臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第289號
原 告 庚○○
訴訟代理人 蘇建榮律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 辛○○
複 代理人 蔡清河律師
被 告 富鼎不動產有限公司
法定代理人 戊○○
被 告 甲○○
己○○
上列三人
訴訟代理人 洪仁杰律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國99年4月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬元，及自民國九十八年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟叁佰捌拾伍元由由被告乙○○負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾捌萬元供擔保後，得假執行；被告乙○○如以新臺幣壹佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人， 承受其訴訟以前當然停止，承受訴訟人，於得為承受時，應 即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明 文。本件被告富鼎不動產有限公司之法定代理人原為吳貞芬 ，於本件訴訟中變更為戊○○，業據被告於民國97年 3月23 日具狀陳明，堪認屬實，被告依法聲明由法定代理人戊○○ 承受訴訟，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴請求：壹、先 位聲明：被告乙○○應給付原告115萬元及自民國97年12月3 1 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。貳、備 位聲明：被告富鼎不動產有限公司、甲○○、己○○應連帶 給付原告58萬 5仟元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年利率百分之五計算之利息；嗣於本院98年 3月31日言
詞辯論期日當庭將聲明更正為：壹、先位聲明：被告乙○○ 應給付原告 115萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年利率百分之五計算之利息。貳、備位聲明：被告富鼎 不動產有限公司、甲○○、己○○應連帶給付原告58萬 5仟 元及自98年 3月27日起至清償日止，按年利率百分之五計算 之利息；核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，與上開規定 相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）97年12月11日經由被告台灣房屋金華店 即富鼎不動產有限公司（下稱富鼎公司）之仲介人員即被告 己○○及經紀人即被告甲○○居間，向被告乙○○購買坐落 地號台南市○區○○段0000-0000地號，地目建、面積395平 方公尺、權利範圍10分之1土地，及其上12427建號即門牌號 碼台南市○○○路○段302巷1弄2號3樓之建物，附屬建物陽 台、面積10.05平方公尺，包含共同使用部分12430建號、面 積63.03平方公尺、權利範圍10分之1建物（下稱系爭房地） ，並於同日由原告與被告富鼎公司先簽訂確認書（下稱系爭 確認書）及不動產買賣意願書，並約定本件居間報酬費用新 台幣（下同） 1萬元，及約定買賣價金115萬元，及斡旋金1 萬元，前揭買賣價金及斡旋金原告均已支付。嗣原告與被告 乙○○（代理人辛○○）於97年12月24日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約書），並於同年月26日完成系爭房地所 有權移轉登記，原告並給付被告富鼎公司居間報酬 1萬元。 ㈡惟原告於買受系爭房屋後，欲搬入居住之際，經鄰居告知獲 悉系爭房地早於95年間有非自然身故之情事發生（即凶宅） ，原告心生驚恐再也不敢搬入居住，原告始知悉系爭房地有 物之瑕疵，然被告台灣房屋提供系爭房地予原告之買賣契約 確認書第三條第四款明確說明，若買賣不動產經調查為凶宅 （非自然身故），賣方（即被告乙○○）同意買方（即原告 ）得逕行解除買賣契約，並無條件返還價金予買方。原告知 悉所購買房地為凶宅。旋與被告台灣房屋連繫，請求告知賣 方依約解除契約，被告等竟互推卸責任。
㈢經查：
