臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度桃簡字第342號
原 告 滙業廣告股份有限公司
法定代理人 甲○○
原 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 鄧湘全律師
被 告 丙○
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國99年4 月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告滙業廣告股份有限公司新臺幣壹拾萬元及自民國九十九年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新臺幣參萬元及自民國九十九年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，原告滙業廣告股份有限公司負擔百分之四十四，原告乙○○負擔百分之二十。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告滙業廣告股份有限公司預供擔保，以新臺幣參萬元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告滙業廣告股份有限公司及乙○○主張： ㈠被告前以其所有門牌號碼：桃園縣八德市○○路5 之1 號3- 4 樓之房屋及其坐落土地部分（下稱系爭房地），表示交由 原告滙業廣告股份有限公司（下稱滙業公司）銷售，並於民 國98年8 月6 日與原告滙業公司簽訂專任委託銷售契約書（ 下稱系爭銷售契約）。又原告接受委託後，即透過銷售通路 積極銷售，期間原告滙業公司依約為被告覓得買家（即原告 乙○○），因原告乙○○承購之條件已達系爭委託書之內容 及條件，原告滙業公司遂於98年12月13日依系爭銷售契約之 約定代理收受買方交付之新臺幣（下同）100,000 元定金， 並簽立買賣定金收據，且於98年12月15日通知被告。 ㈡後因被告遲未履約，原告滙業公司遂於98年12月22日寄發存 證信函予被告促其履約，並經原告滙業公司會同原告乙○○ 與被告於98年12月24日另行共同簽立協議書（下稱系爭協議 書），約定買、賣雙方應於98年12月31日前簽訂系爭房地之 買賣契約。詎被告又無故反悔，原告滙業公司乃再次委由律 師寄發律師函要求被告履約，惟被告均置之不理。是依系爭 銷售契約第8 條第3 項及系爭協議書：「有以下情形之一者
，均視為乙方（即原告滙業公司）已完成居間仲介之義務， 除第二款外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之四 服務報酬，並應立即全額一次給付予乙方…第三款：乙方收 受定金後，因可歸責甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹 之客戶簽立不動產買賣契約書時。」、「三方（即兩造）同 意於98年12月31日前簽訂買賣契約。倘屆時乙方（即被告） 反悔不賣或不依本協議簽訂買賣契約時，同意賠償甲方（即 原告乙○○）…壹拾萬元，另賠償…丙方（即原告滙業公司 ）仲介服務費…貳拾萬元」之約定，原告滙業公司既已完成 仲介之義務，被告依上開約定自應給付報酬，且被告無正當 理由無故拒絕履約，原告乙○○亦可依系爭協議書請求賠償 。為此，爰依系爭銷售契約及系爭協議書提起本訴。並聲明 ：⑴被告應給付原告滙業公司260,000 元；⑵被告應給付原 告乙○○100,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告則以：
㈠被告於98年8 月6 日與原告滙業公司聯絡，欲將系爭房地出 租，原告滙業公司之業務員即訴外人李福新看完系爭地屋現 況後，被告亦再次向李福新表示出租系爭房屋之意思及需過 濾房客等情。被告並於該日晚間至原告滙業公司瞭解出租房 地之條件，惟李福新當場要求被告簽約，被告遂依李福新提 出之系爭銷售契約，於李福新之指示下簽名。嗣自簽立系爭 銷售契約後，被告均未接獲任何系爭房地出租之消息，即於 98 年11 月向李福新詢問，李福新當下僅告知：欲租賃系爭 房地之人均非適合之人等語。而至98年12月，李福新竟向被 告表示欲洽談賣屋事宜，被告驚覺有異，進而查看系爭銷售 契約，始知系爭銷售契約係屬出售而非出租契約。又原告滙 業公司於發現被告知悉上開事實後，即連續以存證信函逼迫 被告出面洽談系爭房地買賣之事，並恐嚇被告若不簽系爭協 議書將要求巨額賠償，被告被迫始與原告滙業公司、乙○○ 簽立系爭協議書。
㈡另原告滙業公司未依消費者保護法第11條之1 規定，就系爭 銷售契約提供被告3 日以上之審閱期，且系爭銷售契約係以 定型化契約方式印製，要求契約相對人放棄審閱權及審閱期 ，復未讓被告閱覽契約內容即要求簽章等情，是系爭銷售契 約依消費者保護法第12條、第17條及其施行細則第15條第2 項之規定，應為無效。再系爭銷售契約第6 條第2 款：「買 方出價達到委託價額時，乙方無須再行通知甲方即得全權代 理，收受訂金及安排買賣雙方簽訂事宜。」之約定，與內政 部92年6 月26日所定之「不動產委託銷售契約書範本」第6
條第7 項：規範契約成立後，除委託人同意授權受託人代為 收受買方支付之訂金外，應視為不同意授權之規定有違，亦 應認系爭銷售契約無效。
㈢末系爭銷售契約第17條之特約條款已有註明租賃價格，並明 示需契約雙方當事人簽章，惟原告滙業公司卻刻意隱瞞，並 未要求被告簽章，顯見被告本係委託原告滙業公司出租系爭 房地。再原告二人所立之買賣定金收據第11條約明：買方即 原告乙○○不支付服務費等語，顯與常情有違。綜上，系爭 銷售契約及協議書均係被告在原告滙業公司刻意誤導、隱瞞 等詐欺、脅迫下所簽立等語資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告 之訴；⒉如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告假執行 。
