臺灣高雄地方法院小額民事判決 99年度雄小字第1066號
原 告 歐藍朵大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 允福建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年4 月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟貳佰捌拾元，及自民國九十九年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣陸萬捌仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：被告係門牌號碼高雄市○○區○○路380 巷 26號2 樓建物（下稱系爭房屋）之所有權人，即伊所屬歐藍 朵大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例之規定及歐藍 朵大廈管理規約之約定，負有按月繳納管理費新臺幣（下同 ）11,380元之義務。詎被告自民國98年7 月起至98年12月止 ，共積欠6 期，合計68,280元之管理費未為繳納，經伊定期 催告，仍不給付。爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第 21條之規定及管理規約之約定，請求被告給付上開欠繳之管 理費等語。聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房屋一、二樓與大樓住家部分構造及使用上 均係獨立，且因係店面使用，其保全、清潔、管理全由伊自 己負責，大樓管理委員會從未負擔此部份費用，基於上述實 際使用狀況，本大樓對系爭房屋之管理費收取，於93年3 月 27日第六屆第二次區分所有權人會議，即決議依大樓住家住 戶管理費之半價計收，為每坪以20元計算，然原告未通知被 告參與98年3 月21日召開之區分所有權人會議，並以臨時動 議決議將全體住戶包含系爭房屋之管理費用由每月每坪40元 降為35元，未將店面之半價優惠一併決議依住戶降價情形辦 理，該決議對於店面之住戶顯失公平且屬權利濫用，就每坪 超過17.5元部份之決議，應為無效，嗣雖於99年3 月20日決 議仍以每坪20元之金額就系爭房屋收取管理費，然應循前例 將店面之管理費依住戶降價方案半價優惠，是該次決議對店 面之住戶仍失公平，亦應屬無效，系爭房屋應收取之管理費 應以每坪17.5元計算，則原告請求之金額59,745元部份，被
告已因提存法院而生清償之效力，原告此部份主張為無理由 ，而其中8,535 元部份，因該決議違反公平原則、權利濫用 禁止原則，應屬無效決議，原告不得向被告請求給付等語置 辯。聲明：原告之訴駁回。
三、查被告係門牌號碼高雄市○○區○○路380 巷26號2 樓建物 之所有權人，即原告所屬歐藍朵大廈之區分所有權人，依公 寓大廈管理條例之規定及歐藍朵大廈管理規約之約定，負有 按月繳納管理費之義務。原告於93年3 月27日第六屆第二次 區分所有權人大會決議一、二樓之管理費依現行費用減半繳 費，即每坪20元計算。嗣原告於98年3 月21日98年度3 月份 區分所有權人大會決議通過自98年4 月份起每坪35元計算（ 含一、二樓均以35元／坪計算）。原告復於99年3 月20日99 年度3 月份區分所有權人會議決議通過一、二樓管理費，以 每坪20元計算。被告於99年3 月9 日就98年7 月起至98年12 月止之6 期管理費，提存59,745元於法院等情，為兩造所不 爭執，堪信為真實。原告主張被告應給付98年7 月起至98年 12月止之6 期管理費68,280元，為被告所否認，並以前詞置 辯，是以本件之爭點為：㈠原告之區分所有權人會議就1 、 2 樓店家之管理費決議以20元收取，是否無效？㈡原告請求 被告給付管理費68,280元有無理由？
四、原告之區分所有權人會議就1 、2 樓店家之管理費決議以20 元收取，是否無效？
㈠按公寓大廈管理條例第3 條第12款規定：「規約：公寓大廈 區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分 所有權人會議決議之共同遵守事項」，是公寓大廈為支應共 用部分之修繕、管理及維護費用，而經區分所有權人會議決 議收取管理費者，自得以規約訂定之。又公寓大廈為共同事 務及涉及權利義務之有關事項，得召集全體區分所有權人舉 行區分所有權人會議，並以多數決方式作成決議（公寓大廈 管理條例第3 條第12款、第31條規定參照），足見與公寓大 廈共同事務及涉及權利義務之有關事項，係由區分所有權人 自治為原則，苟經區分所有權人會議決議而訂入規約之事項 ，非有違反法律之情形，尚不得任意否定其效力。次按公寓 大廈管理條例第10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶 之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區 分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。準此可知 ，公寓大廈就共用部分之修繕、管理、維護，係採取「由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，惟亦允 許區分所有權人會議或規約另為規定。
㈡查系爭大樓規約第四章管理費及公共基金之繳納、管理與運 用第1 條第2 款規定：「管理費之負擔、計算依所有權狀坪 數比例分攤」；同條第4 款規定：「本大樓管理費以每坪為 計算單位，即管理費等於每坪費乘以權狀記載坪數（含公設 坪數，但不含汽車停車位之持分坪數）」；第2 條第2 款規 定：「管理費用途如下：委任或僱傭管理服務人或清潔人員 所需之費用。共同部分、約定共用部分之管理、維護及修繕 費用或使用償金。有關共用部分之火災保險費、責任保險費 及其他財產保險費。管理組織之辦公費、電話費及其他事務 費。稅捐及其他徵收之稅賦。因管理事務洽詢律師、建築師 等專業顧問之諮詢費用。其他基地及共用部分等之經常管理 費用。共用水電費（管理室電梯、庭院、公用樓梯、地下室 設備等用電，水池消防用水）」，業據原告提出系爭大樓規 約為證。足見系爭大樓之管理費，係依各區分所有權人之主 建物面積、附屬建物面積及共有持分面積之總和，按坪計算 ，向各該區分所有權人收取，並用以支付該社區共用部分之 修繕、管理及維護費用。又因公寓大廈共用部分之應有部分 ，大致係按各戶主建物及附屬面積之比例計算而來，故上開 規約之規定，雖與公寓大廈管理條例第10條第2 項規定之分 擔方式不盡相同，惟所採取之原則，仍大致相符。被告辯稱 系爭大樓就管理費之計算悖離「按應有部分比例分擔」之原 則，顯屬誤會。
