臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1275號
上 訴 人 戊○○
亥○○
巳○○
申○○
未○○
甲○○
卯○○
丁○○
庚○○
己○○
兼 上六人
共 同
訴訟代理人 寅○○
上 訴 人 戌○○即李茂棕之.
癸○○即李茂棕之.
宇○○即李茂棕之.
乙○○即李茂棕之.
丑○○即李茂棕之.
子○○即李茂棕之.
兼 上六人
共 同
訴訟代理人 地○○○
視同上訴人 丙○○
壬○○
被 上訴人 辰○○
午○○
酉○○
辛○○
上 四 人
共 同
訴訟代理人 廖修譽律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國98年10月
27日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1734號第一審判決提起上訴
，本院於99年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被上訴人對於上訴人起訴請求確認私有耕地租約之租賃關係 不存在，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，茲 上訴人戊○○等提起本件上訴既屬合法，依民事訴訟法第56 條第1項第1款前段之規定，其效力及於未提起上訴之共有人 丙○○、壬○○，爰列丙○○、壬○○為視同上訴人。二、上訴人未○○、戊○○、甲○○、卯○○，丁○○、庚○○ 、亥○○、巳○○、申○○、寅○○；視同上訴人丙○○、 壬○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所 列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二） 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人聲明：上訴駁回。
二、被上訴人主張：
（一）伊等與其他共有人共有系爭土地，系爭土地原經伊之先人 即李春錦出租予李阿松耕作，雙方並訂有三七五耕地租約 （租佃編號：龍鄉黃字第12號，下稱系爭租約），嗣原承 租人李阿松死亡，經桃園縣龍潭鄉公所（下稱龍潭鄉公所 ）變更上訴人等為承租人，惟上訴人等均未自任耕作，並 任令系爭土地荒廢達十數年之久，現已非供農作用途使用 （其中系爭257地號土地，業經開闢為停車場，其他土地 或已作道路用地或廢耕），依耕地三七五減租條例之規定 ，系爭租約已無效而應註銷，伊等基於共有人之身分，為 全體共有人之利益，於民國（下同）91年6月25日提出註 銷租約之調解，然上訴人等竟認該租約仍屬有效，而應延 續。此外，伊等對系爭租約自始訂約主體即有疑問，是否 合法，茲有疑義，則就此租約是否存在，非以確認之訴， 不得解決，伊等與其他全體共有人對此有即受確認判決法 律上之利益，自得允許伊等提起本件確認之訴。原審判決 ：確認被上訴人與上訴人間就坐落於桃園縣龍潭鄉○○段 第257、257之2、257之4、257之6、258之2、259之2、259 之3、259之4、259之5二地號土地租賃關係（即桃園縣龍 潭鄉黃字第12號私有耕地租約不存在，而駁回天○○於原 審之起訴，駁回部分未據天○○上訴，已告確定，茲不贅 論）。
（二）退步言之，縱認系爭租約仍屬有效，亦因上訴人於租佃期 間有發生廢耕之事實，被上訴人得以上訴人未自任耕作之 事由逕為終止系爭租約之意思表示，租約即行終止，是系 爭租約除有無效原因外，亦已終止，租賃關係不存在，該
租約應為註銷。
（三）系爭租約於79年12月31日屆期時，因雙方皆未至龍潭鄉公 所續訂租約，該租期已因期間屆滿而失其效力，惟龍潭鄉 公所卻逕為租約登記（斯時原出租人李春錦已死亡），已 有未合，是系爭租約於當時已不存在。又系爭租約於李阿 松死亡後，雖由其繼承人即上訴人等於86年11月19日，單 方向龍潭鄉公所申辦租約變更暨續訂登記，然當時系爭土 地已為李春龍、李春山等42人繼承登記在案，龍潭鄉公所 卻以公函表示經通知出租人等，均無表示異議，經報縣府 於86年11月27日核准，而完成租約變更暨續訂登記等語， 惟李春龍早於日據時代死亡，其自不可能收受龍潭鄉公所 之通知，並表示無異議；且亦無檢附其餘出租人同意之資 料，顯然龍潭鄉公所於86年之登記，明顯違法，且該瑕疵 已導致租約應不存在。