⒈本件系爭房地確有非自然身故之情事發生，此有台南市警察 局第六分局98年4月13日南市警六刑字第09846149190號函在 卷可稽亦為兩造所不爭執；次查，被告乙○○之訴訟代理人 辛○○，於97年 5月21日與前前手所有權人即證人丁○○簽 訂系爭房地之買賣契約之際，即已知悉系爭房地曾有非自然 身故之情事，此由丁○○供稱「我賣房屋的時候是跟辛○○
訂立買賣契約的。在契約書上有註明有發生非自然事故死亡 ，也有委託的仲介告訴辛○○有這樣的事情發生。」、「當 時辛○○在，她應該有聽到」（詳鈞院98年 5月19日言詞辯 論筆錄第2頁倒數第三行以下。）
⒉依系爭契約書第10條第 5項約定：「買賣標的在賣方產權持 有期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生， 賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發 現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」，故賣 方依上開約定，除其所有權持有期間發生非自然身故之情事 ，負有告知義務，且對已知悉曾有非自然身故之情形發生亦 負有告知義務。
⒊按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103條第1項，定有明文。次按，代 理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其 情事、或可得而知其情事，致其效力受影響時，其事實之有 無，應就代理人決之，民法第105條亦有明文。 ⒋末查，本件被告乙○○之代理人辛○○與原告簽訂系爭房地 買賣契約前，對於已知悉系爭房地曾有非自然身故之情事加 以隱瞞，而於系爭房地之買賣契約內容為不實之說明，再參 以民法第第103條第 1項及105條本文之規定，被告乙○○是 否知悉系爭房地曾有非自然身故之情事而違反告知義務，應 就代理人辛○○決之。甚且，被告乙○○亦自陳：「系爭房 地是我朋友辛○○借我名義買的，所以情況我不清楚。」（ 詳鈞院98年3月31日言詞辯論筆錄第2頁16行以下），是則系 爭房地之實際所有權人（賣方）乃辛○○，且其業已知悉系 爭房地曾有非自然身故之情事，故無論以辛○○係實際所有 權人（賣方）或係被告乙○○之代理人觀之，被告乙○○均 應負有告知系爭房地曾有非自然身故之義務，詎被告乙○○ 及其代理人辛○○竟未據實以告，故原告依系爭契約書第10 條第5項約定及民法第359條規定，解除系爭房地契約，並依 民法第 259條規應請求返還價金及法定遲延利息，應有理由 。原告爰依民法第 359條及不動產買賣契約第十條第五項規 定凡解除與被告乙○○間系爭房地契約，並以本訴狀送達被 告乙○○，做為解除契約之意思表示到達被告乙○○，並依 民法第 259條規定，請求被告乙○○返還價金及自受領時起 附加利息。
㈣若先位聲明之訴無理由，被告富鼎不動產有限公司、甲○○ 及己○○應負連帶損害賠償責任：
⒈被告台灣房屋受原告委任，並以不動產之居間仲介、經紀業 務為主要營業內容，被告台灣房屋等就原告受委任事項及訂
約事項，理應善盡善良管理人之注意義務。按系爭房屋有無 非自然身故（即凶宅）之情事，影響原告購買之意願甚鉅， 足證「非自然身故」為不動產買賣之重要因素，依兩造間之 契約，原告與出賣人乙○○間及被告台灣房屋提供之買賣契 約、仲介公司經紀服務人員法規等規定，均屬被告等應予訪 查告知之範圍。
⒉原告與被告富鼎公司間簽訂有系爭確認書，依確認書第 3條 第 4項約定：「…如檢測結果超過政府規定標準者或經調查 為兇宅者（非自然身故）賣方同意買方得逕行解除買賣契約 ，並無條件返還價金予買方，偵測費用及回復原狀之費用， 由買賣雙方平均負擔」。準此，被告富鼎公司應善盡善良管 理人之注意義務，調查系爭房地是否曾有非自然身故之情事 發生，並向原告據實報告。
⒊經查，系爭房地發生之非自然身故情事，應為系爭房地鄰居 所週知，被告富鼎公司對此重要事項於整個銷售過程，均未 向鄰居及管區派出所事前查詢，徒以被告乙○○代理人辛○ ○所提供之不動產說明書為據，而未善盡調查之能事。實則 被告富鼎公司僅須於居間仲介之際以系爭房地所有人林美儀 名義或會同林美儀前往管區派出所查詢，即可確認系爭房地 是否有無非自然身故情事？此由系爭房地之前前手所有權人 丁○○前往管區查詢時，員警即告知屋主丁○○系爭房地有 發生非自然身故之情事可證（詳鈞院98年 5月19日言詞辯論 筆錄第2頁倒數第4行以下），故被告富鼎公司於居間契約之 履行顯有未盡善良管理人之注意義務。
