臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1649號
原 告 沈鳳雲
黃梅桂
共 同
訴訟代理人 鍾開榮律師
被 告 鄭安庭原名：鄭韻.
訴訟代理人 李詩皓律師
謝震武律師
被 告 大品國際開發有限公司
迪昂食品有限公司
兼上 2 人
法定代理人 林世華
上3人共同
訴訟代理人 吳秋樵律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年3月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告大品國際開發有限公司應將門牌號碼：臺北市○○○路○段五一號房屋及同段五三巷二號一樓房屋遷讓返還予原告沈鳳雲。被告大品國際開發有限公司應將門牌號碼：臺北市○○○路○段五三巷二號二樓房屋遷讓返還予原告黃梅桂。
被告大品國際開發有限公司應給付原告沈鳳雲新臺幣壹佰捌拾叁萬叁仟壹佰肆拾元，並自民國九十九年三月一日起至遷讓返還第一項及第二項所示房屋之日止，按月給付原告沈鳳雲新臺幣貳拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告大品國際開發有限公司負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○○路○段51號房屋（下稱51號房 屋）、53巷2號1樓房屋（下稱53巷2號1樓房屋）為原告沈鳳 雲所有，同段53巷2號2樓房屋（下稱53巷2號2樓房屋）為原 告黃梅桂所有，被告鄭安庭（原名鄭韻律，於民國96年8月6 日改名）於93年5月5日與原告沈鳳雲簽訂租賃契約，承租51 號、53巷2號1樓、2樓房屋（下合稱系爭房屋），租賃期間 為93年7月1日起至98年6月30日止，租金每月新臺幣（下同 ）27萬元，嗣調減為25萬元，並由訴外人陳慧玲為連帶保證
人，且經公證在案。詎被告鄭安庭未經原告同意，竟違約以 其他變相方法由被告大品國際開發有限公司（下稱大品公司 ）、林世華，與被告鄭安庭共同占有系爭房屋，被告林世華 嗣又於系爭房屋以被告迪昂食品有限公司（下稱迪昂公司） 名義經營咖啡、餐飲，經原告以存證信函終止與被告鄭安庭 之租賃契約，且系爭租賃契約亦於98年6月30日屆期，被告 等人無合法權源繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，並侵害 原告之所有權，原告黃梅桂爰將相當於租金之損害金賠償暨 不當得利請求權債權轉讓予原告沈鳳雲，並以起訴狀繕本之 送達為債權讓與之通知，為此依民法第767條規定，請求被 告等遷讓返還系爭房屋，另依系爭租賃契約第6條、民法第 179條、第184條、第185條規定，請求自98年7月1日起至99 年2月28日止相當租金暨違約之損害金200萬元（每月25萬元 ，共8個月），並自99年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付25萬元。並聲明：⑴被告鄭安庭、大品公司、 林世華、迪昂公司應將51號及53巷2號1樓房屋遷讓返還予原 告沈鳳雲。⑵被告鄭安庭、大品公司、林世華、迪昂公司應 將53巷2號2樓房屋遷讓返還予原告黃梅桂。⑶被告鄭安庭應 給付原告沈鳳雲200萬元，並自99年3月1日起至遷讓返還第1 項及第2項所示房屋之日止，按月給付原告沈鳳雲25萬元。 被告大品公司、林世華、迪昂公司應連帶給付原告沈鳳雲20 0萬元，並自99年3月1日起至遷讓返還第1項及第2項所示房 屋之日止，按月連帶給付原告沈鳳雲25萬元。如其中一被告 已履行給付，他被告免給付義務。⑷願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告之抗辯：
㈠被告鄭安庭部分：
