臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第704號
上 訴 人 國商投資股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳志誠律師
複 代理人 周佳弘律師
陳豪杉律師
被上訴人 國民大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳志偉律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國98年10
月5日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第3422號第一
審判決提起上訴，本院於99年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人應將坐落臺北市○○區○○段六小段六五三地號土地上如附圖所示A（面積：八點九六平方公尺）、B（面積：七十一點一七平方公尺）部分之建物謄空並遷讓返還被上訴人，並自民國九十七年六月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬壹仟元及自民國九十八年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人前於93年5月間將坐落臺北市 大安區○○○路○段267號國民大廈頂樓加蓋之房屋（即如附 圖A、B所示房屋，下稱系爭房屋），以有償方式提供上訴人 使用，兩造並訂有房屋使用權契約書（下稱系爭房屋權使用 契約書），系爭房屋權使用契約書約定之使用期限係自93年 5月26日起至97年5月31日止，詎上訴人於97年5月31日使用 期限屆至後，遲未將系爭房屋返還予被上訴人，顯已構成無 權占有，上訴人雖抗辯稱系爭房屋係訴外人國業股份有限公 司（下稱國業公司）自行加蓋，國業公司已於97年7月17日 書立協議書（下稱系爭97年7月17日協議書），將該公司對 系爭房屋之所有權及事實上處分權轉讓予上訴人，上訴人自 非無權占有云云，惟查，國業公司早於88年7月7日簽訂同意 書（下稱系爭88年7月7日同意書）將該公司對系爭房屋之所 有權及事實上處分權轉讓予被上訴人，自不得將之再行轉讓 予上訴人，是上訴人徒以系爭97年7月17日協議書辯稱其係 有權占有，顯無足取，為此，爰依所有物返還請求權訴請上 訴人遷讓返還系爭房屋。又兩造於系爭房屋權使用契約書第
3 條明文約定「使用管理費數額及給付方式：第4年：即96 年6月1日起至97年5月31日止，每月使用管理費新臺幣（下 同）1萬1000元整」，上訴人自使用權到期後，拒不返還系 爭房屋，無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，因此受有相 當於使用管理費之利益，致上訴人受有相當於使用管理費之 損失，顯已構成不當得利，被上訴人自得依照不當得利法律 關係請求上訴人應自97年6月1日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告1萬1000元。爰起訴請求：⒈上訴人應將系爭 房屋騰空並返還被上訴人；⒉上訴人應自97年6月1日起至騰 空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬1000元暨自各 翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供 擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯略以：國業公司與被上訴人所簽訂系爭88年7 月7日同意書其上雖記載：「甲方（即國業公司）將其上開 屋頂使用權，連同甲方於該屋頂非屬公共設施部份所加蓋之 辦公室（約30坪），以現狀及無償方式轉讓予乙方（即被上 訴人）依法使用及管理（加蓋辦公室部分，乙方基於大樓公 益考量，並有收益及處分之權）。嗣後甲方有關上開屋頂（ 含加蓋辦公室部分）之一切權義，均由乙方承受」等語，惟 查，被上訴人係屬依公寓大廈管理條例成立之管理委員會， 雖有當事人能力，但僅具非法人團體之性質，並不具有實體 法上之權利能力，更不得為物權之主體，被上訴人既無權利 能力，自不得為系爭房屋物權即事實上處分權之主體，當無 從自國業公司受讓系爭房屋事實上處分權之可能，故即令國 業公司曾簽立系爭88年7月7日同意書，然亦屬無效，自亦不 生物權變動之效力，被上訴人自無從取得系爭房屋事實上處 分權；且查，國業公司已於97年7月17日書立系爭97年7月17 日協議書予上訴人，將該公司對系爭房屋之所有權及事實上 處分權轉讓，上訴人自非無權占有云云，從而應認上訴人始 為系爭房屋之事實上處分權人，應屬有權占有系爭房屋，被 上訴人自不得訴請上訴人遷讓返還系爭房屋並返還占有系爭 房屋所得之不當利益，為此聲明：⒈被上訴人之訴及假執行 之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴 人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，自民國97年6月1日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬1000元，及 自98年1月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 被上訴人其餘之訴駁回。上訴人提起上訴（被上訴人其餘之 訴經原審駁回部分，因被上訴人未上訴而告確定），聲明為
