臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第114號
上 訴 人 甲○○
上 訴 人 恒拓建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林更祐律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年12月25日
臺灣彰化地方法院98年度訴字第611號第一審判決提起上訴，本
院於民國99年4月7日辯論終結，玆判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人恒拓建設股份有限公司給付超過新台幣十四萬二千六百四十九元部分，及該部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上列廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人恒拓建設股份有限公司其餘上訴駁回。
上訴人甲○○上訴駁回。
上訴人恒拓建設股份有限公司應給付甲○○自民國九十八年七月十六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之新台幣十四萬二千六百四十九元之利息。
上訴人甲○○其餘擴張之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人恒拓建設股份有限公司負擔四分之一，餘由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
一、上訴人甲○○（下稱甲○○）主張：伊代理銷售對造上訴人 恒拓建設股份有限公司（下稱恒拓公司）所建之台灣新故鄉 建案（戶數23戶），兩造於民國（下同）98年1月16日簽訂 銷售合約書（下稱系爭合約），銷售期間為98年2月2日至98 年5月8日（系爭合約約定至5月31日，兩造於98年5月8日終 止合約），於銷售期間內，甲○○分別以新台幣（下同）38 0萬元（底價396萬元）銷售編號（下同）A3房屋，以360萬 元（底價365萬元）銷售D41房屋、以438萬元（底價445萬元 ）銷售B57房屋，而恒拓公司自售之E26房屋（底價395萬元 ），依約皆視同成交，甲○○自得依系爭合約，請求以底價 總額2.2%計算之銷售佣金。惟恒拓公司就其銷售之A3房屋、 D41房屋，以銷售價計算銷售佣金，致恒拓公司少給付21萬 元以2.2%計算之佣金4620元，恒拓公司並就其低於底價之21 萬元，令甲○○負擔40%即8萬4000元之損失，於給付佣金時 扣除，恒拓公司依約應予給付。另甲○○以438萬元（底價 445萬元）銷售B57房屋，恒拓公司自售之E26房屋（底價395 萬元），以底價計算銷售佣金分別為9萬7900元、8萬6900元
；又E27房屋出租每月租金8000元，應以一個月租金8000元 為銷售佣金；另恒拓公司扣除電話移機費2000元，扣除張淑 娟之獎金6000元，均屬不當，自應將扣除之金額給付甲○○ ，以上合計，恒拓公司應給付28萬9420元，恒拓公司未為給 付，致甲○○受佣金損失28萬9420元，依系爭合約第十條之 約定，對於恒拓公司違約所致甲○○之損害，請求恒拓公司 加倍賠償即57萬8840元等情，求為命：恒拓公司應給付伊57 萬8840元（超過上開數額經原審判決駁回後，甲○○未再主 張，不予論述），及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利 息之判決（原審判決恒拓公司給付甲○○16萬7420元，駁回 甲○○其餘請求，甲○○僅就駁回其41萬1420元請求部分聲 明不服，並擴張自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息， 該擴張聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百 五十五條第一項第三款，無需對造同意即可為之）。