臺灣雲林地方法院民事判決 99年度虎簡字第25號
原 告 甲○○
被 告 丙○○
兼 上一人
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求返還租金事件，於中華民國99年5 月19日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣叁拾萬貳仟叁佰伍拾陸元，及自民國九十八年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件被告二人之住居所雖均未在雲林縣 境內，惟兩造於土地買賣契約書貳第14條及土地買賣借貸約 定書貳第7 條均約定同意以本院為第一審管轄法院，有上開 契約書及約定書在卷足稽（見本院卷第8 、10頁），是本院 有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易 訴訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第43 6 條第2 項亦有明文。本件原告起訴時請求被告應連帶給付 其新臺幣（下同）453,534 元，及自民國（下同）98年11月 28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於 本院99年5 月19日言詞辯論期日開庭時，將利息部分減縮自 98年11月30日起算，核與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於98年5 月17日簽訂土地買賣附合借貸之聯立契約， 原告乃向訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司五權分行 貸款，開立該行票號AZ0000000 、面額5,520,000 元、抬 頭為臺灣板橋地方法院之支票，委由被告給付拍定價金， 信託買受坐落台北縣林口鄉○○○段寶斗厝小段619 之5 地號土地（下稱系爭土地），依據兩造簽訂之土地買賣契
約書及土地買賣借貸約定書之約定，原告取得系爭土地全 部產權，被告負有移轉所有權之義務，被告保證確有訴外 人英業達股份有限公司（下稱英業達公司）承租系爭土地 及其上門牌號碼為台北縣林口鄉嘉寶村14鄰寶斗厝坑28之 2 號祖厝（下稱系爭祖厝），租金三分之二由原告收取， 三分之一原約定由被告收取，但應給付原告作為買回系爭 土地300 坪之價金，直至全部清償完畢止。惟契約全部意 旨，被告須買回300 坪土地，才有分取租金之權利，而被 告迄今未支付任何價金，自無權分取租金。且系爭土地係 信託登記於被告丙○○名下，依信託法第9 條第2 項規定 ，受託人因信託財產之管理、處分取得之財產權仍屬信託 財產，其無權分取租金。被告丙○○為信託關係之受託人 及租金之受領人，被告乙○○為被告丙○○之受任人、土 地買賣契約之買受人、借貸契約之連帶保證人，被告二人 負返還全部租金之義務。再者，土地買賣契約書貳第10條 明定：被告乙○○應將英業達公司給付之租金支票交付原 告。此外，被告乙○○未依約買回土地，此非訂約當時所 能預料，而觀諸土地買賣契約貳第9 條第2 款約定之意旨 ，須被告乙○○購買300 坪土地，被告乙○○始可分取租 金三分之一，被告乙○○既反悔不買系爭土地，依土地買 賣契約書貳第8 條約定，分期之價金由原告沒收。被告二 人履約詐欺、違背誠信，非訂約當時所可預料，如認被告 仍可分取三分之一租金，殊違權義相等，至為不當得利， 爰依民法第227 條之2 情事變更原則，請求鈞院變更原有 之效果，命被告應將全部租金給付原告。
㈡、被告向英業達公司收取自98年6 月起至99年8 月31日止之 租金為503,927 元，扣除百分之十稅金，原告得向被告請 求返還之租金為453,534 元。為此，請求被告返還租金， 並聲明：被告應連帶給付原告453,534 元，及自98年11月 30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告之答辯：
