臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第104號
原 告 甲○○
訴訟代理人 邱永祥律師
被 告 遠東建設事業股份有限公司
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
上列二人共同訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國九十九年五月十三日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告遠東建設事業股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰零貳萬壹仟玖佰貳拾肆元，及自民國八十六年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告遠東建設事業股份有限公司負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾肆萬元為遠東建設事業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告遠東建設事業股份有限公司如以新臺幣壹佰零貳萬壹仟玖佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件依兩造簽訂之日內瓦區房屋預定買賣契約書（下稱系爭 房屋買賣契約）第23條、日內瓦區土地預定買賣契約書（下 稱系爭土地買賣契約）第16條約定，雙方合意以臺灣臺北地 方法院為第一審管轄法院，故本院自有管轄權，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 查，本件原告起訴時請求：㈠被告遠東建設事業股份有限公 司應給付原告新臺幣（下同）618萬元，及自民國89年4月18 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告乙○○應 給付原告738萬元，及自89年4月18日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。嗣於98年12月16日將遲延利息退縮自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（ 詳本院審重訴卷第113頁）；又於99年1月5日將其聲明變更 為：先位聲明㈠被告遠東建設事業股份有限公司應給付原告 618萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。㈡被告乙○○應給付原告738萬元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。㈢願供擔保聲請宣告假執行；備位聲明㈠被告遠東建設 事業股份有限公司應給付原告234萬9556元，及自86年10月2 1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告乙○○應 給付原告239萬8444元，及自86年10月21日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。㈢願供擔保聲請宣告假執行（詳本 院審重訴卷第116頁、117頁）。原告上開減縮遲延利息部分 ，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，而原 告追加備位聲明部分，與原訴皆係本於請求被告返還已收受 之買賣價金之基礎事實，被告雖不同意，惟依民事訴訟法第 255條第1項第2款規定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於83年1月9日與被告遠東建設事業股份有 限公司（下稱遠東建設公司）及被告乙○○分別訂立系爭房 屋、土地買賣契約、遠東瑞市（地下室）停車位預定買賣契 約書（下稱系爭停車位買賣契約），約定由伊向被告遠東建 設公司購買預定興建之遠東瑞市大樓A5棟6樓之房屋（興建 完成後門牌號碼為台北市○○○路220號6樓，下稱系爭房屋 ）及台北市○○區○○路3小段第782-1號、783-1號、784號 、785號、788-2號土地（後合併為784號土地，下稱系爭土 地）內之遠東瑞市地下第3層編號47之停車位（下稱系爭停 車位），總價740萬4440元；另向被告乙○○購買系爭土地 內系爭房屋所佔該土地應有持分面積，總價1291萬5560元。 依停車位買賣契約第10條約定，若有未盡事宜，援用房屋買 賣契約之規定，而房屋買賣契約第13條及土地買賣契約第9 條均約定，若因可歸責於被告之事由而違約中途不賣或不建 時，被告應分別加倍返還伊所交之買賣價金。伊於訂約後即 依約履行，並分別交付被告遠東建設公司、乙○○309萬元 及369萬元之買賣價金。伊於系爭房屋興建完成後尚未交屋 前曾前往查看，發現系爭房屋有多處瑕疵，伊多次向被告要 求商討解決之道，惟被告均置之不理，嗣被告於86年10月6 日以台北郵局80支局第1725號存證信函通知伊將於同年月13 日派員收取1350萬2000元，然伊欲依往例簽發支票付款時， 卻遭拒絕，改要求伊以現金支付，是被告顯有受領遲延之情 事。詎被告竟以伊未按期繳納價金，向伊主張解除契約，沒 收伊已繳納之買賣價金，並於89年4月18日分別將上開不動 產出售予訴外人蔡幸儒並完成所有權移轉登記。然被告受領 買賣價金遲延，並非伊給付遲延，故被告並無解除土地、房 屋及停車位買賣契約之權利，且伊未繳納之自備款僅約10％ ，被告據此主張解除土地、房屋及停車位買賣契約，亦有違