（四）被上訴人等於91年聲請註銷本件租約時，業已提出照片說 明本件系爭土地業已無人自任耕作。且事實上，現在257 地號部份，早已開闢成停車場，其他地號除有做道路用地 外，亦多已廢耕，依三七五減租條例規定，租約亦應無效 。
（五）上訴人等於鄰近系爭土地附近有龍潭鄉○○段10地號面積 8049.23平方公尺之農牧用地，足見上訴人等已有自有之 土地足以耕作，事實上經被上訴人現地查看結果，亦發現 該地已廢耕許久，並未有任何耕作之事實。足見上訴人等 猶主張租約存在，卻罔顧自有土地廢耕之事實，已有權利 濫用之情形。爰依耕地三七五減租條例第16條、第17條之 規定，求為命確認登記於桃園縣龍潭鄉○○段257、257-2 、257-4、257-6、258-2、259-2、259-3、259-4、259-52 地號土地上之臺灣省桃園縣龍潭鄉龍鄉黃字第12號私有耕 地租約之租賃關係不存在之判決。
三、上訴人則以：
（一）
⒈系爭土地早先由伊等之先人李阿松承租並訂立租約，並在土 地上種植許多林木、水田耕種；嗣因農耕環境變遷，已種植 多年之林木除繼續養護外，續改種植蕃薯、蔬菜、玉米等短 期作物來維持農耕不曾間斷，現由李茂棕該房之繼承人負責 耕種。自李阿松死亡至今已近50年，不可能容許系爭土地荒 廢至今而未被終止租約；若上訴人未自任耕作者，被上訴人 不可能於同段257-3、257-5、258、259地號等4筆土地（原 同為上訴人等承租之範圍），經桃園縣政府為拓寬龍潭鄉○ ○路113甲道路工程而徵收時，逕自受領地上農作物補償費
。被上訴人前於91年間申請註銷租約，並提出照片指稱上訴 人無自任耕作，然經龍潭鄉公所派員實地勘查，並無不自任 耕作之事實後，即於上訴人提出之私有耕地租約期滿續訂租 約申請書簽註「准予續訂租約6年，租期92年1月1日起至97 年12月31日止」等語。關於系爭257地號土地現已關闢成停 車場乙節，實係被上訴人未得上訴人同意，利用政府徵收土 地拓寬道路施工，接鄰土地因工程進行，堆置砂石、土方、 工作材料及機具，而雜亂難予耕作之際，擅自將該土地再出 租予他人興建停車場使用，並按月收取鉅額租金，此舉亦已 侵害上訴人合法取得之耕作權。
⒉臺灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私有耕地租約登記申請書，於出 租人欄已載明「李春錦外5名」，當指涵括全部之所有權人 ；於押租金額欄載明「34年12月15日繳納60元」、已承佃耕 作年期欄載記「自34年12月15日至38年12月14日共肆年」， 顯見系爭租約申請登記前既有4年之佃耕事實，並繳納押租 金60元，期間系爭土地皆由承租人李阿松耕作，何以李春錦 以外之其他共有人全無聞問。況當時核定租約之審查程序嚴 謹，並已註明「右列土地租賃關係業佃雙方同意訂立請准予 登記並發給租約」等語，系爭租約之效力當無庸置疑。 ⒊原審法院以原登記申請書上僅李春錦一人簽章為由推翻已行 之60年的租佃關係，顯犯未考慮原有口頭契約早已生效之情 。又38年辦理耕地租約登記係政府之施政措施，不論出租人 或承租人皆依鄉公所之通知始前往辦理租約登記之申請，耕 地有出租之事實早經政府掌握認定並紀錄有案。本件原租約 登記申請書上何以僅由出租人李春錦1人簽章，當非原承租 人李阿松所能干預。本案租佃爭議事件，觀之龍潭鄉公所98 年11月10日龍鄉民字第0980033497號函發黃字第12號租約登 記申請書影本，「租金一期六六七斤（在來谷）二期六六八 斤（在來谷）換算押租金谷89斤，承租人在佃耕地上已有承 佃耕作年期」等之記載，當可瞭解租約登記申請時，原租賃 契約之生效要件皆已具備，租賃契約已發生效力，應無疑義 。