臺北高等行政法院判決
98年度訴字第2247號
99年4月7日辯論終結
原 告 甲○○
訴訟代理人 劉宏邈律師
被 告 桃園縣政府
代 表 人 乙○○（縣長）
訴訟代理人 丙○○
丁○○
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年8 月
31日台內訴字第0980124074號（案號：0000000000）訴願決定，
提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
本件被告代表人原為黃敏恭，訴訟中變更為乙○○，業據被 告新任代表人乙○○提出承受訴訟狀聲明承受訴訟，核無不 合，應予准許。
二、事實概要：
原告所有坐落桃園縣楊梅鎮○○○段415 、452-4 、452-11 、452-13、452-14、453-4 、453-5 、455-1 、456-3 、45 7 、457-2 、457-3 、457-4 、457-5 、457-6 、457-13、 457-14、457-15、457-16、457-17、457-18、457-19、457- 20、457-24、457-25、457-26、457-27、458 、458-4 地號 等29筆土地（下稱系爭土地），屬楊梅鎮第640 號地價區段 ○○○○段- 富聯路與縱貫鐵路間工業區），經桃園縣地價 及標準地價評議委員會（下稱地評會）評定民國（下同）98 年公告土地現值為每平方公尺新台幣（下同）2,400 元，徵 收補償加成標準為4 成，並於98年1 月1 日公告。被告另以 97年12月25日府地徵字第09704327031 號公告徵收系爭土地 作為交通部臺灣鐵路管理局辦理臺北機廠遷建建設計畫- 富 岡電聯車基地工程用地，公告期間自97年12月30日至98年2 月2 日止，以徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值 即98年度公告土地現值核計系爭土地補償地價。經原告於公 告期間內提出異議，被告以98年2 月5 日府地徵字第098003 2004號函復維持原議，原告對之提出復議，被告乃將全案提 交地評會98年3 月9 日98年第1 次會議復議，調整楊梅鎮第 640 地號公告土地現值為每平方公尺2,800 元，被告據以98
年4 月23日以府地價字第09801466531 號公告更正系爭土地 98年度公告現值，溯及至98年1 月1 日生效，並據以98年4 月6 日府地徵字第0980126150號函（下稱原處分）覆原告調 整系爭土地98年度公告現值為為每平方公尺2,800 元。原告 對之不服提起訴願，遭駁回後，遂提起本件行政訴訟。三、原告聲明求為︰㈠撤銷訴願決定及原處分關於後開第2 項否 准部分；㈡被告並應作成系爭土地每平方公尺徵收補償費3, 920 元（即土地公告現值2,800 元，補償加計4 成）提高為 8,400 元（即土地公告現值應為6,000 元，補償應加計4 成 ）之行政處分，並主張如下：
㈠原告所有系爭土地，於92年7 月以世友化工有限公司（下稱 世友公司）之名義（原告為該公司之法定代理人）向桃園縣 政府提出該等土地申請報編為工業區，並經桃園縣政府94年 8 月1 日以府商發字第0940210774號函通知辦理公告該等土 地編定為工業區在案。嗣世友公司亦於95年3 月29日繳納回 饋金，被告於95年4 月25日以府地用字第0950117342號函通 知依案附「世友化工報編工業區土地清冊」所列標示辦理使 用分區變更異動程序，世友公司再依非都市土地使用管制規 則第13條及第23條規定，於96年10月11日取得桃園縣政府核 准之（96）雜字第會楊00059 號雜項執照，隨即進行廠區整 地工程，後於同年12月28日再取得被告核准之（96）桃縣工 建使字第雜楊02372 號使用執照；楊梅地政事務所於97年2 月1 日通知原告依被告97年1 月30日府地用字第0970035328 號函，核准原告所有系爭土地，由原先農牧用地變更為丁種 建築用地。嗣因交通部臺灣鐵路管理局辦理臺北機廠遷建建 設計畫一富岡電聯車基地，徵收原告前述土地；而該土地之 土地使用分區為工業區，土地使用地類別為了種建築用地， 98年公告現值原僅2,400 元，經向被告地價及標準地價評議 委員會復議後，其98年度公告現值調整為2,800 元。 ㈡98年度之公告現值遠遠低於鄰近工業用地之98年度公告現值 4,900 至5,200 元；原告若欲另購地依原計畫開闢工業區， 亦僅購得被徵收土地面積之75% ，損失與補償顯不相當。且 系爭土地範圍內，原有四筆國有土地，土地使用編定為暫未 編定用地，經國有財產局依據「國有財產計價方式」（行政 院92年10月30日院財字第0920054219號函頒），查估鑑價後 ，認定市價為6,000 元，並於95年以該價格讓售予世友公司 ，此計價方式係為財政部依國有財產法第58條第1 項前段規 定，報請行政院核定明訂就有關國有財產計價之法定程序， 且估價標準亦係依市場交易價格為基準，除可作為計算租金 或地上權權利金基礎，亦可作為國有財產讓售價格、標售底