㈢雖系爭大樓內含1 、2 樓店面及大樓區，各住戶就共用部分 之使用方式及程度均不盡相同，被告並執此辯稱店面區住戶 繳納與住戶相同之管理費，就管理費之受益程度卻低於3 樓 以上大樓住戶，因認系爭大樓於98年3 月21日、99年3 月20 日之區分所有權人會議決議，就1 、2 樓住戶收取每坪超過 17.5元計算之管理費部分之決議，對1 、2 樓住戶顯失公平 且屬權利濫用。惟查，任何公寓大廈之各區分所有權人，對 共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應 有部分比例成正比。舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯 、電梯之使用頻率及依賴程度，顯然高於居住低樓層之住戶 ；各住戶對於水塔、水箱之使用程度，與各住戶用水量之關 連性亦顯然高於與其共用部分應有部分之關係；若公寓大廈 設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程 度繫乎其使用頻率，尤與共有部分之應有部分無關。即因依 各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、 維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管
理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原 則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各 公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，並無賦予法 院得以區分所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、空屋戶 、公共管線經過戶）而行使管理費酌減權之依據。復按民法 第148 條第2 項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法」，所謂誠實信用原則，係在具體的權利義務之關 係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事 人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方 利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體 事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決參 照）。經查，系爭大樓規約第4 章第1 條第4 款之規定，係 依該社區區分所有權人會議決議所訂立，為兩造所不爭執。 雖依系爭大樓規約第二章組織章程第1 條第9 款之規定，區 分所有權人會議係以多數決方式作成決議，惟系爭大樓規約 第4 章第1 條第4 款所採管理費分擔之原則，大致與公寓大 廈管理條例第10條第2 項規定之原則相符，此於無從精算使 用受益比例之情況下，尚不失為公平可行，自無圖利或不利 特定住戶之可言。況查，系爭大樓於98年3 月21日召開98年 3 月份區分所有權人會議，雖曾作成下列決議：「通過自98 年4 月份起每坪35元計算（含一、二樓均以35元／坪計算） 」，惟對於被告所應繳納之管理費仍以每坪20元收取，且於 99年3 月20日召開99年3 月份區分所有權人會議，就「系爭 大樓1-2 樓管理費收取標準」之提案，又作成如下決議：「 1- 2樓管理費，收繳以每坪20元優惠方案維持不變」，足見 上開區分所有權人之決議已就被告管理費收費方式給予優惠 ，並無圖利3 樓以上住戶而對被告為不利。是被告辯稱上開 會議決議就伊應分擔管理費每坪超過17.5元之部分，係違反 誠信原則而無效等語，亦不足取。
㈣準此，系爭大樓98年3 月21日、99年3 月20日區分所有權人 會議關於第1 至2 樓店面部分管理費部分每坪應繳20元之決 議，應屬合法有效，原告執此請求被告自98年7 月1 日起按 每月每坪20元之計費標準給付管理費，洵屬有據。五、原告請求被告給付管理費68,280元有無理由？ 被告為系爭建物之所有權人，建物坪數為577.91坪，依該大 樓於98年3 月21日、99年3 月20日召開區分所有權人會議， 決議以每坪20元計算，則被告自98年7 月1 日起至98年12月 止應支付管理費之金額為68,280元，堪以認定。被告雖辯稱 其中59,745元部分已為清償提存，而8,535 元部分並無繳納 之義務等語，然按債務人無為一部清償之權利，民法第318
條第1 項定有明文。又債務人非依債務本旨實行提出給付者 ，不生提出之效力，為同法第235 條所明定。若債務人僅提 出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出， 自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最 高法院23年上字第98號判例意旨參照）。另同法第326 條固 規定，債權人受領遲延者，清償人得將其給付物提存。惟未 依債務本旨之提存，承上所述，自不生清償之效力。本件被 告已於於99年3 月9 日就98年7 月起至98年12月止之6 期管 理費，提存59,745元之事實，為兩造所不爭執，並有提存書 1 紙在卷可佐，上開金額與原告主張告應繳納之管理費不符 ，堪以認定，是被告前開提存顯未依債務本旨提出，仍不生 清償之效力，而應負遲延責任。
六、綜上所述，原告依據98年3 月21日、99年3 月20日區分所有 權人會議決議，請求被告給付管理費68,280元及自起訴狀繕 本送達之翌日即99年1 月30日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。又本件係適用小額訴訟程序 所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告得假執行，並依職權宣 告被告如以主文第3 項所示之金額，為原告預供擔保，得免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第87條 第1 項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第2 項所示。中 華 民 國 99 年 5 月 6 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 謝文嵐
得上訴。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 李梅芬
中 華 民 國 99 年 5 月 6 日
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