李阿松會同李春錦等外五人辦理私有耕地租約登記之申請 ，僅係配合政府推行租約政策之行政措施而已，自不能以李 春錦外等五人未在申請書上簽章就否定原已發生效力之租約 。本件租賃爭議事件，李阿松既已依約繳納租金，及耕種李 春錦提供交付耕地之事實，承租人與出租人間之租賃契約及 租佃關係應視為業經成立，當不受私有耕地租約登記申請書 上欠缺李春錦外等五人簽章之影響。又本件耕地租佃爭議， 李阿松與李春錦外等五人於民國38年6月向龍潭鄉公所，為 私有耕地租約登記之申請，既經龍潭鄉公所核定登記，該項
登記係為公法上之行政處分，被上訴人對是項登記如有不服 ，自應依訴願法及行政訴訟法之程序請求救濟，其對象應為 原處分機關龍潭鄉公所，而非遵守法令配合政府施政措施之 上訴人等語，資為抗辯。
（二）視同上訴人丙○○、壬○○均未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實：
被上訴人辛○○、酉○○、午○○、辰○○四人主張其為坐 落桃園縣龍潭鄉○○段257、257-2、257-4、257-6、258-2 、259-2、259-3、259-4、259-5地號等9筆土地（重測前為 黃泥塘段410地號）之共有人，系爭土地經註記有耕地三七 五租約。
證據：土地登記謄本、私有耕地租約登記申請書（見原審卷 ㈠第89-168、230、253-255頁）。四、本件首應審酌為38年6月20日就系爭土地（分割前為龍潭鄉 黃泥塘410地號土地）所訂之私有耕地租約（即台灣省新竹 縣龍潭鄉鎮黃唐里村私有耕地租約）是否對被上訴人發生效 力？本院認除對已判決確定之天○○發生效力外，對被上訴 人等4人並不發生效力，分述如下：
（一）桃園縣龍潭鄉○○○段第410地號土地於69年11月5日分割 登記增410之2及410之3地號土地，後又分割增加410之12 、410之13，重測後變更地號為龍潭鄉○○段257地號，又 因分割增加257-1、257之2、257-3、257之5地號，上開25 7-2地號分割後增加257-4地號土地，上開257-3地號土地 分割後增加257-6地號土地，上開410-2地號土地重測後地 號變更為桃園縣龍潭鄉○○段第258地號，分割後增加258 -2地號土地，上開黃泥塘段第410-3土地地重測後地號變 更為桃園縣龍潭鄉○○段259地號，分割後增加地259-2、 259-3、259-5地號土地，259-2地號土地分割後增加259-4 ，有被上訴人提出之土地登記謄本（見原審卷㈠第89-168 頁）及土地登記簿為證（見原審卷㈡第200頁），是系爭 土地係上開桃園縣龍潭鄉○○○段第410號（下稱黃泥塘 段第410地號土地）土地分割後之土地，合先敘明。（二）查黃泥塘段第410地號土地於38年6月20日本件耕地租約訂 立時之所有權人為李春信（應有部分15／60）、李春水（ 應有部分15／60）、李春錦（應有部分10／60）、李石安 （應有部分10／60）李春龍（應有部分5／60）、李春山 （應有部分5／60），有被上訴人提出之土地登記謄本（ 見原審卷㈡第196-215頁）為證，另共有人李春龍於民國 （即昭和20年）34年5月25日死亡，亦有被上訴人提出之
戶籍謄本為證（見原審卷第2宗228頁），是被上訴人主張 李春錦僅係系爭土地之部分共有人，及共有人李春龍於上 開契約訂立時已死亡之情應可採信。
（三）按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租 約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所 締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應 有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承 租人間仍然有效（參最高法院83年度台上字第1139號民事 判決）。