臺灣高等法院民事判決 98年度上字第721號
上 訴 人 乙己○
訴訟代理人 乙甲○
郭錦茂 律師
被 上 訴人 甲○○
甲辰○
ｎ○○
乙未○
甲亥○
乙戊○
Ｚ○○
ｄ○○
甲Ｎ○
甲戌○
甲Ｐ○
Ｏ○○
甲寅○
甲天○
甲Ｍ○
Ｆ○○
ｉ○○○
甲ｒ○
Ｄ○○
Ｙ○○
ｓ○○
甲Ｂ○
甲Ｌ○
ｌ○○○
甲黃○
Ｂ○○
地○○
甲申○
己○○
宇○○
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甲ｂ○
甲ｎ○
申○○
甲戊○
甲ｘ○
甲ｄ○
甲Ｓ○
甲Ｒ○
甲Ｑ○○
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甲Ｖ○
丁○○
乙辰○
Ｊ○○
甲Ｘ○
乙黃○
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甲丁○
甲乙○
天○○
Ｐ○○
Ｋ○○
癸○○
甲ｗ○
甲午○
甲壬○
甲Ｊ○○
甲ｙ○
乙子○
甲宇○
甲ｓ○
宙○○
Ｗ○○
甲癸○
甲未○
戌○○
甲子○
甲ｌ○
甲ｍ○
乙庚○
ｙ○○
甲丙○
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ｂ○○
ｑ○○
Ｖ○○
Ｌ○○
甲丑○
乙○○
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甲Ｉ○
乙酉○
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乙乙○○
甲卯○
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甲ｐ○
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甲辛○
甲庚○○
ｈ○○
甲ｅ○
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玄○○
甲Ｈ○
ｗ○○○
甲ｆ○
甲ｖ○
乙戌○
天合興業股份有限公司
法定代理人 甲Ｅ○
被 上 訴人 準葦企業管理顧問股份有限公司
法定代理人 卯○○
被 上 訴人 酉○○
共 同
訴訟代理人 張世興 律師
被 上 訴人 ｇ○○
甲甲○
ｏ○○
Ｓ○○
甲Ｇ○
甲ｉ○
辛○○
乙午○
甲Ｄ○
甲酉○
ｘ○○
未○○
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甲Ｕ○
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乙天○
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乙壬○
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Ｃ○○
乙巳○
甲Ｏ○
乙宙○
乙玄○
甲Ｗ○
Ａ○○
黃○○
乙丁○
甲己○
乙丙○
戊 ○
乙辛○
子○○
壬○○
ｍ○○
乙丑○
巳○○
Ｅ○○
甲ｔ○
丙○○
共 同
訴訟代理人 蘇弘志 律師
被 上 訴人 Ｍ○○
甲Ｔ○
丑○○
乙亥○
乙申○
ｚ○○
甲ａ○
共 同
訴訟代理人 ｋ○○
被 上 訴人 甲Ａ○
ｕ○○
Ｕ○○
Ｇ○○
乙宇○
甲玄○
甲地○
Ｈ○○
亥○○
庚○○
上列當事人間不當得利事件，上訴人對於中華民國98年5月15日
臺灣臺北地方法院96年度訴字第6809號第一審判決提起上訴，經
本院於99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被上訴人楊勉夫於民國（下同）96年11月12日死亡，被 上訴人甲ｋ○、甲ｊ○為其法定繼承人，此有戶籍謄本在卷 可稽（見本院卷㈠第302至304頁)，甲ｋ○、甲ｊ○並聲明 承受訴訟(本院卷㈡第39頁），核無不合，應予准許。