價、贈與價格或其它計算國有財產之價格。在在顯示被告所 為公告土地現值之評定，與實際市價顯不相當，更與國有財 產計價方式規定不符，以致徵收補償價格嚴重偏低，侵害原 告憲法保障之財產權。被告可據本身評定之土地公告現值徵 收土地，然原告卻僅能以市價收購土地，若以原告向國有財 產局購買之土地價格6,000 元，被告所提之補償費僅可購得 65% 。被告所評定地價結果顯與事實嚴重偏離，原處分顯違 法不適當，應予撤銷，系爭土第97年合理徵收補償至少應以 6,000 元加計4 成計算。且原處分亦僅記載主旨而未記明理 由，被告亦僅於訴願程序說明其適用法規、函釋，原處分之 作成顯有違行政程序法第96條第1項第2款及第114條第1項第 2款規定，應予撤銷。
㈢且桃園縣地評會98年第1 次會議中，各委員均認系爭土地公 告地價不合理，卻因主任委員一人之主觀意思作成評議決定 ，評議顯流於形式。甚且，目前直轄市或縣（市）府評定公 告土地現值，係以「地價調查估計規則」為其作業準則，而 同一「一般地價區段」或「一般路線區段」內各筆土地之公 告土地現值均相同，此係基於地價調查估計規則第23條所致 。然地價調查估計規則係依土地法施行法第40條授權規定， 而非平均地權條例或土地徵收條例，蓋其並無授權訂定公告 土地現值評定規範規定，地價調查估計規則第1 條第2 項規 定，尚不能謂平均地權條例為授權之依據。且土地法及其施 行法所定規定地價制度，亦與平均地權條例所定公告土地現 值制度有間，地價調查估計規則並不得作為公告土地現值之 評定依據。公告土地現值之評定與公告已直接影響土地所有 人權益，直接影響人民財產利益負擔以及損失填補，縱公告 土地現值之作用係法律所明定，但以地價調查估計規則為評 定作業依據，顯已違法法律保留原則。
㈣原告及世友公司自92年7 月起迄今，經五年多來之努力始將 系爭土地變更編定為丁種建築用地；因交通部臺灣鐵路管理 局之「臺北機場遷建建設計畫一富岡電聯車基地開發計畫（ 含農地變更使用說明書）」之工程用地與世友公司工業區範 圍重疊，進而強制徵收系爭土地，導致原告前因合理信賴被 告之變更用地、核准執照等行政行為，相信可以就此按原訂 計劃開發、設廠，所耗費相關費用，卻因被告之突然強制徵 收即將付之一炬，實有違行政程序法第8 條規定，且依信賴 保護原則，被告自應對原告為合理之損失補償自不待言。 ㈤被告所出之提97年10月6 日及98年3 月9 日之「影響地價區 域因素分析明細表（工業用地）」，多有不合常理及與事實 不符之處。土地使用管制（1 ）修正細項為都市價化（內、
外），640 地價區段與20地價區段均屬工業用地，然640 地 價區段為「劣」，20地價區段卻評為「優」。而交通運輸（ 2 ）修正細項「區段○道路規劃及闢建程度」97年640 地價 區段評為「稍劣」，系爭土地實早已拓寬，此評定已屬不當 ，98年竟評為「劣」，間隔不過一年確有此結果，評估與經 驗法則實不相符。而自然條件（3 ）修正細項「地勢」，98 年度的評定結果，640 地價區段竟由97年的「普通」變為「 劣」，依常理而言，地勢是應為變化最小之項目，何以有此 結果，亦未見說明。而公共建設（4 ）修正細項「電力資源 、產業廢水、污廢水及廢氣處理設施之有無」，亦由「普通 」調成為「劣」，然原告以早已埋設水管及其它相關設施， 被告依據之事實亦付之闕如。且原告所有系爭土地已有完善 的規劃及開發，然於發展趨勢（6 ）之修正細項仍評為「劣 」，與事實相去甚遠；且其它影響因訴（7 ）何以為「稍劣 」，亦未見說明。而被告於行準備程序時均使用主觀用語「 我認為」、「我估計」等顯見被告作成「地價區段勘查表」 、區段地價估價報告表」及「影響地價區域因素分析明細表 （工業用地）」，均以主觀意思為準，顯違客觀與公正性要 求。