：㈠原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告 暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、系爭房屋係國業公自行加蓋，並無辦理所有權保存登記，目 前仍由上訴人占有使用中；國業公司曾書立系爭88年7月7日 同意書予被上訴人，其上記載：「甲方（即國業公司）將其 上開屋頂使用權，連同甲方於該屋頂非屬公共設施部份所加 蓋之辦公室（約30坪），以現狀及無償方式轉讓予乙方（即 被上訴人）依法使用及管理（加蓋辦公室部分，乙方基於大 樓公益考量，並有收益及處分之權）。嗣後甲方有關上開屋 頂（含加蓋辦公室部分）之一切權義，均由乙方承受」等語 ；上訴人與被上訴人復於93年5月間簽訂系爭房屋使用權契 約書，約定被上訴人以有償之方式提供系爭房屋予上訴人使 用，約定使用期限係自93年5月26日起至97年5月31日止，該 契約第3條並約定「使用管理費數額及給付方式：第4年：即 96 年6月1日起至97年5月31日止，每月使用管理費1萬1000 元整」，上訴人於上揭期間屆滿後，仍繼續占有使用系爭房 屋；國業公司又書立系爭97年7月17日協議書予上訴人，其 上記載：「一、上開辦公室即系爭房屋係甲方（即國業公司 ）所加蓋，甲方為原始取得人，現由乙方（即上訴人）所占 有。甲方同意無償將上開辦公室所有權及事實上處分權讓與 乙方，並於簽訂本協議書時，即生效力。二、上開辦公室現 由乙方所占有，甲方係以簡易交付方式，代替現實移轉占有 之交付」等語；有系爭房屋權使用契約書（見98年度北簡字 第3422號卷第5至8頁）、系爭97年7月17日協議書（見98年 度北簡字第3422號卷第18頁）及系爭88年7月7日同意書（見 98年度北簡字第3422號卷第25頁）、原審98年3月25日勘驗 筆錄（見98 年度北簡字第342 2號卷第74、75頁）及臺北市 大安地政事務所98年3月31日北市大地二字第09830324200號 函附土地複丈成果圖（見98年度北簡字第3422號卷第76、77 頁）等資料附卷足憑，並為兩造所不爭執，堪信為真實。五、被上訴人起訴主張系爭房屋之原始起造人即國業公司簽訂系 爭88年7月7日同意書將該公司對系爭房屋之所有權及事實上 處分權轉讓予被上訴人，被上訴人遂於93年5月間與被上訴 人簽訂系爭房屋權使用契約書，將系爭房屋以有償方式提供 上訴人使用，約定使用期限係自93年5月26日起至97年5月31 止，詎上訴人於使用期限屆至後，繼續占有使用系爭房屋， 顯已構成無權占有，爰依所有物返還請求權及不當得利法律 關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋並應自97年6月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1000元暨法定遲延
利息等語，為上訴人所否認，並以上詞置辯。是本件之爭點 厥為㈠系爭88年7月7日同意書是否因被上訴人係非法人團體 ，不具有實體法上權利能力而無效？㈡上訴人占有系爭房屋 有無合法權源？茲分述如下：
㈠關於系爭88年7月7日同意書是否因被上訴人係非法人團體 ，不具有實體法上權利能力而無效？之部分
⒈按「公寓大廈管理條例規定，公寓大廈管理委員會固有 當事人能力，惟公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行 『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護 事務』管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代 表機構，僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在 實體法之權利能力」，有最高法院94年台上字第1966號 判決意旨可參。再按「非法人之團體，無權利能力，不 能享受權利，業經本院前次發回意旨指明。原審既認定 被上訴人為非法人之團體，乃竟又維持第一審所為確認 被上訴人對系爭屋壁有所有權存在之判決，尤有未合意 旨」、「皇普新廈管理委員會並非法人，自無權利能力 ，且其縱經合法選任委員而產生，對外亦非當然為全體 區分所有權人之代表人或代理人，故皇甫公司縱曾同意 將系爭停車位之所有權或使用權贈與皇甫新廈管理委員 會，亦屬無效，該管理委員會自無從取得系爭停車位之 所有權或使用權」，有最高法院64年台上字第2461號判 例、88年度台上字第2765號民事判決可資參照。 ⒉系爭房屋係未辦保存登記之建物，依法不能辦理所有權 移轉登記，惟仍得為事實上處分權之移轉，雖本件被上 訴人雖依公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，具有訴 訟上之當事人能力，然其並未依法取得法人資格者外， 尚不得當然視為法人，自不具有權利能力，依前揭說明 ，縱國業公司曾書立系爭88年7月7日同意書，承諾將系 爭房屋以現狀及無償方式轉讓予被上訴人，被上訴人得 就系爭房屋進行管理使用，並承受國業公司就系爭房屋 之一切權益等情，亦因被上訴人不具有實體法上權利能 力而屬無效，從而，被上訴人自無從自國業公司取得系 爭房屋之事實上處分權。
㈡關於上訴人占有系爭房屋有無合法權源？之部分 ⒈系爭88年7月7日同意書既屬無效，被上訴人並無取得系 爭房屋之事實上處分權，已如前述，且查，國業公司復 書立系爭97年7月17日協議書予上訴人，依其上記載：「 一、上開辦公室即系爭房屋係甲方（即國業公司）所加 蓋，甲方為原始取得人，現由乙方（即上訴人）所占有
。甲方同意無償將上開辦公室所有權及事實上處分權讓 與乙方，並於簽訂本協議書時，即生效力。二、上開辦 公室現由乙方所占有，甲方係以簡易交付方式，代替現 實移轉占有之交付」等語可悉（見98年度北簡字第3422 號卷第5至8頁），國業公司已將該公司就系爭房屋之事 實上處分權讓與被上訴人，足認上訴人就占有使用系爭 房屋部分確實具有合法權源，並非無權占有，則被上訴 人爰依所有物返還請求權及不當得利法律關係，訴請上 訴人遷讓返還系爭房屋並應自97年6月1日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付原告1萬1000元暨法定遲延利息， 應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人並無取得系爭房屋之事實上處分權，上 訴人就其占有使用系爭房屋，具有合法占有權源，並非無權 占有，從而，被上訴人訴請上訴人遷讓返還系爭房屋並應自 97年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬100 0元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審就上開應 予駁回部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行， 尚有未洽。上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 鍾素鳳
法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 28 日
書記官 康翠真
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