返還價金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,99年度,11號
TPDV,99,重訴,11,20100507,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第11號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　劉錦隆律師
複　代理人　劉力豪律師
被　　　告　丙○○
　　　　　　慶豐國建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
前列二人共同
訴訟代理人　蘇弘志律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年4月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：被告慶 豐國公司應給付原告新台幣（下同）485萬3,000元，被告丙 ○○應給付原告791萬2,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日 （即民國98年10月14日）起至清償日止，按年息5％計算之 利息（見本院審訴卷第2頁）。嗣於訴訟進行中，將訴之聲 明變更為：㈠先位聲明：被告慶豐國公司應給付原告422萬 元，被告丙○○應給付原告688萬元，及均自98年10月14日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡備位聲明：被告 慶豐國公司應給付原告485萬3,000元，被告丙○○應給付原 告791萬2,000元，及均自98年10月14日起至清償日止，按年 息5％計算之利息（見本院審訴卷98年11月16日言詞辯論筆 錄第90頁）。核上開原告所為訴之變更，顯係基於同一基礎 事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，與 首揭民事訴訟法第255條第1項第2款之規定並無不合，應予 准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
原告於民國96年7、8月間至被告慶豐國建設股份有限公司（ 下稱慶豐國公司）所預售之「美人嶼二期」工地參觀，經銷



售人員告知所預售之車位為有獨立產權之車位，並提供廣告 圖參考。原告因見車位有獨立產權，廣告圖顯示公共設施美 觀大方，且有恬靜涼亭、美人嶼流瀑、光影流泉、私人堡壘 嚴謹中央監控安全把關滴水不漏之社區大門，應為高級別墅 社區，遂於96年8月5日以新台幣（下同）422萬元向被告慶 豐國公司購買「美人嶼二期」B區C20棟別墅（下稱系爭別墅 ）及編號25號車位（下稱系爭車位），同時以688萬元向被 告丙○○買受系爭別墅之基地即坐落臺北縣淡水鎮○○○段 304、305、306、307、308-1地號土地之持分，並已付清全 數價金。詎原告於98年3月20日前往被告工地辦理交屋手續 時，發現系爭車位並無獨立產權，而係登記為原告並未購買 之淡水鎮○○路○段140巷2之12號建物之共用部分，再由原 告持分該建物47分之1，分管停車位編號25號，且現場並無 廣告圖顯示之恬靜涼亭、美人嶼流瀑、光影流泉、私人堡壘 嚴謹中央監控安全把關滴水不漏之社區大門，而現場興建之 樓層數、中庭之植栽亦與廣告圖顯示不符，被告顯係以不實 之廣告詐欺原告。經原告數次發函，催告被告處理上開問題 ，被告亦置之不理。為此，爰依民法第92條及第179條規定 ，請求被告返還已受領之買賣價金；備位依民法第254條、 第259條規定及房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）第17 條約定，請求被告返還已受領之買賣價金並賠償買賣總價15 ％計算之違約金等語。並聲明：先位聲明：㈠被告慶豐國 公司應給付原告422萬元，被告丙○○應給付原告688萬元， 及均自98年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ；㈡陳明願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告 慶豐國公司應給付原告485萬3,000元，被告丙○○應給付原 告791萬2,000元，及均自98年10月14日起至清償日止，按年 息5％計算之利息；㈡陳明願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告抗辯：
一、原告所買受之系爭別墅與停車位為「地面上多數各自獨立使 用之建物，地下停車場之車道聯通共用出入口，停車位相連 但各自分管使用」之形態，而非「地面上多數各自獨立使用 之建物，其地下停車位出入口與車道皆獨立」之形態，是本 件美人嶼二期別墅所在之區域關於停車空間與停車位之登記 ，應遵從公寓大廈管理條例之相關規定與法令函釋辦理。而 有關內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋：「區分 所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與 主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有 或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」、「 前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間



