臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度訴字第651號
原 告 李夷昌
訴訟代理人 曾錦源律師
複 代理人 高景仁
被 告 經國新城H社區管理委員會
法定代理人 芮久維
被 告 王玉璽
被 告 黃佶欒
被 告 吳政昌
被 告 汪滋遠
前列二人共同
訴訟代理人 芮久維
上列當事人間確認規約無效等事件，本院於民國99年4 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告王玉璽、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠當選被告經國新城H社區管理委員會第五屆管理委員會之管理委員無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告經國新城H 社區管理委員會及被告王玉璽、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠各負擔十分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意或請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款、第2 項分別定 有明文。本件原告原以經國新城H 社區管理委員會為被告， 其訴聲明為：⑴確認經國新城H 社區住戶規約無效；⑵確認 經國新城H 社區第五屆公寓大廈管理委員會委員王玉璽、黃 佶欒、吳政昌、汪滋遠等4 人當選無效。嗣訴狀送達後，原 告復於98年12月21日具狀追加王玉璽、黃佶欒、吳政昌、汪 滋遠等4 人為被告，訴請一併對之確認其等4 人當選經國新 城H 社區第五屆公寓大廈管理委員會委員為無效，係基於同 一基礎事實而追加被告，並經被告經國新城H 社區管理委員 會之法定代理人兼汪滋遠訴訟代理人芮久維於99年1 月7 日 言詞辯論期日當庭表示同意追加，被告王玉璽、黃佶欒、吳 政昌等則對於原告追加其等為被告均未表示異議，而為本案 之言詞辯論，核與首揭規定相符，應予准許。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確 認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有 即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號 、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。 查原告為經國新城H 社區（下稱系爭系爭）之區分所有權人 ，原告起訴主張系爭社區住戶規約無效、被告管委會改選第 五屆管理委員之程序不合法，且因系爭社區98年度區分所有 權人會議係由無召集權人召集，致使該次會議改選第五屆管 委會管理委員之決議當然無效等語，為被告所否認，已影響 原告身為區分所有權人之權益，且原告因前開法律關係之存 否不明確，已致其私法上之地位及權利有 不安之狀態存在 ，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸 上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上 利益，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告方面
㈠聲明：
⑴確認經國新城H社區住戶規約無效。
⑵確認經國新城H社區第五屆公寓大廈管理委員會委員王玉璽 、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠等四人當選無效。
⑶訴訟費用由被告負擔。
㈡陳述：
⑴就確認經國新城H社區住戶規約無效一事說明如下： ①原告係系爭社區之區分所有權人及住戶1 員。爰系爭社 區於93年10月20日由國防部以起造人身分為召集人，召 開第一次區分所有人會議，惟會議紀錄所記載出席人數 91名，實際上有部分區分所有權人根本未實際出席會議 ，而是事後在出席名冊補簽到，以便領取會議資料及辦 理交屋事項等文件。實則該次區分所有權人會議參加人 數及其區分所有權比例皆僅達全體區分所有權人數及比 例之2 分之1 ，未達法定應有合計3 分之2 人數及比例 出席之規定；且於會議中未經社區住戶討論如何訂立規 約、更未有決議作成住戶規約。其後，於94年4 月8 日 國防部舉辦系爭社區住戶交屋說明會時，附帶於交屋資 料袋內提供社區住戶參考之經國新城H 社區住戶規約草 約，即經系爭社區第一屆管理委員會逕自向嘉義市政府 申請嘉義市經國新城H 社區管理組織報備證明。 ②按依公寓大廈管理條例第3 條第12款規定：「規約：公
寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環 境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」；同條 例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另 有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意行之。」復按內政部內民字第178628號令 發布施行之會議規範第55條規定：「表決之方式：表決 應由主席就下列方式之一行之，但出席人有異議時，應 徵求議場多數之意見決定之。1 、舉手表決。2 、起立 表決。3 、正反兩方分之表決。4 、唱名表決。」惟查 ：
Ⅰ系爭社區於93年10月20日召開第一次區分所有權人會 議，根本未確實經由住戶討論及決議住戶規約之內容 ；反而係經當時召集人於現場混亂之情況下主張以「 鼓掌通過」方式，趁亂「授權」管理委員會於管委會 會議中討論修訂，不但不符合以法定表決方式作成決 議內容之規定；且以概括授權方式委由管理委員會自 行制訂住戶規約，無疑實質剝奪區分所有權人共同決 定遵守事項及規約之權力，與公寓大廈管理條例之規 範意旨亦有違背。
Ⅱ被告管委會亦自承係於多次「管委會會議」中討論作 成住戶規約，而根本未經區分所有權人會議實質作討 論、審查與訂定，此即與公寓大廈管理條例第3 條第 12款法定要件不符，因此系爭社區住戶規約自屬無效 。
Ⅲ再查，系爭住戶規約第18條規定，第一屆管理委員會 任期之始期由交屋日起算。而系爭社區交屋日期為94 年4 月23日至25日。則被告於93年10月20日、93年11 月3 日、93年11月27日所召開之三次管理委員會會議 ，其管理委員任期根本尚未開始，更無從召開管理委 員會會議，則其自無從作成合法有效之決議內容，遑 論討論、研修系爭社區之住戶規約。
③按72年05月02日司法院第三期司法院第一廳研究意見， 就股東會出席人數不足法律之規定，應屬決議當然無效 之結論。依此實務見解，系爭社區第一屆住戶大會出席 人數未達法定三分之二人數以上出席，所作成概括授權 管委會制定規約之決議，自屬當然無效。
④復按同法第56條第1 項規定：「公寓大廈之起造人於申 請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用
部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。」同 條2 項規定：「前項規約草約經承受人簽署同意後，於 區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」惟查： Ⅰ公寓大廈管理條例第56條第2 項規定，其目的無非係 為因應預售房屋銷售制度，多由建商與承購客戶個別 簽約，為謀公寓大廈管理之必要性，特以法律明定規 約草約於區分所有權人會議訂定規約前，視同規約， 俾使公寓大廈住戶權利義務明確；且亦確保當區分所 有權人會議未能訂定規約前，尚有一能夠暫時運行之 住戶規約，以維繫全體住戶共同事項之運作。且依上 開第一次區分所有權人會議決議內容中亦表明：「本 社區規約草約所定內容，於完成所有權移轉登記前， 為執行社區自治管理與安全維護事務之依據，並視為 公寓大廈管理條例第56條所稱之規約。」顯見上開決 議亦僅將該規約草約作為於完成所有權移轉登記前暫 時施行之規範依據。而系爭社區既早已於94年4 月24 日完成全體區分所有權人之所有權移轉登記，則上開 「臨時授權管委會制定之規約」即因解除條件成就而 不得繼續適用，並須另行由住戶大會制定合法、正式 之規約。
