡諸常情，戊○○或甲○○於與地主或其他地上物所有人 洽談合建事宜時，就地上物有無占有土地之權源及其占有情形自當加以詳細調 查，以決定合建後分配土地及建物之比例或以補償金補償，況甲○○係於原告 買受系爭土地前之七十八年一月一日之前即已與被告己○○談妥合建契約，而 因他故始於七十八年一月一日合意終止（或解除）原契約，並簽訂被證七之協 議書，足證原告於八十年九月十三日買受系爭土地時，雖不知系爭四筆土地上 有分管契約，然確係可得而知系爭四筆土地已經原共有人約定分管。 ㈥又原告另以證人庚○○出售土地予戊○○時，其就系爭土地之應有部分除一之 六、一之十、一之十一地號土地為九十分之五外，一之九地號土地為三十六分 之一，其應有部分總面積共僅七十九點一九平方公尺，然其稱附圖Ｇ至Ｋ部分 均由其分管，該部分面積達四百點五平方公尺，遠逾庚○○應有部分面積達五 倍之多，其所言顯難採信等語。惟查本件經原共有人約定分管之土地非僅系爭 四筆土地，全部分管之土地係包括重劃前之五一一、五一一之一、五一一之四 （五一一之一、五一一之四即系爭一之九地號土地）五一一之二、五一一之三 、五○七、五○七之二（即系爭一之十地號土地）、五○七之四、五○八（即 系爭一之六地號土地）、五○八之一（即系爭一之十一地號土地），合計一、 一二三四公頃，此觀臺灣高等法院七十一年度上更㈡字第四○九號判決第七頁 反面之記載亦明，故證人庚○○所稱其約定分管之如附圖Ｇ至Ｋ部分面積固逾 其所有系爭四筆土地之應有部分折算實際面積，惟此乃係因其與其他共有人約 定分管之土地尚包括非系爭四筆土地在內之其他土地，尚難以其分管之面積遠 逾其應有部分折算之面積，即謂其所言不實或系爭四筆土地並未約定分管契約 ，至為灼然。
㈦本件原告雖不知系爭四筆土地業經原共有人約定分管，然其既係於買受時可得 而知分管之事實，依司法院大法官會議解釋第三四九號意旨，其自應受前手分 管契約之拘束，被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○亦係系爭土地之共有 人，亦繼受前手之分管契約，系爭四筆土地之共有人即兩造間確有有效之分管 契約存在，故原告請求被告辛○○、壬○○、己○○、癸○○○分別拆除其興 建如附圖所示之房屋，並將土地返還予原告及全體共有人，洵屬無據。八、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條前段定有明文。故若以無權占有為原因，請求返還土地者，亦應由主張 有占有事實存在之原告就被告占有之事實負舉證責任。再按原告以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院八十五年度臺上字第一一二 ○號判決意旨參看）。
九、被告乙○○部分：
㈠原告主張被告乙○○為系爭一之十地號土地之共有人，其未經其他共有人之同 意，興建如附圖所示Ｊ部分之房屋，業據原告提出土地登記謄本四件、地籍圖 謄本一件，復經本院至現場勘驗，並制有勘驗筆錄一件附卷可參。被告乙○○
經合法通知未到庭，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張，自應認原告主 張之前揭事實為真實。
㈡被告乙○○固亦係系爭四筆土地之共有人，且觀諸系爭一之十地號土地登記謄 本，其係於七十四年六月十四日由郭財買受系爭一之十地號土地所有權應有部 分二十四分之一，惟查共有人使用土地仍應得其他共有人之同意，被告乙○○ 既未到庭，復未主張其究係基於何種關係使用系爭一之十地號土地，自難認其 未得其他共有人之同意而占有系爭一之十地號土地為有權占有，故原告請求被 告乙○○拆除其興建如附圖所示Ｊ部分房屋，並將土地返還予原告及全體共有 人，自屬有據。
十、被告子○○部分：
㈠原告主張被告子○○非系爭一之十地號土地之共有人，未徵得所有權人之同意 ，無權占有如附圖所示Ｉ部分土地並興建門牌號碼臺北縣林口鄉○○路九十九 之三號房屋之事實，業據原告提出土地登記謄本四件、地籍圖謄本一件為證， 復據被告子○○於本院八十九年五月十八日至現場勘驗暨囑託地政機關測量及 歷次言詞辯論時所自認，並經本院制有勘驗筆錄一件附卷可參，自堪採信為真 實。
㈡惟按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第班人 ，若受讓人明知或可得而知分管契約存在，應受分管契約之拘束，此觀司法院 大法官會議解釋釋字第三四九號意旨固明，惟所謂分管契約，係指共有人間始 有受分管契約拘束之問題，倘非共有人間就共有物約定使用方法之分管契約，
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網