臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第377號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 黃仕勳律師
被 上 訴人 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年7月
31日臺灣彰化地方法院97年度訴字第715號第一審判決提起上訴
，本院於99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
被上訴人經合法通知，未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，茲依上訴人之聲請，由其一造辯論 而為判決。
乙、實體方面：
壹、兩造之聲明
一、上訴人之上訴聲明
（一）原判決及其訴訟費用之裁判廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
貳、兩造之陳述
一、被上訴人於原審起訴主張略以：坐落彰化縣二林鎮○○段12 16、1217地號等2筆土地（下稱系爭2筆土地）分別為被上訴 人乙○○及甲○○單獨所有，上訴人未取得被上訴人之同意 亦無任何合法權源，於其上搭建如原審判決附圖即彰化縣二 林地政事務所民國97年10月8日複丈成果圖（下稱附圖）所 示1216地號土地上面積16.77平方公尺及1217地號土地上編 號Ａ部分面積7.73平方公尺之磚造二層樓房，均屬為無權占 有，已侵害被上訴人之所有權。上訴人雖辯稱曾繳納租金一 事，惟系爭2筆土地於日據時代為先祖洪土背等3人共有，嗣 被上訴人分別於民國（下同）85年因判決分割後取得土地所 有權，是上訴人縱有繳付租金，亦與被上訴人無涉；況依上 訴人所提租賃契約書以觀，約定承租土地內面為1丈7（台尺 ），上訴人現使用之土地面寬已超過3丈，故依民法第767條
之規定得請求上訴人拆除地上物返還土地等語。二、被上訴人於本院補充陳述略以：上訴人於89年間與同段第12 12地號土地所有人訴訟時，即以其於本件訴訟所提出之契約 主張使用土地範圍係以北邊算過來1丈7尺，如此，契約所指 之建物內寬即為1丈7尺，與被上訴人所有位於最南邊之系爭 2筆土地無涉。且依該契約，南方應至楊九真房屋壁邊，惟 目前上訴人建物南邊隔壁為洪森雄之房屋，洪森雄並已居住 8、90年，則楊九真所居房屋何在？再者，蘇清襖承租系爭2 筆土地時，尚為空地，契約中記載之「建物敷地」亦應指地 目建地，非建物基地；原出租人係出租空地以供生意使用， 並未同意蘇清襖建築房屋。又上訴人目前之建物為31、51年 分次興建而成，非如其所主張於立約時即存在。況且，上訴 人提出之繳納憑證係記載地基金，並非租金，被上訴人請求 上訴人拆除契約所載範圍外所占用土地部分之房屋，自屬有 據等語。
三、上訴人於原審答辯略以：上訴人之祖父蘇清襖於大正8年（ 即民國8年）即設籍於系爭2筆土地上，現址為彰化縣二林鎮 ○○路○段357號，至今已近90年；於系爭2筆土地尚未辦理 分割前，上訴人之祖父蘇清襖於大正8年即向被上訴人之曾 祖父洪土背承租占用部分之土地，有租賃契約書可證，該租 約上所指1丈7尺是指房屋寬度；早期均由被上訴人之祖父洪 土背收取租金，洪土背死亡後，上訴人均依約繼續繳納租金 與其子孫洪隆明（即被上訴人父親之堂舅）、洪隆明之妻梁 速；惟分割後，被上訴人未向上訴人收取租金。被上訴人於 85年因分割繼承而取得系爭土地所有權登記，對於土地上之 義務應概括承受，請求駁回被上訴人之訴等語。四、上訴人於本院補充陳述略以：
（一）系爭契約末雖載為借主蘇清襖，惟其文中既載明「租賃地 料」「上租事俱地租金」等語，參照最高法院46年台上字 第519號判例，本件確是有支付租金為對價之租賃關係。 且契約載明「此敷地『永久』與貴德（指蘇清襖）隨意使 用」等語，足認蘇清襖與洪土背間確係簽立存有對價關係 之永久不定期租約。又若洪土背及其子孫洪隆明，或蘇清 襖及上訴人未徵得其他共有人同意，何能設籍居住於系爭 土地上90年間均相安無事，徵此，上訴人使用系爭2筆土 地建屋居住，豈為無權占有。
（二）次按，共有物全部或一部出租，係屬民法第820條第1項所 定之管理行為，依98年1月23日修正前該條項規定，除契 約另有訂定外，應由全體共有人共同管理之，如有部份共 有人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租
