臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第521號
原 告 陳甫斌
訴訟代理人 林一哲律師
被 告 楊曉瑩
訴訟代理人 林軍男律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國99年4月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列情 形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起 訴之備位聲明請求被告應給付新台幣（下同）165 萬元，及 自民國98年11月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 此有起訴狀在卷可稽；嗣擴張聲明如下列原告備位聲明所示 ，此亦有民事擴張聲明狀在卷足憑，核屬擴張應受判決事項 之聲明，而與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於98年7 月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），約定原告以1,068 萬元之價額，購買被告所 有坐落臺中市○區○○○段267 之4 地號土地及其上建物 即門牌號碼臺中市○區○○路124 巷19之1 號房屋（下稱 系爭房地），原告於付清系爭房地之價款後，於同年8 月 21日與被告辦理交屋。因被告於系爭房地1 樓至屋頂部分 皆增建有違章建築（下稱系爭違建），藉以增加可分租他 人之房間，以增加租金收益，故兩造為明定因系爭違建遭 查報拆除所生損害之負擔，特別於系爭契約第8 條第6項 第1 款第2 目及第3 目明文約定：「若交屋前被查報通知 拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑 價依鑑價金額減少買賣價金。交屋後則由買方自行承擔風 險。惟因賣方交屋前已收到通知卻未誠實告知買方，賣方 仍須負賠償責任。」。
（二）詎臺中市政府已於系爭房地交屋前之98年8 月6 日、98年 8 月20日兩度通知被告須拆除系爭違建；又整體觀察系爭 契約第8 條第6 項第1 款第2 目及第3 目分別使用「被查 報通知拆除」（即該款第2 行）及「已收到通知」（即該
款第4 行）文字可知，除非有明文約定以「收到通知」為 要件，否則系爭契約皆以「通知」為要件，是上開條款第 2 行所稱被告「被查報通知拆除」等語，係以臺中市政府 有「通知」被告即可，與第4 行約定指被告「收到通知」 之情形不同，則臺中市政府既於交屋前已「通知」被告， 原告即得依系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目之約定， 請求被告就被查報通知拆除系爭違建部分辦理鑑價，並履 行減少買賣價金之義務。
（三）然原告發函要求被告履行辦理鑑價及減少價金之義務，竟 遭被告回函拒絕，是依系爭契約第10條第2 項約定：「買 方若未依本約履行各項義務或遲延交屋者，遲延期間（自 逾期日起至完成給付日止）每逾1 日賣方應按已繳價金千 分之一計算懲罰性違約金予買方，於交屋時給付。經買方 以書面催告，送達7 日內仍未履行者，買方得解除本契約 。解約時賣方除應將買方已付之房地價款全部退還買方外 ，並應按已付價款同額之現金支付違約金。」原告自得以 起訴狀通知被告解除系爭契約之意思表示，並請求被告返 還原告已給付之買賣價金1,068 萬元。惟倘本院認原告解 除系爭契約並無理由，原告亦得依系爭契約第8 條第6 項 第1 款第2 目約定，請求被告依鑑價金額減少買賣價金28 8 萬4,000 元等語。
（四）並聲明：１. 先位聲明部分：被告應給付原告1,068 萬元 。２.備位聲明部分：被告應給付原告288萬4,000元。二、被告則以：
兩造係於98年8 月21日完成交屋，而被告係在98年8 月25日 經仲介人員即證人李國斌告知後，始知臺中市政府就系爭違 建部分，曾發函通知自行拆除，是被告既於交屋後始知悉該 拆除通知，則依系爭契約第8 條第6 項第1 款第3 目「交屋 後則由買方自行承擔風險」之約定，自應由原告承擔風險。 再被告之住所並非在系爭房屋處，係承租住於臺北市○○區 ○○街18號2 樓，觀諸系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目 約定「交屋前被查報通知拆除」應係指「合法通知」，是被 告既未合法收受或簽收臺中市政府98年8 月6 日及同年月21 日之違章建築自行拆除通知，且前開98年8 月21日通知係迄 至兩造交屋後之同年月25日始合法送達被告，則被告既無從 於交屋前告知原告，自無同目規定「交屋前已收到通知卻未 誠實告知」之情事，而應負減少價金之義務，是原告解除系 爭契約並不合法。縱認被告有原告所稱上開情事，惟因兩造 已依當事人自治及契約自由原則，於系爭契約第8 條第6 項 第1 款第2 目、第3 款約定，原告僅得主張減少價金或損害