⒋次查，因該系爭房地有非自然死亡之情況，故該房地顯有價 值減少之瑕疵，原告因被告富鼎公司於居間契約之履行未盡 善良管理人之注意義務而生之加害給付，買得價值顯有減少 之系爭房地，致受有57萬5仟元之損害。又原告主張系爭房 地有減少價值575,000元，換言之，亦即主張系爭房地僅有 575,000元之價值，此與辛○○向丁○○購買系爭房地之價 格500,000元相較，甚且稍有高估，故原告之主張系爭房地 減少價值575,000元，尚稱合理，原告依民法第227條第2項 規定請求被告富鼎公司如上之損害賠償，應有理由。另原告 依民法第571條規定請求被告返還1萬元之居間報酬。 ⒌承上，原告爰依不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定： 「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意過失致交易 當事人受有損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 。」，請求被告富鼎不動產有限公司（經紀業）、被告甲○ ○（經紀人）及被告己○○（業務員）應對被告就上開損害 負連帶賠償責任。
㈤爭點整理
⒈先位聲明部分：
⑴爭房地是否曾經有『非自然身故』之情事發生？若有，何 時發生？被告乙○○是否知情？
⑵被告乙○○就系爭房地曾有人『非自然身故』，應否負擔 物之瑕疵擔保責任？
⑶原告主張解除契約系爭房地買賣契約是否合法？ ⑷若原告得解除契約被告乙○○應返還價金若干？ ⒉備位聲明部分：
⑴原告經被告富鼎不動產有限公司及其經紀、業務仲介買受 系爭曾有人『非自然身故』之房地是否受有房地價值減少 之損害？ 若有損害若干？
⑵原告可否依不完全給付向被告等人連帶請求房地價值減少 之損害賠償？
⑶原告可否請求返還仲介費用？
㈥並聲明：
壹、先位聲明：
⒈被告乙○○應給付原告115萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
貳、備位聲明：
⒈被告富鼎不動產有限公司、甲○○、己○○應連帶給付原 告58萬5仟元及自98年3月27日起至清償日止，按年利率百 分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告等負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告乙○○則抗辯：
㈠本件系爭不動產被告乙○○之訴訟代理人辛○○借錢100萬 元予訴外人朱偉章，朱偉章沒有返還借款，所以就以訴外人 壬○○名義所有之系爭房屋做為抵償債務，在抵償債務前， 被告訴訟代理人辛○○曾上網路查詢是否系爭不動產為民間 所言凶宅，查證並無登入系爭不動產之資料，也向該不動產 鄰居訪查該屋是否有非自然身故之情形，而鄰居均答稱不知 情，因此購置系爭房屋，裝璜整修期間及居住兩個月時日， 也從未聽鄰居說系爭房屋有發生過什麼事故，嗣因經濟不景 氣，房價恐下跌，於是自售系爭房屋；嗣台灣房屋業務員癸 ○○來電接洽代售事宜，也與台灣房屋簽訂不動產專任委託 銷售契約書。
㈡被告訴訟代理人購置系爭房屋前，確實查證賣主產權期間及
鄰居訪查、網路查詢，已盡查證之責，所能查詢之做法依據 、及向當地警分局查詢，管區派出所員警亦答稱無可奉告， 足見被告訴訟代理人已盡善良管理人之注意義務。原告所主 張系爭房地發生之「非自然身故」情事，應為系爭房地所屬 社區所共知，然原告住址為臺南市○○○路○段270號5樓， 離系爭房屋地址不到500公尺，若上開情節屬社區所共知， 原告應知悉系爭房屋之狀況，為何要來購買系爭不動產？且 所有買賣程序，都經法定程序過戶完畢點交鑰匙，隔天原告 就告知仲介系爭房屋曾有人「上吊自殺」，要求被告返還價 金及精神賠償，被告訴訟代理人質疑原告買屋的動機是否有 「人為操弄」。被告訴訟代理人無出售系爭房屋之急迫性， 更無隱瞞知悉系爭房屋是凶宅之事而欺騙原告，按原告為達 悔約之目的，而藉被告訴訟代理人，以未告知系爭房屋曾發 生非自然身故的事件為由，以返還價金，賠償精神損失，或 減少系爭房屋之價值性，對被告訴訟代理人求償，應負賠償 責任。
㈢被告爭執之事項─關於先位之訴：
⒈系爭確認書是否為系爭買賣契約之一部分，被告乙○○是否 應受系爭確認書之拘束？原告是否得以被告乙○○違反系爭 確認書第3條第4項之約定而主張解除本件買賣契約？ ⒉被告乙○○依在其所有權持系爭買賣契約書第10條第 5項之 約定，有期間發生非自然身故之情事，始負有告知義務？或 就已知悉曾有非自然身故之情形發生亦負有告知義務？被告 乙○○係何時知悉系爭房地曾有非自然身故之情事發生？是 否有可歸責於被告乙○○之事由，而未善盡告知義務？原告 得否以被告乙○○違反系爭買賣契約書第10條第 5項之約定 ，而主張解除本件買賣契約，請求被告乙○○返還買賣價金 ？