所有權登記，參照土地登記規則第72條（現行規則第81條） 規定辦理」、「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法 定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所 有權人」三點結論，即係主導區分所有建物法定停車空間或 法定防空避難室之產權登記原則。因此，本件停車位之登記 以區分所有建物共同使用部分申辦產權登記，登記於建物與 警衛室之共同使用部分（即1132建號），該共同使用部分之 總面積為1850.78平方公尺，原告別墅就該共同使用部分之 持分為10000分之84、原告車位就共同使用部分之持分為100 00分之6380（未買車位者不分擔該持分），目前此登記方式 為主管機關所允許，並同意發給此類型登記方式之停車位所 有權狀。是以，兩造簽立之房屋預定買賣契約書第2條第3項 既已約定原告所買受之車位為法定停車位，並約定停車位及 必要空間不得讓售或約定專用使用權予未取得本社區專用部 分者，且停車位之號碼係以使用執照竣工平面圖記載之同位 置車號為準，而事實上，系爭車位所有權狀確有明載建物建 號、基地建號、停車位所有權人之權利範圍與分管停車位之 編號，顯見原告之車位在權利上、使用上皆具有獨立之權能 ，原告就此之主張應有誤會，委不可採。
二、又被告分二期興建美人嶼住宅，先興建且先銷售之第一期社 區建物，銷售時所使用之廣告說明物為「美人嶼—美式海灣 別墅社區」圖冊，其內含括社區中庭、恬靜涼亭、美人嶼流 瀑、光影流泉、私人堡壘嚴謹中央監控安全把關滴水不漏之 社區大門之示意圖及樓層之示意圖。而被告嗣後興建及銷售 之第二期社區建物，銷售時所使用之廣告說明物為「美人嶼 2—美式海灣別墅社區」廣告單，除缺乏上開示意圖外，由 其所示之平面圖更可顯示原告所買受系爭別墅之週遭環境與 公共空間之配置，不可能含有上開設施，故原告指稱被告之 廣告說明物之記載與現狀不符，為廣告不實，亦無可採。至 於所謂「中庭走道鋪面不符、中庭植栽不符」僅係原告主觀 之認知，非可指為物之瑕疵。況依系爭契約第10條第5項及 第6項約定「為求本社區整體之精緻格調，各立面外觀、色 澤及社區共同使用部分，乙方（即被告）保有類似形式、色 系之修改權。乙方依實際需要，得在不影響甲方權益之情形 下作局部變更（含變更設計及增減戶數權利），甲方無異議 。就未售出部分變更隔間、戶數，乙方不另行通知。」原告 在不損害被告利益之狀況下，本來就保有局部之修改權。此 外，系爭契約第24條第3項之約定：「附件以外之廣告，宣 傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，甲乙雙方同意不視為 本約之一部分。」亦可作為重要參酌，兩造買賣契約之標的



物為建物、土地、停車位及相對之價金，其餘部分非契約之 要素，僅為原告買受時之動機之參考，但被告所給付基地上 買賣標的物以外之環境並未違背債務本旨，亦無廣告不實， 原告主張受有詐欺或欲解除契約，皆有不合。從而，被告所 完成並交付之建物、土地、停車位皆符合債務本旨，並未違 約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請 均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於96年8月5日簽訂房屋及土地預定買賣契約書，約定原 告以房車總價款422萬元（停車位價款為40萬元）向被告慶 豐國公司買受坐落臺北縣淡水鎮○○路○段美人嶼第二期B 區第C20棟別墅及地下一層B區第25號車位，並以房車土地總 價款688萬元（停車位土地價款為65萬元）向被告丙○○買 受坐落臺北縣淡水鎮○○○段304、305、306、307、308-1 地號土地之應有部分，有房屋預定買賣契約書、土地預定買 賣契約書在卷可稽（見本院審訴卷第9-41頁）。二、被告所交付原告之停車位，登記於臺北縣淡水鎮○○○段第 1113建號建物（即門牌號碼臺北縣淡水鎮○○路○段140巷2 之12號，權利範圍47分之1）之共用部分，即臺北縣淡水鎮 ○○○段第1132建號建物，該共用部分總面積為1850.78平 方公尺，並登記由原告分管其中停車位編號25號（權利範圍 47000分之638），有臺北縣淡水地政事務所建物所有權狀在 卷可稽（見本院審訴卷第74-75頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其向被告購買美人嶼第二期B區C20棟別墅 及編號25號車位後，發現該車位並無獨立產權，且現場興建 亦與廣告圖顯示不符，被告顯係以不實廣告詐欺原告等語。 被告對於兩造在前開時日簽訂買賣契約之事實，雖無爭執， 惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠被告於銷 售系爭房地廣告上，是否有就停車位產權及廣告內容為虛偽 不實及引人錯誤之表示行為，而有原告所主張得撤銷買賣契 約之意思表示或解除買賣契約之情形？㈡如是，原告得請求 之數額若干？茲分述如下：
㈠、按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為 主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在 計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇 參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易 之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然 亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通 常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金



