返還停車位等
三重簡易庭(民事),重簡字,99年度,20號
SJEV,99,重簡,20,20100330,1

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原　　　告　特立屋股份有限公司（變更前公司名稱： 特力翠
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　乙○○
訴訟代理人　余大衛律師
被　　　告　甲○○○營造股份有限公司台灣分公司
法定代理人　丁○○○
訴訟代理人　林發立律師
　　　　　　李姵吟律師
上列當事人間返還停車位事件，於民國99年3 月11日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北縣新莊市○○段二五○地號土地上如附圖B 部分所示三層樓臨時工務所、面積二九六點○六平方公尺、附圖G部分所示三層樓臨時工務所二樓雨遮，面績三二點一一平方公尺遷讓，並將如附圖A部分所示面積五點六四平方公尺、附圖B部分所示面積二九六點○六平方公尺、附圖C 部分所示面積五點二七平方公尺，面積共三○六點九七平方公尺土地返還原告。被告應自民國九十八年一月一日起至遷讓返還第一項土地之日止，按月於每月月底給付原告新臺幣參萬陸仟柒佰伍拾元，及自各該月應給付之日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之十一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣玖佰柒拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：（二）請求之基礎事實同一者 。減縮應受判決事項之聲明者。(七)不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款、 第3款及第7款定有明文。本件原告起訴時，係請求㈠被告應 將置於新莊市○○段250 地號土地上之工務所遷移清空，並 將所佔用之區域（實際面積及位置依複丈成果圖所示）之佔 有返還予原告。㈡被告應自98年1 月起，於每月底各給付原 告新臺幣（下同）36,750元，及自各該月應給付之日之次日 起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。嗣於民國98 年11月25日追加㈢被告應將放置於新莊市○○段250 地號土 地上之貨櫃、雜物及圍籬等物件遷移清空，並將所佔用之區 域（實際面積為283.13平方公尺，位置依複丈成果圖中之D



、E、F、G 部分所示）之佔有返還予原告，及㈣被告應自93 年9月1日起至遷移日止，按月給付原告76,870元，及其中於 98年9月1日前應給付之部分（即4,612,200元）自98年9月1 日起至清償日止依年息百分之5 計算之利息，以及其中於98 年9月1日以後應給付之部分自各該月末日之次日起至清償日 止，依年息百分之5 計算之利息。核原告之前揭追加㈢、㈣ 項部分，與原訴請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，揆諸前揭說明，其訴之追加均屬合法，合先 敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告為居家修繕用品之量販業者（即「戊 ○○」），於賣場中均設有停車場，以供顧客停車之用。於 民國92年間，近旁負責捷運新莊線施工之甲○○○營造股份 有限公司臺灣分公司即被告向原告要求租用原告賣場停車場 內（位於新莊市○○段250地號土地範圍內）之7個停車位， 以設置臨時工務所使用，原告為敦親睦鄰及促進地方公益建 設起見，參以當時賣場車位尚屬充足，乃同意出租，雙方於 92年4月17日簽訂協議書，由被告依每一車位每月5,000元之 價格承租，共計租金每月35,000元（營業稅外加，外加後之 金額為36,750 元)，雙方當時並未約定租賃期限，因此，任 一方隨時得終止租約。嗣於97年11月初，由於原告為重新規 劃營業空間，亟需收回上述7 個停車位以供自用，乃於97年 11月3 日發函通知被告，雙方租用協議將於97年12月31日終 止，並請其自契約終止日起七日內（即98年1月7日前）遷移 置於租用車位上方之臨時工務所，以將車位騰空返還予原告 。