㈣據原告所提出其與富鼎公司所簽立之不動產買賣意願書及確 認書之內容觀之，係原告委託富鼎公司就系爭房地，代為提 出斡旋協調及要約書，屬原告與富鼎公司間之約定，與被告 乙○○無關，非屬系爭買賣契約之一部分，被告乙○○應不 受系爭確認書所拘束。賣契約書第10條第 5項之規定賣契約 書第10條第 5項規定: 「買賣標的在賣方產權持有期主建物 及附屬建物內卻無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉置 標的曾有非自然身故之情事」、「嗣後買方發現所言不實， 賣方無條件解除契約回復原狀」，系爭確認書之簽訂，其用 意僅作為授權被告富鼎公司居中向賣方居中斡旋之猶豫期間 ，雖有上開第 4項之記載，然並非原告與被告乙○○正式義 務之約定條款，買賣條件及居間義務之底定，仍應遵循97年
12月14日事後式買賣契約書。又買賣雙方既於最終之買賣契 約訂有限制，非自然身故之調查時間範圍僅限於前手賣主之 產權持有期間，且現況說明有相同之明文，是以賣方對此期 間以外之情形則不負告知義務。
㈤被告乙○○或訴訟代理人並不知悉曾有非自然身故之情事發 生，關於未盡告知義務部分，亦無可歸責之事由： ⒈95年11月29日，訴外人蘇俊隆在系爭房地陽台上吊自殺死亡 ，此有台南市警察局第六分局98年 4月13日台南市警六刑字 第09846149190號函在卷可稽。
⒉97年 5月21日，訴外人丁○○將系爭房地出售予訴外人壬○ ○，壬○○向被告乙○○或訴訟代理人辛○○調借現款，以 支付買賣價金50萬元，辛○○為確認蔡某借錢是用在買屋， 當日簽訂系爭契約書，即偕同蔡某到場，並由楊女支付款項 ，代辦地政士丙○○誤認楊女為買方，於買賣契約書及相關 書面資料之填載及用印時，將楊女列為買受人，嗣於97年 6 月5日辦理過戶登記時，始以壬○○為所有權，辦理所有權 移轉登記；申言之，簽訂系爭房地之買賣契約書，均係該地 政士填寫資料及代為用印，並非楊女親自過目買賣契約內容 再予用印，故對於該買賣契約書特別約定事項有記載:「買 方知悉本件曾發生非自然因素死亡，賣方不負物之瑕疵擔保 責任乙事並不知悉。又據證人丁○○於98年5月19日鈞院審 理時證述:「我有告知壬○○系爭房屋有發生非自然身故事 見」、我賣房屋的時候是跟辛○○訂立買賣契約的，在契約 書上有註明有發生非自然身故死已，也有委託的仲介告訴辛 ○○有這樣的事情發生」等語；證人壬○○證述：「當時的 仲介公司永慶房屋說人沒有死在裡面，不用告知。所以我當 時雖然知道有人在裡面自殺，因為仲介公司這麼說，就沒有 講了」、「（問：證人丁○○說你簽買賣契約的時候，是否 告知發生非自然身故事件？）當時並沒有講，是我買之前去 看系爭房屋時，仲介人員告訴我的等語。上開買賣契約書特 別約定事項固有「曾發生非自然死亡」之記載，楊女並不知 悉，詳如上述，而丁○○固曾委託仲介告知上開事項，仲介 公司永慶房屋人員亦僅告知壬○○「死在裡面，不用告知」 ，壬○○因此未再轉告楊女，楊女從未知悉系爭房地曾有非 自然身故之情事。
⒊97年7月25日，因壬○○未能償還50萬元之借款，乃將系爭 房地所有權移轉登記予辛○○指定之被告乙○○名義，此亦 經證人壬○○於鈞院證述屬實。
⒋辛○○承受系爭房地後，亦曾居住該處，嗣不甘資金受困於 系爭房地，乃於97年10月30日委託富鼎公司仲介出售系爭房
地，並於97年12月14日經該公司居間仲介，以被告之代理人 與原告訂立系爭契約書，97年12月26日完成所有權移轉登記 。綜上，可知被告及被告之訴訟代理人自始至終均不知悉系 爭房地曾有非自然身故之情事。
㈥原告不得依系爭買賣契約書第10條第5項之約定解除本件買 賣契約；承前所述，被告於持有系爭房地產權期間，並無非 自然身故之情事發生，亦不知悉曾有非自然身故之情事發生 ，復參之台南市警察局第六分局98年5月11日南市警六刑字 第09846165420號函復鈞院之意旨，一般民眾不可能自警察 查得該類資料，而經上網查詢亦無系爭房地此方面之資訊， 自無從歸責於被告未盡告知之義務，依系爭買賣契約書第10 條第5項規定，被告自無違約之情事，原告主張據以解除本 件買賣契約，而為本件之請求，顯無理由等語，以資抗辯。 ㈦並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、被告富鼎不動產有限公司、甲○○及己○○則抗辯： ㈠本件系爭不動產確為被告居間仲介成交，然於最終局買賣條 件議定時，已將該買賣標的若存在「非自然身故情事發生」 之告知義務限制在賣方產權持有期間始有告知義務。此可由 系爭買賣契約書第十條其他約定事項第五項有明文記載可資 為證。