臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第226號
原 告 臺灣省嘉南農田水利會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 庚○○
蔡文斌律師
王盛鐸律師
王建強律師
陳欣怡律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 吳健安律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 戊○○○
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國99年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落台南縣新化鎮○○段504地號土地及同鎮○○段太子廟小段1675地號等2筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。
被告應將前項土地上之農作物清除，將土地交還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣參佰零貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣玖佰零陸萬玖仟零壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造間因坐落台南縣新 化鎮○○段504地號及同鎮○○段太子廟小段1675地號等2筆 耕地（下稱系爭土地）發生租佃爭議，於民國98年9月24日 經台南縣新化鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，經移送台 南縣政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處決議，台南 縣政府乃將該租佃爭議案件移送本院處理，有調解及調處筆 錄在卷可證，本件起訴自屬合法，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告所有系爭土地於42年12月15日出租予訴外人方中，雙 方訂立耕地三七五租約（護字第61號，下稱系爭租約）。 嗣方中去世後輾轉由被告3人繼承，多年來被告均照繳租 金，致原告以為被告依租約作為耕地使用，直到98年4月 初被告有意申請讓售系爭土地，原告於98年4月13日派員 前往現場勘查，始發現系爭504地號土地，遭被告違約建 築石棉瓦二樓層房屋1棟、磚造平房1棟，並堆放鋁梯及厚 紙板，而依房屋外觀推斷，顯然已違約使用許多年。（二）原告於98年5月11日以嘉南財字第0980004469號函知主管 機關新化鎮公所，主張承租人即被告3人未自任耕作，且 有地上建物，依耕地三七五減租條例第16條第l項及第2項 之規定，原訂租約無效，嗣新化鎮公所邀承租人及出租人 於98年6月26日上午10時前往會勘，系爭504地號土地上之 建物已夷平，雜物已移去，土壤有剛翻耕之狀態，新化鎮 公所乃於98年7月6日以所民字第0980009029號函原告及被 告，表示案地雖翻耕，尚未種植，請承租人儘速落實耕作 ，現場已無建物，建議出租人持續觀察土地使用情況。由 於新化鎮公所拒絕註銷系爭租約，原告乃於98年8月14日 以嘉南財字第0980009112號函新化鎮公所耕地租佃調解委 員會，附上租佃爭議調解申請書及聲明異議書申請調解， 嗣經新化鎮公所耕地租佃調解委員會、台南縣政府調解結 果，均認為應繼續出租予被告，租約仍繼續有效，原告認 為於法不合，調解、調處均不成立，故移送鈞院審理。（三）台南縣政府調處決議理由雖以從70年航照圖即得知當時已 有建物之存在，其建物是眷養牛羊之農舍，其部分石棉瓦 頂係漏水翻修，並未擴建其農舍面積，且已拆除農舍恢復 原狀，未違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規 定。惟查：
（１）被告主張其建物是作為眷養牛羊之農舍，依民事訴訟法第 277條前段之規定，應負舉證之責。
（２）依98年4月13日原告派員於現場所拍攝之相片顯示，石棉 瓦屋為二層樓，已違反農業必要設施以1層樓為限之規定 ，此外另有磚造平房1棟，加起來的面積，亦已超過農業 設施不得超45平方公尺（內政部90年8月13日台90內營908 4889號函）。
（３）何況現場相片顯示，完全沒有眷養牛羊或農業設施之跡象 ，且旁邊空地又堆放鋁梯及厚紙板，顯然係未自任耕作。 依最高法院70年台上4637判決意旨：「如承租人以承租之 土地建築房屋居住，或供其他非耕作戶之用者，均不在自 任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因。」及內政部93
年3月10日台內地字第0930066140號函意旨：「承租人於 承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物 等，無論係耕地之全部或一部，均屬未自任耕作，出租人 得主張租約無效，申請收回耕地。」，準此，原告自得主 張租約無效，請求交還土地。