惟被告逾期並未搬遷，原告僅得於98年1 月16日再次委請 律師發函催告，然而被告迄今仍拒絕遷移，且於98年2 月11 日委請律師發函明確表示拒絕遷移。又被告除租用之7 個停 車位外，其員工及相關人員之車輛（含工作人員車輛、工務 車及訪客等）於工務所設置期間，長期每日佔用原告停車場 之20-30 個停車位，嚴重影響原告顧客之停車需求，並對原 告營運造成重大損害。被告之行使承租人權利，顯然不依誠 實信用方法。是有鑑於雙方之租用協議業已於97年12月31日 終止，被告已無權於原告之停車位上方設置工務所，為此謹 依民法第455條及第962條規定，請求被告遷移工務所並返還 所佔用土地之占有予原告。另被告自98年1月1日起仍於原告 所有之7 個停車位上方設置工務所之行為，致原告受有相當 於租金之損失，而被告獲有相當於租金之不當利益，為此謹 依民法第179條及第182條第2 項規定，請求被告按月給付原 告36,750元。至兩造於租賃契約中，已約定每個車位之租金 為5,000元（於加計5%營業稅後，應為5,250元），而依鈞院



指示地政事務所丈量結果顯示，每個停車位之面積為16.5平 方公尺。被告所無權佔用之上述D、E、F部分之總面積為251 .02 平方公尺，依同一比例計算，該251.02平方公尺之每月 租金，應為76,870元（5,250元×〈251.02÷16.50〉）＝76 ,870元），由於原告係於98年9月1日當庭提出之書狀中請求 賠償，因此關於該日期以前之損害賠償金額（每月76,870元 ，以五年計算，於乘以60個月之後，為4,612,200 元），其 利息即以該日之次日起算。至於98年9月1日起按月應賠償之 金額，其利息起算日則為各該月之末日之次日起算（亦即： 第一期為98年10月1 日起計算利息）。縱有時效消滅情事時 ，原告爰主張依民法第197條第2項之規定，被告仍應依不當 得利之規定，就時效消滅之部分，返還相當於租金之利益予 原告。㈡對被告抗辯之陳述：⑴依被告承租之前之原告車位 規劃圖所示：其中編號1~7（螢光筆標出之1-7）為原告原先 規劃之停車位，螢光筆劃出之長方形框內範圍，為被告承租 搭建臨時工務所之範圍（亦為目前臨時工務所之範圍）。當 時，依據被告所提供之工務所設計圖，其一樓有部分為挑空 設計（即二樓以上才有建物，一樓仍可停車），因此，原告 原先規劃之第33-38 號車位仍可供原告自已使用，因此，依 該臨時工務所原先之設計，其所佔用（亦即「使原告無法依 原先之規劃而正常使用」）之停車位為第1-7 號車位，為了 表示對被告之善意及對公共工程的配合，原告當時即非常象 徵性地以「七個車位」做為計算租金的方式，而被告工務所 實際所佔用之土地面積，因為挑空設計的關係，則遠大於七 個車位的面積。⑵依90年間原告致臺北市政府捷運局及被告 之函，在該函中，曾敘述原告與被告就設置臨時工務所事宜 所獲致之結論為「…. 作為榮民／鹿島聯合承攬之工務所， 辦公室下方維持停車場供B&Q 之顧客使用，惟一樓規劃佔用 之車位，則依市價由聯合承攬繳付租金，此部分之協議則另 行定之。」，嗣後，雙方即協議租金為35,000元（一個車位 算5,000 元），而由被告承租，此即為「租金計算方式」及 「臨時工務所」之由來。⑶土地法第103 條所謂之「房屋」 ，其性質必須為不動產，若非不動產（例如可易地組合之活 動房屋），則絕無土地法第103 條之適用。查系爭「臨時工 務所」之照片，可輕易發現該工務所為街頭常見之臨時性組 合屋，平放於基地之上，藉由鋼索固定屋體於地表，隨時可 拆卸而易地組合，其性質並非「定著物」，更非「不動產」 。⑷原告從未「交付」原有室內停車場之土地予被告「承租 、使用」，即被告已於書狀中承認其於90年11月7 日拆除室 內停車場後，即佔有該範圍之土地至今，足可証明其不法侵