㈥被告於系爭土地（即640 地價區段）為地價估計時，以第20 地價區段做為基準地價區段A ，另選取新屋鄉區做為 基準地價區段B ，被告於估價時，基準地價區段A 之20地價 區區640 區區地價估價報告表」中，對
有關估計區段地價過程及決定區段地價理由，均隻字未提。 顯違地價調查估計規則第21條第2 項規定，更與行政程序法 第96條第1 項第2 款不符，且卷內資料地價區段勘查表及區 段地價估價報告表，僅有20地價區段及640 地價區段，被告 並未提出127 地價區段，實難理解被告估計地價之過程及理 由。且依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，其並 不硬性規定必須選取使用分區或編定用地相同之土地做為基 準地價區段，故被告以新屋鄉127 地價區段做為基準地價區 段B ，其正當性顯有疑問。且系爭土地附近亦不乏性質類似 土地可為基準地價區段，主管機關既明定可選取鄰近使用性 質類似或其它地價區段作為修正基準，自有其考量，被告捨 近求遠實有裁量濫用之嫌。且依被告所提「目標區段—楊梅 640 區段位置圖」所示，640 區段標示位置顯與原告被徵收 土地實際位置不同，則根據錯誤事實所作成之原處分，顯有 違誤。
四、被告聲明求為判決駁回原告之訴，並主張如下： ㈠本案前於98年3 月9 日評議（復議）時，經原地價調查機關
楊梅地政事務所提出簡報及查估報表後，各委員並非僅為形 式審查，而係對於原告已投入系爭土地之開發時間、開發程 度詳加討論，並對楊梅地政事務所所選定基準區段A （第20 區段）、B （第127 區段）修正百分比加以復查，就影響地 價之區域因素逐項比較優劣後，認關於自然條件、公共建設 、土地改良等項目，有調整必要，調整第640 區段地價為3, 500 元，並以當年度公告土地現值占市價之平均比例（78.8 4%）決定公告土地現值為2,800 元，較原價格增加400 元， 調整幅度達16.66%，故系爭公告土地現值之總額因而增加1, 988萬元，徵收補償價額亦增加2,783萬2,000元。 ㈡原告所述本案經復議後98年公告土地現值為2,800 元，仍遠 低於鄰近工業用地4,900 至5,200 元，其評定與實際市價顯 不相當，致徵收補償價格嚴重偏低，侵害其財產權乙節，查 原告土地於95年變更為工業區，惟至97年始核准由農牧用地 變更編定丁種建築用地，現地尚未開發，故土地開發程度、 土地改良、公共建設、工商活動、房屋建築現況、土地利用 現況、發展趨勢等均較渠所指鄰近工業區已開發完成之熟地 相距甚遠。依地價調查估計規則第9 條第1 項規定，土地使 用管制並非影響區段地價唯一因素，尚非同為工業區丁種建 築用地即應有相同之價格，應參所屬地段之前述各種條件因 素資料決定，而系爭土地尚未實際開發，前述條件均無法與 鄰近已開發完善成熟、已興建工廠營運之工業區（熟地）相 比擬。又原告所提國有財產法之計價方式，實與徵收補償之 標準無關，查國有財產局所採之宗地估價方式與被告所採之 區段估價方式有顯著不同，以區段估價而言，係以同一地價 區段土地（包含數宗地在內）之土地改良、自然條件、公共 建設、交通運輸、工商活動、土地使用管制等項目，逐一比 較其優劣程度，調查估計區段地價，而同一地價區段內之個 別宗地，則依地價調查估計規則第23條第2 款，均以區段地 價作為宗地單位地價，亦即區段內個別宗地之價格並無高低 歧異之分。然國有財產局所採之宗地估價方式，得就勘估標 的（即各宗地）之個別條件，如地勢較為平坦、面臨道路、 學校等優良條件，予以評定較高價格，故個別宗地之價格多 有高低歧異，個別宗地之交易價格，並非必然可代表採中位 數為準之區段地價（依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定係以「求其中位數為各該區區地價」）。況國 有財產之價格評議機關係「國有財產估價委員會」，亦與被 告之區段地價係「地價及標準地價評議委員會」審議方式不 同，尚無可比附援引。
㈢再依地價調查估計規則第21條第1 項規定意旨，係所選取基
準地價區段，須為有買賣實例之地價區段始得為之，而原告 所述98年公告土地現值為5,200 元之第65-2地價區段○○○ ○段2070、2072、2073地號等3 筆土地所在），查屬無買賣 實例之地價區段，故依前開規定，不得作為第640 地價區段 之基準地價區段，即第65-2區段地價不得作為第640 區段地 價之參考依據。