賠償，不得以系爭房屋有違章建築主張不履行契約或物有瑕 疵而行使相關權利，是原告不得主張解除契約及物之之瑕疵 擔保權利等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。 （二）如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於98年7 月18日簽訂系爭契約，約定原告以1,068 萬 元購買系爭房地及其上之違建，並已於98年8 月21日完成 交屋，有系爭契約影本1 份在卷可稽。
（二）依系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目約定：「若交屋前 被查報通知拆除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除 部分辦理鑑價依鑑價金額減少買賣價金。」、第3 目約定 ：「交屋後則由買方自行承擔風險。惟因賣方交屋前已收 到通知卻未誠實告知買方，賣方仍須負賠償責任。」有系 爭契約影本1 份在卷可憑。
（三）臺中市政府曾以98年8 月6 日府都管字第0980195293號、 98年8 月20日府都違字第0980214863號函發出系爭違建限 期改善（自行拆除）通知單2 份，有本院依職權向臺中市 政府函調系爭違建查處資料影本1 份附卷可稽。四、得心證之理由：
原告主張被告於系爭房地交屋前已被查報通知拆除系爭違建 部分，是依系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目、第10條第 2 項約定，原告得主張解除契約或請求減少價金，惟為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭執所在厥為： 系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目約定：「若交屋前被查 報『通知』拆除」等語，是否係以該通知「合法送達」被告 為必要？倘係以合法送達於被告為必要，則原告得否解除系 爭契約或請求被告減少價金？
（一）系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目約定：「若交屋前被 查報『通知』拆除」等語，係以該通知「合法送達」被告 必要：
１. 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。次按所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權 利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決可參）。
２. 原告主張系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目、第3 目分
別使用「被查報通知」、「已收到通知」等語，可見如未 特別約定以被告「已收到通知」為要件，均以被告「被通 知」為已足云云。經查：
（1）上開條款係以兩造均明知買賣標的有違章建築存在之基礎 上所訂定，而違章建築依法應予拆除，為一般人生活經驗 所認知之社會事實，是兩造訂定「若交屋前被查報通知拆 除或被拆除雙方同意按不動產估價師就拆除部分辦理鑑價 依鑑價金額減少買賣價金」條款之目的，係在分配系爭違 建部分於訂約後至交屋前遭查報通知拆除或被拆除之危險 應由何人負擔，是系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目、 第3 目所稱「通知」，揆諸上開判決意旨，應解釋為使系 爭房地違章建築部分「拆除風險發生」之「通知」，始符 合兩造締約時意思表示之真意，倘該「通知」不存在，前 揭風險即不發生，被告自不負減少價金之義務。 （2）又系爭契約第8 條第6 項第1 款第3 目約定：「交屋後則 由買方自行承擔風險。惟因賣方『交屋前』已收到通知卻 未誠實告知買方，賣方仍須負損害賠償責任。」及同條款 項第2 目約定：「『交屋前』被查報通知拆除」，意即被 告在「交屋前被查報通知拆除或被拆除」有令系爭違建被 拆除時，始負有減少買賣價金之義務，因賣方於點交系爭 違建前已收受主管機關拆除違建通知，就違建部分將來須 拆除之結果為其所預見，買賣標的「違建部分」既有瑕疵 ，依民法第373 條規定，自應由賣方負擔，賣方自有減少 價金義務，此依體系解釋亦可得此結論。
