臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 丙○○○區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
上列當事人間給付管理費事件，於民國99年3月31日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟壹佰柒拾元及自民國九十六年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本件訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張㈠被告係「丙○○○區」第14之1區，門牌號 碼桃園縣龍潭鄉○○街79號（下稱系爭建物）之區分所有權 人，原告為社區管理委員會，依據公寓大廈管理條例第18條 第1項第1款規定，被告應繳交公寓基金新臺幣（下同）17,5 32元，及依社區規約第30條約定，以每平方公尺300元計算 之社區管理基金79,638元，詎被告均拒絕履行，共積欠97,1 70元未繳，爰依法提起本件訴訟。㈡對被告抗辯之陳述： ⑴14-1分區已加入原告社區管理委員會運作，此有桃園縣政 府工務局之研商「龍潭鄉三和新城住宅社區開發計畫案之社 區社區管理委員會報備事宜」會議記錄為憑，會議內容說明 社區第一、二期，除第六區未報備，其餘（4、8-1、14 -1 、14-2、14-3、15、16、17區）皆已加入並共組「三和新城 公寓大廈管理委員會」，並以本府88年6月30日88府工建字 第130608號、89年3月6日89府工建字第38232號及89年3月6 日89府工建字第38505號函報備在案。即原告社區管理委員 會為合法管理組織，而被告前為原告社區之區分所有權人， 業經臺灣桃園地方法院肯認在案。是被告既為原告社區之區 分所有權人，依法即負有繳納管理費之義務至明。 ⑵三和新城管理費、社區基金、公寓基金的法規依據：為充 裕社區共用設施部分在管理上必要之經費，本社區之區分所 有權人應繳交下列費用予管委會：1.原告社區起造人依山坡 地管理條例撥交之公共設施管理維護基金（簡稱社區基金） 。本公共設施管理維護基金以每平方公尺300元計收，但營 利性公共設施以每平方公尺450元計收、2.原告社區起造人 依公寓大廈管理條例撥交之公共基金（簡稱公寓基金）及3. 管理費等事實，業據原告提出社區規約、建物登記謄本、使 用執照、報備證明、區分所有權人會議記錄及收據等件為證
。並聲明：被告應給付原告97,170元及自支付命令到達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以㈠本件係龍顯公司於89年14 之1區建築粗胚完成剛取得使照時，為輔導第14之1區住戶成 立管委會，選舉委員及採認社區規約所召開的區分所有權人 會議之紀錄，並通過「三和新城」社區規約草約為所有33區 區分之全區規約，所以這不是14之1區分區第一次管委會會 議，亦非第14之1區加入三和新城管委會的會議，更無14之1 區加入三和新城管理委員會的字眼在會議紀錄出現。即⑴現 今對照渴望村管委會係屬聯合數分區共同之分區區分管委會 而已, 並非全區管委會。若係全區管委會，原告應提出全區 共33區所有權人名冊 (需內含第三期住戶及地主戶及其他在 此開發案上所建之社區與建築如學習中心、三和雅舍、研究 園區等)及33區建照及使照證明。⑵會議主席吳麗娟是宏碁/ 龍顯公司之員工 (財會主管)，並非第14之1區的住戶。況且 第14之1區分區管委會主委才選出，所以會議還沒開始召開 ，自無第14之1區加入三和新城管理委員會之說。⑶另由規 約內容驗證原告，不管是三和新城公寓大廈還是渴望村管委 會，充其量只是上述根據規約第20條中的聯合數區共同召開 各分區之區分…管委會而已 (當時名稱為三和新城公寓大廈 管委會，並不是三和新城管委會)，和其他各區 (包括第14 之1區)是平行互不隸屬如第18條明確規定全區計33區，但第 19、20條更明確有全區及分區之分，各自有獨立管委會; 所 以才透過本次會議選出14之1區分區管委會主委，更代表了 14之1區分區管委會的獨立性。