㈣土地徵收條例施行細則第30條第2 項規定，可知地政機關經 由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價，即為徵 收加成補償後之一般正常交易價格（土地徵收條例第30條第 2 項），而本案第640 區段地價估計，即遵照前開原則，依 地價調查估計規則第21條第1 項規定，於選取基準地價區段 時，採原告所述98年公告土地現值4,900 元之第20地價區段 ○○○○段231-123 、231-126 、231-125 、231-121 、23 1-124 、231-129 地號等6 筆土地所在），選取為基準地價 區段A ，並另選取新屋鄉127 地價區段作為基準地價區段B ，惟依影響地價區域因素分析明細表、地價區段勘查表、區 段地價估價報告表評估，因第640 地價區段各區域因素條件 均不如前開兩基準地價區段，故第640 區段地價低於基準區 段而為3,000 元，經地評會評定其公告土地現值為2,400 元 （98年度公告土地現值占一般正常交易價格78.84%，3,000 ×78.84%取整數即為2,400 元) ，再由原告申請復議後，改 評定為2,800 元，並經依土地徵收條例第30條第2 項規定加 計4 成補償為3,920 元，已超過第640 區段地價3,000 元， 達規定之一般正常交易價格（或稱合理補償）。再者，「當 年期」之「區段地價」，並非原告所認定之鄰近公告土地現 值或國有財產局之交易價格。而原告先前與國有財產局之交 易日期為95年3 月7 日，與本案之徵收期間不同（98年度地 價調查期間為96年9 月1 日至97年8 月31日），則市場價格 自不同，故土地徵收條例施行細則第30條第2 項始規定調查 地價係以「當年期」價格為準，是以原告95年間與國有財產 局交易之價格，不得採為楊梅鎮第640 地價區段調查之買賣 實例。故原告稱本案公告土地現值之評定與實際市價顯不相 當，侵害其憲法上所保障之財產權乙節，查屬無據。 ㈤原告以訴外人世友公司於95年3 月7 日向國有財產局承購楊 梅鎮○○段452-12地號等4 筆土地價格為6,000 元乙節，查 該公司向國有財產局申請購買4 筆國有土地係為納入合併開 發使用，其交易乃屬「以合併使用為目的之交易」，該價額 並非正常價格，不宜視為一般正常交易價格來供作公告現值 調整之參考。且該價額達6,000 元，除偏離一般正常交易價 格外，亦比起原告所稱鄰近已開發成熟之公告現值達4,900
至5,200 元之工業廠區土地高出甚多，可知該價格並非正常 價格甚明。另依地價調查估計規則第17條第3 項：「估價基 準日指每年9 月1 日」，即土地徵收條例施行細則第30條第 2 項所規定之調查當年期（98年度），係指96年9 月1 日至 97年8 月31日，而原告所提國有財產局6,000 元之案例交易 日期為95年3 月7 日，非屬調查當年期（98年度），依規定 亦不得採為第640 地價區段之買賣實例。故原告稱前開價格 對本案地價調查之行政行為具有羈束性，應依該價格之標準 為裁量乙節，核與法令規定不符。再者，原告所稱交通部台 灣鐵路局97年9 月30日鐵專工字第0970022891號函曾同意以 6,000 元協議價購原告前向國有財產局所購之土地4 筆乙節 ，查前揭台鐵局函文已稱此係專案協議價購，且除該4 筆土 地外，其餘土地亦無法比照以6,000 元協議價購，後該4 筆 土地因協議價購不成，亦進入徵收程序，則依土地徵收條例 第30條規定，均依公告土地現值之標準補償，無法採用原先 協議價購之價格補償。
㈥至原告稱5 年多來耗費大量人力、勞力、時間及費用，將上 開土地變更編定為丁種建築用地，依信賴保護原則，被告自 應對原告為合理補償乙節。如前所述，本案之地價補償已達 合理補償價格，且系爭土地變更編定前95年公告土地現值為 每平方公尺1,100 元。95年變更編定為「工業區農牧用地」 後，96年公告土地現值為1,500 元、97年公告土地現值為每 平方公尺1,600 元。97年1 月30日系爭土地變更編定為「工 業區丁種建築用地」，98年度公告土地現值調整為2,400 元 ；後經桃園縣地評會98年第1 次會議復評，調整為2,800 元 。是被告已考量系爭土地開發程度，逐年調整系爭土地公告 土地現值，並據實反應於徵收補償價格，核無違信賴保護原 則。原告指陳地價調查估計規則違反法律保留原則乙節，查 前開規則為土地法施行法第40條所授權中央主管機關（內政 部）訂定之行政規則，對被告之行政作為有羈束力，被告尚 不得恣意認定該法令違反法律保留而不予採用。 ㈦原告提及土地使用管制都市計畫細項乙節，楊梅地政事務所 以都市計畫內或外來衡量分成2 級，非原告所陳述之5 級。 重新評議後之修正細項與送評前細項之所以有部分不同，楊 梅地政事務所係依98年度第1 次地評會審酌各影響區域因素 後而為之修正。「區段地價估價報告」中確實有填註決定理 由為「查與基準區段B 之影響地價區域因素較相近故取其調 整價格」，基準區段B 即為第127 地價區段，屬有買賣實例 之地價區區地價雖為6,400 元，然第640 地價區段 依「影響地價區域因素分析明細表」與其比較後，影響地價
