臺灣高雄地方法院民事判決 98年度重訴字第120號
原 告 甲○○
訴訟代理人 楊申田律師
複 代理人 吳淑靜律師
李亞玄律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 林石猛律師
張碧華律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國99年3 月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾貳萬伍仟陸佰元，及自民國九十九年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告提出新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；如被告提出新臺幣捌拾貳萬伍仟陸佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國95年12月15日向原告承租坐落於高雄 市○○區○○段第866 、867 、868 、868-1 地號土地，權 利範圍全部（以下合稱系爭土地），及868 地號土地上之建 物，即建號2095號，門牌號碼為高雄市○○區○○路10號房 屋（下稱凱國路房屋）；暨866 地號土地上之建物，即建號 1962號，門牌號碼為高雄市三民區○○○路476 號房屋（下 稱建國路房屋，與凱國路房屋合稱系爭房屋，系爭房屋與系 爭土地合稱系爭房地），雙方約定租期自95年12月16日起至 97年12月15日止，為期2 年，每月租金新台幣（下同）11萬 元，被告應於每月18日將租金匯入原告設於台灣銀行股份有 限公司南投分行（下稱台銀南投分行），帳號000000000000 號帳戶內（下稱系爭帳戶），並於簽約時交付押租金15萬元 予原告（下稱系爭租約）。詎被告自97年6 月起欠繳租金， 屢經催討均無結果，經以押租金抵償後，尚積欠3.3 個月租 金未還。原告於97年10月27日以存證信函通知被告應於收受 送達後7 日內繳納所欠租金，否則即終止系爭租約，惟被告 自97年10月28日收受上開存證信函迄今，仍分文未償，系爭 系爭租約已於97年11月4 日終止。被告於系爭租約終止後， 遲至99年2 月3 日始將系爭房地騰空返還，被告自97年11月 4 日起至99年2 月3 日止，合計15個月期間，無法律上之原 因占有使用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，而原告 為高雄市○○區○○段第867 地號土地之所有權人，為同地
段第866 、868 、868-1 地號土地之共有人，權利範圍均為 1/2 ，按系爭房地每月租金11萬元計算，相當於每平方公尺 之每月租金為314 元（元以下四捨五入）計算，被告無權占 有系爭土地所獲相當於租金之利益為825,600 元（即[314× 28]+{314×1/2 ×[209.71+87.7+52.51]}=8,792+54,937=63 ,729，63,729×15 =955,935 ，元以下均四捨五入，惟原告 誤算為55,040×15=825,600），為此爰依民法第179 條規定 ，提起本件訴訟等情。並聲明：被告應給付原告825,600 元 ，及自99年2 月8 日辯論意旨狀送達原告之翌日即99年2 月 12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：系爭租約未經原告合法終止，被告於租期屆滿前 占有系爭房地係有權占有，並無不當得利可言。縱認系爭租 約業經原告合法終止，則原告依系爭租約第12條規定，自得 逕將被告留置於系爭房屋內之物品視作廢物予以處置，原告 怠於自行處置上開物品，自難認被告因而受有利益。此外， 被告在系爭土地上興建系爭房屋，因而增加系爭土地價值， 依民法第431 條規定，原告應於系爭租約終止時償還與系爭 房屋現值172,000 元等價之金錢予被告；又訴外人即866 地 號土地共有人丙○○前於97年5 月間與原告訂有協議，約定 原告應給付相當於出租866 地號土地所獲租金1/3 之利益， 即36,000元予丙○○（下稱系爭協議），丙○○於96年9 月 間將866 地號土地應有部分1/2 出售予訴外人即被告之子郭 怡隴之同時，已將其對原告之債權讓與被告，故被告自97年 4 月起至同年6 月15日止，合計2 個半月，已對原告享有債 權90,000元（即36,000×2.5=90,000），共計原告應給付被 告262,000 元（即172,000+90,000=262,000），被告於此範 圍內自得主張抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠兩造於95年12月15日就系爭房地簽立系爭租約，約定租金為 每月11萬元，被告已於簽約時繳納押租金15萬元。 ㈡原告於97年10月27日寄發存證信函，限期被告於收受送達後 7 日內繳清所欠積租金，倘屆期仍未清償，則終止系爭租約 。被告於97年10月28日收受上開存證信函。 ㈢被告已於99年2 月3 日將系爭房地騰空返還原告。 ㈣原告與郭怡隴就866地號土地未有分管約定。四、本件爭點為：㈠被告是否積欠租金達2 期以上？系爭租約是 否經原告合法終止？㈡原告是否遲延受領系爭房地？㈢原告 依民法第179 條規定，請求被告給付自97年11月4 日起至99 年2 月3 日止所獲相當於租金之不當得利，有無理由？若有
，數額若干？㈣被告所為抵銷主張是否可採？茲分述如下： ㈠被告是否積欠租金達2 期以上？系爭租約是否經原告合法終 止？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租 人支付租金。如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額 ，不得依前項之規定終止租約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第 440條第1項、第2項定有明文。
⒉原告主張被告自97年6 月起即欠繳租金，將累欠租金以押租 金15萬元抵償後，所欠租金已逾2 個月等情，被告否認之， 經查：
⑴被告自97年6 月起即未依系爭租約給付租金，其雖於97年10 月13日簽發面額11萬元之本票5 紙（下稱系爭本票），用以 支付97年6 月起至同年10月止之租金，惟經提示均未獲付款 等情，業據原告提出、系爭本票、本院97年度司票字第1170 0 號裁定為憑（見本院卷㈠第248 頁、第251 頁、第256 頁 ），並有台銀南投分行99年1 月27日南投營密字第09900003 431 號函附系爭帳戶歷史明細在卷可稽（見本院卷第323 至 337 頁），本院復依職權調取97年度司票字第1170 0號本票 裁定事件全卷卷證，核閱無訛，足見被告於97年1 月、2 月 、5 月、6 月、7 月、9 月、10月均未遵期繳納足額租金， 其雖曾以訴外人即其女兒郭怡妏名義，於97年2 月1 日匯款 50,000元、於97年8 月1 日匯款65,000元、於97年9 月17日 匯款45,000元，以訴外人即其配偶郭裕昌名義於97年10月15 日匯款8,000 元，合計匯款168,000 元入系爭帳戶，惟累欠 租金仍達602,000 元（即[110,000×7]-168,000=602,000） ，經以押租金15萬元抵償後，仍租欠租金452,000 元，相當 於積欠4 個月租金未付，堪認被告遲付租金之總額已逾2 個 月之租額。被告辯稱：伊僅欠繳97年度9 月、10月之租金， 共220,000 元云云（見本院卷第272 頁背面），經核與前揭 證據不符，而不可採。
⑵被告固否認系爭本票係用以支付系爭房地自97年6 月起至同 年10月止之租金，並辯稱：伊係應郭裕昌要求簽發系爭本票 ，不知其用途云云（見本院卷㈡第21頁），惟觀諸系爭本票 之發票時點係在97年10月27日原告寄發租金限期催告函之前 ，而各該本票票面金額與每月應納租金數額相符，系爭本票 總額未逾被告累欠之租金602,000 元等情以觀，堪認被告確 曾簽發系爭本票以支付系爭租約之累欠租金，被告前開辯解 尚非可採。
⒊被告另以：丙○○已將866 地號土地應有部分1/2 出售予訴 外人即被告之子郭怡隴，被告徵得郭怡隴之同意占有使用系 爭房地，自無庸繳納租金等語置辯。惟查，系爭租約之租賃 標的物包括系爭房地，非僅866 地號土地，為兩造所不爭執 ，而郭怡隴於97年12月22日因買賣取得866 地號土地應有部 分1/2 ，並於97年12月29日辦畢所有權移轉登記，有土地登 記謄本為憑（見本院卷㈠第17頁），足見前揭被告欠繳租金 之時點（即97年1 月起至97年10月止）係在郭怡隴取得866 地號土地所有權之前，自不得以發生在後之事實溯及既往推 認被告無庸繳付發生在前之租金，被告前開辯解亦非可採。 ⒋綜上，被告累欠租金經以押租金150,000 元抵償後，所欠租 金總額已逾2 個月租金之總和，揆諸前引規定，被告自接獲 原告催繳租金之存證信函之日，即自97年10月28日起7 日內 仍不為支付，原告自得終止系爭租約，故原告主張系爭租約 已於97年11月4 日終止，係屬有據，應堪採信。 ㈡原告是否遲延受領系爭房地？