（3）再者，參照違章建築處理辦法第8 條：「違章建築應由所 有人、使用人或管理人於受主管機關公告或以書面通知限 期自行拆除時予以拆除，倘逾期不拆除者，主管機關將視 同廢棄物清理。」規定，主管機關此送達違章建築自行拆 除之行政處分，依行政程序法第100 條、第110 條規定， 須送達相對人即被告始生效力，而行政處分送達之方式， 應依行政程序法第67條以下規定為之，是主管機關書面通 知必以「合法送達」為必要，意即系爭違建部分之拆除風 險，於被告受主管機關「合法送達」之書面通知時始發生 ，倘該通知未合法送達，主管機關不得以被告逾期未拆除 而強制拆除，該違章建築之「拆除風險發生」即屬仍未發 生，則解釋系爭契約第8 條第6 項第1 款第2 目、第3目 所稱「通知」，自亦應以該通知係「合法送達」為必要， 始符兩造權利義務之公平正義，原告拘泥系爭契約條款所 用辭句而為前開主張，與前開判決有違，洵不足採。 （4）揆諸前揭說明，所稱「被查報通知」係指「已收到被查報
通知拆除」，如被告未於點交前收受主管機關「被查報通 知拆除」行政處分時，被告自不負減少價金義務。（二）原告未能舉證被告於交屋前受有合法送達之拆除通知： １. 原告雖提出臺中市政府98年8 月20日府都違字第09802148 63號函影本1 紙，主張臺中市政府於兩造98年8 月21日交 屋前，已分別以98年8 月6 日府都管字第0980195293號函 及上開函文通知被告拆除系爭房地之違章建築部分云云。 惟查，前揭2 份函文僅係拆除之「書面通知」，尚難憑此 即認該書面通知於兩造交屋前已「合法送達」於被告。況 本院依職權向臺中市政府函調系爭房地違章建築查處之相 關資料，並未見有被告簽收或合法送達98年8 月6 日府都 管字第0980195293號函之回執或送達證書在卷；而98年8 月20日府都違字第0980214863號函因無人接收，經臺中市 政府派員於98年8 月25日張貼系爭房地門口並拍照存證， 有該張貼通知照片2 張可憑，該書面行政處分送達時間顯 已逾兩造交屋之98年8 月21日，是被告辯稱未曾於交屋前 收受前揭2 份函文之通知等語，應堪採信。
２. 復以證人即仲介系爭房地買賣之群義不動產經紀股份有限 公司員工李國斌於本院證稱：「證2 （即臺中市政府98年 8 月20日府都違字第0980214863號函）是交屋後1 個星期 內，原告陳甫斌拿來我們才看過，之前我們都沒有看過。 8 月6 日的通知我沒有看過。屋主的代理人把這個案件交 給我的時候，房屋裡面的鑰匙、遙控器我們應該有，因為 她代理人李譯德住在群益房屋全國店附近。‧‧‧本件房 屋點交之前我們帶客戶去看房子的時候，沒有看過市政府 的拆除違建通知，我們是直到買主陳先生拿給我們，我們 才看到的。」等語（見98年12月30日言詞辯論筆錄第2 頁 ），證人李國斌既為系爭房地買賣之仲介人員，又須帶領 客戶前往系爭房地查看現況，且與兩造並無債務糾葛或怨 夙，所為證言自屬可信，是以被告並未實際居住系爭房地 ，又將系爭房地之買賣委由證人李國斌處理等情觀之，既 證人李國斌未曾於交屋前在系爭房地見聞臺中市政府之任 何自行拆除違建行政處分之書面通知，則被告亦無從自證 人李國斌處知悉系爭買賣標的違建部分於交屋前是否已被 查報通知拆除，是原告之主張，要非可採。
（三）綜上所述，原告無法舉證被告於交屋前受有自行拆除系爭 違建行政處分之送達，其主張依系爭契約第10條第2項約 定解除契約，請求被告返還買賣價金1,062萬元，以及主 張依系爭契約第8條第6項第1款第2目約定減少價金，請求 被告返還應減少之價金288萬4,000元，即屬無據。從而，
原告先位、備位之聲明，均無理由，均應予駁回。五、本件事證已臻明確，有關系爭契約是否明定只能減少價金而 不能解除？系爭房地拆除違章建築後之殘值計算？減少之價 金應否扣除原告所受之利益？等兩造其餘主張、陳述及所提 證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，無逐一論列之必要 ，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 4 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳學德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 16 日
書記官