區域因素總修正數為0.551 ，故計算得第640 區段地價為3, 500 元（6,400X0.551=3526取整數，地價調查估計規則第22 條），而決定該區段公告土地現值2800元，亦高於當年度桃 園縣之平均值（2800/3500=80%>78.84%），再經加計4 成補 償後達3,920 元，已超過市區地價）達合理補償標準 。「區○道路規劃及闢建程度」及「地勢」係屬於「交通運 輸」及「自然條件」之區域因素，其經複評比較後，「交通 運輸」及「自然條件」百分比小計仍維持不變或提高（「交 通運輸」之基準區段A 、B 仍維持-12.5%、-25%，「自然條 件」基準區段A 、B 提高為2.5%、-1.25%），亦即「交通運 輸」及「自然條件」之區域因素，實際上與原查估仍未改變 （或略有改善），此調整涉及地價評議委員之審酌權限，如 不能容任地評會有任何的專業判斷之餘地，則平均地權條例 第46條及土地徵收條例第30條第2 項規定，均將無從辦理。 98年3 月9 日第640 地價區段「影響地價區域因素分析明細 表」中「產業用水」項目，經地評會複評後為「普通」而非 原告所陳之「劣」；「電力資源」部分因尚未設廠，尚未投 入工業用電之設施，故複評為「劣」。「發展趨勢」及「其 他影響因素」評為「稍劣」之理由，查本案查於估當時已屬 即將被徵收土地，故已無將來發展工業之可能，其「發展趨 勢」及「其他影響因素」評為「稍劣」。「目標區段- 楊梅 640 區段位置圖」僅為「位置概略圖」，並未標示比例尺或 地籍套繪，作用在顯示粗略位址而已，據此指陳被告明顯勘 查錯誤之標的，為不當之臆測。至如有地上物或土地改良物 情節時，原告自可向被告申請地上物或土地改良物補償，亦 與本案之地價徵收補償無涉。
五、原告所有系爭土地經桃園縣地評會97年第7 次會議評定98年 度公告土地現值地價區段屬楊梅鎮第640 號地價區段，每平 方公尺2,400 元，徵收補償加成標準為4 成。被告另以97年 12月25日府地徵字第09704327031 號公告徵收系爭土地，以 98年度公告土地現值核計系爭土地補償地價。原告提出異議 ，被告維持原議，原告對之提出復議，被告乃將全案提交桃 園縣地評會98年3 月9 日98年第1 次會議復議，調整楊梅鎮 第640 地號公告土地現值為每平方公尺2,800 元，被告據以 為98年4 月23日以府地價字第09801466531 號公告更正前處 分，並據為原處分等情，為兩造所不爭執，並有被告97年12 月25日府地徵字第09704327031 號公告、桃園縣地評會98年 3 月9 日98年第1 次會議及原處分等件影本在卷為憑，為可 確認之事實。兩造爭執系爭土地徵收補償地價是否「相當」 ，主要論據無非被告評定公告土地現值，計算徵收補償地價
，係以土地法施行法第40條授權規定之「地價調查估計規則 」為其作業準則，是否有悖法律保留原則或法律優位原則﹔ 若肯認被告以上開規則計算土地徵收補償之合法性，被告於 系爭土地補償價格之估算，是否與上開規則相符。本院分論 如下︰
㈠按土地徵收條例第30條及其施行細則第30條分別規定：「被 徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價 。……前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償 成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格 ，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之 。」「本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告土地現值， 指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。