臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第201號
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳茂榕律師
粘舜權律師
複代理人 鐘欣惠律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 盧國勳律師
複代理人 歐德芳律師
上列當事人間請求返還所有物等事件，經本院於民國99年4月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為坐落台北縣土城市○○段607建號（下稱系爭地下1樓 建物）共有人之一（原告於年12月29日起取得同建物5樓所 有權與系爭地下1樓建物共有權(應有部分1/9)）；被告原亦 係同建物1樓（下稱1樓建物）之區分所有權人（嗣於民國99 年1月3日以買賣為由1樓建物出售予追加被告乙○○，並於 99 年2月5日辦妥所有權移轉登記。）。詎被告未經全體共 有人同意，占有使用系爭地下1樓建物，經原告及其他共有 人透過管理委員會向被告提出抗議，且於98年10月2日向土 城市調解委員會聲請調解未果。被告更於98年12月9日寄發 存證信函予管委會，主張基於住戶管理合約，其就系爭地下 1樓建物有管理權。惟被告所稱住戶管理合約之效力為原告 所否認。蓋住戶合約於80年7月22日簽立，其中6樓建物簽署 人游春芳，乃於80年8月24日以後始取得6樓建物所有權；8 樓建物簽署人沈文群，則自始未取得8樓建物所有權，故該 合約未經全體共有人同意，分管約定無效。
㈡被告自96年1月25日取得1樓建物所有權即開始無權占用使用 系爭地下1樓建物（面積250.15平方公尺），受有相當於租 金之利得，並致原告受有損害，至99年2月4日止，按原告應 有部分1/9計，被告每月應給付原告新臺幣（下同）3,300元 ，合計11萬9,900元，爰本於不當得利法律關係求被告給付 等情。
㈢併為聲明：被告應給付原告11萬9,900元，及自起訴狀繕本 送達翌日（即99年2月9日）起至清償日止，按年息5%計算之 利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告係基於剩餘財產差額分配，始於96年1月25
日取得1樓建物所有權，惟並未因此即占有使用系爭地下1樓 建物，而係由被告前夫柏林繼續占有使用系爭地下1樓建物 ，故原告於前案乃以柏林為被告，對其提起排除侵害訴訟（ 本院97年度訴字第771號）。實則原告乃至98年中柏林搬出 系爭地下1樓後，始取得系爭地下1樓管理權，惟實際並未具 體使用，亦未阻礙管委會從事管線維修等事宜之進行，直迄 99年1月3日將1樓建物出售予乙○○後幾日，即本於分管契 約將系爭地下1樓建物點交予乙○○使用。被告自98年中至 99年1月初既本於分管協議管理系爭地下1樓建物，自屬有權 占有，難謂無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，此 由前案原告已經敗訴判決確定可明等語。併為答辯聲明：原 告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於94年12月29日以買賣為原因移轉登記取得5樓建物所 有權及系爭地下1樓建物共有權（應有部分1/9）。被告於96 年1月25日以剩餘財產差額分配為原因移登記取得1樓建物所 有權及系爭地下1樓建物共有權（詳本院97年度訴字第771號 民事卷第8頁及第29頁）。
㈡被告於99年1月3日以買賣為原因，將1樓建物所有權及系爭 地下1樓共有權於99年2月5日移轉登記與乙○○，並有土地 及建物登記謄本（詳原證8）在卷可佐。
㈢原告提出住戶管理合約（詳原證3）形式為真正；依前開住 戶管理合約附註欄1約定「本大廈地面1樓空地由1樓住戶管 理使用，地下室平時由1樓管理使用，但於必要時間（如平 時抄錄水錶、修繕等）應允其他住戶或必要之人員通過及進 入。若遇緊急情況時，則必須提供本大廈住戶避難使用。」 。
㈣同棟6樓建物所有權及系爭地下1樓建物共有權（應有部分 1/9），於80年7月22日登記名義人為「黃啟明」，嗣於80年 8月24日移轉登記予「游芳春」（即前開住戶合約6樓簽署同 意人）等情，（詳本院卷第35頁）。
㈤同棟8樓建物所有權及系爭地下1樓建物共有權（應有部分 1/9），於80年7月22日登記名義人為「及強金屬股份有限公 司」法定代理人「沈文群」（即前開住戶合約6樓簽署同意 人）；嗣於82年3月2日移轉登記予鍾和秀（即前開住戶合約 3、4樓簽署同意人等情（詳本院卷第37頁及臺灣高等法院98 年度上易字第840號民事卷第45頁）。
四、關於原告提出住戶管理合約附註欄1約定「本大廈地面1樓空 地由1樓住戶管理使用，地下室平時由1樓管理使用，但於必 要時間（如平時抄錄水錶、修繕等）應允其他住戶或必要之