㈠、被告丙○○取得系爭土地，是經由訴外人王台義介紹向原 告借5,520,000 元，主張優先承買權承買系爭土地，是買 賣契約，不是信託關係。
㈡、鈞院98年訴字第360 號已判決被告丙○○應將系爭土地所 有權移轉登記予原告確定，依照被告與英業達公司簽訂之 租賃契約第9 條約定：任何一方如有違反本合約之情事， 且於接獲他方書面通知限期改善後，逾期仍未改善，或改 善不完全時，他方得逕行終止本合約，違約之一方並應對 他方負損害賠償責任；如一方有轉讓或意圖轉讓其債權利
益，或因無力償還債務而被提起訴訟或遭受假扣押、假處 分等強制執行，他方得以書面通知對方逕行終止本合約之 全部或一部；不論任何原因所致，本合約一經終止，甲乙 方（甲方指被告丙○○，乙方指被告乙○○、丙○○及訴 外人楊力瑋）應於丙方（指英業達公司）指定時間內無條 件按比例一次退還丙方溢繳之租金，第10條約定：未經丙 方之書面同意，甲、乙任一方不得將本合約權利義務之全 部或一部轉讓給第三人或提供擔保，所以被告只能保留該 三分之二租金，等英業達公司回覆該租約是否存續或賠償 事宜。
㈢、土地買賣契約書之甲方為被告乙○○，土地買賣借貸約定 書之甲方為被告丙○○，故被告二人共可收取租金三分之 二。
㈣、兩造於98年5 月17日簽訂土地買賣借貸約定書時，被告便 將與英業達公司續約所簽訂之不動產租賃契約書增補條款 提供給原告，原告於99年5 月4 日臺灣板橋地方法院99年 度易字第776 號刑事案件證人詰問時承認定約時已經知悉 與英業達公司租約之事。又臺灣板橋地方法院96年度執字 第36236 號強制執行事件拍賣時，拍賣公告上載明系爭土 地、祖厝不點交，亦為原告所知悉，在土地買賣契約書貳 第7條定有明文，說明原告動機不單純。
㈤、土地買賣借貸約定書貳第6 條第2 款約定：「甲方（指被 告丙○○）保有之三百坪土地，因資金係乙方（指原告） 出借，但地上物未點交及甲方亦出讓優先承買權，因此甲 、乙、丙（指被告乙○○）三方同意，英業達公司之租金 之三分之一歸甲方，乙方得租金三分之二；如英業達公司 縮小承租面積或有任何異變，雙方就英業達公司租金分派 方式均如前段所列。」該約定書之立約人甲方為被告丙○ ○，應分取租金三分之一，已經明文約定，不容原告於答 辯狀中斷章取義與被告乙○○所定土地買賣契約書是否給 付300 坪價金給原告，顯與被告丙○○無涉。 ㈥、退萬步言，鈞院98年度訴字第360 號所有權移轉之訴，判 決確定被告丙○○移轉土地所有權與訴外人李常易，當前 系爭土地所有權人是李常易，而李常易未與被告有任何契 約關係，民法亦明文規定。
㈦、答辯之聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被告乙○○原係系爭土地之所有權人，系爭土地於臺灣板 橋地方法院96年度執字第36236 號強制執行程序中，由債 權人以5,520,000 元承受，因被告丙○○主張優先承買權
，故債權人捨棄承受，改由被告丙○○承買拍定。因被告 丙○○承買系爭土地之價金係由原告所支出，兩造乃於98 年5月17日簽立土地買賣契約書與土地買賣借貸約定書。 ㈡、兩造於土地買賣契約貳第9 條第2 款約定：「甲方（指被 告乙○○）保有之三百坪土地，因資金係乙方（指原告） 出借，但地上物未點交及甲方亦出讓優先承買權，因此甲 、乙、丙（指被告丙○○）三方同意，英業達公司之租金 之三分之一歸甲方，乙方得租金之三分之二；如英業達公 司縮小承租面積或有任何異變，雙方就英業達公司之租金 分派方式均如前段所列。」第10條約定：「甲方應將英業 達公司給付租金之支票交付乙方，支票已獲兌現，乙方即 應（至遲支票兌現後三日內）返還本張本票，不得提示或 聲請強制執行，否則以訴訟詐欺罪論追。」第13條約定： 「連帶保證人亦同意上開條款，並願為履約之保證。」 ㈢、被告向英業達公司收取自98年6 月起至99年8 月31日止之 租金為453,534 元，該租金全未給付原告。 ㈣、兩造對卷附之土地買賣契約書、土地買賣借貸約定書、不 動產租賃合約及英業達公司給付租金之支票之真正，均不 爭執。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張被告將系爭土地面積約600 坪及系爭祖厝出租予 英業達公司，並向英業達公司收取自98年6 月起至99年8 月31日止之租金453,534 元，該租金被告全未給付原告等 情，為被告所不爭執，並有不動產租賃合約及不動產租賃 契約書增補條款附卷可證（見本院卷第11-15 頁），原告 此部分主張應屬真實可信。而兩造於土地買賣契約書貳第 9 條第2 款及土地買賣借貸約定書貳第6 條第2 款明定： 英業達公司之租金，三分之一歸被告取得，原告得租金之 三分之二；被告二人於上開契約互負連帶保證之責任，有 兩造所不爭執之土地買賣契約書及土地買賣借貸約定書在 卷足稽（見本院卷第6-10頁）。準此，原告請求被告應連 帶給付英業達公司所支付之租金三分之二部分（即302,35 6 元），自屬有據。
㈡、被告雖辯稱：鈞院98年度訴字第360 號已判決被告丙○○ 應將系爭土地所有權移轉登記予原告確定，而英業達公司 於訂約時即明白表示只要系爭土地轉讓，就要終止契約， 依被告與英業達公司簽訂之租賃契約第9 條、第10條之約 定，被告應保留該三分之二租金，迨確定英業達公司未終 止租約及請求損害賠償時，始可返還。且土地買賣契約書 記載之甲方是被告乙○○，土地買賣借貸約定書記載之甲
方是被告楊證儀，故被告二人共得收取租金三分之二等語 。惟按有效之負擔行為，並不以行為人有處分權為必要， 是縱本院98年度訴字第360 號請求土地所有權移轉登記事 件判決被告丙○○應將系爭土地全部辦理所有權移轉登記 予原告所指定之第三人李常易（見本院卷第54-55 頁）， 並不影響被告及楊力瑋與英業達公司間所簽訂租賃契約之 效力。此外，被告復未舉證證明英業達公司因被告或楊力 瑋違反租賃契約第9 條、第10條之約定，而對其等為終止 租約或請求損害賠償之意思表示，被告亦自承截至本件言 詞辯論終結之日止，英業達公司並未對被告等人為終止租 約之意思表示，則被告以應給付予原告之三分之二租金， 應保留至英業達公司回覆該租約是否存續及應否負賠償責 任，始可返還，尚非有理。另兩造所簽訂之土地買賣契約 書貳第9 條第2 款及土地買賣借貸約定書貳第6 條第2 款 所約定之內容相同，僅前者立約人甲方為被告乙○○，後 者立約人甲方為被告丙○○，此兩份契約所記載之甲方雖 有不同，但綜觀此兩份契約之全部內容，其意應係指英業 達公司所給付之租金，三分之二由原告收取，三分之一由 被告二人收取，並非被告所述其二人共計可收取租金三分 之二，被告此部分答辯亦非有理。
㈢、原告雖另依土地買賣契約全部意旨，主張被告須買回300 坪土地，才有分取三分之一租金之權利，被告迄今未支付 分文，無權分取租金；依土地買賣契約貳第10條約定、信 託法第9 條第2 項及民法第227 條之2 情事變更之規定， 主張原約定由被告取得之三分之一租金，應改由原告收取 。惟查：
⒈系爭不動產租賃契約之出租人為被告及楊力瑋，基於負擔 行為之特性及債權之相對性，出租人不以對該不動產有處 分權為必要，且僅出租人有權向承租人收取租金，故不論 被告是否為系爭土地、祖厝之所有人，依約被告均得向英 業達公司收取全部之租金。惟因兩造間簽訂有土地買賣與 借貸契約，約定英業達公司之租金由原告分取三分之二， 原告是因系爭買賣及借貸契約，始有權請求被告交付所收 取之租金，與原告是否為系爭土地所有人及被告乙○○是 否買回系爭300 坪土地無關，是原告以被告乙○○至今未 支付任何價金，主張被告無權分取租金，洵屬無理，為不 可採。又出租人既不以對不動產有處分權為必要，已如前 述，則原告聲請向台北縣稅捐稽徵處查詢系爭祖厝之稅籍 及所有權歸屬，以查明被告是否為系爭祖厝之所有人，即 無再予調查之必要。
