九十一年三月十四日辯論終結
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙 ○
丁○○
被 告 台北市松山地政事務所
代 表 人 丙○○主任）
訴訟代理人 戊○○
右當事人間因申辦建物第一次測量事件，原告不服台北市政府中華民國九十年四月十
二日府訴字第九○○四○九八五○一號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告委託代理人乙○於民國八十九年九月二十八日以被告收件字號松 建字第四六二號建物測量申請書，向被告申辦台北市○○○路○段五十五巷三十 號（整編前門牌地址為民生東路七四三巷三十號）之一樓門廳、電樓梯間、二至 七樓電樓梯間與走廊等共同使用部分（基地坐落台北市○○區○○段一四○及一 四○—二六地號，以下簡稱系爭共同使用部分）第一次測量，經被告就原告所附 證明文件審查結果，認原告檢附證明文件不全及部分不符規定，乃以八十九年十 月七日松山補字第○○○二八五號補正通知書載明：「‧‧‧請補正事項‧‧‧ 三、本案申請人非起造人，是否取得共同使用部分權屬請舉證。依內政部八十年 五月二十二日臺八十內地字第九二一五八二號函共同使用之項目及權屬範為（圍 ），係私法上契約行為，宜由當事人依照民法規定，合意為之‧‧‧」通知原告 於接到通知之日起十五日內補正；因原告未於十五日內完成補正，被告遂以八十 九年十月二十一日松山駁字第○○○一五八號駁回通知書予以駁回。原告不服， 提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明：請求撤銷原處分及訴願決定。訴訟費用由被告負擔。 ㈡被告聲明：如主文所示。
三、兩造之爭點：原告可否未檢具共同使用部分之權屬文件，而單獨向被告申請就系 爭建物一樓門廳、電樓梯間、二至七樓電樓梯間與走廊等「共同使用部分」為第 一次測量？
㈠原告主張：
⑴①按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部 分，推定為各所有人之共有。」「共有物之簡易修繕，及其他保存行為， 得由各共有人單獨為之。」民法第七百九十九條前段及第八百二十條第二 項均定有明文。次按「案經本部邀集法務部及省市地政處等有關單位會商 ，獲致結論如下，請照會商結論辦理：一、區分所有建物之共同使用部分 單獨登記時，應依土地登記規則第七十二條（即修正後第七十五條）之規 定辦理。二、區分所有建物之共同使用部分，除當事人另有協議外，依分
別共有方式登記。‧‧‧五、共同使用部分之持分，依各相關區分建物所 有權人協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該 相關區分所有建物之總面積之比訂之。六、區分所有建物共同使用部分， 原則上應與該相關區分所有建物同時申請登記，如未能同時申請登記時， 得由先申請登記之區分建物所有人檢附共同使用部分建物平面圖及該棟建 物竣工平面圖，並添附切結書敘明願依前條規定分算其共同使用部分之持 分，將來如其他相關區分所有建物所有人證明該登記之持分與某權利範圍 不符時，同意更正後，准予先行申辦登記。」內政部七十一年十月二十日 台（七一）內地字第一○一九八五號函釋亦明。八十五年六月四月內政部 台（八五）內地字第八五七五二一○號函，增訂建物所有權第一次登記法 令補充規定第十一點之四等規定，即已明定建物共同使用部分之範圍。 ②「所謂保存行為，係指對共有物物質上之保全，及權利上之保全行為而言 。」最高法院七十四年台上字第二二一八號判決甚詳。 ③「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第八 二○條第二項）。保存行為，指保存共有物及其權利免於毀損、滅失或限 制之行為，以維持現狀為目的。‧‧‧其他保存行為，例如聲請所有權登 記。」王澤鑑大法官所著一九九九年三月版民法物權第一冊第二八三頁亦 有明述。
⑵查所謂「建物共同使用部分」係指除各區分所有建物外，如公用走道、電樓 梯間、屋頂突出物、管理員室、發電機房‧‧‧等具有供全體住戶共同使用 性質之建物部分。是「建物共同使用部分」即具民法上所稱「從物」之性質 ，自然無法與其主物（即區分所有建物）互相分離，而單獨成為建物所有權 移轉之標的，否則即可能出現因繼受取得區分所有建物所有權之人，無權使 用區分所有建物之共同使用部分之不合理之情況（因該建物共同使用部分之 所有權另屬他人之故）。又任何現登記為區分所有建物之所有權人，概皆係 以直接（由自己）或間接（由前手、前前手‧‧‧）之方式，向起造人繼受 取得區分所有建物之所有權，是縱因各該繼受取得之區分所有建物皆尚未辦 竣建物共同使用部分所有權第一次測量及登記之故，而無從於買賣（或贈與 ）契約中約定建物共同使用部分之權屬及範圍，則此仍無妨於因繼受取得區 分所有建物之各所有權人，當然取得建物共同使用部分所有權之權利，此即 民法第七百九十九條前段所明定區分所有建物之共同使用部分，「推定」由 各區分所有權人所共有（分別共有）之立法意旨。易言之，在利害關係人提 出反證之前，建物各區分所有權人毋需舉出任何證明，即可當然共有該區分 所有建物之共同使用部分，此點亦有民事訴訟法第二百八十一條「法律上推 定之事實無反證者，無庸舉證。」之規定可證；又上開法條所稱之「區分所 有權人」，當係指現登記為區分所有建物之所有權人，而絕非僅限於「建物 之起造人」而已。再者，依前揭民法第八百二十條第二項之規定、最高法院 七十四年台上字第二二一八號判決要旨及學者專家之見解，咸認為建物之各 區分所有權人，得單獨（即未經其他建物區分所有權人之同意或取得分配協 議）行使申辦建物共同使用部分所有權第一次登記（測量）之權利。且各建