二、恒拓公司則以：兩造已協議於98年5月8日終止系爭合約。依 系爭合約第八條第一項之約定之精神，甲○○銷售之金額低 於約定底價時，應負擔低於底價部分之40%之損失，始符合 公平原則。況系爭合約第四條第一項括弧內記載：「溢價與 低底金額可互補」，應解釋為：當甲○○向恒拓公司請領銷 售佣金時，可能有些房屋之售價高於約定底價（即合約文字 表示之「溢價」），有些房屋之售價則低於約定底價（即合 約文字表示之「低底金額」），而「溢價」應與「低底金額 」互相抵銷以後，再依甲○○當期請領之全部房屋總銷售額 ，依系爭合約第七條約定之方式，計算甲○○應得之銷售佣 金。倘甲○○售出之房屋低於約定底價，則其應負擔相當於 低底金額40%之損失，此為系爭合約當然之解釋。甲○○在 系爭合約期間，售出A3及D41兩戶房屋，售價分別為380萬元 及360萬元，各該房屋約定底價分別為396萬元及365萬元。 其餘房屋並無銷售情形，E26房屋僅為借名登記，並無銷售 。又恒拓公司已給付甲○○銷售佣金6萬3421元，代墊營扣 繳稅8371元，代付電話費2639元、代墊早餐費300元，代墊 純水消費500元，恒拓公司並受讓葉淑娟銷售獎金6000元債 權，受讓李宗蔚銷售佣金3萬0440元債權，均應自給付之銷 售佣金扣除等語，資為抗辯。
三、甲○○主張其代理銷售恒拓公司所建之台灣新故鄉建案，兩 造於98年1月16日簽訂系爭合約，銷售期間為98年2月2日至 98年5月8日（系爭合約約定至5月31日，兩造於98年5月8日 終止契約），於銷售期間內，甲○○分別以380萬元（底價 396萬元）銷售A3房屋，以360萬元（底價365萬元）銷售D41 房屋等情，有銷售合約書、底價表等在卷可證（見原審卷㈠
6至17頁），並有協議書在卷可憑（見原審卷㈠78頁），自 堪信為真實。依系爭合約第七條約定：「銷售佣金（服務費 ）（含稅）：三成以下已銷售總底價2.2%計算之；三成以上 （含）至五成（不含）以下已銷售總底價2.5%計算之；…」 ，是佣金之計算係以銷售「總底價」計算，並非以銷售總價 計算。以銷售A3、D41房屋底價761萬元，2.2%計算銷售佣金 （服務費），核計為16萬7420元。又系爭合約第四條約定： 「⒈客戶出價若低於底價的3%之內的價格，乙方（即甲○○ ）可不經業主（即恒拓公司）同意可出售（溢價與低抵金額 可互補）。⒉客戶出價若低於底價的3%之外的價格，如經業 主同意即可出售，亦不可以任何理由抵扣乙方服務費」。另 第八條第一項約定：「溢價分配比例：如售價超出原合約價 亦為溢價。結案後甲（即恒拓公司）乙（即甲○○）依6：4 比率分配」。然所謂「溢價與低底金額可互補」，溢價為房 屋售價高於約定底價，低底金額指房屋售價低於約定底價， 已銷售之房屋中同時有超過底價及低於底價者，超過部份之 金額需補低於底價的部份，有剩餘則甲○○與恒拓公司四、 六拆帳，如結算結果總賣價低於總底價，系爭合約並未約定 甲○○亦需與建設公司即恒拓公司以四、六比率負擔等情， 業據與甲○○共同銷售系爭建案之證人李宗蔚到庭證述屬實 （見原審卷㈡80頁），系爭合約第八條第一項之溢價分配， 即係恒拓公司所稱之獎金，因銷售佣金之計算已約定係以總 底價為基準，因此已銷售之房屋中同時有超過底價及低於底 價者，僅以溢價部分計算獎金顯不合理，始有溢價與低底金 額可互補之約定，於兩相抵銷後再計算獎金自屬合理。惟依 系爭合約第四條第一、二項之約定，低於底價3%以內或以外 之價格均係經恒拓公司所同意而出售，如要求銷售價格低於 底價之差額部份代理銷售者亦需負擔一定比例之損失，有懲 罰之嫌實非公允，亦違背系爭合約第四條第二項「不可以任 何理由抵扣乙方服務費」之約定，系爭合約書中並無關於甲 ○○應負擔差額比例損失之約定。證人李宗蔚證稱銷售總價 低於總底價甲○○應負擔差價40%金額之損失，與系爭合約 之約定不符，自難採信。是恒拓公司辯稱，依系爭合約第四 條第一項括弧內記載「（溢價與低底金額可互補）」，房屋 售價高於約定底價即為溢價，房屋售價低於約定底價即為低 底金額，而「溢價」應與「低底金額」互相抵銷以後，再依 系爭合約第七條約定方式以甲○○售出房屋總銷售額計算應 得之銷售佣金，如銷售總價低於總底價，甲○○尚應負擔差 價40%金額，甲○○得請求之佣金尚應扣除差價40%云云，並 不可採。是甲○○請求銷售A3、D41房屋之銷售佣金16萬742