佔之行為，至少始自90年11月7 日。且原告並未「於臨時工 務所完成後，進行現場勘驗」，即原告總公司當時位於桃園 南崁，本件租約之協商係由總公司開發部負責，至於現場（ 新莊店）之店員工，對協商細節並不過問，而總公司開發部 之人員，亦信賴被告應會依租約內容行事，而未到現場測量 ，因此，原告當時才未發現被告有非法侵佔之情事，從而亦 不知應予以制止。況「租賃範圍確實包括臨時工務所四周之 土地」屬實，則租約內絕不可能毫無記載。⑸又依「捷運新 莊線丹鳳站徵收拆除協調會議」紀錄，該協調會之「會議結 論」為：「1.室內停車場部分，聯合承攬公司考量兩方案： （一）負責捷運徵收部分之拆除工程，未徵收部分之上部作 為聯合承攬公司工務所，下部空間維持停車場之空間供B&Q 之顧客使用。（二）將室內停車場全部拆除，再該範圍內規 劃一12KX6KX3層之聯合承攬公司工務所，惟地面挑高3M，俾 供B&Q 之顧客使用。」足證在當時，「聯合承攬公司」考慮 選擇上述兩個方案，亦即「（一）負責捷運徵收部分之拆除 工程，未徵收部分之上部作為聯合承攬公司工務所，下部空 間維持停車場之空間供B&Q 之顧客使用」，依此方案，被告 僅有權拆除「捷運徵收部分」之建物，至於「未徵收部分」 （即目前大理石鋪地之範圍，當時為室內停車場之基地）， 則仍應保持原狀（即保留室內停車場之建築），僅被告可以 將其上部（即二樓以上）做為工務所使用而已，至於地面部 分，則仍應開放予原告顧客自由停車之用，絕不能由被告做 排他性之使用。或「（二）將室內停車場全部拆除，再該範 圍內規劃一12KX6KX3層之聯合承攬公司工務所，惟地面挑高 3M，俾供B&Q 之顧客使用」，依據此一方案，被告絕對無權 使用該「12KX6KX3層」臨時工務所以外之土地。即不論最後 採取何種方案，被告對臨時工務所以外的土地，確實並無佔 有權源，且此一情形為其所明知，被告無權佔有之事實十分 明確。並聲明：㈠被告應將坐落臺北縣新莊市○○段二五○ 地號土地上如附圖B 部分所示三層樓臨時工務所、面積二九 六點○六平方公尺、附圖G 部分所示三樓臨時臨時工務所二 樓雨遮、面績三二點一一平方公尺遷讓，並將如附圖A 部分 所示面積五點六四平方公尺、附圖B 部分所示面積二九六點 ○六平方公尺、附圖C 部分所示面積五點二七平方公尺，面 積共三○六點九七平方公尺土地返還原告。㈡被告應自98年 1月1日起，於每月底各給付原告36,750元，及自各該月應給 付之日之次日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息 。㈢被告應將放置於新莊市○○段250 地號土地上之貨櫃、 雜物及圍籬等物件遷移清空，並將所佔用之區域（實際面積



為283.13平方公尺，位置依複丈成果圖中之D、E、F、G部分 所示）之佔有返還予原告。㈣被告應自93年9月1日起至遷移 日止，按月給付原告76,870元，及其中於98年9月1日前應給 付之部分（即4,612,200元）自98年9月1 日起至清償日止， 依年息百分之5計算之利息，以及其中於98年9月1 日以後應 給付之部分自各該月末日之次日起至清償日止，依年息百分 之5計算之利息。
三、被告則以㈠本件原告訴請返還之土地，均於雙方承租範圍內 ，被告並無任何無權佔有原告土地之行為，原告請求顯無理 由。即本件雙方承租範圍為「新莊市○○段250 地號之土地 」（即複丈成果圖中之A至H），並非僅限於臨時工務所之範 圍：1.查本件協議書簽立當時之事實背景為：被告為便利捷 運新莊線CK570E標工程之進行，乃向原告承租土地。當時目 前承租之土地上（即新莊市○○段250 地號土地），係一鋼 結構之室內停車場，停車場之地坪上則貼有大理石貼片。因 此，原告乃與被告協議，由被告拆除該室內停車場，並將該 停車場範圍交付予被告承租、使用，並且建築工務所於該土 地範圍內。因此，當時原告出租、交付予被告者，是拆除原 室內停車場後之一片完整土地（即複丈成果圖中之A至H）， 目前現場亦均仍貼有大理石貼片），而被告於後始於該完整 土地之部分建築臨時工務所。依此，本件原告與被告間之租 賃土地範圍，確實係原室內停車場之位置，即新莊市○○段 250 地號土地，絕非僅限於目前臨時工務所所在地。是以， 被告於新莊市○○段250 地號土地內建築工務所，並且進行 施工、圍籬等行為，原告多年來自均未曾表示任何異議。2. 關於本件雙方承租之土地範圍，依雙方所不爭執之協議內容 記載：「甲乙雙方同意臨時工務所建築於新莊市○○段250 地號地範圍內」，同可足知雙方約定之承租範圍係「新莊市 ○○段250地號土地」（即複丈成果圖中之A至H ），而乙方 得將臨時工務所建築於該地之內進行使用。依該協議書所示 ，顯然並未限定雙方承租之範圍為僅限於工務所，則今原告 主張承租範圍僅限於工務所之基地（即複丈成果圖中B ）云 云，即係曲解協議書內容之記載，且與當初之雙方同意本件 承租，係提供新莊捷運線工程施作範圍便利之立約精神不相 符。原告主張，並無足採。3.原告於訴訟中，多次亦自承協 議書記載之「車位數共七個」等語，只是租金之計算方式， 即以相當於七個停車位之出租金額計算，並非指實際之出租 土地範圍，而出租當時亦未有實際車位存在，可作為丈量等 語，有98年9月1日調解程序進行時，原告代理人稱：「車位 是一種借用土地的租金之計算方式，出租當時並未有實際車