物之區分所有權人倘依照前揭內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字 第一○一九八五號函釋規定：「依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有 建物之總面積之比訂立共同使用部分之持分」及「檢附共同使用部分建物平 面圖及該棟建物竣工平面圖，並添附敘明願依規定分算其共同使用部分之持 分，將來如其他相關區分所有建物所有人證明該登記之持分與某權利範圍不 符時，同意更正之切結書」，向受理登記機關單獨申辦區分所有建物共同使 用部分第一次測量及登記時，該受理登記之機關自應「准予先行申辦登記」 ，而不得以「申請人非起造人，是否取得共同使用部分權屬請舉證」為由， 令申請人補正，及駁回申請人所請。否則該補正、駁回之行政處分，即顯與 前揭各法令規定、內政部函釋、最高法院判決，乃至學者專家之見解均相牴 觸、違背，而成為顯然違法之行政處分。
⑶原處分顯已違法（違反行政程序法第四條之規定）：綜上原告所舉之各法令 依據、實務及學者專家等見解等，證知被告就原告申辦區分所有建物之共同 使用部分所有權第一次測量及登記乙案，竟以「本案申請人非起造人，是否 取得共同使用部分權屬請舉證」，及錯誤引用「內政部八十年五月二十二日 台八十內地字第九二一五八二號、八十三年十二月二十一日台內地字第八三 一五一○號及八十四年三月七日台內地字第八四○三四○九號等函釋」等為 由，即遽予駁回原告所請之舉，除顯已違反相關法令之規定外，亦已嚴重侵 害原告之登記權利。
⑷台北市政府九十年四月十二日所為之府訴字第九○○四○九八五○一號訴願 決定，亦顯已嚴重違法：
①訴願決定除未仔細審酌原告之訴願理由外，竟曲解民法第七百九十九條前 段明定區分所有建物之共同使用部分，「推定」由各區分所有權人所共有 之規定，憑空杜撰而錯稱「本件系爭建物興建完竣尚未為移轉登記前，原 始起造人就系爭共同使用部分，即有民法第七百九十九條前段規定之適用 ，意即系爭共同使用部分應推定為全體起造人所共有。‧‧‧系爭建物區 分所有部分之受讓人間，於舉證證明其已合法受讓取得系爭共同使用部分 所有權之全部或一部前，就系爭共同使用部分，尚難謂得受民法第七百九 十九條前段之推定，自亦無所稱民法第八百二十條第二項規定及前開判決 意旨之適用」云云，即將民法第七百九十九條前段所稱之「所有人」，錯 解成僅限於「原始起造人」—即排除自起造人繼受取得所有權之人，進而 錯稱「建物區分所有部分之受讓人間，於舉證證明其已合法受讓取得系爭 共同使用部分所有權之全部或一部前，就系爭共同使用部分，尚難謂得受 民法第七百九十九條前段之推定，自亦無所稱民法第八百二十條第二項規 定及前開判決意旨之適用」，即遽行駁回原告訴願之舉，顯有適用法則不 當之違法。
②按「區分所有建物共同使用部分，原則上應與該相關區分所有建物同時申 請登記，如未能同時申請登記時，得由先申請登記之區分建物所有人檢附 共同使用部分平面圖及該棟建物竣工平面圖並添附切結書‧‧‧准予先行 申辦登記。」業經內政部七十一年十月二十日臺內地字第一○一九八五號
函釋第六點所明定，依其文義上之解釋，即可明確得知所謂「先申請登記 之區分建物所有人」自係指「未能與區分所有建物共同使用部分同時申請 登記之區分建物所有人」，絕非「區分所有建物中僅部分區分所有部分辦 竣建物所有權登記之區分建物所有人，非指區分所有部分全數已辦竣建物 所有權第一次登記，而先申請辦理共同使用部分第一次登記之區分建物所 有人」，蓋倘僅只部分區分建物所有人已辦竣各該區分建物之所有權第一 次登記，意即尚有部分區分所有建物並未申辦所有權第一次登記（即尚未 取得地政機關所核發之建物測量成果圖），即無從得知其他尚未登記之各 該區分建物之面積，則亦無法得知該區分建物之總面積，更無由計算已辦 竣建物所有權第一次登記之各該區分建物之面積佔全部建物總面積之比例 。是倘不知此比例，又如何分算各該區分建物所得以分配之建物共同使用 部分之面積？由此足證訴願決定書所稱「區分所有建物中僅部分區分所有 部分辦竣建物所有權登記之區分建物所有人，檢附建物竣工平面圖及切結 書，申辦該建物共同使用部分所有權第一次登記」之情形，即無由發生。 ③再者，縱僅部分區分所有人已辦竣區分所有建物之所有權第一次登記，因 仍有其他區分所有建物尚未登記，故在已登記之各區分建物面積佔建物總 面積（亦尚未確定）之比例尚無法確定之情形下，尤准許該等已辦竣區所 分建物有權第一次登記之部分所有人，得先行檢附共同使用部分建物平面 圖及該棟建物竣工平面圖，並添附相關切結書，向相關登記主管機關申請 共同使用部分所有權之第一次登記，毋庸待其餘區分建物所有人辦竣建物 所有權第一次登記後，再行共同申請（即部分區分所有權人得單獨申辦該 區分所有建物之共同使用部分所有權第一次登記）。依舉重以明輕之理， 倘在全體區分所有人皆已辦竣建物所有權第一次登記，且各區分所有建物 面積佔建物總面積之比例皆完全確定之情形下，自無禁止部分區分所有權 人，檢附上開各資料及切結書，申辦建物共同使用部分所有權第一次登記 之必要。何況「建物所有權第一次登記，其性質屬確定產權登記（惟依民 法第七百八十五條之規定，不動產物權之登記行為，似應為具有「形成」 而非「確定」之性質），並為任意登記」，亦為台北市政府訴願審議委員 會所不爭執。