⒉又土地賣買契約貳第10條約定：「甲方應將英業達公司給 付租金之支票交付乙方，支票已獲兌現，乙方即應（至遲 支票兌現後三日內）返還本張本票，不得提示或聲請強制 執行，否則以訴訟詐欺罪論追」，乃係對被告收取英業達 公司給付租金之支票及被告依該契約貳第9 條第5 款規定 交付予原告之本票應如何處理所為之約定，並未記載全部 租金由原告收取，原告據此主張被告應返還全部租金，核 非正當。
⒊另土地買賣契約書貳第4 條與土地買賣借貸約定書貳第5 條雖均記載土地所有權「信託登記」於被告丙○○名下， 然稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受 託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理 或處分信託財產之關係，為信託法第1 條所明定。而本件 係系爭土地經法院拍定，被告丙○○行使優先承買權須一 次給付價金5,520,000 元，因資金不足，經由王台義介紹 ，兩造商議由原告全額負擔資金買下系爭土地，登記在被 告丙○○名下，但如原告要求返還或登記予第三人時，被 告丙○○須於半個月內配合辦理完畢，此於土地買賣契約 書及土地買賣借貸約定書壹緣由中記載甚明。由此可知， 兩造間之契約應屬借名登記之性質，並非信託關係，原告 爰依信託法第9 條「受託人因信託財產之管理、處分、滅 失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產」之約 定，主張租金應全部由原告收取，顯然無據。
⒋再者，88年4 月21日增訂之民法第227 條之2 第1 項規定 ：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果」字樣，乃係按修正前民事訴訟法第39 7 條立法體例而增訂，即所謂之情事變更原則，依其立法 理由記載，情事變更純屬客觀之事實，當無因可歸責於當 事人之事由所引起之事例，最高法院著有94年度台上字第 2367號判決可資參照。觀諸原告所稱：被告乙○○已當庭 表明不願買回土地，其既反悔不買系爭土地，依土地買賣 契約書貳第8 條約定，分期之價金應由原告沒收；被告表 示不願承買土地為履約詐欺，分取租金為不當得利等事由 ，均係被告乙○○未依約履行所造成，並非客觀之事實有 所變更，並無民法第227 條之2 規定之適用，原告以情事 變更原則為由，請求變更兩造間原有之約定，已非有理。 何況，土地買賣契約書貳第8 條約定「甲方如不願以約定 價金承買或不願承買，則先前分期給付之價金，任由乙方 沒收」之內容，係指被告乙○○如不願以約定價金承買20
0 坪土地，則其先前給付之價金，應任由原告沒收。而本 件被告乙○○並未支付任何價金，為兩造所不爭執，原告 即無依該條約定沒收先前給付價金之問題。且原告明白表 示其不依土地買賣契約書貳第9 條第4 款約定，將原應分 由被告收取之三分之一租金，作為被告乙○○承買土地30 0 坪之價金，該部分租金即不得視為被告乙○○分期給付 之價金，原告即不得再依據該條約定主張沒收。另被告係 系爭土地、祖厝之出租人，依據租賃契約之法律關係，有 權向英業達公司收取全部租金，惟應依系爭土地買賣及借 貸契約之約定，將其中三分之二租金交付原告，前已論述 。準此，被告收取三分之一租金係有法律上之原因，原告 主張被告不當得利，於法尚有未合。
㈣、綜上所述，原告依據契約之法律關係，請求被告連帶給付 302,356 元，及自98年11月30日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由。原告超 過上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執 行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
虎尾簡易庭
法 官 蔡碧蓉
如不服本判決，於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
書記官 蘇靜怡
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