他人，其租賃契約在當事人間固屬有效，但對其他共有人 不生租賃關係，此為實務（最高法院89年台上字第637號 判決）與學者謝在全、王澤鑑等人之一致見解。系爭儒雅 段1216、1217地號土地79年重測前為二林段332-15、332- 16地號土地，此兩筆土地於77年4月8日經判決分割自同地 段332地號土地，重測前二林段332地號土地為「洪土背」 、洪壽、洪闊嘴所共有，持分各3分之1，上訴人祖父蘇清 襖於大正8年向被上訴人之外祖父洪土背（原判決誤為曾 祖父）承租占有部份332地號土地（包括分割後系爭1216 、1217兩筆地）興建房屋，上訴人祖父蘇清襖亦於昭和13 年（即民國27年）元月興建房屋，並向當時「台中地方法 院北斗出張所御中」提出建物所有權保存登記申請，可證 蘇清襖當時租地建屋不僅得到洪土背同意，亦應已得到其 他兩位共有人同意，準此，蘇清襖與洪土背間之租賃契約 即合法有效。
（三）縱使洪土背未經其他二位共有人同意擅將二林段332地號 部份土地出租予蘇清襖，依上開實務、學者一致見解，該 租賃契約在洪土背與蘇清襖當事人間仍屬有效，僅係對其 他二位共有人不生效力。查，洪土背所有二林段332地號 土地持分3分之1於64年因繼承登記為其繼承人公同共有， 又於77年因判決分割出同地段332之8至332之22地號土地 ，其中332之15、332之16分別登記為被上訴人乙○○、甲 ○○單獨所有，重測後地號變成儒雅段1216、1217地號， 亦即被上訴人乙○○、甲○○係因民法第1148條第1項規 定繼承洪土背之權利義務而取得系爭2筆土地，兩人依前 揭條項規定亦應繼承洪土背與蘇清襖間就二林段332地號 部分土地，範圍包括系爭2筆土地之租賃契約；而上訴人 亦因前揭法條規定繼承此租賃契約，故兩造間就系爭2筆 土地有租地建屋之契約存在，亦即上訴人係有權占有系爭 2筆土地。原判決認上訴人為無權占有，顯然忽略不論有 無經其他共有人同意，租賃契約對洪土背係有效存在，洪 土背及其繼承人不得對蘇清襖及其繼承人就系爭土地使用 主張無權占有，而有違背法令之情。
（四）系爭租賃契約所載「二林下堡二林庄第叁叁貳建物敷地之 內寬壹丈七尺。北方至壁立之便所邊。西方至李木生之建 物敷地邊。東方至街地邊。南方至楊九真之壁邊。」，範 圍至少包含上訴人於本院所提附圖abcdgha所圍起來之土 地（見本院卷第56頁）：
１、「東方至街地邊」：查儒雅段1210之6地號土地於80年7月 23日分割自同段1210地號（重測前為二林段332之5地號）
，同段1210之7地號土地於80年10月23日分割自1210之6地 號土地，而同段1210地號在81年以前（包括日據時代）均 屬國（公）有，上無地上物，與同段987地號即現儒林路 同作街道用。故東至街道邊，表示東至現與儒雅段1210之 6、1210之7地號土地界線，即ab線。
２、「西方至李木生之建物敷地邊」：依證人李錫男98年3月 26日於原審證述可知），上訴人承租土地西至李木生建物 敷地邊即現址西至醫院（洪宗鄰醫院）交界，即cd線。 ３、「南方至楊九真之壁邊」：依證人洪森雄於原審證述可知 ，立約時楊九真房屋位置就同現與上訴人建物南面相連接 之洪森雄房屋，即南面邊界為bc線。
４、「北方至壁立之便所邊」：今便所（廁所）早已不見蹤跡 ，惟約係在ef線北面處，加以租賃契約載「內寬壹丈七尺 」及李錫男98年3月26日於原審證述可知，ah線北方土地 在日據時代就已由李錫男父親和兄弟興建房屋等事宜綜合 觀之，蘇清襖與洪土背於大正8年所立租賃契約土地範圍 ，應為abcdefgha所圍起來之土地，包含儒雅段1212地號 大部分土地。至內寬壹丈七尺（台尺），指的是面寬17台 尺即5.151公尺。雖依98年6月18日複丈成果圖，上訴人建 物正面面寬為4.4公尺，不及5.151公尺，然誤差在所難免 ，且承租土地未必要蓋滿建物，故面寬有些許出入，誠可 理解。據此，上訴人承租範圍包含被上訴人所有系爭2筆 土地無誤。
（五）原法院92年度訴字第37號，洪敏森訴請求上訴人交還與系 爭2筆土地同段之1212地號土地案件，兩造就該土地雙方 有不定期租約情事，並無異議；爭點乃在：87年至91年租 金未給付是因上訴人不繳納或洪敏森不來收取。而上訴人 訴訟代理人（蘇榮志）當庭提出收據、領據、賣物證（即 租賃契約）等影本，用以證明歷年來均是承租人來收取租 金及上訴人非無故不給付租金之人。然上開文件對該案判 決結果並無直接影響，此由洪敏森對文件並無答辯、該案 判決書理由欄對此等文件也未提及，即可知悉。本件租約 承租範圍既包含洪敏森所有1212地號大部分土地，上訴人 於該案提出上開文件證明有付租金等情，自屬合理；被上 訴人以此認租約範圍不可能及於系爭2筆土地云云，並不 足採。
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張：系爭1216、1217地號等2筆土地分別為被上 訴人乙○○及甲○○單獨所有，其上有上訴人所有如附圖所 示1216地號土地上面積16.77平方公尺及1217地號土地上編