0元，應予准許。
四、甲○○主張於銷售期間，恒拓公司自售之E26房屋（底價395 萬元），以底價計算銷售佣金為8萬6900元云云，為恒拓公 司所否認，並辯稱E26房屋僅係借名登記於第三人名下，並 未賣出等語。查，E26房屋之所有權係於98年3月23日以買賣 為原因移轉登記與第三人陳耿明，有土地及建物登記第二類 謄本在卷可憑（見原審卷87至90頁），雖陳耿明係恒拓公司 法定代理人之姊夫，惟難以此認陳耿明未買受E26房屋。至 證人即代書劉惠美證稱其未與購買該建案之客戶接洽，其不 清楚客戶如何與恒拓公司買賣房屋等語（見原審卷52頁）， 應無從知悉E26房屋有無出賣。雖其嗣證稱：E26房屋所有權 狀在其持有中，根據一般慣例認E26房屋並無買賣等語（見 原審卷㈡52 頁），僅係其推測之詞，尚難以此認E26房屋未 出賣與陳耿明。另證人李宗蔚亦證稱：據其所知建案房屋都 未登記在恒拓公司名下等語（見原審卷㈡79頁），核與E26 房屋原即登記予恒拓公司所有之事實不符，有所有權狀在卷 可憑（見原審卷㈡14、15頁），亦不得以此即認E26房屋借 名登記予陳耿明名下。另恒拓公司提出其餘登記在辛健智、 乙○○、趙錫卿、張金英、柯宏錫之房屋，其登記時間係96 年2月至97年12月間（見原審卷㈡107至117頁），均不在上 開銷售期間內，亦不能以此證明E26房屋即係借名登記於陳 耿明名下，是恒拓公司該項抗辯，並不足取。依系爭合約第 九條約定，於上開銷售期間，恒拓公司售出之房屋，亦可請 求銷售佣金。而E26房屋已由陳耿明向陽信商業銀行，辦理 342萬元最高限額抵押權完畢，有土地及建物登記簿謄本在 卷可證（見原審卷㈠85至90頁）則甲○○自得請求E26房屋 之銷售佣金，以E26房屋底價395萬元，2.2%計算銷售佣金（ 服務費），核計為8萬6900元，是甲○○請求該E26房屋之銷 售佣金8萬6900元，應予准許。
五、甲○○主張其於上開銷售期間，以438萬元（底價445萬元） 銷售B57房屋予訴外人花建隆等情，為恒拓公司所否認，並 以花建隆因個人原因而無法辦理銀行貸款，致解除買賣契約 ，B57房屋既未售出，甲○○自不得請求佣金等語為辯。查 ，依恒拓公司提出之花建隆與恒拓公司簽訂之買賣合約書， 明確記載因花建隆個人因素無法辦理房屋貸款而解除買賣契 約（見原審卷㈠134頁），並據證人花建琪證述，花建隆因 個人信用致無法辦理銀行貸款等語明確（見原審卷㈡77頁） ，足認花建隆並未買受B57房屋，則甲○○自不得請求銷售 B57房屋之佣金，甲○○請求該B57房屋銷售佣金9萬7900元 ，即不予准許。至甲○○提出花建隆買受E28房屋之土地及
建物登記第二類謄本（見本院卷10至13頁），惟該謄本記載 花建隆於98年12月23日買受E28房屋，並非在上開銷售期間 內所出售，自難以此證明甲○○已銷售B57房屋之事實，而 可請求銷售B57房屋之銷售佣金，是該項證據，亦難為有利 甲○○之判斷。又甲○○主張E27房屋出租每月柤金8000元 ，應以一個月租金8000元為銷售佣金，及恒拓公司扣除電話 移機費2000元，扣除張淑娟之獎金6000元，應將扣除之金額 給付甲○○云云，為恒拓公司所否認，而系爭合約，並未約 定甲○○可請求上開項目之金額，則甲○○請求恒拓公司給 付上開金額，即無依據，自難准許。