……本條 例第30條第2 項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期 一般正常交易價格所估計之區段地價。」平均地權條例第10 條前段規定「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時 ，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」而 上開條例中所謂土地現值之訂定，依據平均地權條例第46條 規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常 調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經 地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日 公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參 考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價 之依據。而地價查估之方法、估價作業程序、估價報告書格 式及委託估價等事項之規則，則經土地法施行法第40條授權 中央地政機關定之，內政部據此頒訂地價調查估計規則，其 中第1 條、第3 條、第9 條、第18條第1 項、第21條及第23 條第2 款分別規定：「本規則依土地法施行法第40條規定訂 定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例 有關規定。」「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、 製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實 例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三 、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪 製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價 。」「第3 條第2 款所稱影響區段地價之因素，包括土地使 用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊 設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢 及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依 地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「劃分地價區段 時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查 ，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地
使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨 勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連 、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「估計區段 地價之方法如下：一、……二、無買賣實例及收益實例之區 段，應於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編定用地 相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段 ，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價 基準明細表，修正估計目標地價區區地價。……」「 宗地單位地價之計算方法如下︰……二、其他地價區段之土 地，以區段地價作為宗地單位地價。」是以，目前直轄市或 縣（市）府評定公告土地現值，計算徵收補償地價，係以「 地價調查估計規則」為其作業準則，而同一「一般地價區段 」內各宗地之公告土地現值均相同，則係基於地價調查估計 規則第23條所致。