原告明知系爭房屋已為被告迪昂公司使用收益，卻仍收受被 告迪昂公司之租金，並為調整租金25萬元之約定，足證原告 與被告迪昂公司間，已另外合意成立新租賃契約，至為明灼 ，為此，被告鄭安庭於98年3月13日發函通知原告終止系爭 租賃契約，原告也於98年3月19日發函終止系爭租賃契約， 顯見被告鄭安庭與原告間已無租賃契約存在，原告與被告鄭 安庭間之租賃契約既已不復存在，且原告就系爭房屋已另與 被告迪昂公司成立租賃契約，自應向被告迪昂公司要求返還 房屋，原告另依租賃契約第6條請求違約金，並不合理，原 告應直接向系爭房屋之使用收益人即被告迪昂公司訴請相當 於租金之賠償，與被告鄭安庭無涉。並聲明：⑴原告之訴駁 回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告大品公司、林世華、迪昂公司部分：
⒈系爭房屋未曾由被告大品公司或林世華占有、使用及收益， 現亦非由被告大品公司或林世華占有、使用及收益，原告以 被告大品公司或林世華訴請遷讓系爭房屋、給付租金及相當 於租金之損害賠償，顯於法無據。
⒉系爭房屋現由被告迪昂公司占有使用中，被告迪昂公司不爭 執，至於占有權源部分，被告迪昂公司對於98年6月30日以 後（即98年7月1日起）對系爭房屋無占有權源亦不爭執。 ⒊有關系爭租賃契約，被告迪昂公司係於95年9月25日受讓訴 外人意昂實品有限公司（下稱意昂公司）對於原告沈鳳雲之 租賃關係而繼續於系爭房屋經營咖啡館生意，自受讓之時起 ，系爭房屋之租金皆由被告迪昂公司繳納，甚且於97年間， 被告林世華並曾與原告沈鳳雲洽談是否另訂一書面合約之必 要，惟嗣後並未有結論而未果，顯見原告沈鳳雲早已知悉系 爭房屋已非由被告鄭安庭占有使用收益中，而繼續收取被告 迪昂公司所交付之租金而未有任何反對之意思表示，足徵原 告沈鳳雲同意被告鄭安庭將租賃房屋之權利轉租或頂讓予被 告迪昂公司，原告以其與被告鄭安庭之租賃契約第8條主張 違約轉租而終止租約之意思表示，與契約規定不合，不生租 賃契約終止之效力，況系爭租賃關係既已合法移轉予被告迪 昂公司與原告沈鳳雲間，原告沈鳳雲所為終止租約之意思表 示並未到達被告迪昂公司，亦無從生效。
⒋被告鄭安庭承租系爭房屋時，當場有交付押租金80萬元予原 告沈鳳雲，現被告鄭安庭既將租約之權利義務移轉由被告迪 昂公司繼受，該押租金之返還請求權自應移轉由被告迪昂公 司取得，故被告迪昂公司自得於系爭房屋租約期滿後，以對 於原告沈鳳雲之押租金債權與租金債務相為抵銷，另被告迪 昂公司於98年1月間先行為原告沈鳳雲墊付166,860元之所得 稅款，被告迪昂公司亦同表示抵銷之旨。並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告鄭安庭於93年5月5日邀同陳慧玲為連帶保證人，就原告 沈鳳雲所有51號及53巷2號1樓房屋，及原告黃梅桂所有53巷 2號2樓之房屋，與原告沈鳳雲簽訂房（店）屋租賃契約書， 經本院所屬民間公證人林家光事務所公證，並約定下列事項 ：
⒈租賃期間為93年7月1日起至98年6月30日止，共5年；每月租 金為27萬元；被告鄭安庭並應於訂約時，交付原告沈鳳雲81 萬元作為押租保證金，如不繼續承租，原告沈鳳雲應於其遷 空、交還後無息退還（契約書第2、3、5條）。 ⒉被告鄭安庭於租期屆滿時，除經原告沈鳳雲同意繼續出租外
，應即日將系爭房屋按照原狀遷空交還，如不即時遷讓交還 房屋時，原告沈鳳雲每月得向被告鄭安庭請求按照租金5倍 之違約金至遷讓完了之日止（契約書第6條）。 ⒊被告鄭安庭未經原告沈鳳雲同意，不得私自將系爭房屋權利 全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使 用（契約書第8條）。
⒋如有違背本契約任何條件時，原告沈鳳雲得隨時解約收回系 爭房屋，因此被告鄭安庭所受之損失原告沈鳳雲概不負責（ 契約書第14條）。