Ⅱ復系爭社區為國防部依據「國軍老舊眷村改建條例」 進行眷區改建而成之住宅社區，其承購對象為原先眷 村之眷戶，與上開公寓大廈管理條例第56條規定所預 設之一般建商於市場經濟制度下進行預售屋銷售，並 與個別承購戶磋商簽約有明顯不同。此可從系爭社區 係於個別房地買賣契約簽定前，先行於93年10月20日 召集第一次區分所有權人會議及第一次管理委員會會 議、93年11月3 日召開第2 次管理委員會會議、93年 11月27日召開第3 次管理委員會會議，可察知本件與 一般預售屋買賣顯然有異。
Ⅲ因此，原告所曾簽署之系爭社區房地買賣契約書，其 中所內含之規約草約，並非上開規定第1 項所稱「公 寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附」之「規 約草約」，而是「系爭社區於交屋前」，召集預定成 為住戶之原眷戶召開區分所有權人會議，於會議中「 違法授權管委會訂定」而成之規約。既然原告所簽署 之契約書附約並非上開規定第2 項所指之「前項規約 草約」，自無從「於區分所有權人會議訂定規約前， 視為規約。」退步言之，即便原告所簽署之契約書附 約形式上構成規約草約，然而系爭社區早已於93年10
月20日召開區分所有權人會議訂定規約，依據上開規 定第2 項之反面解釋，於區分所有權人會議訂定規約 後，上開草約即不得再視為規約。亦即要回歸區分所 有權人正式制定之住戶規約為準。
Ⅳ從而，無論採取何種解釋方法，系爭社區既早經區分 所有權人會議決議而形成規約，自非上開法規所定「 起造人於起造時檢附之規約草約」所得比擬。故，於 本案中仍應回歸系爭區分所有權人會議決議制定規約 之程序與內容是否合法，作為判斷住戶規約是否合法 有效之依據。
⑤從而系爭社區第一屆管委會向嘉義市政府報備之規約， 從未經區分所有權人會議決議通過而仍適用至今，係違 反公寓大廈管理條例第3 條第12款、第31條規定，該規 約內容洵屬無效，且主管機關就經國新城H 棟社區住戶 規約准予備查，並未就制定、決議過程是否適法為實質 之審查，則其備案內容之真實性，應由被告自行負責， 即無從因此否認其制定過程瑕疵，且未經住戶決議之事 實。從而原告即基於系爭社區之住戶地位，就該住戶規 約是否有效而能拘束伊具有法律上利害關係，爰依民事 訴訟法第247 條規定起訴請求確認該住戶規約無效。 ⑥有關民法第56條總會決議，第1 項是「召集程序或決議 方法違法」，屬「得撤銷」之情形，但如果是「決議內 容違法」，則屬第2 項「無效」之情形。原告認為違背 公寓大廈管理條例第3 條第12款「規約應經區分所有權 人會議決議」之規定，乃屬「決議內容違法」，非僅是 「決議方法違法」，故屬「無效」之情形。
⑦本件請求確認無效之「系爭社區住戶規約」，即係原告 所提起訴狀（附件部分）之證一文件，上揭規約經第一 屆管委會制定後，即延用至今。
⑵就確認經國新城H 社區第五屆公寓大廈管理委員會委員王 玉璽、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠等四人當選無效一事說明 如下：
①公寓大廈管理條例第30條第1 項規定：「區分所有權人 會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容， 通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者， 得以公告為之；公告期間不得少於二日。」第2 項：「 管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告 之，不得以臨時動議提出。」
②原告於起訴狀中所提參考名單，確實為系爭社區歷屆皆 使用之管委會委員選舉參考名單暨選票，且是依被告管
委會於98年3 月4 日會議紀錄所應該公告之第五屆管理 委員選舉參考名單。而被告依答辯狀所提名單，其實是 被告於於選舉前修改部分人選而未公告，且於選舉當日 使用「事後修改之名單」（臨時張貼於會場，選舉完後 即取下該名單）進行選舉，顯然不符合上開公寓大廈管 理條例第30條之法定程序。至於上開「事後修改之名單 」，究係被告管委會於何時修改原本名單而成，尚須請 被告舉證說明。「參考名單於選舉當日方公佈於會場， 未於距開會10日之前公告」，已有違反公寓大廈管理條 例第30條第1 項規定之程序瑕疵。