位存在」等語及原告民事準備（一）狀第3 頁第二點（一） 「以七個停車位之租金計算租金」、原告民事準備書狀（二 ）「為了表示對被告之善意及對公共工程的配合，原告當時 即非常象徵性地以「七個車位」做為計算租金的方式」、原 告民事準備書狀（三）「『七個車位』僅為計算租金之方式 ，絕非『被告向原告僅租用七個車位』」之記載可稽。尤其 ，原告亦自承「七個車位從未在現場劃出來，應無測量之必 要，實際上亦無法測量」（原告民事準備書狀（三）第1至2 頁）等語，足知被告向原告承租之範圍，應依協議書之文義 記載為「新莊市○○段250地號土地」（即複丈成果圖中之A 至H ），而絕非僅限於七個車位，或臨時工務所之土地範圍 。4.證人陳建邦98年9月22日庭呈之「證物6號車位規劃圖」 及「證物7 號原告2001年書函」，經查該二份證物，均係由 原告自已單方所製作之文件，其上並無任何被告同意之記載 ，自無足佐為本件雙方達成協議書之說明或解釋文件，實與 本件爭議無涉，而毫無足採。5.尤其，證人該日提出之「證 物7號原告2001年書函」，依其上記載之日期「20 01 年9月 6日」（即90年9月6日）可知，「證物7號」是於本件協議書 簽訂之日（民國92年4 月17日）之『近乎二年前』由原告單 方製作，則該份文件自無從用以解釋二年後雙方簽訂之協議 書內容解釋。況且，該份文件之主旨清楚記載係為「新莊線 丹鳳站已徵收拆除協調紀錄」，而所論及者亦僅有拆除工作 之分配，與本件雙方之協議出租「新莊市○○段250 地號土 地」範圍完全無關，證物7 號當然亦無足採信。6.實則，由 被告於承租範圍內之「新莊市○○段250 地號土地」進行施 工多年，而原告從未曾表示反對意見，即可予清楚印證本件 雙方承租之範圍確屬「新莊市○○段250 地號土地」。原告 自92年簽立協議書後，雙方歷經多年合作，從未曾有任何異 議，豈料今竟反悔主張承租範圍僅限於臨時工務所，並回溯 請求自93年9月1日起按月給付原告76,870元，此外並於律師 函、起訴書一再陳述被告員工及相關人員車輛佔用原告停車 場20-30 個停車位云云，顯然有藉詞索價之嫌。㈡本件租賃 契約應至捷運工程完工之日止，原告不得任意終止租賃契約 ：1.按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句」民法第98條定有明文。次按，「土地之租賃契 約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租 賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為 定有租至房屋不堪使用時為期限，易言之，即為不確定期限 ，此與未定期限之租賃，有所不同…」最高法院85年台上字 第790 號判決著有明文。再按，「租地建屋未定期限者，應



解釋為其租期可至房屋不能使用之時為止」最高法院50年臺 上字第2887號裁判可資參照，足知租賃契約之租賃期限，應 探求當事人之真意判定，雖契約並未明定租賃之期限，惟依 租地建屋之契約目的而言，應解為定有租至房屋不堪使用時 為期限，非屬不定期租賃情形。2.查本件被告甲○○○營造 股份有限公司台灣分公司因與榮民工程股份有限公司共同承 攬臺北捷運新莊線CK570E標工程，為便利該捷運工程之進行 ，乃由被告甲○○○營造股份有限公司台灣分公司代表與被 告簽訂系爭租賃契約，承租、使用至捷運新莊線CK570E標工 程完工止，乃為雙方所知悉並同意，此由原告民事準備書狀 （二）表明「為了表示對被告之善意及對公共工程的配合」 等語及本件協議書契約載明「同意臨時工務所建築於新莊市 ○○段250 地號範圍內」足稽。