誠信原則。爰依房屋買賣契約書第13條第1項及土地買賣契 約書第9條約定請求被告加倍返還所受領之買賣價金，先位 聲明：㈠被告遠東建設公司應給付原告618萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈡被告乙○○應給付原告738萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保 聲請宣告假執行。退步言之，倘若被告解除契約為合法， 被告沒收之金額佔買賣系爭房屋、土地等價金之41.7％及 28.6％，顯較內政部訂定之預售屋買賣契約書範本第25條 第3款約定出賣人僅能沒收買賣價金總額15％之違約金為 高，是爰依民法第252條規定請求酌減違約金至買賣價金 總額之10％，即74萬444元、129萬1556元，並返還扣除違 約金後之餘款，備位聲明：㈠被告遠東建設公司應給付原 告234萬9556元，及自86年10月21日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。
㈡被告乙○○應給付原告239萬8444元，及自86年10月21日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保聲請 宣告假執行。
二、被告遠東建設公司、乙○○則以：因原告遲延給付買賣價金 ，被告一再催告原告辦理交屋並給付買賣價金，惟原告顯無 支付價金購買之意願，被告迫不得已，於催告長達一年半後 ，依房屋買賣契約第13條第2項、土地買賣契約第9條第2項 、停車位買賣契約第7條約定解除契約。而被告於86年10月2 1日解除契約後至原告起訴時已超過12年，期間原告緘默， 為默示同意被告依約行使權利，故無違約金過高之情形。再 者，原告陸續支付之款項，其中系爭停車位價金132萬元、 系爭房屋價金101萬6000元、系爭土地價金243萬6000元係於 83年10月前交付，依民法第125條規定，原告之請求權消滅 ，故原告已給付之價金雖為678萬元，惟僅得於200萬8000元 之範圍內計算之沒收之違約金是否過高，然原告所買受之不 動產價金為2032萬元，而被告沒收之款項僅為總價金之9.88 ％，並無違約金過高之情形等語，資為抗辯。聲明：原告之 訴駁回，並願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
㈠原告於83年1月9日分別與被告遠東建設公司、被告乙○○訂 立房屋、停車位及土地買賣契約，約定由原告以740萬4440 元向被告遠東建設公司購買系爭房屋及停車位，以1291萬55 60元向被告乙○○購買系爭土地，此有上開買賣契約在卷可 參（詳本院審重訴卷第4頁至第21頁）。
㈡原告依系爭土地、房屋及停車位之買賣契約已交付被告遠東
建設公司309萬元，交付被告乙○○369萬元，此有統一發票 及收據在卷可參（詳本院審重訴卷第22頁至第51頁）。 ㈢被告分別於83年3月15日以台北第80支局第66號存證信函、8 5年4月23日以台北第80支局第904號存證信函、85年10月22 日以台北第80支局第2397號存證信函、86年8月25日以台北 第80支局第1484號存證信函、86年9月23日以台北第80支局 第1671號存證信函催告原告依約支付價金；另於86年10月6 日以台北第80支局第1725號存證信函向原告表示將派員前往 原告處收款，嗣又於86年10月21日以台北第80支局1848號存 證信函向原告表示解除土地、房屋及停車位買賣契約，而原 告均已收受上開存證信函，此有上開存證信函及掛號郵件回 執在卷可參（詳本院審重訴卷第87頁至第110頁）。 ㈣被告於89年4月18日分別將系爭房屋、停車位、土地出賣並 移轉登記予訴外人蔡幸儒，此有土地及建物登記謄本在卷可 參（詳本院審重訴卷第52頁至第55頁）。
四、得心證之理由：
本件原告主張系爭不動產具有瑕疵，經其多次向被告要求商 討解決之道，惟被告均置之不理，嗣其欲依約付款時，卻遭 拒絕，被告顯有受領遲延之情事。為此，爰依系爭房屋買賣 契約書第13條第1項及土地買賣契約書第9條約定請求被告加 倍返還所受領之買賣價金及遲延利息為先位聲明；如被告解 除系爭買賣契約有據時，請求酌減違約金，被告應返還如備 位聲明所示之逾收違約金及遲延利息等語，惟均遭被告否認 ，抗辯如上所示。本院分別審酌如下：
㈠首按，債之關係發生後給付不能者，無論其不能之事由如何 ，債權人均不得請求債務人為原定之給付，最高法院31年上 字第391號判例節錄參照。經查，系爭房屋、停車位、土地 業於89年4月18日出賣並移轉登記予訴外人蔡幸儒之事實， 為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本在卷可參（詳本 院審重訴卷第52頁至第55頁），堪信為真實。是系爭不動產 既已出售蔡幸儒，對被告而言，交付系爭不動產予原告之給 付已陷於給付不能，依前揭判例之說明，此時原告均不得請 求被告為原定之給付。準此，原告依系爭房屋買賣契約第13 條第1款及土地買賣契約第9條第1款之約定請求被告未依約 出賣系爭不動產，因此應負已兌現之價款加壹倍之懲罰性違 約金為先位聲明云云，與法未合，不應准許。