③依公寓大廈管理條例第29條2 項後段規定：「主任委員 、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方 式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之 決議。但規約另有規定者，從其規定。」而依系爭社區 住戶規約第20條第3 項第2 款規定，管理委員推選方式 係以一專有部分一張選票，採記名投票方式選舉產生。 且依98年3 月4 日所召集之第四屆管委會會議決議，亦 表明第五屆管委會提名方式如報名人數不足，則「比照 先前方式以全體住戶分棟名單採勾選方式，分別票選第 五屆管理委員」。
④系爭社區在98年3 月22日所召開之98年度區分所有權人 會議中，採取上述分棟名單勾選方式，選任第五屆管理 委員。而該次選舉過程中，有四名列於參考名單之參選 人：包括參考名單第64號田士傑、第85號吳世祥、第95 號楊東維、第122 號馬明惠，實際上為住戶投票名單上 之對象，亦皆取得足夠當選之得票數；豈知第四屆管委 會卻刻意未將上開四人列為當選名單，反就其四人之近 親：包括（馬明惠之子）王玉璽、（楊東維之妻）黃佶 欒、（吳世祥之子）吳政昌、（田士傑之妻）汪滋遠等 四人，不實記載為第五屆管理委員會之當選人。 ⑤從而上開王玉璽、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠等四人既未 曾列名於管理委員候選參考名單，更未經住戶投票選舉 產生，此四人僅係上開田士傑、吳世祥、楊東維、馬明 惠等實際應受當選人之近親，實無從當選為第五屆管理 委員。上開四人違反公寓大廈管理條例第29條2 項後段 、系爭社區住戶規約第20條第3 項各款規定，未經正當 選舉程序而仍僭任管理委員並違法行使職權至今，其經 公告當選之程序顯然違法，當選自屬無效。
⑥另按，最高法院97年度台上字第925 號判決曾指出：「 董事會為公司之權力中樞，為充分確認權力之合法、合
理運作，及其決定之內容最符合所有董事及股東之權益 ，應嚴格要求董事會之召集程序、決議內容均須符合法 律之規定，如有違反，應認為當然無效。」本件區分所 有權人會議之選任管理委員之程序及內容皆違背上開法 令，而區分所有權人會議既係全體住戶為共同事務及涉 及權利義務之有關事項之意思決定機關，自當與上開判 決作相同解釋，故本件決議當選事項應認為當然無效。 ⑦對此，原告本於系爭社區住戶之地位，就系爭四人是否 具有管理委員身分，具有確認原告與該屆管理委員之間 基於公寓大廈管理條例與住戶規約之委任法律關係是否 存在之法律上利益，爰提起確認王玉璽、黃佶欒、吳政 昌、汪滋遠等四人當選無效之訴。
⑶按公寓大廈管理條例第29條第4項規定：「前項管理委員、 主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2 項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」同 法第25條第3 項規定：「區分所有權人會議除第二十八條 規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員 會主任委員或管理委員為召集人。」因此區分所有權人會 議如係由「無召集權人」召集而召開，該會議既非公寓大 廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議 ，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當 然自始完全無決議之效力（最高法院92年台上字第2517號 判決、最高法院98年度台上字第1692號判決參照；另參照 最高法院28年上字第1911號判例、70年台上字第2235號判 決）。今查：
①系爭社區管理委員任期，依現行規約第18條規定，自該 屆區分所有權人會議選任翌日起算一年，但第一屆管理 委員任期之始期由交屋日起算。因此第一屆管理委員會 任期自交屋日（94年4 月24日）起算，而第二屆管理委 員會則係於95年3 月25日選任，其任期自選任翌日（95 年3 月26日）起算一年，應於96年3 月25日為任期屆滿 之日。
②換言之，系爭社區第二屆管理委員會，任期至96年3 月 25日止；因此自該日期以後，即不具備管理委員身分， 自無從為區分所有權人會議之召集權人。惟「已卸任第 二屆管理委員」即被告王玉璽，卻於96年4 月28日，無 召集權而仍違法召開96年度第二次區分所有權人大會， 並於當次會議中選出第三屆管理委員會。依上開最高法 院92年台上字第2517號判決、最高法院98年度台上字第 1692號判決意旨，「無召集權人」召集而召開之區分所