⑸綜上所述，足證原告遵照相關法令等規定，向被告單獨申辦建物共同使用部 分所有權第一次測量及登記之舉，係完全合法之實行登記權利之行為，且迄 今均未有任何第三人或利害關係人向原、被告等表示有何分配不公或侵害權 益之情事。‧‧‧。本件原處分之認事用法均有違誤，即屬無可維持，訴願 未予糾正，亦有未合。
⑹復按「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共同部分及第五 款所稱約定專用部分，於登記時應以共同使用部分為之。前項以共同使用部 分登記之項目如左：（一）共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳 、通道、昇降機間等。（二）空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房 、冷氣機房、電梯機房等。（三）法定防空避難室。（四）法定停車空間。 （五）給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。（六）配電場所，如變電
室、配電室、受電室。（七）其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共 用部分者。」，建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條之四規定已明 。
⑺查上開建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條之四既已明定建物共同 使用部分之範圍，且由本登記申請案件所附之大樓竣工平面圖及使用執照（ 台北市政府工務局六五使字第○四四六號）等記載，相互比對下，即可證知 系爭一樓門廳、二至七樓走廊及各層之電樓梯間等部分，均未測繪於各區分 所有建物之內，當係所謂建物之共同使用部分，自不待言。且依一般人之觀 念，實難以想像系爭一樓門廳、二至七樓走廊及各層之電樓梯間等部分，並 非建物共同使用部分之情形！再者，原告係依照內政部七十一年十月二十日 所為之台（七一）內地字第一○一九八五號函之規定，依各區分所有建物面 積佔各該相關區分所有建物之總面積之比例，分算各區分所有建物共同使用 部分之持分面積，完全公平、合理、合法，且書明「將來如其他相關區分所 有建物所有人證明該登記之持分與某權利範圍不符時，同意更正」等語之切 結書予被告，對未申辦登記者及被告等人均有完全之保障。今倘被告遵照上 開內政部函釋內容審查本登記案件無誤後，仍須依照土地法第五十五條、第 五十條第一項，土地登記規則第六十五條、第六十六條等規定，將本登記案 件公告十五日，同時依土地登記規則第六十八條之規定，將該公告揭示於登 記機關門首公告處所及申請登記土地所在地之公共地方或村里辦公處所等（ 意即其他未申辦登記之各建物區分所有權人及起造人等皆可明白知悉該登記 案件之全部內容，而在程序上及實體上均獲得充份之保障）。又土地權利關 係人對於登記案件之內容（即各該建物共同使用部分之持分比例）有不服者 ，得於公告之十五日內依法向被告提出異議，倘仍未於調處會中達成協議者 ，則才由當事人依土地法第五十九條、土地登記規則第七十條等規定，訴請 法院裁判。倘無任何土地權利關係人於上開公告期間內提出異議，則被告即 應准許原告單獨先行完成申辦登記，亦絕不因而侵越未申辦登記者之任何權 利。
⑻「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之」、「共有建 物所有人申辦建物所有權第一次登記，如他共有人經通知而不會同申請者， 得代為申請」分別為民法第八百二十條第二項及建物所有權第一次登記法令 補充規定第二條所明定。且被告亦自承建物所有權第一次登記為任意登記之 事實。意即依上開法令規定，縱使在系爭建物共同使用部分之其他共有人未 與原告配合會同申辦所有權第一次登記之情形下，原告仍得「代其他共有人 為申請登記」，是依舉重明輕之理，則被告自無不許（即駁回）原告單獨先 行申辦己身部分之所有權第一次登記之理。何況，上開內政部七十一年十月 二十日所為之台（七一）內地字第一○一九八五號函釋及建物所有權第一次 登記法令補充規定第十一條之四等法令，均已明白劃分建物共同使用部分之 範圍，及明文准許原告得單獨先行申辦系爭建物共同使用部分所有權第一次 登記，惟被告竟故意違反上開各法令規定及內政部函釋意旨，一再執陳詞而 以「系爭共同使用之項目權屬範圍，係私法上契約行為，宜由當事人依照民
法規定，合意為之」、「系爭登記案件應由全體區分所有權人會同申請，共 同協議持分，尚非得依原告之主張逕由其單獨申請建物第一次測量、登記」 等語為辯，甚而竟強行曲解與本案無直接關聯之內政部函釋內容而駁回原告 之登記申請案件。核被告所為之駁回處分，除係擅自增加法律所未規定之限 制（即強令系爭登記案件應由全體區分所有權人會同申請等增加原告義務之 處分），而違反法律保留原則外，亦顯然直接牴觸上開各法令規定及內政部 函釋內容，更與便民、為民服務之法治國原則相悖，而成為嚴重違法之行政 處分，訴願決定未予糾正，亦有未合。
