臺灣高等法院民事判決 99年度重上更㈠字第29號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳貴德律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 王淑俐律師
蔡欽源律師
上 一 人
複 代理 人 李珮瑄律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國
九十七年六月三十日臺灣士林地方法院九十七年度重訴字第七七
號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院
於九十九年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決除確定部分外均廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊因訴外人吳福榮向伊抵押借貸款項未 獲清償，遂就其所提供坐落台北市○○區○○段二小段十六 號土地（下稱十六地號土地）所有權應有部分一萬分之二六 四○及其上同小段二○一五建號建物即門牌號台北市○○路 ○段三五五巷十九號一樓房屋（下稱二○一五建號二物）所 有權全部實行抵押權。嗣因繼受台北富邦商業銀行（下稱富 邦銀行）對訴外人吳福榮擔保債權之富邦資產管理股份有限 公司（下稱富邦資產公司）之聲請，與同小段二○二○建號 建物即門牌號台北市○○路○段三五五巷十九號六樓房屋（ 下稱二○二○建號建物）所有權全部、二○一四建號地下二 層建物所有權應有部分七分之三等建物併案執行，經原執行 法院以九十五年度執字第二八○六四號返還借款強制執行事 件（下稱系爭執行事件）予以查封拍賣，由伊得標。詎上訴 人以伊為十六地號土地共有人及出租人為由，主張對系爭執 行事件如附表所示執行標的物有優先承買權，經原執行法院 以九十五年度執字第二八○六四號裁定准許，並於拍賣公告 上註記。惟訴外人吳福榮雖於民國（下同）九十五年一月十 日將原借名登記在訴外人吳增輝名下之十六地號土地所有權 應有部分一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上訴人，然 係通謀而為虛偽意思表示，應屬無效。縱非通謀而為虛偽意
思表示，亦已抵觸公寓大廈管理條例第四條第二項之規定而 無效。上訴人自始未取得系爭十六地號土地之所有權；又上 訴人之前手吳福榮於興建系爭二○二○建號、二○一四建號 及二九八五號頂樓增建房屋之初，雖曾出具土地使用權同意 書同意其母莊紅緞興建系爭房屋，惟尚不能證明彼此間即有 租賃關係存在。吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因 ，單獨將系爭十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九 二借名登記予吳增輝時，曾於土地登記申請書上切結：「優 先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律 責任。本案土地確無出租情事，如有不實，願負法律責任」 等情，已足證明雙方間並無租賃關係存在，足見上訴人並無 優先承買權。伊因受上訴人優先承買權存否之爭議，致無法 拍定，因就原執行法院所為准許上訴人優先承買之處分聲明 不服等情，爰求為確認上訴人就附表建物部分所示編號２（ 即二○二○建號建物）、編號３（即二○一四建號地下二層 建物）之其中權利範圍七分之二、及編號４（即二九八五建 號六樓頂樓增建部分）部分之優先承買權不存在之判決（被 上訴人另請求確認附表所示編號１、５、６建物及編號３（ 即二○一四號地下二層建物）其中所有權應有部分七分之一 之優先承買權不存在部分，經原審為被上訴人勝訴之判決， 復經本院於本次更審前駁回上訴人此部分之上訴，上訴人未 聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：訴外人吳福榮為解決積欠富邦商業銀行之債務 ，遂與伊約定以伊對吳福榮新台幣（下同）五百萬元之債權 加上代吳福榮清償對富邦銀行之債務作為對價，買受業遭查 封之十六地號土地及二○二○建號建物，吳福榮負有促使訴 外人吳增輝辦理十六地號土地所有權移轉登記之義務。伊為 代償吳福榮對富邦銀行之債務而簽發支票給付該銀行二百五 十萬元，該銀行始撤回強制執行，伊因而就十六地號土地得 以辦畢所有權移轉登記，然二○二○建號建物旋遭安泰商業 銀行聲請強制執行而再遭查封，致不及辦理所有權移轉登記 。又吳福榮與吳增輝買賣十六地號土地時，二○二○建號建 物尚屬吳福榮之母即訴外人莊紅緞所有，當時公寓大廈管理 條例尚未公布施行，故彼等間就十六地號土地之買賣，並無 適用現行公寓大廈管理條例第四條第二項規定之餘地。又伊 基於善意信賴土地登記之絕對效力，縱前手吳福榮與吳增輝 間移轉登記行為為通謀而為虛偽意思表示，仍無礙伊取得十 六地號土地之所有權。另二○一五建號及二○二○建號建物 所有權依序原分別為吳福榮、莊紅緞所有，吳福榮於八十四 年二月十七日將其建物坐落之部分基地即十六地號土地所有