再，被告等人於居間出售本件買賣標的時，已向賣方 諮詢該屋是否有「非自然身故情事發生」情形，此有被證二 ，賣方親簽之標的現況說明書第二頁第十八欄可資證明，賣 方明確告知之情形為「否」，再被告於進行銷售期間，曾派 員即訴外人癸○○至買賣標的物進行打掃及張貼仲介廣告， 同時向該屋之鄰居口頭宣傳該屋現係由被告公司仲介，更確 實向鄰居詢問該屋是否有非自然身故之情形，而鄰居均答稱 不知，又由證一及證三（即異動索引表）可知，被告應盡之 義務僅限於乙○○之持有期間是否有此情形即民國97年 7月 25日起至97年12月26日止。又原告亦曾至管區派出所詢問上 情，管區派出所警員亦答稱「無可奉告」，是以被告對是否 有此情形，既已令屋主自行告知，又曾派員向鄰居及管區警 察詢問均無法得知，可證被告已盡善良管理人之注意義務。 原告雖持其97年12月11日所簽署之確認書第三條第四項之記 載，主張只要有非自然身故之情形均得解除買賣契約，然此 認知實有誤會。蓋該確認書之簽訂，其用意僅作為原告授權 被告居中向賣方斡旋之猶豫期間，雖有該條項之記載，然並 非正式義務之約訂條款。易言之，買賣條件及居間義務之底 定，仍應遵循97年12月44日事後作成正式買賣契約書。又，
買賣雙方既於最終之買賣契約訂有限制非自然身故之調查時 間範圍，僅限於前手賣主之產權持有期間，且現況說明書亦 有相同之明文，是以賣方對此期間以外之情形則不負告知義 務，故買方之請求並無理由。
㈡不爭執事項：
本件系爭不動產確為被告居間仲介並已過戶完成銀貨兩訖， 被告富鼎公司之負責人現改為戊○○，系爭房屋居間之出售 接案人為己○○，該屋向買方承接本案之承辦人為訴外人癸 ○○。
㈢爭點整理之爭執事項：
⒈系爭房屋是否確有非自然身故情形？若有此情形者，其實際 原委及死者為何，又非自然身故事實發生屋主持有期間？對 前開事實，被告主張原告未予舉證。
⒉被告應調查非自然死亡情形之期間是否僅限於乙○○持有期 間？被告主張依最終買賣契約明訂，應僅限於乙○○持有期 間。
⒊原告主張被告應與賣主負連帶責任係何根據？ 被告主張原告未能舉出主張被告負擔連帶責任之請求權基礎 及法律根據。
⒋被告是否已依民法居間之規定，就能力所及之範圍盡告知所 能調查結果之注意義務？
⒌被告是否應負瑕疵擔保責任？
被告主張縱使該賣標的物，存有非自然身故之事實且屬瑕疵 ，被告僅居於居間之法律地位，因非買賣契約之當事人，故 完全不負擔賣方之一切履約責任。
㈣本件買賣一開始，乙○○及其代理人辛○○即心存欺騙，不 僅隱瞞其所知悉該房屋為凶宅之事實而於不動產專任委任銷 售契約書內的現況說明書填載不實訊息，誤導仲介人，更欺 騙買受人即原告，難辭其咎，是以本件訴訟請鈞院准原告之 先位聲明，應以買賣雙方已有達成解除買賣契約之條件，而 判處乙○○應返還購屋款予原告為宜。再，有鑑於富鼎不動 產有限公司等仲介人亦為遭欺騙之第三人，綜使鈞院認不能 解除買賣契約，於預備聲明部分，亦不宜認定系爭不動產之 加害給付損害賠償57萬5千元，應由富鼎不動產有限公司等 仲介人連帶負擔，蓋此乃買賣契約與居間契約之差別而屬當 事人不適格等語，以資抗辯。
並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告等均願供擔保免於假執行。
四、本件兩造不爭執事項如下：
㈠原告於97年12月11日經由被告台灣房屋金華店即富鼎不動產 有限公司（下稱富鼎公司）之仲介人員即被告己○○及經紀 人被告甲○○居間，向被告乙○○購買坐落地號台南市○區 ○○段0000-0000地號，地目建、面積395平方公尺、權利範 圍10分之1土地，及其上12427建號即門牌號碼台南市○○○ 路○段302巷1弄2號 3樓之建物，附屬建物陽台、面積10.05 平方公尺，包含共同使用部分12430建號、面積63.03平方公 尺、權利範圍10分之1建物（下稱系爭房地），並於同日由 原告與被告富鼎公司先簽訂確認書（下稱系爭確認書）及不 動產買賣意願書，並約定本件居間報酬費用新台幣（下同） 1萬元，及約定買賣價金115萬元，及斡旋金1萬元，前揭買 賣價金及斡旋金原告均已支付。嗣原告與被告乙○○（代理 人辛○○）於97年12月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭契約書），並於同年月26日完成系爭房地所有權移轉登記 ，原告並給付被告富鼎公司居間報酬1萬元。
㈡系爭確認書第3條第4項內容：「‧‧‧如檢測結果超定標準 者或經調查為凶宅者（非自然身故），賣方同意行解除買賣 契約，並無條件返還價金予買方，偵測費用狀之費用，由買 賣雙方平均負擔。」系爭契約書第10條第 5約定：「買賣標 的在賣方產權持有期間，主建物及附屬建物內確無非自然身 故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情 事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復 原狀。」