3.次按特定之捷運工程，必 有開工之日，亦必有完工之時，乃吾人之經驗法則，而原告 於出租系爭停車位予被告時，對於被告承租系爭停車位之目 的、期間衡諸經驗法則，當然係屬清楚知悉。原告顯然係基 於此一知悉、認知下，歷經評估、考量後始同意出租系爭停 車位予被告，並且因而未於協議書上載明終止之日期。原告 今反稱簽約當時並無此意願，除顯與其締約當時之客觀意思 表示未合外，更顯與經驗法則有悖，難圓其說。4.實則，各 捷運工程於施工前均經過多年之規劃、公開、公告及報導， 因此，社會大眾對於各捷運工程之施工期間、完工日期均可 以清楚知悉，實屬公知之事實。尤其，被告捷運工程外之施 工看板即清楚載明施工期限、預定實質完工日等語，原告如 何稱其並不知悉。5.另衡諸原告經營之戊○○量販店與被告 承攬之新莊捷運工程之距離，兩者近在咫尺，可稱毗鄰，則 原告對於被告上揭公開之施工期限、承租目的絕不可能不知 悉。原告於訂約時，顯然係明確知悉被告承租系爭停車位之 目的、用途、及承租期限至完工日止之情形下，同意承租予 被告使用。原告今日主張並無此意思云云，顯係事後反悔之 詞，自無足採。6.此外，依土地法第103 條「租用建築房屋 之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年 限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承 租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。 」規定，除非符合上述事由外，出租人不得收回基地。本件 被告承租「新莊市○○段250 地號土地」並於其上建築之臨 時工務所，衡其結構、固定於土地上之情，已符合土地法第 103 條規定，是以本件原告自亦不同任意終止契約。7.綜上 ，依兩造訂約當時之真意，及上揭最高法院判例意旨，本件



租賃契約之租賃期限，應為定有租至房屋不堪使用時為之期 限，非屬不定期租賃，不得任意終止及不得收回。㈢查本件 承租範圍為「新莊市○○段250 地號土地」，租賃期間至今 尚未終止，被告依協議書約定自屬有權使用，已如前述。原 告今主張被告就新莊市○○段250 地號土地上之雨遮、警衛 室、貨櫃、建材及圍籬等物件遷移清空，並追加請求自93年 9月1日起至遷移日止，按月給付76,870元之請求，自應就被 告自93年起即無權佔用之事提出具體事證以實其說，惟查原 告迄今並未提出任何證據，僅係泛泛空言，自屬無理。並答 辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免假執 行。
四、本院之判斷：原告主張⑴兩造於92年4 月17日簽訂協議書， 由被告依每一車位每月5,000 元之價格承租，共計租金每月 35,000元（營業稅外加，外加後之金額為36,750元），雙方 當時並未約定租賃期限，任一方隨時得終止租約，嗣97年11 月3 日發函通知被告，雙方租用協議將於97年12月31日終止 ，並請其自契約終止日起七日內（即98年1月7日前）遷移置 於租用車位上方之臨時工務所，以將車位騰空返還予原告， 被告並應將放置於新莊市○○段250 地號土地（以下簡稱系 爭土地）上之貨櫃、雜物及圍籬等物件遷移清空，並將所佔 用之區域（實際面積為283.13平方公尺，位置依複丈成果圖 中之D、E、F、G部分所示）之佔有返還予原告，惟被告逾期 並未搬遷。⑵又被告自98年1月1日起仍於原告所有如複丈成 果圖所示B 土地上搭建工務所之行為，致原告受有相當於租 金之損失。⑶被告所無權佔用之上述D、E、F 部分之總面積 為251.02平方公尺，依同一比例計算，該251.02平方公尺之 每月租金，應為76,870元（5,250元×〈251.02÷16.50〉） ＝76,870元），關於該日期以前之損害賠償金額（每月76,8 70元，以五年計算，於乘以60個月之後，為4,612,200 元） ，爰請求被告遷移工務所、返還所佔用土地之佔有予原告並 給付相當於租金之不當利益之事實，業據原告提出協議書、 97年11月3日函、98年1月16日第2009016號函、98年2月11日 98萬林字第7023號函、照片10幀、捷運新莊線丹鳳站徵收拆 除協調會議記錄等件為證，被告則以前情置辯，是本件爭點 厥為⑴系爭協議書租賃標的之範圍？⑵原告能否終止系爭租 約？原告能否請求被告遷移臨時工務所？⑶原告能否請求被 告返還依複丈成果圖中之D、E、F、G部分所示之土地？⑷原 告能否請求以如複丈成果圖所示A、B、C 部分之面積計算相 當租金之不當得利及依複丈成果圖中之D、E、F、G部分面積 計算相當租金之不當得利？茲分述如下：