二、被上訴人甲Ａ○、ｕ○○、Ｕ○○、Ｇ○○、乙宇○、甲玄 ○、甲地○、Ｈ○○、亥○○、庚○○未於言詞辯論期日到 場，經核並無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴 人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人於91年12月13日以買賣為原因取得 坐落臺北縣新店市○○段67-1、88-11、88-7、66-4、88-33 、88-6、86-18、88-34、88-35、66-3、67-3、67-16、67-1 7、85- 6、73、85-21、67-19、67-18、30-3、30-38、30-3 1、30-20、30-15、71-2、72、85-19、67-15、61-6、85-22 、92-10、92-19、92-27、30-12、92-14地號等34筆土地（ 以下合稱系爭土地)之所有權，為系爭土地之所有權人，附 表一所示之被上訴人為秀岡山莊一期住戶及建物所有權人， 附表二所示之被上訴人為秀岡山莊陽光特區住戶及建物所有 權人。詎被上訴人等未經上訴人之同意，亦無合法權源，自 91年12月13日起占用系爭土地，作為公園、車道、步道、球 場、涼亭、警衛亭等設施、景觀池、攔砂壩、管涵及加壓站 使用，占用面積合計248,664.95平方公尺，是被上訴人等無 權占用上訴人之土地，受有相當於租金之利益，又系爭土地 96年1月之申報地價，除其中秀岡段61-6地號土地為每平方 公尺新台幣(下同)960元外，其餘土地之申報地價均為每平 方公尺96元，茲以系爭土地申報地價5％計算，自91年12月 13日起至96年3月13日止（共4.25年），被上訴人等共受有 如附表一、二所示共552萬7,924元之利益，上訴人自得依不 當得利之法律關係，請求被上訴人等返還共計552萬7,924 元之不當得利等情。爰依民法第179條規定，求為命：被上 訴人等應分別給付上訴人如附表一、二所示之金額，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服)並上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應分別給付上訴人如附表一 、二所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被上訴人分別抗辯：
㈠如附表三所示之被上訴人則以：秀岡開發事業股份有限公司 （下稱秀岡公司）於85年、87年間預售秀岡山莊別墅時，以 公園、景觀調節池、漸層飛瀑、林園、草坪、生態育苗區、 田園烤肉區、觀景平台、有氣步道等設施，作為別墅之公共 設施，銷售予消費者，惟秀岡公司雖未將系爭土地登記為全 體區分所有權人共有，然因別墅之價值即彰顯於其所坐落之 環境及周遭公共設施，若認為系爭土地非屬別墅之所有權人 得使用之範圍，別墅之價值勢必大幅減低，故買賣之價金實 已包含系爭土地之租賃權，應認秀岡公司與買受人間成立永 久租賃契約，而上訴人為秀岡公司之繼受人，於系爭土地移 轉登記後應認上訴人已默示承認租賃契約之存續，縱認秀岡 山莊社區住戶與秀岡公司間就系爭土地並無租賃關係，亦存 有使用借貸契約，上訴人亦應受其拘束。且依秀岡公司與被 上訴人等間之土地房屋預定買賣契約書中第13條第3款規定 及85年之秀岡山莊住戶公約暨管理服務規章同意書（性質同 規約草約），可知系爭土地依公寓大廈管理條例規定，係屬 「專有部分約定共用」，秀岡山莊之住戶自得依規約約定之 使用方式使用系爭土地。上訴人於買賣前應閱覽規約，瞭解 系爭土地之使用方式及限制，故其於繼受系爭土地後，自應 受規約之拘束。秀岡山莊位於大臺北水源區內，其基地範圍 涵蓋都市計畫興建基地與保護區之範圍，秀岡山莊內所有公 園、道路、綠地等公共設施均屬都市計畫用地，須依都市計 畫書及「大臺北華城細部計畫」為使用，上訴人縱為土地所 有權人，亦不得變更社區內系爭土地上公共設施之使用方式 ，又秀岡山莊依據「大臺北華城細部計畫」及環保署發布之 「秀岡山莊興建計畫環境影響說明書」審查結論所規劃之公 共設施，係供區內民眾使用為主，並無使用對象之限制，就 秀岡山莊開發計畫公共設施部分，若已按計畫實施並興闢完 成，均可提供一般民眾使用，被上訴人等係依法使用系爭土 地，上訴人負有容忍之義務。系爭土地於秀岡山莊興建時即 為公共設施，被上訴人等僅於自己所有之別墅居住使用，從 未做排他性之占用行為，縱認被上訴人等占有系爭土地，被 上訴人等乃基於法令、買賣合約書及規約之規定為占有，係 屬民法之善意占有人，並無不當得利可言。上訴人係永柏企 業股份有限公司（下稱永柏公司）之負責人，對於秀岡山莊 開發至今所有細節知悉甚深，甚而永柏公司業已成為「秀岡 山莊興建計畫環境影響說明書」內開發單位之一，今竟以被