㈡被告鄭安庭已依約交付原告沈鳳雲押租保證金81萬元。 ㈢被告鄭安庭將承租之系爭房屋委任系爭契約之連帶保證人陳 慧玲處理並開設公司經營咖啡、餐飲店，且由其交付租賃期 間之租金予原告沈鳳雲。
㈣原告沈鳳雲持有被告迪昂公司所簽發發票日分別為98年4月1 日、5月1日、6月1日，面額均為225,000元之支票3紙，並均 因存款不足遭退票。
㈤原告沈鳳雲以存證信函函知被告鄭安庭終止租賃契約，並限 期遷讓返還系爭房屋，逾期將依法訴請共同無權占有系爭房 屋之侵權行為暨違反租約之損害賠償，並依法主張扣抵押租 金，以資抵充上開損害金，有被告鄭安庭98年3月20日郵件 收件回執為證。
㈥原告黃梅桂同意將本件損害金賠償暨不當得利請求權之債權 讓予原告沈鳳雲，有債權讓與同意書為證。
四、本件應探究者為：⑴於98年7月1日以後，由何人占有系爭房 屋？⑵原告得否依系爭租賃契約第6條，對被告鄭安庭請求 違約金？⑶原告依不當得利、侵權行為之法律關係，得向占 有系爭房屋之人請求若干金額？茲分述如下：
㈠原告主張於98年7月1日以後，係被告鄭安庭、大品公司、林 世華、迪昂公司共同占有系爭房屋，然為被告鄭安庭、大品 公司、林世華所否認，被告迪昂公司則自認占有系爭房屋， 而經本院至現場勘驗，系爭房屋現作為咖啡店面使用，店名 為「迪昂咖啡」，店內備有迪昂咖啡之名片，櫃臺前並張貼 財團法人華山社會福利慈善事業基金會所出具感謝迪昂咖啡 贊助支援之感謝狀、社團法人中華青少年純潔運動協會所出 具收到迪昂咖啡捐助金額之收據等物，此有勘驗筆錄、名片 、現場照片在卷可按（見訴字卷第44、45、55、56頁），再 徵之原告所提出迪昂咖啡和平店於99年2月11日開立之發票 （見訴字卷第91頁），地址為系爭房屋坐落之臺北市○○○ 路○段53巷2號1樓，且蓋有被告迪昂公司之統一發票專用章 ，而原告復未能提出於98年7月1日以後，系爭房屋為被告鄭
安庭、大品公司、林世華占有之證據，是被告迪昂公司前開 自認核與事實相符，於98年7月1日以後，係由被告迪昂公司 占有系爭房屋乙節，應堪認定。
㈡證人陳慧玲於98年5月25日發予謝震武律師事務所、被告鄭 安庭、原告沈鳳雲之文記載：「…於97年中的某一天，林世 華先生要求本人（即證人陳慧玲）陪同他去見房東沈鳳雲先 生，當時，房東沈鳳雲先生才得知意昂公司和平門市頂店之 事，當時，因景氣不好本人出面要求房東沈鳳雲先生降低房 租金額，經協商房東沈鳳雲先生願意降低兩萬元房租，接著 林世華先生提起他要接手迪昂及更換房屋承租人合約事宜， 我當時看到房東沈鳳雲先生非常驚訝極不高興並明確告訴林 世華先生『目前房屋是租賃給鄭安庭小姐，任何有關房屋租 賃事宜必須請鄭安庭小姐出面協商，房東沈鳳雲先生才願意 商談』…」等語（見審訴字卷第56頁），且於本院審理時到 庭結證稱：「（95年9月25日簽頂讓契約書時有無告訴房東 ？）沒有」、「（轉讓意昂公司後你是拿哪一家公司的支票 給原告？）迪昂開的支票」、「（這家店頂讓之前房租是以 什麼名義給付？）意昂開的支票」等語（見訴字卷第72、73 頁），又原告沈鳳雲以被告鄭安庭違反系爭租賃契約第8條 為由，於98年3月19日用存證信函對被告鄭安庭依系爭租賃 契約第14條為終止系爭租賃契約之意思表示，被告鄭安庭於 98年3月20日收受，有存證信函暨掛號郵件收件回執可稽（ 見審訴字卷第17至22頁），是系爭租賃契約業於98年3月20 日發生終止之效力（被告鄭安庭雖於98年3月13日發函原告 沈鳳雲表示終止系爭租賃契約之意，有謝震武律師事務所函 可按【見審訴字卷第99頁】，但未表明其終止契約之依據， 難認為合法，併此敘明），另原告沈鳳雲於98年6月3日提示 被告迪昂公司簽發、受款人為沈鳳雲之98年4、5、6月份租 金支票，惟因存款不足之理由跳票，有支票、退票理由單可 參（見審訴字卷第26至28頁），由上可知，證人陳慧玲固未 將意昂公司已於95年9月25日抵讓他人之事立即告知原告沈 鳳雲，惟其後證人陳慧玲即以被告迪昂公司所簽發之支票為 租金之支付，而於97年間某日，證人陳慧玲攜同被告林世華 與原告沈鳳雲商談，將每月租金27萬元調降為25萬元，另告 知系爭房屋現由被告林世華擔任負責人之被告迪昂公司經營 店面，而於98年3月間系爭租賃契約終止後，原告沈鳳雲仍 收受被告迪昂公司之租金支票，並為付款之提示，故由98年 3月間系爭租賃契約終止後，原告沈鳳雲明知系爭房屋仍為 被告迪昂公司占有使用，仍收受被告迪昂公司開立之98年4 、5、6月份租金支票，且將租金支票為付款之提示等事實，