經查：本件38年6月20日所訂之私有耕地租約， 出租人為「李春錦外五人」，租約欄僅有「李春錦」之印 文，並未見李春山、李春信、李石安、李春水、李春龍（ 已於34年5月25日死亡）等其他共有人之簽名或蓋章，此 觀諸桃園縣龍潭鄉公所於97年2月5日檢送之台灣省新竹縣 龍潭鄉黃唐里私有耕地租約登記申請書（見原審卷㈠第23 0頁）自明，而上開桃園縣龍潭鄉公所檢送之租約相關資 料並未有李春錦以外之5人姓名及委任書，是上開租約之 出租人僅「李春錦」1人，此外上訴人並未舉證證明李春 錦另代理李春山、李石安、李春信、李春水及李春龍之繼 承人，故本件僅能認定李春錦出租系爭土地顯未得全體共 有人之同意，依首揭說明，系爭租賃契約之效力僅及於李 春錦之繼承人，本件僅天○○為李春錦之繼承人，其餘被 上訴人辛○○（李石安之繼承人）、酉○○（李春信之繼 承人）、午○○、辰○○（2人均為李春水之繼承人）均 非李春錦之繼承人，此觀諸被上訴人提出之土地登記簿謄 本（見原審卷㈡第201至209頁）即明，是本件租約之訂立 既未得系爭土地之共有人即被上訴人辛○○、酉○○、午 ○○、辰○○等人之被繼承人李石安、李春信、李春水等 人之同意，對李石安、李春信、李春水等人自不發生效力 ，亦當然對李石安等人之繼承人即被上訴人辛○○、酉○ ○、午○○、辰○○等人不發生效力。
五、另上訴人雖主張：伊之被繼承人李阿松於38年6月登記前即 與被上訴人之被繼承人李春錦等5人早已成立口頭租賃契約 ，系爭租約效力及於李春錦等5人；且被上訴人之被繼承人 或被上訴人不可能不知其所有土地已交付他人耕種之事實， 又出租登記申請書上未簽章之其他共有人及其繼承人，縱對 租約登記有意見，依當時之法規皆可提出異議，何以皆未提 出異議？至本件原租約登記申請書上何以僅由出租人李春錦 一人簽章，當非李阿松所能干預。本案租佃爭議事件，觀之 龍潭鄉公所98年11月10日龍鄉民字第0980033497號函發黃字 第12號租約登記申請書影本，「租金一期六六七斤（在來谷
）二期六六八斤（在來谷）換算押租金谷89斤，承租人在佃 耕地上已有承佃耕作年期」等等之記載，當可瞭解租約登記 申請時，原租賃契約之生效要件皆已具備，租賃契約已發生 效力，應無疑義。李阿松會同李春錦等外五人辦理私有耕地 租約登記之申請，僅係配合政府推行租約政策之行政措施而 已，當然不能以李春錦外等五人未在申請書上簽章而否定原 已發生效力之租約。本件租賃爭議事件，原承租人李阿松既 已依約繳納租金，及耕種李春錦等五人提供交付之耕地事實 ，承租人與出租人間之租賃契約及租佃關係應視為業經成立 ，當非私有耕地租約登記申請書上欠缺出租人李春錦外等五 人簽章之行政手續，而受到任何之影響。本件耕地租佃爭議 ，李阿松與李春錦外等五人於民國38年6月向龍潭鄉公所， 為私有耕地租約登記之申請，既經龍潭鄉公所核定登記，被 上訴人對於是項登記如有不服，自應依訴願法及行政訴訟法 之程序請求救濟，其對象應為原處分機關龍潭鄉公所，而非 遵守法令配合政府施政措施之上訴人等語。
六、按依卷附龍潭鄉公所提供之相關資料及民國38年6月20日台 灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私有耕地租約登記申請書所載，出 租人係李春錦外五名，承租人係李阿松，另調閱該410地號 土地登記謄本，於民國36年6月16日登記時，該所有權人係 為李春信（持分15／60）、李春水（持分15／60）、李春錦 （持分10／60）、李石安（持分10／60）、李春龍（持分5 ／60）、李春山（持分5／60）；而於民國37年11月7日李春 信過世，由李金潭繼承（45年11月15日方登記），民國34年 11月20日李石安過世，由李阿鎮繼承（45年11月15日方登記 ）。