㈢被告乙○○於97年 7月25日買受系爭房地，並完成所有權登 記，嗣於97年12月26日移轉所有權登記與原告。 ㈣第三人蘇俊隆於95年11月29日在系爭房屋陽台上吊自殺死。五、得心證之理由
甲；被告乙○○部份
㈠系爭房屋內曾發生第三人蘇俊隆於95年11月29日在系爭房屋 陽台上吊自殺死之非自然身故情事；系爭房屋是否為一般買 賣時所稱之「凶宅」？
⒈按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時， 無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應 負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第1項前 段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指 存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決 定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院 著有73年台上字第1173號判例足資參照。
⒉次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一 因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一 般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之 住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造 成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低 落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事 ，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值 減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應 負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否 有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第29 07號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買 受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有 瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在 所不問」，亦可參酌。
⒊再按「就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發 生有人『非自然身故』之情事，乃屬房屋交易之重要資訊， 若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系 爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵」臺灣 高等法院96年度上字第40號判決意旨可資參照。被告乙○○ 雖辯稱其於持有系爭房地產權期間，並無非自然身故之情事 發生，亦不知悉曾有非自然身故之情事發生，且依台南市警 察局第六分局98年5月11日南市警六刑字第09846165420號函 復本院之意旨，一般民眾不可能自警察查得該類資料，而經 上網查詢亦無系爭房地此方面之資訊，自無從歸責被告未盡 告知之義務云云。惟本院依職權向臺南市警察局第六分局函 查，經該局於98年4月13日以南市警六刑字第09846149190號 函覆：「查蘇俊隆於95年11月29日用麻繩上吊在本轄台南市 ○○○路二段302巷1弄2號3樓陽台上，自殺死亡。」據此可 知，第三人蘇俊隆於95年11月29日因上吊而於系爭房屋自殺 死亡之事實，堪予認定。
⒋按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按代理人 之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其情事 、或可得而知其情事，致其效力受影響時，其事實之有無， 應就代理人決之，民法第 105條亦有明文。查被告乙○○之 代理人辛○○於與被告富鼎不動產有限公司簽立之買賣標的 物現況說明書「是否發生非自然身故情事」一欄內，被告之 代理人辛○○親筆書寫「否」，該現況說明書附於原告與被 告乙○○簽定之不動產買賣契約書中，係屬契約中之必要之 點；而「非自然身故之情事」，依字面以觀，除指「曾經發