上訴人無權占有為由，請求返還不當得利，顯屬權利濫用等 語，資以抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
㈡如附表四所示之被上訴人則以：被上訴人等於購置房屋前交 易磋商時，秀岡山莊開發計劃之規劃人（當時為自辦市地重 劃之土地所有權人）即已積極進行整個秀岡山莊為整體之開 發，同意免費提供秀岡山莊內所有建物所在之優雅環境（包 含已經建築或規劃完成使用之各項公共設施），此項允諾乃 公共設施土地所有權人向每一個在社區購買房屋者為之，故 公共設施土地所有權縱有移轉於上訴人，上訴人仍應負上開 契約義務。系爭土地中之道路用地係供公眾使用，無法就使 用道路之個人計算細分應支付多少代價，而林地只有景觀作 用，秀岡山莊內之住戶無法對之占有，作為公共設施之土地 應定性為「公物」，上訴人不得向公眾收取任何代價。且上 訴人既為開發計劃內之土地所有權人，則上訴人為參與「獎 勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」者，依「變更臺北水源 特區計劃土地使用分區管制要點」規定，就系爭土地有不能 自由使用收益處分之法令之限制。被上訴人對系爭土地並無 事實上管理之能力，亦無任何排他之效果，且系爭土地上之 工作物或建物距陽光社區過遠，無法為被上訴人所占有使用 。另秀岡山莊內所有公共設施均係供所有建物、土地所有權 人共同使用，包括具體直接或間接使用、享受其生活上之便 利、感受環境空間景觀上之愉悅等利益，為所有建物、土地 所有權人共同享有利益之狀態，上訴人亦為秀岡山莊內之土 地所有權人，同享此共益狀態，然被上訴人等分攤負擔維護 €公共設施之費用，惟上訴人卻未就此支付任何費用，上訴 人享此利益，卻未對系爭土地以外之其他公共設施土地所有 權人支付任何相當於租金之不當利益，是上訴人向被上訴人 等請求返還相當於租金之不當利益，顯與誠信原則有違等語 ，資以抗辯。並答辯聲明:上訴駁回。
㈢被上訴人Ｍ○○、甲Ｔ○、甲宙○、ｒ○○、丑○○、乙亥 ○、乙申○、ｚ○○、甲ａ○、甲己○、Ｅ○○則以：渠等 自92年間起陸續向大都會股份有限公司（下稱大都會公司） 買賣取得臺北縣新店市○○○街土地及建物，系爭土地上之 公園、車道、步道、球場、涼亭、警衛亭、景觀亭、攔砂壩 、管涵及加壓站等設施，均係秀岡公司於上訴人取得所有權 前陸續設置，該等設施產權並未移轉予被上訴人，被上訴人 亦未曾占有。上訴人於取得系爭土地所有權前，秀岡公司即 同意將系爭土地設置各項公共設施供公眾使用，上訴人繼受 取得系爭土地之所有權，自應承受前手之公法上負擔。系爭 土地上之設施乃供公眾使用，不應由秀岡一期住戶及陽光特
區住戶分攤不當得利數額，系爭土地亦非位於陽光特區範圍 內，亦非陽光特區住戶使用，被上訴人並未獲有利益，且陽 光特區住戶均於92年7、8月間始購買房屋及基地，對系爭土 地無從自91年12月13日起占有等語，資以抗辯。並答辯聲明 ：上訴駁回。
三、上訴人主張其於91年12月13日以買賣為原因取得系爭土地之 所有權，為系爭土地之所有權人，附表一所示之被上訴人為 秀岡山莊一期住戶及建物所有權人，附表二所示之被上訴人 為秀岡山莊陽光特區住戶及建物所有權人之事實，業據提出 土地第二類登記謄本、建物第二類登記謄本等件為證(見原 審卷一第43-645頁)，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真 實。上訴人又主張被上訴人等未經上訴人之同意，亦無合法 權源，自91年12月13日起占用系爭土地，作為公園、車道、 步道、球場、涼亭、警衛亭等設施、景觀池、攔砂壩、管涵 及加壓站使用，無權占用系爭土地至96年3月13日止受相當 租金之不當得利共552萬7924元等語，被上訴人則以前情置 辯。是以，本件應審酌者為被上訴人是否有無權占用系爭土 地之情事？上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付 相當於租金損害之不當得利有無理由？經查：