⑼末按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並 不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部 分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區○○巷道、防火巷道。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定 專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有 權人生活利用上不可或缺之共用部分。」亦為八十四年六月二十八日公布施 行之公寓大廈管理條例第七條所明定，此即所謂「公寓大廈之法定共用部分 」，該部分自應為各區分所有權人所共有，即無所謂「無法認定申請人之權 利範圍及位置」之情形，亦無由全體起造人或區分所有權人相互協議而約定 所有權比例或使用權範圍之必要或餘地。查本案系爭建物共同使用部分所有 權第一次測量登記之面積及範圍即係系爭建物之「一樓門廳、樓電梯間，二 至七樓電梯間及走廊等共同使用部分」之事實，除有被告於九十年九月十三 日所提出之行政答辯狀附件一等內容為證外，亦為被告所肯認在案。依民法 第七百九十九條前段及上開公寓大廈管理條例第七條等規定，可知原告所主 張之系爭建物共同使用部分即係所謂「公寓大廈之法定共用部分」，既未包 括應屬專有部分之建築物部分作為會客室、交誼廳等所謂「約定共用部分」 在內，即無所謂「無法認定申請人之權利範圍及位置」之情形，亦無由起造 人或區分所有權人而約定所有權比例或使用權範圍之必要或餘地。今被告竟 未斟酌上開民法第七百九十九條前段及八十四年六月二十八日所公布施行之 公寓大廈管理條例第七條等規定，徒以於八十四年六月二十八日前所制定之 「地籍測量實施規則第二百七十九條第一項、第二百九十八條、土地登記規 則第六十九條、七十二條，內政部八十四年三月七日台（八四）內地字第八 四○三四○九號函釋，台北市政府地政處七十七年九月十四日北市地一字第 四三三一五號函釋等行政規則，及行政法院八十三年度判字第七五三號判決 」等陳舊且非適用於本案之內容置辯，即非正確，而無足取。 ⑽末者，內政部八十五年六月四日（八五）內地字第八五七五二一○函所增定 之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條之四，即係針對公寓大廈共 同使用部分所為之解釋性之行政規則，「係以闡釋法規之含義為主旨，其效 力附屬於法規，故應自法規生效時起予以適用，亦即原則上溯及法規生效之 日起有其適用，實務上向來持此種見解，並為司法院釋字第二八七號解釋所 確認」，惟被告未明上情，竟錯稱原告所主張之建物所有權第一次登記法令 補充規定第十一條之四之規定，有「實體從舊、程序從新原則之適用」云云
，顯有誤會。
㈡被告主張：
⑴法令依據：
①土地登記規則第七十二條：申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機 關申請建物第一次測量。
②地籍測量實施規則第二百十三條：地政事務所受理複丈案件，收件後經審 查有下列各款情形之一者，應以書面敘明法令依據或理由駁回之‧‧‧一 、‧‧‧二、‧‧‧三、逾期未補正或未依補正事項完全補正者。地籍測 量實施規則第二百六十五條：地政事務所受理建物測量申請案件，經審查 有下列各款情形之一者，應通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正 ：一、‧‧‧二、申請書或應提出之文件與規定不符者。三、‧‧‧四、 未依規定繳納建物測量費者。地籍測量實施規則第二百六十八條：第二百 ○九條、第二百十三條‧‧‧之規定，於建物測量時，準用之。地籍測量 實施規則第二百七十九條第一項：申請建物第一次測量，應填具申請書， 檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有下列情行之一者，並應依 各該規定檢附文件正本及影本：一、區分所有建物，依其使用執照無法認 定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請 人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件。地籍測量實施規則第 二百九十八條：中華民國八十三年十月十九日前已領有建照執照之建物， 申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本 規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七條之規定 。
③八十三年修正前地籍測量實施規則第二百九十七條：區分所有建物之共同 使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以 勘測。