，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未 購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者 取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約 」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例， 於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已 呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91 年度台上字第242號民事判決參照）。又於84年6月28日公布 之公寓大廈管理條例第45條第2項規定（該規定於92年修正 後改列為第58條第2項）：「公寓大廈之起造人或建築業者 ，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法 定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設 定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」至 此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前， 在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨 於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停 車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限 於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務 見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行 ，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定 共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部 分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人 不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來 之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍 發生拘束力。而查，原告與被告慶豐國公司簽訂之系爭契約 中，係記載系爭車位屬於法定停車位性質，且其第15條（分 管範圍）約定：「…本社區另行出售之停車空間其停車位 屬於承購戶所有，並由各該承購戶在個別劃定分管範圍內為 管理、使用及收益或處分。…本分管約定之效力及於全體 住戶與區分所有權人，依公寓大廈管理條例規定，其效力亦 及於日後之繼承人，凡有任何之轉讓、出租、繼承、信託及 代管等行為均受此規範，甲方（即原告）於前開行為發生時 須負告知後手之義務，若未告知而產生糾紛一切所生之損害 、訴訟費，均由甲方負責賠償之。…」此即就地下停車空間 之使用，由將來成立共有關係之各買受人預立分管契約以資 規範遵循之情形，有該預定買賣契約書在卷可按（見本院審 訴卷第9-41頁），據此原告與被告慶豐國公司成立買賣契約 時，就所給付停車位價金之對價標的物應為系爭車位所在特 定部分之共有及專用權，而被告既已依債之本旨交付原告門 牌號碼臺北縣淡水鎮○○路○段140巷2之12號（權利範圍47 分之1）之共用部分（即第1132建號建物），並登記由原告



分管其中停車位編號25號（權利範圍47000分之638），有臺 北縣淡水地政事務所建物所有權狀在卷可稽（見本院審訴卷 第74-75頁），其就停車位產權一事即無虛偽不實及引人錯 誤之表示行為之情形，原告自不得據以主張撤銷買賣契約之 意思表示或解除買賣契約。
㈡、又美人嶼—美式海灣別墅社區銷售廣告圖冊上雖繪有恬靜涼 亭、美人嶼流瀑、光影流泉，並就社區大門載稱：「私人堡 壘嚴謹中央監控安全把關滴水不漏」等語（見本院審訴卷後 附被證四）。惟查，出賣人於廣告中固載有附屬公共設施之 介紹，倘消費者認出賣人於廣告所稱之設施與實際交屋後之 情形不符，端視該等休閒設施是否成為買賣契約之標的，否 則仍不能將之作為契約內容。而依原告與被告慶豐國公司訂 立之系爭契約第24條約定：「雙方瞭解並同意本房屋暨停 車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之銷售人 員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權 利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前一切口頭、書 面約定。本契約之附件及附圖為本契約之一部分。附件 以外之廣告，宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，甲乙 雙方同意不視為本約之一部分。」等內容，佐以所約定之附 件或附圖係包括：面積計算及公共設施之分配說明、房地及 車位付款明細表、貸款協議書、建材與設備說明、停車空間 分管同意書、住戶管理規約、全區配置示意圖、房屋平面圖 、停車空間平面圖、法定空地分管示意圖等項（見本院審訴 卷第19頁），由此可知上開廣告圖冊並非契約之附件或附圖 ，原告復未能證明兩造間買賣磋商過程有將之列為契約之一 部，則原告所主張之廣告圖冊僅可能成為買賣房屋之動機， 尚難認構成系爭契約內容之一部，並無拘束當事人之效力。 況系爭社區目前確有設置原告所謂B區社區大門警衛室一處 、A區中庭流泉二處及中庭造景一處，此有現場照片4幀在卷 可稽（見本院卷第26-29頁），是就本件房地之給付言之， 被告慶豐國公司亦已對所提之廣告圖冊內容為絕大部分之給 付，則原告實無因廣告而引起錯誤認知之情事，更難謂被告 有何詐欺可言。故原告主張因廣告內容虛偽不實致其陷於錯 誤而撤銷或解除系爭契約云云，即非可採，至於爭點㈡亦無 再予審究論述之必要。
二、綜上所述，原告先位依民法第92條及第179條規定，請求被 告慶豐國公司給付422萬元，被告丙○○給付688萬元，及均 自98年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；復 備位依民法第254條、第259條規定及系爭契約第17條約定， 請求被告慶豐國公司給付485萬3,000元，被告丙○○給付79



1萬2,000元，及均自98年10月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決 結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規 定，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
民事第一庭 法 官 楊晉佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
書記官 蘇炫綺