（四）按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第111 條前段明定，又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原 訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租 之限制，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效 力，租賃關係因而歸於消滅而言，故出租人應有租賃物返 還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕 種或另行出租」之規定自明（最高法院80年台再15號判例 ）。本件兩造所訂之同一租約，其中一筆土地（系爭504 地號土地）既有前揭無效之情形，則全部租約均應無效（ 最高法院66年台上761號判例參照）。並聲明：除供擔保 金額外，求為判決如主文所示。
三、被告則以：
（一）被告等並不否認系爭土地係遠自42年12月15日起，即由被 告之被繼承人方中生前與原告簽訂系爭租約，約定承租耕 作使用，並依約繳付租金。嗣因方中去世，系爭土地始由 被告3人依法繼承，並繼續耕作使用至今。至於有關原告 起訴狀所稱系爭504地號土地，遭被告違約建築石棉瓦二 層房屋1棟，磚造平房1棟，並堆放鋁梯及厚紙板，認有違 反耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定情事，進 而主張系爭租約無效云云，因與實際情形並非盡符，恐係 原告基於其主觀本位立場所為指述，自不無斟酌餘地。（二）按「耕地三七減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕 作，係指承租人應以承租之土地，供自己從事耕作而言。 如承租人以承租之土地，建築房屋居住或供其他非耕作之 用，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承耕之土 地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或便利耕 作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用 ，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，．．． 」最高法院著有83年度台上字第2636號判決可資參照。茲 本件而言，系爭土地上原有之地上建物，乃係數十年前， 承租人為從事農耕之必要，所權宜搭建之簡陋農舍，旨在 供圈養牛、羊等輔助農耕之家畜動物，及堆置農耕機具、 肥料、農藥等物，以及作為承耕人員臨時休息之用。至於 屋頂之石棉瓦，乃係該簡陋農舍，因經不起長年大自然之 風曬、雨淋及地震之肆虐，部分已殘破不堪使用，承租人
在無奈情況下，才加以修繕補強，以利農耕之需。決非如 原告所指之非法建築，尤非重建房屋供家人居住。至於修 繕之農舍使用面積，有無逾越法定標準，僅事涉農舍超越 使用面積部分，是否需拆除問題，但與是否不自任耕作乙 事，應係無關，何況被告並未擴建農舍面積，並已拆除農 舍回復土地原狀。參酌最高法院83年度台上字第2636號判 決意旨所示，本件系爭農舍縱屬存在，既不影響承租人自 任耕作之事實，實際上亦有其存在使用之必要性，況如今 農舍更已拆除，土地亦已回復原狀，原租約自仍存續有效 ，從而有關原告主張被告等不自任耕作租約無效乙節，顯 容有誤會，其訴求應非有理由。
（三）系爭地上建物，原是被告丙○○之先父方中於台灣日據時 代即已搭建之建物，當時確係作為眷養牛羊豬等使用之農 舍，嗣因近年來附近土地，陸續建造起住宅等建物，有關 居住條件及環保意識日趨受到重視，系爭地上建物已不適 合再眷養家畜或牛羊，在中期及後期只好權宜改為堆放農 具、肥料、種子等之用，自始未以居住為目的來使用，系 爭土地並未有違反租約約定之問題，此乃因情勢變更之因 素使然。故有關原告要求被告就系爭地上物，舉證證明目 前仍有眷養牛羊之事實乙節，非惟屬於苛求，更有悖事理 ，豈是可取？而系爭土地，自42年以降，被告一方與原告 開始訂立系爭租約，迄今亦有50年餘，6年一約，此期間 兩造續約達8、9次，現況未曾改變，試問前此何以不算違 約？獨今卻要強指違約？
（四）再者原告指稱：「依98年4月13日原告派員於現場拍攝之 相片顯示，石棉瓦屋為二層樓，已違反農業必要設施以一 層樓為限之規定．．．」雖非全然無見。然查該屋雖係以 石綿瓦搭建，但僅係供為堆涼殼機等較高級之農用機具之 用，並非供人居住使用之建物，而其高度僅有一層樓高， 絕非如原告所稱之二層樓高度，原告所派之現場勘查人員 ，應係以緊鄰系爭土地後方一間二層樓高之石棉瓦屋之照 片，誤認為係被告一方之建物，其指認顯與實況大有出入 。
（五）另據嘉南農田水利會新化工作站之員工庚○○、劉明芳二 人於99年4月7日到庭共同證稱：「l、現場堆放廢棄物。2 、石棉屋沒進入看，從外觀看像是倉庫；磚造屋（古厝） 也沒進入看，從外觀看很舊，看得到裡面積滿灰塵，沒看 到裡面有放什麼東西；棚架沒仔細看，堆放厚紙皮，如照 片。3、印象中，石棉屋有門，不知有無上鎖；磚造屋及 棚架都是開放式的。4、均無圈養牛羊跡象，也沒有種植