④八十四年修正前土地登記規則第六十九條：申請建物所有權第一次登記前 ，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於 勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。‧‧‧八十 四年修正前土地登記規則第七十二條：區分所有建物之共同使用部分，未 能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規 定辦理：⒈同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使 用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但 部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外‧‧‧。 ⑤內政部八十四年三月七日臺（八四）內地字第八四○三四○九號函：「‧ ‧‧關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上 契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，是以共同使用部分，不宜 由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。本部七十一年 五月二十八日內營字第八四三九七號及八十三年十二月二十一日台內字第 八三一五一○一號函釋在案。‧‧‧」。
⑥臺北市政府地政處七十七年九月十四日北市地一字第四三三一五號函：「
：：三、區分所有建物先行辦竣所有權第一次登記，且部分建物經移轉後 ，其共同使用部分再行辦理建物所有權第一次登記時，若該部分建物移轉 時已包括共同使用部分在內者，則共同使用部分產權分配協議書應由新建 物所有權人參與協議，否則仍應由原起造人參與協議，至若共同使用部分 產權分配協議書於區分所有建物移轉前已由原起造人參與協議且該建物移 轉時已包括共同使用部分在內者，則得由新建物所有權人依該分配協議書 申辦所有權第一次登記。又共同使用部分產權分配協議書內應列明各區分 所有建號，俾利審查人員查對。四、‧‧‧」。 ⑦前行政法院（現已改制為最高行政法院）八十三年度判字第七五三號判決 理由略以：「‧‧‧又由於樓梯、電梯間，高層建物之公共設施部分，為 共同使用，應如何認定其為全部區分所有權人使用或部分區分所有權人使 用，應由該建物全體區分所有權人自行協議，始由登記機關依協議書辦理 登記，‧‧‧」。
⑵經查卷附之使用執照（六五使字第○四四六號）存根記載，原始起造人為柴 麗華等二十四名，層棟戶數：七層壹棟三十三戶，依被告登記簿記載柴麗華 等二十四人於六十五年九月二日辦竣三十三戶區分所有建物第一次登記；而 前揭一樓門廳、電樓梯間、二至七樓走廊及電樓梯間等部分並未辦理建物第 一次登記。蓋建物所有權第一次登記為任意登記，未如同土地應強制辦理總 登記。嗣原告於六十九年七月十五日以「買賣」為原因取得台北市○○○路 七四三巷三○號四樓之三及四樓之四，二戶區分建物所有權。本案原告雖已 繼受該兩戶區分建物之權利義務，惟該建物共同使用部分在公同共有關係未 改變前，原告逕自主張以切結該部分為全體區分所有建物共同使用部分，並 自行分算持分，顯與事實不符。按八十三年修正前地籍測量實施規則第二百 九十七條規定：「區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際 使用情形，‧‧‧」及八十四年修正前土地登記規則第六十九條規定「‧‧ ‧除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。‧‧‧」及八十四年 修正前土地登記規則第七十二條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未 能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定 辦理：⒈同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情 形，‧‧‧，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不 需使用該共同使用部分者，得予除外。‧‧‧」是以，建物共同使用部分， 得依全體共有人之協議，分別以『區分所有建物之主建物』（即依第六十九 條第一項規定，除有特殊情形者外，『應』測繪於各區分所有建物之內。） 或為『全體區分所有建物之共同使用部分（大公）』（即依第七十二條第一 款前段規定，全部區分建物之全體所有權人所共有）、抑或為『部分區分所 有建物之共同使用部分（小公）』（即依第七十二條第一款後段規定，部分 區分建物所有權人不需使用者，得予除外。）等約定、協議方式辦理測量及 登記，而原告『逕以切結方式』申請建物第一次測量、登記，核與上開地籍 測量實施規則及土地登記規則規定不符，且與原告前揭主張共同使用部分為 當然「從物」不合（得約定為專用部分）；及與前揭內政部及臺北市政府地
政處函釋不合。