再者，根據規約第20條，各 分區之區分所有權人會議、管委會會議，得經各該分區之管 委會通過後，聯合數區共同召開各分區之區分…。即管委會 會議只是三和新城公寓大廈管委會採用了三和新城的社區規 約草約，就以擴大解釋為全區管委會，而14之1區分區管委 會也採用了三和新城的社區規約草約，難道也變成了代表全 區的管委會了嗎？再佐以有關「三和新城開發案及管理委員 會成立之過程」更明確指出: 依內政部非都市土地…第25次 會議紀錄…公共設施管理維護基金由開發者提撥…三和新城 開發案內載明為1億8387萬8400元需提撥於全區管委會以維 護公共設施 (依82年12月22日內政部同意函如上次附件)， 然龍顯公司不僅未提撥此基金，更藉詞需輔導管委會成立為 名，於88年5月以第一期先取得使照之5個區 (第4區、第14 之2區、第15區、第16區)開分區所有權大會，並以三和新城 公寓大廈管委會為名稱及申請人於88年6月向桃縣府申請報 備，但並沒有包括這5個區外33區之其他各區 (包括第14之1
區)。惟原告卻自行以全區管委會自居，包裹審查規約後， 以此規約「核備」全區33區範圍，包括龍振公司所屬的學習 中心、三和雅舍、研究園區、第二及三期，由龍振公司操控 ，順遂其政治目的，可將公共設施管理維護基金免於提撥， 將此義務與金額轉嫁於第一及二期購地者，以達其利益。只 是於88年5月以第一期先取得使照之5個區做為全區33區核備 時，其他區域尚未建築完成，更遑論使照與區分所有權人會 議，也未被告知加入三和新城管委會，但此時管委會運作是 以已開發各區主委聯席會架構運作，而龍振因怕第三期購屋 者告其不實廣告卻又以「渴望村第三期管委會」於90年2月 向縣府核備，因縣府不查，以達其利益之二。又龍振公司也 藉此將所屬之區域不加入全區管委會，致使全區33區管理組 織體系無法運作，因此主委聯席會只得尋求解決之道，決議 由各分區依公寓大廈管理條例各區自行申報管委會，聯席會 第四及五次會議明確載明於90年1月14日前，完成各分區區 分所有權人會議，並重審各分區規約，所以已否定規約，自 不再適用。另外有吳翰祺者以全區主委名義，於90年1月13 日與良服物業公司內部不懂法規程序之職員，以召開全區區 分所有權人會議為名，出席率未達法定人數，選出住戶顏力 行為全區主委，將原規約廢除，另行制定之「暫行規約與選 舉辦法」，亦否定規約，自不應再適用。惟經桃縣府於91年 4月23日函對於90年8月22日選任不符規約之主委，要求三和 新城公寓大廈管委會，仍請依原規約選任管委會主委，且在 地主92年1月13日致桃縣府陳情函, 地主92年3月15日致總統 府、行政院、監察院、內政部等陳情函，土地互易契約書及 三和新城開發許可開發建築計畫書 (定稿本)部分摘要內也 有相關證明。是桃園縣政府方於94年1月20日函「主旨: 有 關台端詢問三和新城住宅社區開發計畫案相關疑義案，如說 明，復請查照」、「說明三：三和新城公寓大廈管委會及渴 望村第三期社區管委會為依公寓大廈管理條例成立之"分區 管委會，唯目前尚未成立全區管理組織"以管理維護全區公 共設施，故有關全區管理費收取疑義，仍需經由現有各區管 委會協議分攤之。」及於92年5月1日於桃縣府7樓701室舉辦 之協調龍顯公司三和新城開發計畫管制內容是否含括江邦夫 先生等與該公司互易之農地爭議案第二次會議結論紀錄中也 明確指出龍顯公司尚未輔導全區管委會成立前，由縣府輔導 成立維護管理組織，辦理社區內各…等代表至少至92年5月1 日前全區管委會還未成立、各區各棟得依公寓大廈管理條例 成立個別社區管委會、三和新城管委會係屬一期開發範圍代 表三和新城管委會不是全區。故14之1區才會於92年5月住戶