㈠按對於物有事實上管領之力者，為占有人。民法第940條定 有明文。所謂對於物事實上管領之力，係指對於物得為支配 ，排除他人干涉，且此一概念係社會事實，須依社會通念斟 酌外部可供認識之時空關係，包括人與物在場合上一定之結 合關係，足認某物為某人事實上管領，如僅單純象徵性標示 ，或偶然使用，或基於地勢因使用自己土地而兼有使用他人 土地之事實，即不得僅以使用之事實，逕認其使用即「占有 」該土地，並致土地所有權人受有何損害。
㈡查系爭土地位於大臺北水源區內，為秀岡公司開發秀岡山莊 社區之部分土地，屬都市計畫用地，系爭土地上所設置之公 園、車道、步道、球場、涼亭、警衛亭等設施、景觀亭、攔 砂壩、管涵及加壓站，均為秀岡公司依行政院環境保護署（ 下稱環保署）核准興建計畫所要求設置，供秀岡山莊內全部 社區之建物及土地所有人使用，其使用方式必須依照都市計 畫書及「大臺北華城細部計畫」之使用，且因係山坡地，其 治理或經營、使用行為係經調查規劃，依水土保持技術規劃 ，實施水土保持之處理與維護，屬合法之公共設施，此有台 北水源特定區管理委員會建造執照捌陸北水建字第零壹柒號 、經濟部台北水源特定區管理委員會使用執照捌拾捌北水使 字零壹伍號、臺北縣政府工務局雜項使用執照捌拾捌店雜使 字第零壹柒號臺北縣政府工務局97年2月18日北工施字第097
0095837號函(見原審卷三第49-50頁、第121-126頁)等件為 證，核諸上開說明，被上訴人對於系爭土地上之設施，或有 使用之事實，惟對於系爭土地並無得為支配及排除他人干涉 之管領力，是難以被上訴人有使用之事實，即逕認其使用即 「占有」系爭土地。從而，上訴人主張被上訴人無權占有系 爭土地，自不可採。
㈢上訴人另主張系爭土地上所設置之沉砂池(兼作人工湖，可 於其上泛舟)，應屬未取得台北縣政府工務局核發雜項建造 及使用執照之違建，為非法之景觀設施云云。查，經本院函 詢經濟部水利署臺北水源特定區管理局結果為：「說明：二 、貴院所查詢之事項，經查閱行政院環境保護署89年3月20 日八九環署中字第0006532號函送本局之『秀岡山莊興建計 劃環境影響說明書（定稿本）』，圖示之調洪沉砂池（景觀 池1）開發單位亦將其納入水土保持設施系統範圍內。」， 函附該計劃說明書第5.2.7水土保持設施並載：「…目前其 沉砂調洪池大部分已施工完成，且該水池在平時尚兼景觀水 池使用，堪稱一舉兩得…」，此有經濟部水利署臺北水源特 定區管理局98年11月2日水臺建字第09850054440號函在卷可 稽(見本院卷二第92-96頁)，主管機關明白表示該沉砂池具 有水土保持設施之功能，為開發單位提供公眾使用，上訴人 空言指稱系爭土地上之沉砂池，為非法之景觀設施云云，並 非事實，亦不可採。
㈣按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。所 謂「法令限制」，係指該法令，對所有人之自由使用、收益 、處分其所有物及排除他人之干涉，設有限制者而言（最高 法院87年度臺上字第282號裁判意旨參照）。次按多數各自 獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之 規定。區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管 理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵 守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 。公寓大廈管理條例第53條、第24條分別定有明文。又依山 坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，即屬本 條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性 之集居地區，公寓大廈管理條例施行細則第13條第2款亦有 明定。
⑴查秀岡山莊位於大臺北水源區內，其基地範圍涵蓋都市計畫 興建基地與保護區之範圍，其內所有公園、道路、綠地等公 共設施均屬都市計畫用地，依都市計畫法第6條規定，直轄