⑶又原告主張依內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字第一○一九八五 號函及八十五年六月四日台（八五）內地字第八五七五二一○號函增訂之『 建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點之四規定系爭一樓門廳、電 樓梯間、二至七樓走廊及電樓梯等部分應為共同使用部分。惟依該『建物所 有權第一次登記法令補充規定』增訂之第三十點：「本補充規定修正前領得 建照之建物，得依修正前之規定辦理。」及地籍測量實施規則第二百九十八 條規定「中華民國八十三年十月十九日前已領有建照執照之建物，申請建物 第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本規則中華民 國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七條之規定。」、地籍測 量實施規則修正前第二百九十七條規定：「區分所有建物之共同使用部分， 應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以勘測。」及前 開內政部八十四年三月七日台內地字第八四○三四○九號函及臺北市政府地 政處七十七年九月十四日北市地一字第四三三一五號函規定、前行政法院（ 現已改制為最高行政法院）八十三年度判字第七五三號判決理由，本案建物 既領有臺北市政府工務局六五使字第○四四六號使用執照，系爭一樓門廳、 電樓梯間、二至七樓走廊及電樓梯間等部分是否作為共同使用部分登記抑或 測繪於各區分所有建物之內？又各區分所有主建物應分擔之持分為何？實涉 及全體區分所有人之權利，應由全體區分所有權人會同申請，共同協議持分 ，尚非得依原告之主張逕由其單獨依內政部七十一年十月二十日台（七一） 內地字第一○一九八五號函及八十五年修正之『建物所有權第一次登記法令 補充規定』第十一點之四認定為共同使用部分，准其單獨切結替代全體區分 所有權人協議，申請建物第一次測量。
⑷查「‧‧‧二、按實體從舊、程序從新為行政法適用之一般原則（最高行政 法院八十四年度判字第六六八號、七十六年度判字第一九一四號判決參照） ‧‧‧」法務部九十年九月十一日法九十律字第○二七三二九號函釋有案， 建物共同使用部分之項目認定屬實體，原告補充理由狀主張『建物所有權第 一次登記法令補充規定』第十一點之四已明定建物共同使用部分之範圍，惟 查『建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點之四，係內政部八十五 年六月四日台（八五）內地字第八五七五二一○號函增定，而系爭建物係六 十五年建照完成，依上開實體從舊之原則，自不得依該要點規定認定共同使 用部分之項目、範圍；而應依被告九十年九月十三日行政訴訟答辯狀所主張 地籍測量實施規則第二百九十八條、八十三年修正前地籍測量實施規則第二 百九十七條、八十四年修正前土地登記規則第六十九條、第七十二條、內政 部八十四年三月七日臺（八四）內地字第八四○三四○九號函、臺北市政府 地政處七十七年九月十四日北市地一字第四三三一五號函規定及前行政法院 （現已改制為最高行政法院）八十三年度判字第七五三號判決理由，應由全 體區分所有權人自行協議，方屬正辦。
⑸本件原告係申請建物第一次測量，並非建物所有權第一次登記，原告主張依 內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字第一○一九八五號函釋：「‧
‧‧六、‧‧‧如未能同時申請登記時，得由先申請登記之區分所有人檢附 共同使用部分建物平面圖及該棟建物竣工平面圖，並添附切結書敘明願依前 條規定分算其共同使用部分之持分，將來如其他相關區分所有建物所有人證 明該登記之持分與其權利範圍不符時，同意更正後，准予先行申辦登記。‧ ‧‧」辦理，自有未合，故原告提出之文件依前所述既與規定不符，被告依 首揭地籍測量實施規則規定，予以通知補正及駁回，自無不合。 ⑹復按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並 不得為約定專有部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部 分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區○○巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定 專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有 權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，雖為八十四年六月二十八日公布 施行之公寓大廈管理條例第七條所明定，惟同條例第四十三條亦規定：「本 條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前 項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，本件系爭建 物既於六十五年間建造完成，領有臺北市政府工務局六五使字第○四四六號 使用執照，自有上開條例第四十三條第二項規定之適用，得不受該條例第七 條各款不得為約定專用部分之限制。原告屢次引用公寓大廈管理條例第七條 之法規強辯，顯不可採。