三、得心證之理由：
㈠原告滙業公司部分
⒈系爭銷售契約是否違反消費者保護法之相關規定而無效？ ①按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化 契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公 告定型化契約之審閱期間」，消費者保護法第11條之1 定有 明文。其立法目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會， 並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會 前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不 及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯 失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭 解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務 關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效 。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將 契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱 期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名 並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容， 詳加閱讀，其若不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於 契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不 影響其簽名之效力。本件系爭銷售契約之契約文件，為原告 事先擬定印製，以利其與不特定多數消費者訂立之同類契約 之用，自屬定型化契約。依上開規定，自應給予消費者即被 告合審閱契約之期間。再內政部92年6 月26日頒布之不動產 委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項內規定契約審閱 期間至少為三日，屬原消費者保護法施行細則第11條第3 項
所指中央主管機關就房地產委託銷售行業公告定型化契約之 審閱期間。而觀之系爭銷售契約之最前部即約定：「依內政 部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委 託人可要求攜回本契約影本審閱（請就下面選項擇一簽名） 。1.委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及 其附件內容無誤…。2.委託人於簽約前已審閱且充分瞭解本 契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。」等語，並 經被告於該契約1.、2.欄內簽名、捺印。則系爭銷售契約審 閱之約定，既合於前揭公告規定審閱期間，且系爭銷售契約 最前部分已明白約定關於被告攜回審閱之文字，該文字置於 契約最前面，被告亦在該契約簽名確認，應認被告已確實了 解該等文字內容，被告縱使未能詳細審閱契約內容，然其有 機會審閱契約文字，卻又拋棄該等權利，嗣又爭執未有合理 審閱期間，參諸前揭說明，其此部分主張自不足取。 ②復參諸系爭銷售契約於契約之首即以大型字體標明「專任委 託銷售契約書」，另於契約第2 條亦載明委託價格為6,500, 000 元等情，足認系爭銷售契約已清楚約定被告委託原告滙 業公司銷售系爭房地一事，至系爭銷售契約第17條之特約條 款雖有記載「出租以新台幣壹萬元正為主」等語，核屬原告 滙業公司受託處理系爭房地銷售外之特約事項，該部分之記 載並不影響被告委託原告滙業公司銷售系爭房地之效力，是 若原告滙業公司於約定條件範圍內達成被告委託銷售之事， 自可向被告請求履行契約。再者，徵之被告於98年12月24日 復與原告滙業公司及乙○○簽立系爭協議書，其內對於買賣 系爭房地一事再為約定，且明示原告乙○○若有違系爭協議 書時將由被告沒收定金一節，並約定簽立買賣契約之時間等 情，益證被告對於委託原告滙業公司出售系爭房地及收受定 金等契約之內容無誤認之虞，否則被告於簽立系爭協議書時 已屆不惑之年，且其學歷為大學畢業，應認已具備相當智識 能力及社會經驗，對於社會常情理非全然不知，若其對系爭 銷售契約之訂立有質疑者，當無再與原告滙業公司簽立系爭 協議書之理，是被告此部分所辯，洵屬無據。
⒉原告滙業公司請求被告給付服務報酬是否有理由？ ①按「有以下情形之一者，均視為乙方（即原告滙業公司）已 完成居間仲介之義務，除第二款外，甲方（即被告）仍應支 付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次給付予 乙方…第三款：乙方收受定金後，因可歸責甲方之事由而不 願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」 、「三方（即兩造）同意於98年12月31日前簽訂買賣契約。 倘屆時乙方（即被告）反悔不賣或不依本協議簽訂買賣契約