六、甲○○另主張依系爭合約書第十條約定：本合約經雙方同意 訂立，如一方違反本合約所訂之任何一項條款而導致對方損 失，應負責加倍賠償對方之損失，並放棄先訴抗辯權，故恒 拓公司應加倍賠償甲○○之損失云云。如上所述，恒拓公司 固應給付甲○○銷售A3及D41房屋之銷售佣金16萬7420元， 及E26房屋房屋之銷售佣金8萬6900元，計為25萬4320元，惟 甲○○並未說明及舉證其因恒拓公司未支付銷售佣金，因而 發生何種損害，是甲○○請求恒拓公司加倍賠償損失，即無 依據，不應准許。
七、恒拓公司抗辯已給付甲○○銷售佣金6萬3421元，代墊營扣 繳稅8371元，代付電話費2639元、代墊早餐費300元，代墊 純水消費500元等情，為甲○○所不爭執（見本院卷46頁） ，且有明細表在卷可憑（見原審卷㈠30頁），自可採取。又 恒拓公司抗辯其受讓葉淑娟銷售獎金6000元債權，受讓李宗 蔚銷售佣金3萬0440元債權等語。查，葉淑娟因幫忙銷售房 屋，約定每銷售一戶房屋，甲○○應給付3000元獎金予葉淑 娟，共銷售二戶，即應給付葉淑娟6000元等情，業據證人李 宗蔚及葉淑娟證述明確（見原審卷㈡80頁、112頁），是甲 ○○應給付葉淑娟6000元，應可認定。又，李宗蔚可獲取銷 售房屋佣金3萬0440元（即售價E26等二戶房屋計710萬元， 4/1000之佣金），為甲○○於原審所陳明在卷（見原審卷㈡ 80頁），且有李宗蔚所寄甲○○之存證信函在卷可稽（見本 院卷28頁），甲○○應給付李宗蔚3萬0440元，亦堪認定。 而葉淑娟、李宗蔚將各該債權讓與恒拓公司，有存證信函、 掛號收件回執在卷可憑（見本院卷26至29頁），甲○○並陳 稱已收到各該存證信函（見本院卷47頁），自應認恒拓公司 受讓葉淑娟銷售獎金6000元債權，受讓李宗蔚銷售佣金3萬0 440元債權等語，為可採取，合計上開款項為11萬1671元。 是恒拓公司自給付甲○○銷售佣金25萬4320元，扣除上開款 項11萬1671元後，尚應給付甲○○14萬2649元。
八、綜上所述，甲○○依系爭合約請求恒拓公司給付14萬2649元 ，及自訴狀繕本送達翌日即98年7月16日起至清償日止，按 年利率5%計算之利息，即有理由，逾此部分之請求，即無理 由，應予駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。原審就上開 准許甲○○請求部分，為甲○○勝訴之判決，洵屬正當。恒 拓公司上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決該部分不當，求予 廢棄，為無理由。原審就上開駁回部分，為甲○○勝訴之判 決，並為假執行之宣告，即有未洽。恒拓公司上訴論旨，指 摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院改判 如主文第二項所示。甲○○上訴論旨，指摘原判決駁回其請 求部分不當，求予廢棄，為無理由。至甲○○在本院擴張利 息請求部分，為有理由，應予准許，爰予主文諭知恒拓公司 應給付98年7月16日起至清償日止，按年利率5%計算本金14 萬2649元之利息。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方 法及舉證，核與判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘 明。
據上論結：本件恒拓公司為一部有理由，一部無理由，甲○○上訴為無理由，甲○○擴張之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬
法 官 饒鴻鵬
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 康孝慈
中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
Ｓ
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