農作物或堆放農作物。」等情。但查，有關下列各項疑義 問題，尚祈鈞庭能併予審酌：
（１）水利會與佃農如何簽定三七五租約之續約？（有無勘察現 場）。
（２）依水利會作業，自任耕作與不自任耕作認定標準為何？於 租地上搭建農舍存放農具或農作物或供作農民農耕休息之 用，是否違反租約規定，屬「不自任耕作」？
（３）上開兩位證人證稱，到現場「我們只是由外觀進行觀察， 並未進入該磚造屋及石棉瓦屋檢視」等語，怎會知悉屋內 有無堆放物品或堆放那些東西？
（４）兩位證人當日進行現場勘察時，是否已確認系爭土地之地 籍範圍或界限？若然，是否明確瞭解系爭土地前段，尚有 非屬水利會範圍（即姑娘廟所屬部分）之土地？否則何以 會將堆放在姑娘廟後方非屬水利會之土地上之廢棄物，亦 併予認定為被告所有之物，進而指為被告違約？（５）水利會提出收回系爭土地主張前，有無先履行勸導程序？（６）在協調期間，被告已將地上建物全部訴除，土地也有翻新 耕植跡象，被告也陳述準備繼續耕作，何以原告仍要片面 認定被告違規，執意強指原租約無效？
（六）另查耕地三七五減租條例所定之「租約」，於訴訟繫屬中 ，其租佃糾紛尚未解決者，其原定租約仍繼續有效，俟糾 紛解決或法院判決後，再予依法處理。此分別有行政院43 年12月11日台(43)內字第7805號令、44年l月6日台(44)內 字第0087號、44年2月23日台(44)內字第1181號令釋示可 資參證。茲就本件而言，兩造間就系爭土地租佃關係存否 ，因茲生糾紛尚未能解決，且已涉訟中，參酌上開行政院 令之釋示，原租約於糾紛解決前，或經法院判決確定前， 自屬存續有效。如今原告卻藉詞被告不自任耕作為由，主 張租約無效，並進而要無償取回系爭土地，應非有理由。（七）原告針對性取締，有違公平原則：
至於有關原告於99年9月8日所具之「補正起訴狀」之事實 及理由欄之一、指稱：「．．．直到98年4月初，被告有 意申請讓售該二筆土地，原告於98年4月13日派員前往現 場勘查，始發現其中新化鎮○○段504號土地，遭被告違 約建築石棉瓦二樓房屋1棟、磚造平房1棟，並堆放鋁梯及 厚紙板．．．」云云乙節，亦有商榷餘地。蓋以被告丙○ ○、丁○○均係系爭土地之現住戶，並賴以出入使用，不 可能輕易讓售，被告一方亦從未有人向原告或任何人表達 有讓售土地之意，不知原告究係如何得知？設如確有其事 ，則請原告務必舉證以實其說，否則豈不自我編織理由或
臆測事實，而為針對性之取締，自有悖公平原則。實際上 則係原告為迴避被告一方前於99年1月28日在台南縣政府 耕地租佃委員會調處時，主張「新化鎮○○段504號土地 存在農舍等建物，及被堆放鋁梯、厚紙板等之現況，與98 年4月間，續訂租約之狀況無異．．．」等情，所做出不 尋常之回應。但令人不解者，即何以原告當初與被告續約 時，卻絕口不提其事，迨至雙方完成續約後，才作出上開 片面認定之說詞？豈是有理？怎能昭公信？
（八）以法令脅制農民，不顧民情，有失厚道： 若系爭土地，承租人確有未依約從事耕作之情事，理當先 經事前勸導，曉諭改善之程序才是，本件被告在鎮公所之 協調下，已不惜花費數萬元，僱用機具將地上物完全清除 ，包括已有90餘年歷史之磚造老農舍，土地亦經翻新耕植 ，詎原告卻視若無睹，仍以土地違規使用，執意主張租約 無效，以期無償收回土地，其所為顯不近情理，令人難以 信服。按法律不外人情，原告違反為農民服務之宗旨，強 指本件租約無效之作為，豈是可取？怎是合理？（九）另系爭租約另一筆坐落於台南縣新化鎮○○段太子廟小段 1675地號土地，當年為便宜行事而訂定於同一租約上，不 得謂為租約內有一筆土地未依約使用，而其他同一租約內 之土地亦為違約使用，併此敘明。
（十）綜上所陳，本件被告丙○○從事稻作耕種，另一被告丁○ ○從事乳羊畜牧，而彼等終其一生努力於農耕或畜牧，至 今未曾間斷，系爭土地及其地上建物作為農舍，堆放農具 、農糧等之用，為自任耕作且無違約，殆無疑義。從而有 關本件原告之主張，顯係其基於片面立場，所為主觀之指 述，與事實並非盡符，其訴自非有理由云云，資為抗辯， 並聲明：（１）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（２） 如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之者， 即有受確認判決之法律上利益。查原告與被告對系爭租約之 法律關係是否存在既有爭執，而此項爭執得以確認判決除去 之，則本件確認之訴即有確認之法律上利益。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地係原告所有。原告與訴外人方中於42年12月15 日就系爭土地訂立系爭租約。嗣訴外人方中去世後，由被 告3人輾轉繼承成為系爭租約之承租人。
（二）原告於98年4月13日派員至系爭504地號土地實地勘查，並 拍攝照片，依原告提出之照片顯示，系爭504地號土地上 有磚造房屋及石棉瓦屋頂房屋各1棟（被告主張石棉瓦屋 頂房屋有部分坐落在系爭504地號土地，部分則坐落在被 告所有土地上），其中磚造房屋有部分空間堆置雜物，另 有一簡陋棚架，該棚架上長滿藤蔓類植物，部分土地則堆 置鋁梯、厚紙板（被告主張鋁梯、厚紙板等雜物並非全部 是被告堆放）及供人曬棉被。