有權人會議，既非合法成立之意思機關，自不能為有效 之決議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。因 此，該次會議選任第三屆管理委員之決議，即屬自始當 然無效。
③由此可知，既然第三屆管理委員之選任無效，則此無效 之第三屆管理委員會，即無權召開區分所有權人會議、 選出第四屆管理委員，所選出之第四屆管理委員仍屬無 效；則以此無效之第四屆管理委員會仍無權召開區分所 有權人會議、該次會議選任第五屆管理委員之決議，仍 屬當然無效。因此現任第五屆管理委員（包括被告王玉 璽、黃佶欒、吳政昌、汪滋遠等四人），其當選自始無 效，則原告提起確認上開四人當選無效之訴，即有理由 。
二、被告方面
㈠聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
⑴就原告訴請確認經國新城H 社區住戶規約無效一事說明如 下：
①依93年10月20日14時30分，系爭社區第一次區分所有權 人會議記錄，區分所有權人數總計135 名，出席區分所 有權人數91名，佔67% ，已過公寓大廈管理條例第31條 應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席。就該次會議議題二「研修本社區 住戶規約？完成後列為爾後房屋買賣契約書之附約？」 ，決議：「授權本日選出之管理委員會…，於第二次管 委會中逐條討論修訂住戶規約…，並列為爾後房屋買賣 契約之附約。」；同日16時30分，第一次管理委員會會 議議題二「排定時程與國防部逐條討論修訂「社區住戶 規約」決議：「訂於93年11月3 日14時…, 優先議決住 戶規約。」；93年11月03日，第二次管理委員會會議議 題一「逐條討論研修本社區住戶規約案。」決議：「經 由與會委員逐條宣讀討論本社區住戶規約草案，修正後 住戶規約如附件。」。系爭社區計有活動中心1處，住 宅134 戶。其中空置眷宅16戶，歸屬國防部所有，故國 防部代表參加會議，投票權計16票。
②94年3 月18日，國防部總政治作戰局軍眷服務處召開會 議，其中房屋暨交屋說明會訂於94年4 月7 至9 日，分 戶驗屋訂於94年4 月11至14日，交屋訂於94年4 月23至
25日。94年4 月開始辦理交屋流程，依「國防部辦理國 軍老舊眷村改建興建住宅社區房地買賣契約書」，茲為 雙方買賣「經國新城」住宅乙戶事，雙方同意簽訂本買 賣契約書，本契約於簽訂前買方（即乙方）有權攜回審 閱五天，經買方前於民國94年4 月xx日攜回迄簽定日止 ，業已超過五天，爰一致同意條款如后：〔第二十二條 〕為維護本住宅社區公共安全，確保良好生活環境及所 有共同使用部份之使用與管理需要，乙方同意遵守本住 宅社區之住戶規約（附約「住戶規約」，不含附件）。 系爭戶數134 戶，已交屋並辦理過戶眷宅118 戶；空置 眷宅16戶，產權屬於國防部。故已簽署並同意住戶規約 之合法有效性為眷宅118 戶，已過三分之二人數比例。 含原告簽署並同意住戶規約之合法有效性。住戶規約內 容並無違背公寓大廈法規內容、無違背法律精神、且無 違背社會善良風俗…等事宜，並經由眷宅118 戶簽署暨 同意買賣契約書。原告如有異議，則應爰用買賣契約書 第二十二條提出質疑，然一旦簽署買賣契約書，則具法 律效力。顯見原告已確認住戶規約為有效。
③94年7 月11日第一屆管理委員會依法向嘉義市政府申請 成立公寓大廈管理組織，並經嘉義市政府核准，並無任 何不法。
④原告與國防部簽訂買賣契約書，雙方之對價關係須「合 意」方為簽署契約書。原告已「合意」該契約書內容並 同意住戶規約內容。系爭社區之住戶規約與民法第247 條並無任何金錢對價給付關係。原告之房屋產權係由國 防部售予，故與住戶規約是否無效無關。
⑵就系爭社區第五屆公寓大廈管理委員會委員王玉璽、黃佶 欒、吳政昌、汪滋遠等四人當選資格說明如下： ①依公寓大廈管理條例第3 條第9 款管理委員會：由區分 所有權人選任「住戶」若干人為管理委員所設立之組織 。第八款住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或 其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者…。本 案之四人皆為系爭社區之住戶、其親屬為所有權人且其 本人為實際使用者，故擔當為H 社區之管理委員，實屬 正當並無疑義。