權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予吳增輝時，自應推 定二○一五建號及二○二○建號建物所有權人與十六地號土 地受讓人吳增輝間成立租賃關係。而吳福榮復於八十九年十 月十四日繼承莊紅緞所有二○二○建號建物所有權（於九十 四年八月十六日始辦畢繼承登記），吳增輝則於九十五年一 月十日將十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二以 買賣為原因，移轉登記予伊，依民法第四百二十五條第一項 規定，租賃關係存在於伊與吳福榮間，且伊亦為十六地號土 地共有人，伊自得依土地法第三十四條之一第四項、第一百 零四條及民法第四百二十五條之一之規定，主張優先承買權 云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
㈠訴外人吳福榮前向被上訴人抵押借貸款項，嗣於清償期屆至 ，無力清償，被上訴人遂就吳福榮所提供十六地號土地應有 部分萬分之二六四０及其地上二０一五建號建物實行抵押權 ，嗣因繼受富邦銀行對吳福榮債權之富邦資產公司之聲請， 乃與十六地號土地及其地上二０二０建號建物全部、二０一 四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三等建物併案執 行，經原執行法院以九十五年度執字第二八Ｏ六四號返還借 款強制執行事件受理（見原審影印外放之上開強制執行事件 卷宗、本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。 ㈡上訴人以伊為系爭十六地號土地所有權人為由，對上開建物 主張有優先承買權，經原執行法院裁定准許其就附表一所示 建物有優先承買權，並於拍賣公告上註記，嗣由被上訴人標 得上開建物，上訴人即具狀表示願以同一價格優先承買（見 本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。 ㈢訴外人吳福榮於七十七年五月十一日以買賣為原因，受讓登 記為合併前十六地號土地之土地所有權人，嗣並出具該十六 地號土地及同小段三二之一、三三、三五地號土地使用權同 意書，於七十八年三月三十日以其名義為起造人，申請於前 開土地上興建二０一五至二０二０建號一至六樓（含七樓） 房屋及二０一四建號（共同使用部分，防空避難室作為車庫 使用）。嗣再先後於七十八年五月十一日、及七十八年六月 三十日二次申請變更起造人名義為吳福榮（二０一五建號） 、吳福榮所負責經營之惠普興業股份有限公司（下稱惠普公 司－二０一六建號、二０一七建號、二０一八建號、二０一 九建號）、莊紅緞（二０二０建號）。吳福榮又再於七十九 年七月七日將前開地號土地合併登記為十六地號土地（見本 院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。
㈣上開建物於八十年三月二十日辦畢建物所有權第一次登記，
除二０一五、二０二０建號建物分別登記為起造人吳福榮及 莊紅緞所有外，由惠普公司為起造人之二０一六、二０一七 、二０一八、二０一九建號建物，則分別登記為訴外人吳美 美（嗣依序輾轉登記予訴外人彭秀華、林清煌，張秀美）、 吳玲芳、吳美玉（嗣於八十年十二月十三日輾轉登記予訴外 人嚴少祺、鍾文正）、吳逸君（嗣依序輾轉登記予訴外人吳 明峰、蔡佩妤、蘇美陶）所有，並分別搭配登記十六地號土 地所有權應有部分各一萬分之一三四二，吳福榮則尚餘二０ 一五建號建物、二０一四建號地下二層建物所有權應有部分 七分之三、及十六地號土地所有權應有部分一萬分之四六三 二（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備程序筆錄）。 ㈤訴外人吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因，單獨將 十六地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予 訴外人即其前司機吳增輝，吳增輝再於九十五年一月十日以 買賣為原因，單獨將該土地所有權應有部分一萬分之一九九 二移轉登記予上訴人（見本院重上更㈠卷五三頁背面之準備 程序筆錄）。
㈥訴外人吳福榮之母莊紅緞原僅有二０二０建號建物，而無十 六地號土地所有權應有部分，嗣莊紅緞於八十九年十月十四 日死亡後，由吳福榮繼承二０二０建號建物，並於九十四年 八月十六日辦畢繼承登記（見本院重上更㈠卷五三頁背面之 準備程序筆錄）。