生過兇殺或自然致死案件」外，亦應包含「曾經發生過意外 身故事件」而言，而若房屋內曾經發生過此類情事，在台灣 地區而言，對住戶之心理層面產生嫌惡感，將影響購買意願 及房地產之價格，況且買賣標的物現況說明書既將該說明事 項列入，亦足以顯見該事項之說明，係攸關房地產價格之重 要說明事項，從而，原告主張「非自然身故之情事」陳明與 否，為決定是否買賣房屋重要參考因素，且影響系爭房屋之 價格，足堪採信。
⒌被告雖屢爭執買賣雙方既於買賣契約就非自然身故之調查時 間僅限於前手賣主之產權持有期間，且現況說明有相同之明 文，是以賣方對此期間以外之情形則不負告知義務云云。惟 本件所應斟酌者，係發生「第三人蘇俊隆於95年11月29日因 上吊自殺死亡」之事實，是否為影響交易價格之因素，如是 ，當然認為系爭房屋之交易價格因該事件而致減損，據前開 判例判決意旨，當應認為有瑕疵存在。本院審酌系爭買賣標 的物現狀說明書內將「有無非自然身故情事」列為說明事項 ，並於契約第10條第5項約明：「買賣標的在賣方產權持有 期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣 方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發現 所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」，足見當 事人間就該「非自然身故」項目的有無，認為係買賣標的物 效用是否存在或價格高低之重要因素。當本院認為係影響交 易價格之重要因素時，被告自應舉證其未曾知悉該瑕疵存在 之理由及證據，被告乙○○雖辯稱其與代理人辛○○並不知 悉曾有非自然身故之情事發生，關於未盡告知義務部分，並 無可歸責之事由云云，然證人丁○○證稱「我賣房屋的時候 是跟辛○○訂立買賣契約的。在契約書上有註明『有發生非 自然事故死亡』，也有委託的仲介告訴辛○○有這樣的事情 發生。」、「當時辛○○在，她應該有聽到。」（本院98年 5 月19日言詞辯論筆錄），則被告僅空言抗辯，核不足採； 縱被告抗辯對蘇俊隆死亡之事並不知情等語為屬可採，然瑕 疵擔保責任係無過失責任，被告辯稱無須負瑕疵擔保責任云 云，亦非可採。況查，本院於99年3月15日會同兩造勘驗 ㈡原告依民法第359條及兩造間買賣契約第10條第5項約定解除 契約，是否生效？
如前所述，被告就系爭方屋買賣應負瑕疵擔保責任，又依系 爭買賣契約第10條第5項約定「買賣標的在賣方產權持有期 間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方 亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方發現所 言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」，系爭房屋
於95年11月29日發生第三人蘇俊隆因上吊自殺致死之非自然 身故情事，被告未告知原告，原告嗣於98年2月18日具狀起 訴，以系爭房屋內曾於95年11月29日發生第三人自殺致死之 情事為由，依兩造間買賣契約第10條第5項約定解除買賣契 約，請求被告於返還買賣價金115萬元及利息等，從而，原 告依據系爭契約之約定，並援引民法359條之規定解除契約 ，洵屬有據。
㈢按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，此為民法第232條第1項及第203條所明 定。查原告請求被告返還買賣價金之金額，並未定有給付期 限，然原告業已催告被告為本件給付，則原告請求自民事起 訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息， 自無不合。又按原告之民事起訴狀繕本係於98年3月12日送 達於被告，則原告請求被告應返還1,150,000元及自98年3月 13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當 。
㈣綜上，原告依主張解除契約回復原狀法律關係請求被告給付 1,150,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年3月13
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