㈠被告自簽定系爭協議書即92年4 月17日起即使用系爭土地作 為如附圖B部分所示三樓工務所辦公室（面積296.06 平方公 尺）、附圖D部分所示警衛室（面積2.28平方公尺）、附圖E 部分所示工作場（面積218.96平方公尺）、附圖F 部分所示 貨櫃屋（面積29.78平方公尺）、附圖G部分所示工務所二樓 雨遮（面積32.11 平方公尺）迄今等情，業經本院會同臺北 縣新莊地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，亦製有勘驗筆 錄及複丈成果圖附卷可稽，復為兩造所不爭執。惟查系爭協 議內容係記載「甲（即原告）乙（即被告）雙方同意臨時工 務所構築於新莊市○○段250 地號土地範圍內，因乙方借用 之車位，依市價由乙方繳付現金承租，車位數共七位，每位 新臺幣5,000 元，共計租金每月新臺幣35,000元（營業稅外 加），此租金由乙方於每月15日前開立乙張即期支票予甲方 。」等語，顯見被告承租系爭如附圖A、B、C 部分所示土地 係用以搭建工務所，工務所為三樓，而搭建於如附圖B 部分 所示土地上，如附圖A、C部分土地為工務所樓梯出入之空地 ，則承租之範圍自限於工務所之所在及如附圖A、C部分所示 空地之土地，即如附圖A、B、C 部分所示，而未包含臨時工 務所四周如附圖D、E、F 部分所示之土地至明，並核與證人 陳建邦於本院98年9 月22日調解程序時證稱：「協議的範圍 為庭呈的圖面綠色範圍，計算租金的方式，如會議記錄上所 載，以佔用車位計算租金，被告承租車位要蓋臨時工務所。 代表公司訂約的人是當時店長，我是當時負責協商的人。」 及證人吳俊毅於同日證稱：「簽約當時我是該店的店長，合 約的內容是陳建邦協議好，他們將內容擬好，我再轉交租約 用印。協議的區域為該店的停車場，工務所是挑高的，一樓 的空間有讓出來，我們計算一樓的空間為七個停車位。原先 蓋工務所的地應有13個停車位，圖面上只佔用7 個停車位。 」等語相符，足認原告上開主張系爭協議書關於系爭土地出 租之範圍應為搭建工務所所在地即如附圖A、B、C 部分所示 之土地等情應為可採。
㈡又被告固抗辯原告於訂約時，顯然係明確知悉被告承租系爭 土地之目的、用途、及承租期限至完工日止之情形下，同意 承租予被告使用，則原告自不得任意終止租賃契約，且除符 合土地法第103 條規定事由外，原告亦不得任意終止租賃契 約云云，惟查：⑴解釋契約，固須探求當事人立約時之真意 ，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本件 系爭協議書之協議內容僅記載「甲乙雙方同意臨時工務所構 築於新莊市○○段250 地號土地範圍內，因乙方借用之車位



，依市價由乙方繳付現金承租，車位數共七位，每位新臺幣 5,000 元，共計租金每月新臺幣35,000元（營業稅外加）， 此租金由乙方於每月15日前開立乙張即期支票予甲方。」等 語，並未約定租賃期限，足徵兩造簽定系爭協議書時本無約 定租賃期限之意思，否則兩造於簽立系爭協議書時自應記載 於協議書內至明，自無須別事探求。而被告所辯原告知悉被 告承租系爭土地之目的、用途及工程完工日等情縱屬真正， 亦無從為原告知悉上開情事即有以工程完工日為租賃期限之 意思之認定。至臺北市政府捷運工程局（以下簡稱捷運局） 98年12月30日北市捷權字第09834137800號函雖載明「..... 本案爭議係廠商向特力翠豐公司承租停車位租約到期日係以 『捷運工程完工為止』，故貴庭要求提送施工計劃之目的應 係證明本工程之竣工日期，查本局核定本區段標工程竣工日 期為101年2月23日。」等語，惟捷運局亦於該函文內自陳「 本局並未參與廠商與特力翠豐公司之停車位承租協議，故無 雙方配合事項之協調紀錄可供提送。」