開始入住時有向桃縣府申請核發分區管委會備查紀錄證明， 而且是由89年之14之1區分區管委會會議選出的葉文生主委 提出申請，此始為合法合乎程序的分區管委會。㈡關於社區 基金部分：⑴被告不是共同開發者，不必繳納社區基金，根 據82年12月22日內政部同意函，明文規定開發案由開發者提 撥社區基金1億8387萬元; 被告係85年6月14日才向宏碁子公 司-龍顯國際公司購買土地，但本案於84年12月就開發完成 ，所以被告不是共同開發者。⑵不僅是在三和新城社區規約 裡沒有另外規範要再重複繳納社區基金外，三和新城社區規 約也不止一次被否定並廢除，自不應再予適用。⑶另桃縣府 也曾於93年10月7日發函給龍顯公司「主旨: 檢送研商輔導 三和新城住宅社區開發計畫案之成立維護管理理事會暨開發 基金提撥會議紀錄一份，請查照。」、「說明: 依據本府93 年10月4日會議紀錄辦理」，代表龍顯公司到了93年10月4日 才研商成立維護管理理事會暨開發基金提撥，所以如果原告 ，不管是現在的渴望村管委會或是前身是三和新城公寓大廈 管委會是全區管委會的銀行存摺，就應該有龍顯公司1億838 7萬8400元社區基金的提撥紀錄及非法向住戶收取的另外一 次的1億8387萬8400元社區基金收取紀錄，所以總計應該要 有超過3億元的存款紀錄。㈢針對法官大人用左鄰右舍繳管 理費做三和新城管委會為14之1區合法管委會證明部分： ⑴現在繳費左鄰右舍的住戶，大部分是後來接手的購屋者， 或只是居住者或者只是承租者，因為他們不知前因後果，也 由於他們是實際居住者，進出必須受到門禁管制，所以原告 就採取收費三步曲逼住戶來遂其所願，因此繳費住戶並不是 認同原告。⑵14之1區分區管委會是獨立的，有桃縣府核發 的申請備查紀錄證明等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：原告主張上開事實，已據其提出社區規約、建 物登記謄本、使用執照、報備證明、區分所有權人會議記錄 、出席名冊及收據等件為證，被告則以前詞置辯，是本件爭 點厥為⑴第14之1區是否屬原告之管理範圍？⑵原告請求被 告給付社區管理基金是否有理由？⑶原告請求被告給付公寓 基金是否有理由？
㈠查丙○○○區（原名三和新城社區）開發案於開發之初規劃 分3期共33 分區，因各分區開發時程有別，欲33分區全部開 發完成勢必需耗費相當時日，對於已開發完成而有住戶進住 之分區，亟待妥適先行管理，以提昇居住品質，是於各分區 尚未開發完成前，即授權已開發之分區或聯合數區先行召開 第1次區分所有權人會議通過社區規約，並由已開發之各分 區先行執行；同時，為兼顧社區住戶自治及多數決之民主原
則，對於第1次區分所有權人會議召開時尚未開發完成而未 及參與第1次區分所有權人會議之其他分區住戶，則於日後 各分區開發完成後，由各分區召開區分所有權人會議通過追 認前開社區規約，並推派分區主任委員加入全區管理委員會 ，作為各分區區分所有權人決議同意遵守該社區規約之相關 規定等情，觀諸「三和新城」社區規約第7條「一、本社區 依各區開發進度，由各區或聯合數區依法召開第一次區分所 有權人會議通過本規約，並於代表區分所有權比例達全區三 分之二以上之分區區分所有權人會議通過本規約後，視為本 社區之全區區分所有權人會議已通過本規約。二、本社區以 最早召開之分區區分所有權人會議，作為本社區之第一次全 區區分所有權人會議。三、較後召開區分所有權人會議之分 區，如對本規約有修改意見時，應俟第二次全區區分所有權 人會議召開時，再一併提出修改案議決之。四、較後召開區 分所有權人會議之分區推派主任委員（或管理負責人）加入 全區管理委員時，以不改選全區管理委員會之主任委員或其 他委員為原則，但經加入後之全區管理委員會決議改選者， 不在此限。」、第37條第1項「本社區未全部開發完成時， 由已開發之區域先行依本規約之規定執行。」之規定即明。 是原告（原名「三和新城公寓大廈管理委員會」，嗣於94年 1 月1日經第7屆第2次區分所有權人大會決議更名為「丙○ ○○區管理委員會」）以三和新城社區開發案中已取得使用 執照之第4區、第8之1區、第14之2區、第15區、第16區等5 個分區區分所有權人於88年5月23日共同召開區分所有權人 會議通過社區規約成立全區管理委員會後，並向桃園縣政府 報備在案，自屬合法有據。