㈡雖土地法第151 條及其施行法所定各地價區段之「平均地價 」及查估制度，與平均地權條例所定各筆土地公告土地現值 制度有間，與土地徵收補償條例第30條所規定之被徵收土地 「公告土地現值」或「一般正常交易價格」也未必相當，但 徵諸土地徵收條例第30條之立法意旨，乃認為︰「按照公告 土地現值為徵收補償地價，由於諸多因素，公告土地現值與 市價有相當差距，土地所有權人無法以補償金額另購回同等 性質之土地，以致常發生抗爭阻擾情事，不僅妨礙公共建設 之推展，且造成民怨，影響政府形象甚鉅。為在不損及土地 所有權人權益及兼顧順利取得公共建設用地原則下，使政府 徵收民地給予合理補償，除維持現行平均地權條例第10條… …之規定外，於第2 項規定，徵收補償地價，必要時得加成 之。又基於目前各縣市公告土地現值與市價之差距各有不同 ，故另規定得加成成數，由直轄市或縣（市）主管機關參照 正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年其公告土地 現值時，視其實際價格差距，予以合理評定。至加成補償， 就其性質應屬補償地價之範圍。」再觀之司法院釋字第425 號、第440 號、第516 號解釋可知，徵收土地應給與之補償 ，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較 優補償」，以當期公告土地現值逕為補償金額，原非無據， 惟因公告土地現值既為徵收土地補償地價之標準，又作為課 徵土地增值稅時計算漲價數額之依據，併復有平均地權及表 彰私權價值雙重性格，評價時不無低於一般正常交易價格之 可能，為避免私人財產因徵收損失過重，而有土地徵收條例 第30條2 項之所由設也，亦即，徵收補償地價，於必要時，
得以當期之公告土地現值加成補償，其加成補償成數，由直 轄市或縣（市）主管機關比照「一般正常交易價格」，提交 地評會評定之，藉以平衡公告土地現值與一般正常交易價格 之落差。原則上，同一直轄市、縣（市）之當年度徵收案件 之地價加成補償成數，以均衡一致之成數為原則，但部分地 區於短期內尚無法以一致之成數加成補償時，或者同一地價 區段內各宗地之區位、形狀、面積、環境、收益性或其他交 易價格形成因素有所差異，致各筆宗地雖位於同一地價區段 ，但正常交易價格有所不同時，本即應採取不同之成數為之 ，否則即有悖於土地徵收條例第30條第2 項之立法本旨（內 政部頒訂土地徵收補償地價加成補償注意事項第6 條後段參 照），亦即，土地徵收條例第30條規範土地徵收補償價格時 ，本已慮及藉由地價區段劃分所產生之土地法上「平均地價 」，以及平均地權條例中所規範之各宗地土地公告現值，實 際操作上係藉由土地法施行法第40條授權制定之「地價調查 估計規則」以定地價區段之方式推估各宗地之公告現值，與 土地徵收時所應支付之「合理補償」確實有其落差，乃藉由 命地價評議委員會以加成之方式「校正」各宗地正常交易價 格與土地公告現值間之落差。故而，依土地徵收條例第30條 規定，於徵收補償時各宗地之正常交易價格計算當然應分別 觀察評估，然該法89年制定之際，之所以未於土地法施行法 第40條授權規定之「地價調查估計規則」外，另就徵收補償 價格量身訂製「一般正常交易價格查估準則」，顯然慮及地 價調查耗費耗時，國家因應各種不同需求固然有必要從不同 角度評估土地之「地力」價值，但並非不可統籌規劃，先為 地價區段為平均地價計算，再因應各種特殊需求加以修正， 以收其繁。再者，以「地價調查估計規則」作為公告土地現 值及徵收補償價格查定之依據，雖非直接以宗地為查估之單 位，而係以宗地所屬之地價區段為查估單位，理論上容有因 宗地有別於該地價區段之特殊性而致宗地一般正常交易價格 高於所屬地價區段一般正常交易價格之可能性，但論其實際 ，地價區段之劃分，依地價調查估計規則之規定，本係就土 地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、 特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展 趨勢及其他影響因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、 情況相同或相近之土地始劃為同一地價區段，苟有所屬宗地 顯異於地價區段之特殊性時，本應另劃屬另一地價區段，基 此，論其實際，依地價調查估計規則於地價區段劃分時，亦 非全無就各宗地影響土地價值之要件予以評估。是以，以「 地價調查估計規則」為作業準則，先評估各宗地所歸屬之地