⒈被告於97年11月4 日系爭租約終止後，仍占有使用系爭房屋 ，並在系爭建國路房屋經營茶行及藝品店，在系爭凱國路房 屋設有24小時加水站乙節，業經本院勘驗屬實，並有本院98 年6 月24日勘驗筆錄、現場照片為憑（見本院卷㈠第119 頁 、第76頁、第80至81頁），足認被告自97年11月4 日系爭租 約終止之日起至99年2 月3 日騰空返還系爭房屋予原告之日 止，確有無權占有使用系爭房屋之事實。又被告於本院審理 中仍堅稱自己有權占有系爭房地，拒不返還系爭房地，復自 承未曾以存證信函或其他方式通知原告受領系爭土地等情， 有本院98年5 月21日、98年9 月17日言詞辯論筆錄可稽（見 本院卷㈠第52頁、第185 頁），足見被告在99年2 月3 日主 動交還系爭房地予原告之前，既未將系爭房地交付原告，亦 未將系爭房地騰空使之處於原告得隨時占有使用之狀態，尚 難認被告已經履行返還租賃物之義務，原告自無遲延受領可 言。
⒉被告固辯稱：原告於系爭租約終止後，即得逕依系爭租約第 12條約定，將被告留置於系爭房屋內之物品視為廢物，逕予 處理，被告則支付原告1 萬元作為清潔費，原告怠於依約行 使上開權利，而有受領遲延云云。惟依系爭租約第12條約定 ：「租賃期間遷出時，乙方（即被告）所有任何傢俱雜物等 ，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（即原告）處 理，乙方決不異議。乙方並同意租期屆滿時支付甲方1 萬元 作為房間清潔費，絕無異議。」（見本院卷第8 至9 頁）之 前後文義以觀，前開約定係適用於被告遷出後系爭房屋後，
仍留置部分物品未予騰空之情狀，況被告仍爭執系爭租約未 經合法終止，且拒不遷離系爭房地，則系爭房地仍在被告管 領支配中，原告自無從進入並管領系爭房地，更遑論處置被 告拒不搬遷之物品，被告前開辯解核與租約約定文義不符， 而不可採。
⒊被告另辯稱：伊於97年10月27日已向訴外人蔡淑真承租門牌 號碼為高雄市○○○路433 號房屋，並自97年12月1 日起遷 移至上址營業，其自97年12月1 日起即未因占有系爭房屋而 獲利（見本院卷㈠第272 頁）云云，惟被告如未遷讓系爭房 地，縱另承租他址營業，亦與被告返還系爭房地與否之判斷 無涉，被告前開辯解洵非可採。
㈢原告依民法第179 條規定，請求被告給付自97年11月4 日起 至99年2 月3 日止所獲相當於租金之不當得利，有無理由？ 若有，數額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。又民法第818 條所定各共有人按其應有部 分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人就 共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，得按其應有 部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍 為使用收益時，其就超越其權利範圍而為使用收益所受之利 益，要難謂非不當得利。經查：
⑴被告於97年11月4 日系爭租約終止後，應即遷出，並將系爭 房地騰空返還原告，並無繼續占有使用系爭房地之合法權源 ，業經本院審認如前，揆諸前引說明，原告受損害之範圍應 按其就系爭土地所享有之權利範圍為計算依據。被告雖辯稱 已徵得郭怡隴之同意，得繼續占有866 地號土地應有部分1/ 2 ，惟依前引說明，被告就其占有使用866 地號土地逾越郭 怡隴之應有部分1/2 範圍者，亦受有不當得利。先此敘明。 ⑵又高雄市○○區○○段第867 地號，權利範圍全部，面積28 平方公尺，暨同地段第866 、868 、868-1 地號，權利範圍 1/2 之土地，面積174.96平方公尺（即[209.71+87.7+52.5 1]×1/2=174.96），合計202.96平方公尺（即28+174.96=20 2.96）之土地均為原告所有，有卷附土地登記謄本為憑（見 本院卷㈠第17至26頁），而原告為系爭房屋之所有權人，有 建物登記謄本為憑（見本院卷㈠第56至58頁），堪認被告無 權占有使用原告所有權範圍所及之系爭房地，已致原告受有 損害，故原告主張按其應有部分之土地面積作為被告應返還 利益範圍之計算基準，於法並無不合，應屬可採。 ⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10% 為限，土地法第97條第1 項固有明文。惟參諸上開 規定之立法本旨側重於「防止房屋所有權人乘機哄抬租金， 造成城市居住問題」及土地法第3 編第3 章第94條至第96條 均就「城市住宅用房屋」設其規範，暨該條項隱含摒除「城 市營業用房屋」在外之意涵，而有予以目的性限縮解釋之必 要等情以觀，足見土地法第97條第1 項關房屋租金限制之規 定，應僅限於城市地方供住宅用使用之房屋始有適用，非供 居住之營業用房屋則非屬上開規定涵攝範圍內。又被告承租 系爭房地，其應付租金除為使用系爭房地之對價外，並包括 得享有系爭房地所在商圈之經濟利益在內，而系爭建國路房 屋位於高雄市○○○路與凱國路口三角窗，附近商家林立， 經濟活動熱絡，前經被告用以經營茶行、藝品店，每月收入 約10至20萬元，系爭凱國路房屋前經被告經營24小時加水站 等情，經本院實地勘驗，復據被告陳明在卷（見本院卷㈠第 119 頁、第171 頁），是以原告主張按系爭租約每月租金11 萬元計算被告之不當得利數額，應屬可採。
⒊從而，被告自97年11月4 日系爭租約終止之日起，至99 年2 月3 日騰空返還系爭房地予原告之日止，合計15個月期間， 就系爭房地享有相當於每月每平方公尺291 元（即110,000 ÷[209.71+28+87.7+52.51]=110,000÷377.92=291，元以下 四捨五入）之租金利益，而被告無權占有原告所有權範圍所 及之土地面積為202.96平方公尺（即28+{ 1/2×[209.71+87 .7+52.51]}=202.96 ），是以原告因被告無權占有所受相當 於租金之損害為每月59,061元（即291 ×202.96=59,061 ， 元以下四捨五入），合計被告無權占有系爭房地15個月應返 還原告之不當得利為885,915 元（即59,061×15=885,915） 。原告主張被告應返還不當得利825,600 元未逾前揭範圍， 係屬有據，應予准許。
㈣被告所為抵銷主張是否可採？
⒈被告辯稱：系爭房屋因遭火災燒毀，而由伊重行起造興建， 系爭土地價值因而增加，原告應償還其為系爭土地所支出之 有益費用，即相當於系爭房屋現值之金錢172,000 元云云。 惟原告否認之，並主張系爭房屋為原告起造興建，係原告所 有等語。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有 此權利。民法第759條之1定有明文。經查： ⑴系爭房屋係訴外人即原告之夫劉享洋於77年7 月19日起造興 建，於同年9 月19日完工之事實，有高雄市政府工務局98年 6 月15日高市工務建字第0980018513號函附使用執照申請書 、門牌證明書、竣工照片、平面圖、建築執照在卷可稽（見 本院卷㈠第84至85頁、第86頁、第88頁、第95頁、第106 頁
、第100 頁、第110 頁），而劉享洋於88年8 月11日將系爭 凱國路房屋贈與原告，並於88年8 月23日完成所有權移轉登 記之事實，亦有建物登記謄本為憑（見本院卷㈠第56頁）， 原告復於96年8 月24日就系爭建國路房屋辦理第一次所有權 登記，取得該房屋所有權，有卷附建物登記謄本、高雄市政 府地政處三民地政事務所（下稱三民地政事務所）98年6 月 23日高市地民三字第0980005752號函附建物所有權第1 次登 記文件可憑（見本院卷㈠第58頁、第135 至150 頁），揆諸 前引規定，足認原告為系爭房屋之所有權人。被告辯稱系爭 房屋係伊於96年間原始起造，僅依原告指示登記為原告所有 云云，未據被告舉證以實其說，尚難採信。