號Ａ部分面積7.73平方公尺之磚造二層樓房占用等情，業據 其提出土地登記簿謄本為證（原審卷第5至6頁），並經原法 院會同二林地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗 筆錄及二林地政事務所98年5月25日號複丈成果圖附卷足憑 （原審卷第177至179頁），復為上訴人所不爭執（原審卷第 48頁反面），自堪信為真實。
二、被上訴人主張：上訴人係無權占用系爭1216、1217地號等2 筆土地等語，則為上訴人所否認，並抗辯：系爭2筆土地尚 未辦理分割前，上訴人之祖父蘇清襖於大正8年即向被上訴 人之外祖父洪土背承租占用，早期均由被上訴人之祖父洪土 背收取租金，洪土背死亡後，上訴人均依約繼續繳納租金與 其子孫洪隆明（即被上訴人父親之堂舅）、洪隆明之妻梁速 等情，並提出契約證、領收證及收據為證（見原審卷第18至 41頁、本院卷第40至44頁）。查：
（一）按因使用租賃而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如 何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判例參照） 。被上訴人對於上訴人所提出上開契約證及領收證等文書 之真正不爭執（見本院卷第47頁反面）。而系爭契約證上 載明：「…右建物敷至拙者所有處，全般都合依上右記周 圍邊之敷地為貴德願貸，與之年租賃地料，壹年間貸金拾 日來付清，每年六月十二日，分兩回次半額給付。貴德向 拙者所提供上租事，此敷地『永久』與貴德隨意使用。上 租事俱地租金，壹同付如上額全部貸地料，一盡協議…」 等語；且上開領收證及收據上亦均載明「地基金」「借地 料」「地基租金」等字，足證上訴人抗辯其祖父蘇清襖與 洪土背間簽立有不定期租賃契約，堪予採信。又上開契約 既載明「此敷地永久與貴德隨意使用」，則上訴人之祖父 蘇清襖於承租之土地上興建房屋，並未違背契約之約定。（二）次按，共有物全部或一部出租，係屬民法第820條第1項所 定之管理行為，依98年1月23日修正前該條項規定，除契 約另有訂定外，應由全體共有人共同管理之，如有部份共 有人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租 他人，對其他共有人不生租賃關係，但其租賃契約在當事 人間仍屬有效（最高法院89年台上字第637號判決參照） 。查，系爭彰化縣二林鎮○○段1216、1217地號土地重測 前為彰化縣二林鎮○○段332之15、332之16地號土地，此 2筆土地於77年4月8日經判決分割自同地段332地號土地， 又重測前二林段332地號土地於36年6月1日登記為洪土背 、洪壽、洪嘴所共有，應有部分各3分之1等情，此有日據 時代及土地舊式土地登記簿謄本、共有人名簿在卷可稽（
原審卷第88至105頁）。是上訴人祖父蘇清襖於大正8年向 洪土背承租占用重測前二林段332地號土地時，該土地屬 洪土背與他人共有之狀態，固堪認定。惟洪土背就上開重 測前二林段332地號土地應有部分3分之1，於64年因繼承 登記為其繼承人洪水木、黃芙蓉、乙○○、甲○○、林宏 秀霞、蔡洪珍、吳洪雙公同共有，嗣332地號土地再因判 決分割出同地段332之8至332之22地號土地，其中332 之 15、332之16地號土地分別登記為被上訴人乙○○、甲○ ○單獨所有等情，亦有上開土地登記簿謄本在卷可稽。足 認，被上訴人係繼承洪土背對重測前二林段332地號土地 應有部分之權利，再因判決分割而取得系爭第332之15 、 332之16地號土地所有權。而上訴人亦因繼承關係而繼承 其祖父蘇清襖與洪土背間就重測前二林段332地號土地之 租賃關係。故縱使洪土背未經其他共有人同意擅將重測前 二林段332地號部分土地出租與蘇清襖，然揆諸上開說明 ，該租賃契約於洪土背與蘇清襖當事人間仍屬有效。而被 上訴人既係因繼承關係而取得洪土背就上開土地之權利， 上訴人亦因繼承關係而繼受蘇清襖就上開土地之承租權； 兩造自應繼承洪土背與蘇清襖間就重測前二林段332地號 土地之租賃契約。
（三）上訴人抗辯：洪土背與蘇清襖間就重測前二林段332地號 部分土地之承租範圍包括系爭2筆土地等語；雖為被上訴 人所否認，並稱：依上訴人所提租賃契約書以觀，契約所 指之建物內寬即為1丈7尺，與被上訴人所有位於最南邊之 系爭2筆土地無涉等語。查，上訴人所繼承系爭土地上之 建物，東面臨二林鎮○○路、西面與洪宗鄰醫院為界、南 面與洪森雄房屋為鄰、北側鄰李錫男房屋等情，業據本院 履勘現場，制有勘驗筆錄，並有現場照片附卷可參（見本 院卷第73、74頁，76至79頁）。對照系爭契約證載明：「 二林下堡二林庄第叁叁貳建物敷地之內寬壹丈七尺。北方 至壁立之便所邊。西方至李木生之建物敷地邊。東方至街 地邊。南方至楊九真之壁邊。」等語，其中：