（三）兩造與新化鎮公所於98年6月26日至系爭504地號土地會勘 時，系爭504地號土地上之建物已拆除，鋁梯、厚紙板等 雜物亦已移去，土地已翻耕。
六、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：被告就系爭504地號土地是否有不自 任耕作之情事？如有，系爭租約是否全部無效？經查，（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1項、第2項定有明文。又按耕地三七五減租條例第16條第 1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地 供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房 屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應 構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。耕地三七五減 租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反 前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終 止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非 謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權 ，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行 出租』之規定自明。承租人既非以系爭土地供耕作之用， 且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放， 均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（最高法院70年台 上字第4637號判例、80年度台再字第15號判例、最高法院 67年度第7次民事庭庭推總會議決議參照）。又所謂原定 租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕 地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無 效（最高法院81年度台上字第2180號判決參照）。（二）查系爭504地號部分土地上原堆置鋁梯、厚紙板及供人曬 棉被，上開鋁梯、厚紙板等雜物，有部分係被告所堆置， 業如前述，而從原告提出之照片觀之，系爭504地號土地 上堆置之厚紙板大致整齊，其上並有帆布遮蓋，參以被告 自承「被告丙○○、丁○○均係系爭土地之現住戶，並賴
以出入使用」，倘上開厚紙板係他人任意棄置，被告應會 出面阻止，或於發現後加以清除，豈會將厚紙板擺放整齊 ，並用帆布遮蓋？足見上開厚紙板應係被告自行堆置或被 告同意他人堆置，並非他人任意棄置。被告既自行或同意 他人於系爭504地號土地上堆置鋁梯、厚紙板等雜物，並 供人曬棉被，依上開說明，即屬不自任耕作，而使系爭租 約之全部均歸無效。被告辯稱：被告就系爭504地號土地 仍自任耕作；縱被告就系爭504地號土地不自任耕作，不 得謂系爭1675地號土地亦為違約使用云云，均不足採。（三）本件被告承租系爭504地號土地，違反應自任耕作之規定 ，使系爭租約之全部均歸無效，已如前述，參諸上開最高 法院判例意旨，所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待於 終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，是出 租人之原告請求被告清除系爭土地上農作物後，將系爭土 地交還原告，自屬有據，應予准許。
七、綜上所述，因被告就系爭504地號土地未自任耕作，使系爭 租約全部均歸無效。從而，原告訴請確認兩造間就系爭土地 租賃契約關係不存在，並據此請求被告清除系爭土地上農作 物後，將系爭土地交還原告，為有理由，應予准許。八、就主文第2項之請求，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲 請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之 擔保金額分別宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於判決結果 已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
民事第三庭 法 官 蘇正賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
書記官 陳美萍