四、被上訴人主張伊向原執行法院標得二○二○建號建物所有權 全部、二○一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之三 （其中七分之一部分，前經判決上訴人敗訴確定）、二九八 五建號頂樓增建等建物，詎上訴人以伊為十六地號土地共有 人及出租人為由，主張對上開建物有優先承買權，經原執行 法院以九十五年度執字第二八○六四號裁定准許，並於拍賣 公告上註記。惟訴外人吳福榮雖於九十五年一月十日將原借 名登記在訴外人吳增輝名下之十六地號土地所有權應有部分 一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上訴人，然係通謀而 為虛偽意思表示，應屬無效。縱非通謀而為虛偽意思表示， 亦已抵觸公寓大廈管理條例第四條第二項之規定而無效。上 訴人自始未取得十六地號土地之所有權，無從主張優先承買 權等情。雖為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。惟查： ㈠按區分所有權人對其專有部分不得與其所屬建築物共用部分 之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移 轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。 ㈡訴外人吳福榮於八十九年十月十四日繼承其母莊紅緞所有二 ０二０建號建物後，就其二０二０建號建物及二０一四建號
地下二層建物所有權應有部分七分之二，配屬土地所有權應 有部分一萬分之一九九二，所餘二０一五建號一樓建物及二 ０一四建號地下二層建物所有權應有部分七分之一，即配屬 土地所有權應有部分一萬分之二六四０。則吳福榮嗣於九十 五年一月十日單獨將其借名登記在吳增輝名下之十六地號土 地所有權應有部分一萬分之一九九二移轉登記予其內弟即上 訴人時，除應受區分所有建物不得與所坐落土地之所有權應 有部分分別讓與之限制外（最高法院九十一年度台上字第三 六號判決參照），復已違反八十四年六月二十八日已公布施 行之公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，應屬無效。 ㈢雖上訴人另抗辯伊為十六地號土地共有人及應推定為該土地 出租人為由，主張對上開建物有優先承買權云云。然查訴外 人吳福榮與上訴人間就上開十六地號土地之移轉登記縱屬真 正，而吳福榮曾於七十八年間以十六地號土地所有權人身分 出具土地使用權同意書同意其母莊紅緞興建二Ｏ二Ｏ建號等 建物，惟經核該土地使用權同意書僅係表示該地上建物所有 權人得使用該土地而已，並未表示彼此間即具有租賃關係； 且吳福榮於八十四年二月十七日以買賣為原因，單獨將十六 地號土地所有權應有部分一萬分之一九九二借名登記予訴外 人吳增輝時，更於土地登記申請書上明確切結：「優先購買 權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人（指吳福榮）願 負法律責任。本案土地確無出租情事，如有不實，願負法律 責任」等情（見本院重上卷一Ｏ三頁至一Ｏ四頁之台北市中 山地政事務所函送之該登記申請書）；再上訴人亦已自認伊 從未收過租金（見本院重上更㈠卷一Ｏ六頁背面之言詞辯論 筆錄）。顯見吳福榮自始並無將十六地號土地出租予其母莊 紅緞。況縱認吳福榮與其母莊紅緞間有租賃關係存在，惟吳 福榮於八十九年十月十四日繼承其母莊紅緞所有二０二０建 號建物時，該租賃關係亦已因混同而消滅。足見上訴人抗辯 伊為十六地號土地共有人及應推定其為該土地出租人，主張 對上開二○二○建號建物所有權全部、二○一四建號地下二 層建物所有權應有部分七分之二、及二九八五建號頂樓增建 等建物有優先承買權云云，殊不足取。
五、從而，被上訴人請求確認上訴人就附表建物欄部分所示編號 2、編號3之其中權利範圍七分之二、及編號4部分建物之優 先承買權不存在部分，自屬應予准許。原審所為上訴人敗訴 之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法、及未經援用之證據，經斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬
法 官 楊豐卿
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
書記官 殷丹妮
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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