１、「東方至街地邊」：查儒雅段1210之6地號土地於80年7月 23日分割自同段1210地號（重測前為二林段332之5地號） ，同段1210之7地號土地於80年10月23日分割自1210之6地 號土地，而同段1210地號在81年以前（包括日據時代）均 屬國有，與同段987地號即現儒林路同作街道用，嗣第121 0之6地號土地於81年4月24日以買賣為原因，登記為上訴 人名義等情，此有土地登記簿謄本附卷可參（見本院卷第 57至63頁）；核與上訴人現有房屋東面臨二林鎮○○路等
情相符。故契約所載「內寬壹丈七尺（台尺）」，衡情， 應係指面向東方街地之寬度；又17台尺換算公尺為5.151 公尺；依原審98年5月25日複丈成果圖所示（見原審卷第1 79頁），上訴人建物東面臨街之面寬為4.4公尺，並未超 過5.151公尺。
２、「西方至李木生之建物敷地邊」：依證人李錫男98年3月 26日於原審證述：「（問：與李木生是何關係？），他是 我的遠親，他的土地在西邊，以前他有建物在系爭土地上 ，但後來土地與建物都賣掉並已拆除，現已興建醫院，李 木生賣掉房子是向北，有南北向圍牆，圍牆過過就是丁○ ○房子的後面。」等語（原審卷第161頁反面），核與上 訴人使用承租土地現況，西面與洪宗鄰醫院交界相符。 ３、「北方至壁立之便所邊」：本院履勘現場時，北方雖已無 便所（廁所）存在；惟據證人李錫男同日於原審證述：「 （問：二林鎮○○號○段359號房屋是你所有？南側房屋是 誰所有？）是，房子已建8、90年，是我父親和他兄弟蓋 的，李沃霖的祖父是我父親哥哥，房子原來五間，李沃霖 他們分得三間，在北邊，我們分二間，在南邊，、、、南 邊是丁○○的房子，、、、」等語（原審卷161反面）， 足證，上訴人所有系爭房屋於日據時代，北面即與證人李 錫男父親和兄弟興建房屋相毗鄰。
４、「南方至楊九真之壁邊」：依證人洪森雄98年3月26日於 原審證述：「我住在355號，是南邊，房子是我父親所蓋 ，昭和四年我們就已經住在這裏。從我知悉開始，他們的 房子（指上訴人）就在我隔壁。」等語（原審卷161反面 ）；參以，上訴人所提出之租金領收證所載，昭和十年之 租金係由共有人之一洪壽代收，蘇清襖於重測前二林段33 2地號土地上之建物，於昭和十三年向當時之登記機關「 台中地方法院北斗出張所」為所有權保存登記（見原審第 21、22頁）等情；上訴人抗辯蘇清襖向洪土背承租重測前 二林段332地號土地之範圍，南至目前與訴外人洪森雄房 屋鄰界處，堪予採信。
綜上，足認上訴人抗辯洪土背與蘇清襖間就重測前二林段 332地號部分土地承租範圍，包括重測及分割後被上訴人 所取得之系爭2筆土地，應堪採信。
三、綜上所述，上訴人抗辯：兩造均應繼受洪土背與蘇清襖間就 重測前二林段332地號土地之租賃契約，上訴人所有系爭房 屋有合法占用被上訴人所有系爭儒雅段第1216、1217地號土 地之正當權源，自屬可信，被上訴人主張上訴人為無權占有 ，為不足採。從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上
訴人將如附圖所示1216地號土地上面積16.77平方公尺及121 7地號土地上編號Ａ部分面積7.73平方公尺之磚造二層樓房 拆除後，將各該部分土地分別返還於被上訴人，為無理由， 不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審 為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由 本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於 本件判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第 385條第1項前段、第450條、第78條、第85條第1項前段，判 決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸
法 官 翁芳靜
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 粘銘環
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日
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