可推知於系爭租賃契約終止後，原告與被告迪昂公司間默示 合意由被告迪昂公司繼續履行原租賃契約未完成之部分，租 金仍為每月25萬元，租期即至原租賃契約所定之98年6月30 日止，而原告沈鳳雲既於系爭租賃契約終止時知悉系爭房屋 已非由被告鄭安庭占有，且同意由被告迪昂公司繼續履行原 租賃契約未完成之部分，解釋上於98年6月30日租賃期間屆 滿後，應逕由被告迪昂公司將系爭房屋遷讓交還原告沈鳳雲 ，被告鄭安庭已無遷讓交還系爭房屋之義務，是原告沈鳳雲 主張被告鄭安庭違反系爭租賃契約第6條約定，請求未能遷 讓交還系爭房屋之違約金，自屬無據。
㈢按無權占有他人房屋，致他人就該房屋之使用、收益權能無 從行使，自係對他人房屋所有權之侵害，又無權占有人可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。查：被告迪昂公司自98年7月1 日起至99年2月28日止，無權占有系爭房屋達8個月，又系爭 房屋之租金嗣經調降為每月25萬元，業如前述，以此作為計 算被告迪昂公司因此所受之利益或侵害所有權之賠償金之標 準，堪認允當，又被告迪昂公司以98年1月間先行為原告沈 鳳雲墊付之166,860元所得稅款主張抵銷，原告於99年3月22 日開庭時表示同意（見訴字卷第71頁背面），自應准許，被 告迪昂公司雖另以被告鄭安庭對原告沈鳳雲之80萬元（按： 實際上應為81萬元）押租金返還請求權主張抵銷，然押租金 契約乃有別於系爭租賃契約以外之另一契約（最高法院65年 台上字第156號判例參照），且被告鄭安庭表示反對之意， 而被告迪昂公司復未能提出被告鄭安庭已將押租金返還請求 權讓與被告迪昂公司之證明，被告迪昂公司此一抵銷之抗辯 ，顯難憑採，是原告沈鳳雲依不當得利、侵權行為之法律關 係，得向被告迪昂公司請求1,833,140元（250,000×8－166 ,860＝1,883,140），並自99年3月1日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付25萬元。
五、從而，原告依民法第767條、第179條、第184條規定，訴請 ⑴被告迪昂公司應將51號及53巷2號1樓房屋遷讓返還予原告 沈鳳雲。⑵被告迪昂公司應將53巷2號2樓房屋遷讓返還予原 告黃梅桂。⑶被告迪昂公司應給付原告沈鳳雲1,833,140元 ，並自99年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告沈鳳雲25萬元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求 ，即無理由，故予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准聲請宣告假執行 ，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審 酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
民事第四庭 法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
書記官 賴敏慧
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