價區段平均地價，以之為各宗地之土地公告現值基礎，再以 此為基礎，以加成之方式調整被徵收土地之正常交易價格與 公告現值之差距，乃土地徵收條例第30條立法意旨之展現， 無違法律保留原則或法律優位原則。被告依「地價調查估計 規則」為作業準則，推估系爭徵收補償地價，核屬依法行政 。
㈢查系爭土地原為一般農業區農牧用地，經被告95年4 月25日 府地用字第0950117342號函核准辦理變更編地為工業區，96 年被告辦理土地現值公告時，依土地使用管制性質，將系爭 土地由楊梅鎮第60地價區段另增劃出第640 地價區段，其96 年、97年之公告現值分別為1,500 元、1,600 元乙節，有被 告製作提出於98年3 月9 日桃園縣地評會之資料（楊梅鎮60 、60-1及640 地價區段最近4 年公告土地現值調整情形表） 為憑。被告辦理98年公告土地現值調整作業，以鄉（鎮、市 、區）為單位，並斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然 條件、土地改良、公共設施、特殊設施、工商活動、房屋建 築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素而為 勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫， 自96年以後系爭土地既無重大變革，援96年前開地價區段之 劃分，仍屬為640 地價區段。其地價之查估，因該地價區段 無買賣實例，依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定 ，乃選定同屬中小規模工業用地之楊梅鎮區及新屋 鄉127 地價區段為基準地價區段，經分析地價區域因素後， 評比以新屋鄉地127 地價區區較相近，乃選取為 調整基礎之地價區段，再以選取之調整基準地價區段之地價 與影響地價區域因素總修正數相乘後，取得調整價格為每平 方公尺為2,970元，即6400元（新屋鄉127地價區段）×0.46 4 （影響地價區域因素總修正數），區段地價取整數3,000 元，經地評會97年第7 次會議評定其公告土地現值為2,400 元（98年度公告土地現值占一般正常交易價格78.84%，3,00 0 ×78.84%取整數即為2,400 元) ，送經桃園縣地評會97年 第7 次會議決議通過，徵收補償之成數乃依此價額加計4 成 ，以達正常交易價格，此地價區段劃分、公告現值及徵收補 償價額均經地評會評議，徵收補償價額並經被告另以97年12 月25日府地徵字第09704327031 號公告徵收等節，復有被告 製做送桃園縣地評會97年第6 次會議審議之地價區段勘查表 、區段地價估價報告表、影響地價區域因素分析明細表及上 開徵收公告等件影本可憑，系爭土地地價區段劃分及地價區 段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無不 法。
㈣原告雖主張：原告所有與系爭土地屬同地價區段之452-12、 454- 3、457-22、457-23四筆土地，前經原告於95年間向國 有財產局購入，當時價格為每平方公尺6,000 元，有買買實 例，被告捨而不採，所公告之計算之98年度公告現值遠遠低 於鄰近工業用地98年度公告現值（4,900 至5,200 元間）， 顯然有誤，而以新屋鄉127 地價區段作為基準地價區段之正 當性，亦有疑義。且被告所勘查第640 地價區段之位置有誤 ，據以製作之97年10月6 日之「影響地價區域因素分析明細 表」，多與事實不符，簡言之，土地現值之評定與實際市價 顯不相當，侵害其憲法上所保障之財產權。此外，原告為使 系爭土地變更編定為丁種建築用地並得設立工廠，所費不貲 ，僅因被告徵收即付之一炬，依信賴保護原則，被告自應對 原告為合理之損失補償云云。然查﹕
1.系爭土地辦理98年度公告現值作業期間〈即96年9 月1 日 至97年8 月31日，依地價調查估計規則第17條第3 項規定 ，估價基準日指每年9 月1 日〉內收集調查未有買賣實例 ，此有前揭第640 號之地價區段勘查表、區段地價估價報 告表附卷可憑。原告所有與系爭土地屬同地段之452-12、 454-3 、457-22、457-23四筆土地，前經世友公司於95年 間向國有財產局購入，當時價格為每平方公尺6,000 元乙
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