人員通過及進入。若遇緊急情況時，則必須提供本大廈住戶 避難使用。」等情，是否得拘束原告？
㈠按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照 ）。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默 ，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通 念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思 表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例 意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約 定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後 將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契 約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照） 。
㈡原告主張：系爭住戶管理合約不得拘束原告，無非以系爭住 戶管理合約於80年7月22日簽訂，其立同意書人中6樓游春芳 於80年8月24日以後始取得所有權；8樓沈文群則自始未取得 所有權等情為據。惟查：
⑴關於6樓立同意書人部分：按被上訴人甲於丙生前，將丙 之田產讓與於被上訴人乙為業，縱令當時係無權處分，但 其後甲已因繼承丙之遺產，而取得此項田產之所有權，依 民法第118條第2項之規定，其處分即屬自始有效（最高法 院31年上字第2898號判例意旨參照）。查訴外人游春芳於 簽署住戶管理合約時，固尚未取得系爭地下室共有權，而 屬無權利人，然其嗣後既取得權利，依民法第118條第2項 規定，其處分自屬有效。
⑵關於8樓立同意書人部分：承前述「沈文祥」既為8樓建物 所有權及系爭地下1樓共有權人「及強金屬股份有限公司 」之法定代理人，自有權代理公司簽署同意書。 ⑶基上，原告主張系爭住戶管理合約未經全體共有人同意， 系爭住戶合約無效云云，並無可採。
㈢綜上，系爭地下1樓區分所有權人就共有物之管理使用所簽 訂住戶管理合約，依其記載內容，既未違反公寓大廈管理條 例、建築法令等規定，1樓建物所有權人，自有權依住戶管 理合約內容管理、使用系爭地下1樓建物。
五、被告抗辯：其乃自98年中至99年1月始取得系爭地下1樓建物
管理權，惟於前占有人柏林遷出後，並未具體使用等情。經 核與前案卷附中央天下管理委員會區分所有權人第10次會議 記錄（開會時間96年6月23日）記載：經調解結果，柏林願1 個月支付2,000元給管委會，繼續使用地下室等情（詳前案 卷第113頁）；前案98年4月2日至現場履勘結果「現場地下 室可沿1樓公用樓梯進入；1樓有電梯通往地下室，已被木板 潢封閉；另有一內梯通往1樓。系爭地下1樓除固定式裝潢外 ，均已清空。」；履勘當日係持黃建台所提供鑰匙進入現場 ；據黃建台陳稱：伊於97年9月間向被告取得鑰匙等情（詳 前案卷第158頁）；及原告於前案98年5月26日言詞辯論期日 陳稱：目前1樓占有人為簡豫華。地下室部分空置狀態（詳 前案98年5月26日言詞辯論筆錄）等情，互核相符，應可認 為真正。則本件原告主張：被告自96年1月25日起即占有使 用系爭地下1樓建物云云，應有可議，並無可採。遑論，依 前述勘驗筆錄記載，其中「1樓有電梯通往地下室，已被木 板潢封閉」一節；及依原告所提出98年11月29日中央天下管 理委員會區分所有權人第六次會議紀錄（詳原證9）所載「 總幹事報告：1樓所有權人在1樓通往地下室公共樓梯私設鐵 門並由內反鎖。」等情，或可佐被告於將系爭地下1樓點交 於後手乙○○前之管理有違反分管契約內容（即地下1樓雖 約定由1樓管理，但非無使用限制，管理人應保持地下1樓隨 時得供防空避難使用，並不得任意堆置物品或阻礙通道，併 此敘明。），而得由原告訴請排除（此部分已經原告撤回） ，然未得執此謂原告因而受有相當於租金利得之損害（即原 告並無管理使用權源，自無可能受有相當於租金之損害。） 。從而，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付11萬 9,900元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回 。
七、兩造其餘主張或攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不逐 一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
書記官 莊琬婷