等語，即捷運局既非 系爭協議書之當事人，亦未參與作成系爭協議書，則其認定 系爭協議書之租賃期限係至捷運工程完工為止，自係本於其 與捷運工程施作廠商即被告間之契約關係，並無拘束原告之 效力。⑵次按土地法第103 條規定租用建築房屋之基地，非 因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承 租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他 人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二 年以上時。五、承租人違反租賃契約時。另參以建築法第4 條規定「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂 蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物 」，最高法院63年度第6 次民庭庭推總會決議（一）「民法 第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附 著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言 」，及最高法院76年臺上字第665 號判決要旨「辦理房屋所 有權登記，係以該房屋以足避風雨，可達經濟上使用之目的 ，屬於土地之定著物，得為所有權之客體者為限，此就物權 之客體，應具獨立性之觀點而言，固應作如此之解釋。」等 情觀之，所謂房屋必須為「具有頂蓋、樑柱或牆壁」、「以 足避風雨，可達經濟上使用之目的」之建築物而言。查被告 向原告租賃系爭協議書所載之土地用以構築臨時工務所乙節 ，為兩造所不爭執，惟臨時工務所並非上開所謂之「房屋」 ，換言之，本件租賃關係非屬土地法中所指之「租用建築房 屋之基地」，而係一般普通租賃關係，自無被告所辯有土地 法第103 條適用之餘地。⑶另按租賃關係未定期限者，各當



事人得隨時終止契約; 前項終止契約，應依習慣於相當期間 前預行通知。惟此條項所定之應以曆定星期，半個月或一個 月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個 月前通知。民法第450條第2項前段、第3 項分別定有明文。 本件系爭協議書為不定期限之租賃契約，且無土地法第103 條不得收回之限制之適用，已如前述，兩造依法本可隨時終 止契約。而原告主張業於97年11月3 日以特力翠豐97總字第 051 號函通知被告於97年12月31日終止系爭不定期租賃關係 乙節，為被告所不爭執，並有上開函文在卷可稽，顯見原告 已於相當期間內預行通知，是原告終止其與被告間之不定期 租約之意思表示，自生終止不定期租約之效力。⑷末按承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定 有明文。原告係合法終止系爭不定期租賃關係，已如前述， 則原告請求被告應將坐落臺北縣新莊市○○段250 地號土地 上如附圖B 部分所示三層樓工務所，面積296.06平方公尺、 附圖G部分所示三層樓工務所二樓雨遮遷讓，面績32.11平方 公尺遷讓，並將如附圖A部分所示面積5.64平方公尺、附圖B 部分所示面積296.06平方公尺、附圖C 部分所示面積5.27平 方公尺，共306.97平方公尺土地返還原告。被告應自民國98 年1月1日起至遷讓返還土地之日止，按月於每月月底給付原 告36,750元，及自各該月應給付之日之次日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。 ㈢至原告主張被告使用如附圖D、E、F、G部分所示土地為無權 佔有云云，經查：被告甲○○○營造股份有限公司台灣分公 司因與榮民工程股份有限公司共同承攬臺北捷運新莊線CK57 0E標工程，為便利該捷運工程之進行，乃由被告甲○○○營 造股份有限公司台灣分公司代表與被告簽訂系爭協議書，由 原告出租如附圖A、B、C 部分所示之土地，係作為被告搭建 三層樓工務所之用，依原告提出之特力翠豐股份有限公司（ B&Q ）與得標廠商榮民／鹿島聯合承攬積極針對拆除時程及 雙方配合事項進行協調事宜，詳細之雙方協調結果記錄，結 論內容：「1.室內停車場部分，由榮民／鹿島聯合承攬負責 拆除，並於民國90年10月16日開始拆除；拆除後未徵收之土 地上方改裝為工地辦公室，作為榮民／鹿島聯合承攬之工務 所，辦公室下方維持停車場供B&Q 之顧客使用，惟一樓規劃 佔用之車位，則依市價由聯合承攬繳付租金，此部分之協議 則另行定之。」，原告始於92年4 月17日與被告訂立協議， 由被告承租搭建三層樓工務所如附圖A、B、C 部分所示之土 地，而原告自承室內停車場於民國90年10月16日拆除後，被 告即占有使用上開如附圖D、E、F、G部分所示土地，雖非系