⑵又系爭建國路房屋於辦畢第一次所有權登記後，曾經部分增 建乙節，經比對高雄市政府工務局函附系爭建國路房屋於77 年間申請起造之資料顯示，系爭房屋為1 層樓鐵皮屋，基地 面積為134.97平方公尺（見本院卷㈠第84頁、第88至91頁） ，而本院於98年6 月24日前往現場勘測時，866 地號土地上 除有原已完成保存登記部分外，尚有與前開部分相連通之未 辦保存登記增建，即如附圖編號866-A 所示面積64.62 平方 公尺之建物存在，有96年8 月2 日建物測量成果圖、本院98 年6 月24日勘驗筆錄、房屋內部現況照片及三民地政事務所 98 年8月4 日高市地民二字第0980007250號函附複丈成果圖 為憑（見本院卷㈠第74頁、第119 頁背面、第80頁、第165 頁），足認上開增建部分欠缺獨立性，非經毀損與系爭建國 路房屋不能分離，而與系爭建國路房屋成為一體，係原建物 之重要成分，依民法第811 條規定，應由原建物之所有權人 即原告取得增建部分之所有權。被告辯稱該增建部分乃其於 系爭建國路房屋火災受損後所增修興建云云，固據證人即修 繕工人乙○○證稱：伊曾在7 、8 年前受被告之夫委託，為 其修補遭颱風吹毀之鐵皮屋牆壁及部分屋頂瓦片（見本院卷 ㈠第287 頁）等語，然其證述施工時點係在90年間非在96年 間，修繕原因為颱風而非火災，委託修繕者為被告之夫郭裕 昌而非被告，工程內容為修復而非增建，前開證詞尚難證明 被告曾於系爭租約存續期間為系爭建國路房屋支出增建費用 ，被告復未提出其他積極證據以實其說，其辯解難予採信。 ⑶綜上，被告既不能證明其起造系爭房屋，亦不能證明其為系 爭土地支出有益費用，故被告辯稱原告應依民法第431 條第 1 項規定，償還其為增建系爭房屋所支出之有益費用172,00 0 元，並以之與原告之請求抵銷云云，尚非可採。 ⒉被告另辯稱：丙○○已於96年9 月間將其基於系爭協議對原 告所生之金錢債權讓與被告，被告依系爭協議得請求原告給
付自97年4 月起至同年6 月15日止，因出租系爭房地收取租 金之利得90,000元云云。惟原告否認之，主張：丙○○於97 年12月始將其所擁有866 地號土地之應有部分1/2 出售予郭 怡隴，並無將債權讓與被告之情事存在等語。經查： ⑴郭怡隴於97年12月22日因買賣取得866 地號土地應有部分1/ 2 ，並於97年12月29日辦畢所有權移轉登記之事實，已如前 述，且據證人丙○○證述至明（見本院卷第282 頁），證人 即代書戊○○復證稱：伊曾於96年8 月2 日為丙○○及被告 辦理866 地號土地持分買賣事宜，但後來因被告無法向銀行 貸款，不能給付買賣價金，丙○○遂表示要將買賣作廢（見 本院卷㈠第300 頁、第302 頁）等語，足見丙○○於96 年8 月間尚未將其就866 地號土地之應有部分出售予被告，故被 告辯稱其於96年8 月間即因購入866 地號土地之應有部分而 自丙○○受讓基於系爭協議對原告所生之債權云云，核與前 揭證據不符，而不可採。
⑵另據證人丙○○證稱：伊於97年5 月2 日與原告簽立系爭協 議，以確認原告出租系爭建國路房屋時，伊可取得應分得之 租金，只要原告同意將全部出租所得1/3 之租金給伊，伊即 同意承租人得使用系爭建國路房屋坐落之基地，伊將866 地 號土地應有部分1 、2 出售予被告，依被告指示將之登記於 郭怡隴名下後，曾向被告表示伊至少可因此扣除1/3 租金， 並鼓勵被告與原告協商（見本院卷第284 頁、第285 頁）等 語，可知證人丙○○於出售866 地號土地應有部分1/2 予被 告後，僅曾建議被告以土地共有人之身分與原告協商以減免 部分租金，非向被告表明得以土地共有人之身分要求原告給 付出租866 地號土地所得之1/3 ，足見丙○○與被告間並無 債權讓與情事存在。故被告辯稱已獲丙○○讓與債權，而得 基於系爭協議請求原告給付出租866 地號土地所獲租金1/3 ，並以之與原告之請求抵銷云云，亦不可採。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告給付825,60 0 元及自99年2 月8 日辯論意旨狀繕本送達翌日即99年2 月 12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，係有理由，應予 准許。
六、本判決經兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執 行，經核於法均無不合，各酌定相當之擔保金額准許之。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項規定，判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 6 日
民事第五庭 法 官 賴文姍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日
書記官 林秀珍