臺灣高等法院民事裁定 99年度抗字第654號
抗 告 人 甲○○
抗告人因臺灣新竹地方法院98年度司執字第15117 號清償借款強
制執行事件，對於中華民國99年4月14日99年度執事聲字第1號所
為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、原裁定以：債務人所有門牌號碼為新竹市○○街101巷3號房 屋及其坐落土地（即新竹市○○段379 地號、4604建號）係 於民國97年5月30日設定最高限額2,200萬元之抵押權予債權 人。嗣於抵押權設定後之97年11月13日，將4 樓出租予抗告 人，租期自97年11月15日起至100 年11月14日止。本件建物 僅1至5樓有辦理保存登記，增建之6、7樓未辦理保存登記， 增建部分並無獨立出入口，故非獨立建物，已附屬成為主建 物之一部分，為本件查封及拍賣效力所及。抗告人之租賃權 影響抵押權受滿足之清償，原法院依債權人之聲請，以98年 11月15日新院雲98司執孔字第15117 號執行命令，除去抗告 人之租賃權，於法無不合。乃駁回抗告人之聲明異議。經核 無不合。
二、抗告意旨略以：抗告人承租新竹市○○街101巷3號之4 樓， 租賃契約係經公證。抗告人與同建物另一承租人鍾華楙約定 交換使用7 樓。7樓與6樓為增建，均未辦理保存登記，確有 獨立之出入口，有別於主建物之出入口，實非主建物之一部 分，應不為本件查封及拍賣效力所及，原法院除去抗告人之 租賃權顯有違誤等語。
三、按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物 ；主物之處分，及於從物，民法第68條第1項、第2項分別定 有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍 賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，執行法院應予一併 點交。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有 人取得動產所有權，民法第811 條亦有明文規定，故主建物 附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主 建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行 ，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併 點交（最高法院92年台抗字第338 號裁判意旨參照）。查本 件新竹市○○街101巷3號房屋僅1至5樓辦理保存登記，其上 增建6、7樓未辦理保存登記，且該增建部分無獨立出入口， 為原法院至現場履勘屬實，有執行筆錄在卷可稽。原法院認
定該增建之6、7樓無獨立之出入口，已成主建物之一部分， 受查封及拍賣效力所及，於法核無違誤。抗告人稱6、7樓有 獨立之出入口，有別於主建物之出入口等語。經查，抗告人 所指出入口係於6樓陽台與隔壁所臨房屋6樓陽台兩側放置空 心磚，以走至隔壁房屋，有99年5 月13日執行筆錄在卷可稽 ，該通道係往隔鄰之6樓，再由該房屋進出，不能認係增建6 、7樓之獨立出入口。抗告人上開辯稱，為不可採。四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2 項定有明文。次按不動產所有人 設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售 價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生 效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行 法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第 一四四六號解釋在案。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定 之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院 即可為除去租賃權之裁定（最高法院86年台抗字第160 號裁 判意旨參照）。
㈠查本件新竹市○○街101巷3號房屋及坐落之土地，即新竹市 ○○段4604建號、379地號土地，於97年5月30日設定最高限 額2,200萬元之抵押權予債權人。系爭房屋之4樓係於97年11 月13日出租予抗告人，租期自97年11月15日至100 年11月14 日，有租賃契約在卷可稽。抗告人之租賃關係在抵押權設定 之後。
㈡次查，本件抵押權所擔保之債權為本金17,771,444元，及自 97年8 月30日起至清償日止，按年利率2.095%計算之利息， 及違約金。系爭不動產經原法院於98年11月3日以底價1,700 萬元進行第一次拍賣，並無人應買，有第一次拍賣公告、拍 賣不動產筆錄在卷可稽。因再行拍賣應酌減價額，顯不足清 償抵押權人之債權，足認抗告人之租賃關係已影響抵押物之 售價以致抵押權無法受清償。原法院依債權人之聲請除去抗 告人之租賃權，於法並無違誤。
㈢抗告人稱伊與另一承租人交換使用，伊現使用7 樓等語。惟 查，7 樓為本件查封及拍賣效力所及，詳前理由三所述，且 抗告人之租賃關係已影響抵押權，原法院予以除去，並駁回 抗告人之異議，並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 王才生