⑺再者，原告主張逕由其單獨依內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字 第一○一九八五號函釋略以：「‧‧‧六、‧‧‧如未能同時申請登記時， 得由先申請登記之區分建物所有人檢附共同使用部分建物平面圖及該棟建物 竣工平面圖，並添附切結書敘明願依前條規定分算其共同使用部分之持分， 將來如其他相關區分所有建物所有人證明該登記之持分與其權利範圍不符時 ，同意更正後，准予先行申辦登記。‧‧‧」及八十五年修正之「建物所有 權第一次登記法令補充規定」第十一點之四認定之共同使用部分，就系爭建 物未辦建物第一次登記部分，准其單獨切結替代全體區分所有權人協議，申 請建物第一次測量乙節，經查前開函釋僅釋示原告得檢附共同使用部分建物 平面圖及其他應備文件申辦建物第一次登記，並未述及原告得單獨切結替代 全體區分所有權人協議，申請建物第一次測量，又上開函釋提及之共同使用 部分建物平面圖係指依被告行政訴訟答辯狀所主張地籍測量實施規則第二百 九十八條、八十三年修正前地籍測量實施規則第二百九十七條、地號函規定 及前行政法院（現已改制為最高行政法院）八十三年度判字第七五三號判決 理由，由建物全體區分所有權人共同向地政事務所申請建物第一次測量並協 議認定共同使用部分項目及範圍，經地政事務所審核無誤於辦竣後核發之建 物測量成果圖而言，若依原告主張准其單獨切結替代全體區分所有權人協議 ，申請建物第一次測量，非但於法不合，亦損及其他區分所有權人之權益。 理 由
一、按土地登記規則第七十二條規定：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記 機關申請建物第一次測量。」地籍測量實施規則第二百十三條第三款規定：「地
政事務所受理複丈案件，收件後經審查有下列各款情形之一者，應以書面敘明法 令依據或理由駁回之‧‧‧三、逾期未補正或未依補正事項完全補正者。」第二 百六十五條規定：「地政事務所受理建物測量申請案件，經審查有下列各款情形 之一者，應通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正‧‧‧二、申請書或應 提出之文件與規定不符者。‧‧‧」第二百六十八條規定：「第二百零九條、第 二百十三條‧‧‧之規定，於建物測量時，準用之。」、第二百七十九條第一項 規定：「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖 及其影本，其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、 區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體 起造人分配協議書。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件 。」第二百九十八條規定：「中華民國八十三年十月十九日前已領有建照執照之 建物，申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本 規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七條之規定。」又 八十三年修正前地籍測量實施規則第二百九十七條規定：「區分所有建物之共同 使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號予以勘測。 」又八十四年修正前土地登記規則第六十九條亦規定：「申請建物所有權第一次 登記前，應先向登記機關申請建物勘測。建物屬區分所有者，其共同使用部分於 勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。」另八十四年修正 前土地登記規則第七十二條規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依第六 十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：⒈同一 建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另 編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該 共同使用部分者，得予除外。‧‧‧」。
二、本件原告起訴意旨略謂：
㈠按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分， 推定為各所有人之共有。」、「共有物之簡易修繕，及其他保存行為，‧‧‧ 得由各共有人單獨為之。」民法第七百九十九條前段及第八百二十條第二項均 定有明文。次按「案經本部邀集法務部及省市地政處等有關單位會商，獲致結 論如下，請照會商結論辦理‧‧‧五、共同使用部分之持分，依各相關區分建 物所有權人協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該 相關區分所有建物之總面積之比訂之。六、區分所有建物共同使用部分，原則 上應與該相關區分所有建物同時申請登記，如未能同時申請登記時，得由先申 請登記之區分建物所有人檢附共同使用部分建物平面圖及該棟建物竣工平面圖 ，並添附切結書敘明願依前條規定分算其共同使用部分之持分，將來如其他相 關區分所有建物所有人證明該登記之持分與某權利範圍不符時，同意更正後， 准予先行申辦登記。」內政部七十一年十月二十日壹內地字第一○一九八五號 函釋亦明。內政部八十五年六月四日臺內地字第八五七五二一○號函，增訂建 物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之四等規定，即已明定建物共同使 用部分之範圍。