②原告已於檢察署控告本案當事人當選無效，並經不起訴 處分結案。
③原告之妻祁玉英擔任系爭社區第一屆管理委員會委員之 職務並皆出席參與會議，獨不見原告當時有任何爭議， 足見其完全認同事實經過。
④系爭社區第五屆管理委員會委員當選名單及嘉義市政府 核准主任委員芮久維資格及職務並無不法。原告所提系 爭社區第五屆管理委員參考名單與事實不符，依實際之 98年3 月份的「嘉義市經國新城H 社區甲棟、乙棟及丙 棟管理委員參考名單」。甲棟編號85為吳政昌、甲棟編 號95為黃佶欒、乙棟編號64為汪滋遠。該項資料完全依 照公寓大廈管理條例第3 條第8 項及第9 項從事，並無 偽造。且該資料僅供「參考」並非選票。住戶出席區分 所有權人大會簽名時，當場領取選票，未出席簽名者， 則未能領取選票。領取選票者則可依據公寓大廈管理條 例第3 條第8 項及第9 項推選「住戶」為候選人，並非 規定所有權人方能成為候選人。因原告並未出席該大會 ，故沒有選票，其僅憑揣測，就提告訴，實是浪費司法 資源。
⑶事件發生各時間點流程說明：
93年10月14日由國防部事先製作大會簽到簿並通知於93年 10月20日召開第一次區分所有權人大會。93年10月20日召 開第一次區分所有權人大會, 並選出管理委員，成立第一 屆管理委員會，並授權由管理委員會擬定住戶規約，列入 買賣契約書之一部分，國防部發給買賣契約書及住戶規約 ，並有5 天審閱期。同意者，94年4 月24日簽訂買賣契約 （含住戶規約）。簽名後，正式具有法律效力，並可開始 辦理交屋手續；不同意者，可拒絕簽定契約書，不辦理交 屋）。95年3 月25日召開第一次區分所有權人大會, 並選 出管理委員，成立第二屆管理委員會。96年2 月7 日第二 屆管理委員會會議，預定3 月24日，召開第一次區分所有 權人大會。96年3 月10日第二屆管理委員會會議，決定4 月14日，召開第一次區分所有權人大會。96年4 月14日召 開第一次區分所有權人大會，因出席人數不足，宣布流會 。同時，並訂96年4 月28日再召開第二次區分所有權人大 會。96年4 月28日召開第二次區分所有權人大會，法定人 數27人，出席50人，並選出管理委員，成立第三屆管理委 員會。98年6 月24日關於管委會合法性之爭議，從96年4 月24日起算，已過民法2 年有效追訴期) 。97年3 月1 日 召開第一次區分所有權人大會，流會。97年3 月29日召開 第二次區分所有權人大會，並選出管理委員，成立第四屆 管理委員會。98年3 月22日召開第一次區分所有權人大會 ，並選出管理委員，成立第五屆管理委員會。
⑷簽到簿日期與開會日期說明：
於93年10月20日召開第一次區分所有權人大會，但簽到簿
資料日期記載為93年10月14日。在未成立大會之前，各住 戶互不相識，也未能擁有該資料，全部資料皆為國防部親 自整理製作。國防部承辦人在台北辦公室記載整理列印簽 到簿日期為93年10月14日，事先列印後，並攜帶該文件至 嘉義，並於93年10月20日召開第一次區分所有權人大會， 故有日期之誤差。
⑸管理委員會委員任期1 年，但究竟從何月何日開始起算與 截止，本社區從未有人有此精神耗費在這方面鑽研此問題 。
⑹原告主張因為第二屆交給第三屆管委會之程序不合法，所 以第四屆承續不合法之第三屆及第五屆因承續不合法之第 四屆也都變成不合法的管委會。社區管委會本為處理社區 事務工作而延續存在，並不因原告個人的法律見解，就訴 請管委會之廢除，國家法律有所瑕疵，尚能修正法律，社 區規定亦然。
三、本院判斷如下：
㈠系爭社區住戶規約是否無效部分