而第14之1區亦於89年1月30日召 開三和新城第1屆第14之1區分所有權人會議，決議通過三和 新城社區規約、管理委員會組織章程，並選任分區管理委員 會，亦有原告提出之上開區分所有權人會議記錄、出列席單 位及人員附冊及三和新城社區規約各1件在卷可稽，復參以 桃園縣政府工務局於92年7月15日召開之研商「龍潭鄉三和 新城住宅社區開發計畫案之社區管理委員會報備事宜」會議 紀錄記載略以：社區第1、2期，除第6區未報備，其餘（4、 8 之1、14之1、14之2、14之3、15、16、17區）皆已加入並 共組三和新城公寓大廈管理委員會，並以本府88年6月30日 88 府工建字第130608號、89年3月6日89府工建字第38232號 及89年3月9日89府工建字第38505號函報備在案等語及桃園 縣政府復於93年11月24日以府工使用第0930299800號函覆臺 灣桃園地方法院「... 社區第一、二期，除第6區未報備， 其餘（4、8之1、14之1、14之2、14之3、15、16、17區）皆
已加入並共組三和新城公寓大廈管理委員會...。」等語， 均足證第14之1分區已加入原告，且第14之1區之區分所有權 人曾分別於93年12月4日、94年1月1日參與三和新城公寓大 廈第7屆區分所有權人大會、三和新城第7屆第1次臨時會等 情，業據本院依職權調取臺灣桃園地方法院97年度簡上字第 130號民事卷宗核閱該會議記錄、出席簽到表及區分所有權 人名單無誤，益徵原告主張第14之1區已加入原告，納入原 告之管理範圍乙節應為可採。至被告抗辯第14之1區曾於90 年3 月17日召開90年度第1次區分所有權人會議，並於該次 會議中表決通過第14之1區成立獨立之社區管理委員會，且 經桃園縣政府於92年5月19日核發第14之1區之公寓大廈管理 組織報備證明，並提報備證明為證，惟依桃園縣政府召開之 研商「輔導三和新城住宅計劃案成立維護管理理事會暨是否 撤銷雲桂特區及14之1區管理委員會報備案」會議記錄已載 明「14之1區管理委員會主任委員林慶雄夫人代表陳述該區 確未申請獨立報備，且報備申請人葉文生先生（未出席）為 前幾屆主委，及該報備會議時間（90年3月17日）皆已與現 況不符，故撤銷14之1區管理委員會獨立報備案」等語，亦 有上開會議記錄在卷可稽，顯見第14之1區自非屬合法成立 分區管理委員會，被告所辯云云，自無足採。
㈡原告請求社區管理基金79,638元部分： ⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應 按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分 所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入 ，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項分別定有明 文。是以，被告為區分所有權人，自有依區分所有權人會議 決議及住戶規約繳交公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 之義務。經查，被告所有系爭建物所在之第14之1區於89年1 月30日召開三和新城第1屆第14之1區分所有權人會議，決議 通過「三和新城」社區規約、管理委員會組織章程，並選任 分區管理委員等情，已如前述。又依上開社區規約第30條第 1、2款約定：「為充裕全區共用設施部分在管理上必要之經 費，全區之區分所有權人應繳交社區管理基金、管理費，全 區之社區管理基金以每平方公尺300元計收」等明文，則依
原告提出被告建物謄本登記面積（271.14平方公尺）核算後 ，其請求79,638元，應屬有據。