爭協議書租賃範圍之一部，亦均係作為被告進行工務輔助之 用，原告固僅出租如附圖A、B、C 部分所示之土地，然自92 年4 月17日起至97年12月31日終止系爭不定期租賃關係止間 ，長達五年八月餘之期間，原告就被告因工務而使用如附圖 D、E 、F、G 部分所示土地，均未曾提出異議，已足以推知 兩造間就如附圖D、E、F、G部分所示土地應有成立使用借貸 關係之默示意思表示至明。又按借用人應於契約所定期限屆 滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完 畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者 ，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸 之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法 第470條定有明文。本件原告係於97年11月3日以特力翠豐97 總字第051號函通知被告於97年12月31日終止如附圖A、B 、 C部分所示之土地之不定期租賃關係，然其並未終止如附圖D 、E、F、G 部分所示土地之使用借貸關係，則於原告合法終 止如附圖D、E、F、G部分所示土地之使用借貸關係前，其請 求被告返還如附圖D、E、F、G部分所示土地，尚屬無據，為 無理由，應予駁回。
㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文，其無正當權源使用他人房屋 ，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。從而，原 告另本於不當得利之法律關係，請求被告給付自租約終止翌 日即98年1月1日起至返還如附圖A、B、C 部分所示之土地之 日止，按月於每月月底給付原告36,750元，及自各該月應給 付之日之次日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息 ，亦屬有理由，應併予准許。至原告既未合法終止如附圖D 、E、F、G 部分所示之使用借貸關係前，被告使用如附圖D 、E、F、G 部分所示之土地，尚非無法律上原因，原告本於 不當得利之法律關係，請求被告應自93年9月1日起至遷移返 還如附圖D、E、F、G部分所示土地之日止，按月給付原告76 ,870元，即屬無據。故原告依不當得利之法律關係，請求被 告應給付原告自93年9月1日起至98年8 月31日止之不當得利 4,612,200元，及自98年9月1 日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，並自98年9月1 日起至遷移返還如附圖D、E 、F、G部分所示土地之日止，按月給付原告76,870元，暨自 各該月末日之次日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係簡易程序為被告敗訴之判決，應依職 權宣告假執行，但被告聲明如受不利之判決，願預供擔保， 請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許



之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併 予駁回
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 79條、第389條第1項第3款、第392條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
書 記 官 胡明怡