㈡次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不
得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之 走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區○○巷道、防火巷道。三、公 寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違 法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利 用上不可或缺之共用部分。」亦為八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈 管理條例第七條所明定，此即所謂「公寓大廈之法定共用部分」，該部分自應 為各區分所有權人所共有，即無所謂「無法認定申請人之權利範圍及位置」之 情形，亦無由全體起造人或區分所有權人相互協議而約定所有權比例或使用權 範圍之必要或餘地。
㈢「所謂保存行為，係指對共有物物質上之保全，及權利上之保全行為而言。」 最高法院七十四年臺上字第二二一八號判決甚詳。「共有物之簡易修繕及其他 保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第八百二十條第二項）。保存行為， 指保存共有物及其權利免於毀損、滅失或限制之行為，以維持現狀為目的。‧ ‧‧其他保存行為，例如聲請所有權登記。」王澤鑑大法官所著一九九九年三 月版民法物權第一冊第二八三頁亦有明述。
㈣綜前所述，建物之各區分所有權人得單獨（即未經其他建物區分所有權人之同 意或取得分配協議）行使申辦建物共同使用部分所有權第一次登記（測量）之 權利。原告就名下所有系爭區分所有建物之共同使用部分，委託代理人檢具相 關文件資料，向被告申辦第一次測量。詎料被告竟以「本案申請人非起造人， 是否取得共同使用部分權屬請舉證」，並舉「內政部八十年五月二十二日臺內 地字第九二一五八二號、八十三年十二月二十一日臺內地字第八三一五一○號 及八十四年三月七日臺內地字第八四○三四○九號等函釋」為由，駁回原告之 請。被告此等違法之行政處分，顯已嚴重侵害原告之法益，訴願決定未予糾正 ，亦有未合，請求將原處分及訴願決定撤銷云云。三、按申請區分所有建物第一次測量，如申請測量之部分，依其使用執照無法認定申 請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書；申請人非起造人者， 應檢具移轉契約書或其他證明文件；為首開地籍測量實施規則第二百七十九條第 一項所明定。卷查本件系爭建物之六五使字第○四四六號使用執照存根記載，系 爭建物之起造人為柴麗華等二十四名，層棟戶數為七層壹棟三十三戶，另依原處 分卷所附系爭建築改良物登記簿上登記資料顯示，柴麗華等二十四人於六十五年 九月二日辦竣三十三戶區分所有建物第一次登記，惟系爭共同使用部分並未辦理 建物第一次登記，則被告就原告於系爭共同使用部分之權利範圍及位置即無從依 其登記資料上得知，應可認定。次查原告並非系爭建物之起造人，而係於六十九 年七月十五日以「買賣」為原因取得系爭建物之四樓之三及四樓之四等二戶區分 建物所有權，則其申請系爭共同使用部分第一次測量，自應依上開規定，檢具移 轉契約書或其他證明文件以憑辦理。惟依原處分卷所附原告委託代理人乙○於八 十九年九月二十八日向被告遞送之松建字第四六二號建物測量申請書所示，原告 申請時所附繳之證件為：一、使用執照存根影本一份及使用執照申請書一份；二 、申請人身分證影本一份；三、建物登記謄本影本一份；四、各樓層竣工平面圖 三張；五、切結書一份；六、申請人（其三十五名）附表一份。其中所附繳之申
請人附表上載有申請人丁○○（包括原告）等二十八人之所有建物建號、出生日 期、地址及身分證統一編號，除原告於該申請人附表上蓋章外，其餘申請人均未 於該附表上簽名或蓋章，是僅得認定係原告單獨申辦建物第一次測量。此外，原 告並未依上開規定檢具移轉契約書或其他證明文件，經被告於審查後通知原告補 正，原告復未於所定十五日之補正期限內依規定辦理補正，被告嗣以八十九年十 月二十一日松山駁字第○○○一五八號通知書駁回原告所請，揆諸首揭規定，自 屬有據。
四、原告訴稱依前揭民法第七百九十七條前段、第八百二十條第二項、公寓大廈管理 條例第七條之規定、最高法院七十四年臺上字第二二一八號判決要旨及學者專家 之見解，系爭建築物之一樓門廳、電樓梯間及二至七樓之電樓梯間、走廊等，為 「共同使用部分」推定為共有，固非無見。惟查所謂「共同使用部分」，乃相對 之名詞，其可能為二人共同使用，或三人共同使用，或四人共同使用，甚至更多 人一起共同使用，均不失為「共同使用部分」，但其內涵則因共同使用人之人數 不同而有差異。以一棟大樓建築物為例，一樓門廳、電樓梯間及二樓以上之走廊 ，雖均可稱之為共同使用部分，但一樓門廳及各層之電樓梯間，係全體住戶在使 用，應屬全體住戶之共同使用部分，二層樓以上各層樓之走廊（逃生樓梯除外） ，則僅供各該層樓住戶所使用，僅可謂該層樓住戶之共同使用部分，而不能稱之 為全體住戶之共同使用部分，其理至明。換言之，所謂「共同使用部分」，係依 實際使用之情況而定，並異其內涵，如為全體區分建物所有權人共同使用部分， 當為全體區分建物所有權人所共有，如僅為部分區分建物所有權人共同使用部分