⑵又被告抗辯此筆金額係龍顯國際公司應繳納之土地開發基金 云云，並提出內政部82年12月22日台內營字第8289389號函 為證。查被告所舉該函固載有開發者應提撥183,878,400 元 之公共設施管理維護基金予社區管理委員會，請桃園縣政府 於開發許可審查時併案處理之指示等語，惟此係開發者於申 請開發許可審查時，依法令或行政函示所應提撥之「公共設 施管理維護基金」，且發函時間係82年間，而被告係依89年 1月30日區分所有權人會議通過社區規約負繳納「社區管理 基金」義務，已如前述，兩者給付義務主體不同，名稱有異 ，金額亦未符，被告復未舉證釋明兩者間為同一基金，或有 互斥關係，難認兩者間有不能併存情形，或其他關連性，被 告自不得免除依上開公寓大廈管理條例及住戶意思自決所定 規約所負之義務。至被告若指摘上開召集之區分所有權人會 議，其會議之召集程序及所為通過規約等決議是否合法有所 質疑，應準用民法第56條之規定，提起撤銷該區分所有權人 會議決議訴訟或確認無效訴訟，在該會議決議尚未經撤銷、 或確認無效之前，該決議通過社區規約自仍有效力，被告仍 負依規約繳納系爭社區基金之義務至明。
㈢原告請求公寓基金17,532元部分：被告就原告主張依公寓大 廈管理條例第18條第1項規定，被告應繳交公寓基金17,532 元乙節不爭執，惟以系爭公寓基金已繳納予龍顯國際公司， 但因帳目不清，故無被告繳交之紀錄，並聲請傳訊證人呂惠 香云云抗辯。經查：證人呂惠香固於本院99年2月24日調解 程序證稱：「（是否知悉相對人已經向龍顯公司繳納系爭 17,532元的公寓基金？）當初龍顯公司一定要先向我們收取 公寓基金才會將房屋鑰匙、所有權狀交給我們，相對人既然 已經交屋取得鑰匙，顯然一定是已經繳交公寓基金，這在桃 園地院97年度重訴字第199號的判決書第4頁聲請人也已經自 陳系爭區分所有權人如果要辦理交屋，其交屋手續中包括繳 納社區基金，也委由區分所有權人繳納社區基金後，龍顯公 司才交付房屋的鑰匙、不動產權狀等與區分所有權人，且社 區基金迄90年10月前都是由龍顯公司合併之龍振國際股份有 限公司收取。相對人在93年轉賣系爭房屋，當時聲請人的管 委會已經成立，如果相對人沒有繳交公寓基金一定會向相對 人收取，所以顯然相對人已經繳交公寓基金。當初我們住戶 都是這樣繳交社區基金才能交屋，我也只有繳交公寓基金， 沒有繳交社區基金。」等語，惟依原告提出訴外人謝文山、 葉文生、林輝玉、傅茹君等人繳納公寓基金之收據所示，其
中原為第14之1區之區分所有權人之謝文山係分別於97年5月 12 日、同年6月11日、同年7月4日、同年7月14日、同年8月 5日及同年8月19日分期繳納公寓基金; 現為第14之1區之區 分所有權人之葉文生係分別於98年3月12日及同年5月13日繳 納公寓基金; 傅茹君則係於98年4月3日繳納公寓基金，足見 謝文山、葉文生、林輝玉、傅茹君等人均係交屋後始繳納公 寓基金，是上開證人呂惠香所證稱須區分所有權人繳納社區 基金後，龍顯公司才交付房屋的鑰匙及不動產權狀等情，顯 與實際之收費流程有違，尚無從據為有利於被告之認定。又 被告復未提出其他證據證明已繳納系爭公寓基金，則被告上 開所辯，亦嫌無據。
四、從而，原告依據公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，求為 判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依職權宣告 告假執行。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第 436條第2項、第78條、第436條之20條、判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 14 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書 記 官 蕭欣怡
中 華 民 國 99 年 4 月 14 日