是依該登記簿記載，於前聲請租約登記時，其所有權人 應為李金潭（持分15／60）、李春水（持分15／60）、李春 錦（持分10／60）、李阿鎮（持分10／60）、李春龍（持分 5／60）、李春山（持分5／60），而依當時民法819條規定 ，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意 ，820條規定，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同 管理之。是該出租需得全體共有人之同意，否則即有無效之 原因。但查，依查報所得共有人李春龍、李春山之戶籍謄本 ，李春龍早已於日治時代昭和20年5月25日死亡（即民國34 年5月25日），李春山亦有日治時代戶籍，沒有接收後之戶 籍；顯見共有人李春龍於38年申請登記時，已喪失出租之權 利能力，且該租約訂約時，亦無其他人李春山、李阿潭、李 春水、李阿鎮之簽名或蓋章，而僅有李春錦一人於該出租人 處蓋章，是該租約依前開民法之規定，就其餘共有人部分， 已為無效；且依民國40年公佈之三七五減租條例之第6條規
定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂 立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。 而本件租約於44年更新時，亦未見其他共有人為補正，另依 龍潭鄉公所檢附之租約登記簿，該租期34年12月15日至38年 12月14日係為記載出租人李春錦，承租人李阿松，而於74年 1月1日至79年12月31日同為該記載，依上所述，顯見該租約 於出租時係未得全體共有人同意之出租行為，甚而共有人之 ㄧ李春龍已死亡，是系爭租約，就李春龍部份言，因其係無 權利能力，自無訂約之可能，則依民法第111條規定，應為 無效，而就其他共有人部分言，依書面所載，就共有人李春 錦之無權處分行為，亦未得其他共有權人之承認，是其餘部 分亦為無效。從而，本件租約已明顯有自始無效之事由；且 事實上，於三七五條例公佈後，亦未有全體共有人出面與李 阿松再有訂立租約之法律行為，依上所述，本件租約對其他 未同意之共有人言，應為自始無效，甚為明白。七、次依該登記簿所載於民國79年12月31日租約到期時，因雙方 皆未至鄉公所續訂租約，該租期即已終止，則於民國80年起 ，該租約應因期間屆至而失其效力，龍潭鄉公所逕為租約登 記（查該登記出租人李春錦當時早已死亡），已有未合；是 本系爭租約，應於當時已不存在。退步言之，雖本系爭租約 於86年11月19日由李茂禮等11人，因李阿松死亡，依台灣省 耕地租約登記辦法第二條第二項規定，單方向龍潭鄉公所申 辦該租約變更暨續訂登記，然依其所提出之資料，出租耕地 所有權人為李春龍、李春山等42人；然如前述，李春龍早已 於日據時代過世，何可能有龍潭鄉公所稱之該所通知出租人 等，均無表示異議之情事，況本件亦未發現於86年有上開出 租人同意之資料存在，是顯然該龍潭鄉公所於86年之登記， 亦有違誤。是上訴人上開主張，自失依據，而不足採。八、綜上所述，系爭租賃契約對被上訴人等4人不生效力，從而 被上訴人等4人請求確認其等與上訴人間就坐落於桃園縣龍 潭鄉○○段第257、257之2、257之4、257之6、258之2、259 之2、259之3、259之4、259之5地號土地租賃關係（即桃園 縣龍潭鄉黃字第十二號私有耕地租約）不存在，即有理由， 應予准許。原審為上訴人此部分敗訴之判決，並無不合；上 訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由。
九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3
85條第1項前段民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義
法 官 蘇芹英
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 99 年 6 月 1 日
書記官 鐘秀娥
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。