⑴原告係系爭社區門牌號碼嘉義市○○路35巷14號12樓之5 之區分所有權人，系爭社區由國防部以起造人身分為召集 人，於93年10月20日召開第一次區分所有權人會議，並於 該次會議決議：授權由當日選出之管理委員會後廣徵住戶 意見，於第二次管理委員會中逐條討論修訂住戶規約，完 成後由管委會公告印發系爭社區住戶人手乙份，並列為爾 後房屋買賣之附約；嗣後該次選出之管理委員於93年11月 3 日召開第二次管理委員會，會中逐條討論修訂系爭社區 之住戶規約，並將之作為「國防部辦理國軍老舊眷村改建 興建住宅社區房地買賣契約書」（下稱系爭房地買賣契約 書）之附約，即為前開買賣契約書第22條約款：「為維護 本住宅社區公共安全，確保良好生活環境及所有共同使用 部分之使用與管理需要，乙方（承購人）同意遵守本社區 住宅之住戶規約（附約「住戶規約」，不含附件）。」所 指之「住戶規約」等情，為兩造所不爭執，並有被告系爭 社區管理委員會提出，原告不爭執為真正之98年10月20日 14時30分召開之系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、 93年10月20日16時30分系爭社區第一次管理委員會會議紀 錄、93年11月3 日14時0 分召開之系爭社區第二次管理委 員會會議紀錄、系爭房地買賣契約書等件在卷可稽，可以 認定（均為影本，參見本院第53至54頁、第56頁、第58頁 、第67至70頁）。是本件此部所應審究者為：①前揭系爭 社區93年10月20日14時30分第一次區分所有權人會議召集
程序及決議方法，是否適法？②系爭社區住戶規約由前述 第一次區分所有權人會議決議授權交由第一屆管理委員會 研議修訂完成，於規約效力有無影響？，茲論述如下： ①關於系爭社區93年10月20日14時30分第一次區分所有權 人會議召集程序及決議方法之適法性部分
Ⅰ原告主張系爭社區於93年10月20日所召開之第一次區 分所有權人會議，實際上有部分區分所有權人並未實 際出席會議，而是事後在出席名冊補行簽到，以便領 取會議資料及辦理交屋事項等文件之情，為被告系爭 社區管理委員會法定代理人所堅決否認，辯稱：該次 會議依系爭社區區分所有權人總數135 人，出席人數 達91人，則區分所有權人數及區分所有權比例均達67 % ，已符合公寓大廈管理條例第31條規定等語，並提 出原告不爭執為真正之系爭社區第一次區分所有權人 大會簽到冊影本1 份在卷（見本院卷第200 至207 頁 ）。而原告就其主張上情，雖舉證人周金榮、陳應天 2 人以為證，惟據證人周金榮證稱：伊有出席系爭社 區93年10月20日下午召開，由郭中校（郭錦富中校， 參見本院卷第53頁會議紀錄）主持之第一次區分所有 權人會議，當時出席率約百分之七、八十左右，是否 有發生實際未出席之住戶事後補行簽到之情形，伊沒 有注意等語（見本院卷第179 至181 頁），已無法證 明原告所指未出席住戶事後補行在出席名冊補行簽名 一節。證人陳應天更陳稱：沒有參加前述系爭社區第 一次區分所有權人會議等語（見本院卷第193 頁）， 更與被告系爭社區管理委員會法定代理人前揭提出簽 到冊記載內容相符，是原告此部所指，已難憑採。 Ⅱ原告雖又主張，前開系爭社區第一次區分所有權人會 議，並未確實經由住戶討論、決議住戶規約內容，而 係於現場混亂情形下，由召集人主張以「鼓掌通過」 方式趁亂授權管理委員以管委會會議討論修訂等情， 惟原告此部主張，除舉前述陳應天、周金榮為證外， 再無其他舉證以佐其說。而證人陳應天並未出席該次 會議，已如前述；證人周金榮則明確證稱：關於系爭 社區住戶規約，在第一次區分所有權人會議時有決議 授權由該次選出之管理委員於第二次管理委員會開會 時，逐條討論修訂住戶規約，之後再公告作為社區住 戶規約；當時有18個眷村在一起，大家互不相識，選 委員時是用選票選舉，不是用鼓掌方式等語在卷（見 本院卷第184 至185 頁）。故此部原告主張，亦不可
取。
②系爭社區住戶規約由前述第一次區分所有權人會議決議 授權交由第一屆管理委員會研議修訂完成，於規約效力 有無影響？
Ⅰ系爭社區住戶規約係由前述系爭社區第一次區分所有 權人會議決議授權交由第一屆管理委員會研議修訂， 有如前述。按，公寓大廈管理條例第3 條第12款雖規 定「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同 遵守事項」，本件系爭社區第一次區分所有權人會議 雖將住戶規約以決議授權由系爭社區管理委員會負責 研修議定，並未直接決議規約內容，惟遍查公寓大廈 管理條例，並無禁止區分所有權人會議為此項授權之 明文，尚難謂系爭社區區分所有權人會議此項授權， 及管理委員會依授權而研修議定住戶規約，二者有何 違背法令之處。
Ⅱ又如前所述，系爭社區規約由管理委員會議定後，復 列為系爭社區房地買賣契約書之附件，並經包括原告 在內之承購人於約末承購人欄簽名表示同意，亦有被 告系爭社區管理委員會提出而原告不爭執之系爭房地