時，同意賠償…丙方（即原告滙業公司）仲介服務費…貳拾 萬元」，系爭銷售契約第8 條第3 項、系爭協議書分別約有 明文。經查，原告滙業公司與被告約定系爭房地之委託出售 價格為650 萬元（參系爭銷售契約第2 條、系爭協議書）， 委託期間為98年8 月6 日至98年12月31日（參系爭銷售契約 第10條），有系爭銷售契約可憑，而原告滙業公司接受被告 委託後有履行刊登廣告、帶客戶看屋之行為，且原告滙業公 司亦仲介原告乙○○與被告簽立系爭協議書，復依系爭協議 書之內容以觀，原告乙○○願承購之價格已達被告上開委託 價格，是依前開約定，本件系爭房地因原告之仲介，被告已 於約定時間及價格範圍內與原告乙○○達成書面協議，僅因 被告個人因素不願繼續履行終致系爭房地無法簽署確認或無 法完成買賣簽約，當屬可歸責於被告無訛，則被告自應依前 揭兩造之約定負給付之責。
②再者，本件原告滙業公司與被告簽立系爭銷售契約後，即因 個人因素不願繼續履行，系爭房地之買賣契約並未成立，被 告之行為顯係違反系爭銷售契約及協議書，故應認上開約定 屬違約金之性質。次按「當事人得約定債務人不履行債務時 ，應支付違約金。違約金，除當事人另有規定外，視為因不 履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期， 或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於 債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害 賠償」，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 。」民法第250 條、第252 條定有明文。由上開系爭約定之 內容觀之，兩造所約定之給付報酬，性質上應係民法第250 條第1 項所規定之損害賠償預定性違約金。而約定之違約金 是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠 償額預定性違約金而異（最高法院79年台上字第1915號判例 參照）。本院審酌原告滙業公司於接受被告委託後有進行銷 售系爭房地之行為，並仲介被告與原告乙○○簽立系爭協議 書，且原告自受委託至簽署系爭協議書時已逾四個月之時間 ，如原告滙業公司於約定之期限內將系爭房地售出可向被告 請求200, 000元之報酬（系爭銷售契約雖約明應給付260,00 0 元【計算式：6,500,000 元*4％＝260,000 元】，惟原告 滙業公司後於98年12月24日與被告協議若有違約時僅可請求 200,000 元，有系爭協議書附卷可考，顯認就違約金之金額 原告滙業公司已另與被告合意變更為200,000 元，自不得再 依系爭銷售契約請求），然因被告違反約定而未能獲得上開
利益，而原告滙業公司亦因此無需履行其後續應提供之簽訂 買賣契約、協助雙方辦理產權移轉過戶、點交房屋、協辦履 約等勞務等情，認原告請求相當於全部服務報酬之違約金過 高，應以原告所提供服務之時間逾四個月，其進行之刊登廣 告、帶客戶看屋、與客戶斡旋、簽署系爭協議書等工作之相 當對價，認被告給付100,000 元為適當，超過此部分之違約 金則應予酌減。
③另被告所提之消保會、內政部及桃園縣政府等行政機關函文 ，僅係就被告詢問事項所為建議及輔導，並無拘束個案之效 力，亦非可依此認定系爭契約無效，被告此部分所辯，並非 可採。至被告辯稱簽立系爭銷售契約及協議書，有遭原告滙 業公司詐欺、脅迫之情，惟經原告滙業公司否認，被告亦均 未舉證以實其說，是其所辯，尚難採信；末被告是否因遭原 告滙業公司詐欺而受有損害一節，被告業已陳述之後將對原 告滙業公司另行求償在卷（參本院99年4 月2 日筆錄），自 非本件履行契約事件所應審究，附此說明。
㈡原告乙○○部分
依系爭協議書之「三方（即本件兩造）同意於民國98年12月 31 日 前簽訂買賣契約。倘屆時乙方（即被告）反悔不賣或 不依本協議簽訂買賣契約時，同意賠償甲方（即原告乙○○ ）…壹拾萬元」約定觀之，本件被告與原告乙○○為上開協 議後，未於兩造約定時間即98年12月31日簽訂系爭房地之買 賣契約，顯已違系爭協議書之上開約定，原告乙○○依系爭 協議書請求被告給付違約金當屬有據。又本院審酌原告乙○ ○於98年12月13日決定購買系爭房地後，即與原告滙業公司 簽立買賣定金收據及交付定金，嗣又與被告簽立系爭協議書 ，惟因可歸責於被告之事由致系爭房地之買賣契約未成立， 原告乙○○因此付出之時間、心力等情狀，認原告乙○○請 求違約金於30,000元之範圍為當，逾此部分之請求，即屬無 據。
五、綜上所述，原告二人本於系爭銷售契約及協議書之法律關係 ，請求被告給付如主文第1 、2 項所示之違約金，及各自起 訴狀繕本送達之翌日即99年2 月6 日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至其逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分係就民事訴訟 法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法 第389 條第1 項第3 款之規定，應職權宣告假執行。並依被 告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述或攻擊防禦方法
，核與本院前開所為判斷之結果均不生影響，爰不逐一論列 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
桃園簡易庭 法 官 溫祖明
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
書記官 辜伊琍
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