市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限 制其使用人為妨礙都市計畫之使用，又依據環保署於89年1 月15日以（89）環署中字第0001199號函公告之「秀岡山莊 興建計畫環境影響說明書」審查結論所示（見原審卷三第15 頁），秀岡山莊內規劃之公共設施，係以供社區內民眾使用 為主，並無使用對像之限制，上訴人自應受法令之限制，負 有容忍他人使用系爭土地上公共設施之義務。
⑵次查，秀岡山莊係依據山坡地開發建築管理辦法申請開發許 可，則關於該社區內公共設施之使用、管理，核諸前揭說明 ，自應準用公寓大廈管理條例相關規定，亦即該社區內建物 及土地所有權之繼受人，均應繼受原所有權人依本條例或規 約所定之一切權利義務。本件上訴人係於91年12月13日繼受 取得系爭土地之所有權，自應繼受其前手依本條例或規約所 定之一切權利義務，而依秀岡公司與秀岡山莊一期社區及陽 光特區承購戶簽訂之土地房屋預定買賣契約第13條第4款約 定：「乙方（即秀岡公司）依計劃留設之道路、步道、綠帶 及其他公共設施等，由乙方闢建予秀岡山莊全體住戶共同使 用…」、第15條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與 本約具同等效力，甲方應將本約、委託代辦貸款契約書、秀 岡山莊住戶公約暨管理服務規章同意書（如附件七）及其所 有附件之各項約定同時履行之...」（見原審卷三第43頁） ，又附件七遵守住戶守則暨管理服務規章同意書第1條規定 ：「本山莊建物、土地所有權人、承租人、借用人及其他有 正當權源居住並使用本山莊之人，均稱為住戶，有履行本守 則之義務」、第2條規定：「本守則所稱公共場所，係指供 公眾使用之空間，凡山莊大門、道路、步道、公園、綠地、 育樂場所等皆屬之；所稱公共設備，係指公眾需要之設備， 凡供電設備、供水設備、污水處理設備、電話設備等皆屬之 」、第3條第21款規定：「住戶應按月交付公共管理費用」 （見原審卷三第46-47頁），可知秀岡山莊社區內土地建物 之買賣，建商（含秀岡公司在內）與各承購戶分別約定，該 社區內之公共設施由全體住戶共同使用，住戶並應按月繳交 公共管理費用，應認上訴人之前手已與秀岡山莊全體住戶達 成合意，全體住戶得共同使用系爭土地上之公共設施，且上 訴人於91年間取得系爭土地時，系爭土地即存在有上開公共 設施，為上訴人所明知，上訴人自應繼受其前手與全體住戶 約定之拘束，負有容忍他人使用系爭土地上公共設施之義務 。上訴人主張本件並無公寓大廈管理條例之適用，亦非可採 。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條固有明文。惟依不當得利之規定請求無權 占有他人土地之人返還不當得利，須以無權占有他人土地， 致他人受有損害為前提。是倘對於他人之土地未有現實管領 實力，或使用他人土地，惟並未致他人受有損害，即與不當 得利之要件不符。查本件被上訴人並未無權占有系爭土地， 已如前述，是上訴人主張依不當得利之法律關係請求被上訴 人返還其利益，核與不當得利之要件不符，洵屬無據。四、綜上所述，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地而受利益 ，使上訴人受有相當於租金之損害，為不可採；被上訴人抗 辯系爭土地屬秀岡山莊開發計畫公共設施部分，於秀岡山莊 興建時即為公共設施，被上訴人對系爭土地並無事實上之管 領力，自非無權占有，更無不當得利，為可採。從而，上訴 人主張本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付如附表 一、二所示之本息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁 回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 13 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 周舒雁
法 官 陳姿岑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 4 月 14 日
書記官 黃慶霽
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。