㈡再按，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當 期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民 法第254條定有明文。又按，出賣人就其交付之買賣標的物 有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，
且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵 擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受 人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行 使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待 給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前 ，自得拒絕自己之給付，最高法院86年度台上字第2818號民 事判決固可參照。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事 由有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。本件原告 主張系爭房屋有瑕疵，與被告雖調協不成，然其欲依約付款 時，為被告所拒絕，是被告顯有受領原告給付價款之遲延情 事，其竟以原告未按期繳納價金，主張解除契約，顯與法有 未合云云，然均為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告 主張系爭房屋有瑕疵一節，固據提出照片等件（詳原證九） 在卷為證，然細觀該等照片，系爭房屋雖有水漬、油漆不均 或混凝土玷污等等情形，惟該等情形尚非嚴重，而所謂物有 瑕疵，係指依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，系爭房屋雖有前揭照 片所示之情形，然此項情形並未影響系爭房屋之通常效用及 預定效用，依前揭說明，自難遽認係瑕疵。是原告主張系爭 房屋有如照片所示之瑕疵，其得行使拒絕給付價金之同時履 行抗辯權云云，與法未合，並無足採。再者，原告復主張其 欲依約繳款，然遭被告拒絕，被告有受領遲延之情事云云。 然查，原告主張被告遲延受領系爭買賣價金等情，並未見其 舉證以實其說，前揭主張已難信為真實；再者，被告多次以 存證信函催告原告支付價金，此有兩造均不爭執之事實為據 ，且原告甚以原證七號之台北松江路郵局3952號存證信函表 明解除契約，請求返還已給付之價金，利息奉送等情，有該 存證信函附卷為證，足認被告抗辯原告遲延給付買賣價金， 經其一再催告長達一年半，顯無支付系爭價款之意等情，應 屬真實。準此，原告遲延給付系爭買賣價金之事實，既已認 定，被告依系爭房屋買賣契約第13條第2項、土地買賣契約 第9條第2項、停車位買賣契約第7條等約定，於86年10月21 日以台北第80支局1848號存證信函向原告解除系爭房地買賣 契約，應屬有據。
㈢末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文；又該條立法理由謂「約定之違約金額 ，竟超過損害額，有顯失公平之情形，法院得酌減至相當數 額，以保護債務人之利益，而期得公平之結果」，故違約金 不得超過損害甚鉅。另按，契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所
受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條 第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法， 則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信 原則予以檢驗，最高法院95年度台上字第1095號裁判參照。 再違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與 實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違 約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第 2529號裁判亦可參。查，系爭房屋買賣契約第13條第2款及 土地買賣契約第9條第2款固分別約定：如甲方（即原告）違 反本契約各項規定之一時，甲方已繳付之定金及價款任由乙 方（即被告）沒收，作為懲罰性違約金，乙方如有損害，甲 方應另負賠償之責等語，此為兩造所不爭執，是原告未依約 繳付系爭不動產買賣價金，復經被告催告在卷，被告依約解 除系爭契約並沒收原告已繳付之房屋、停車位價款309萬元 及系爭土地之價款369萬元以為懲罰性違約金，雖屬有據； 然該約定之違約金是否過高，仍應依原告實際已付之價金為 何，以及被告因此所受損害之情形判斷，若原告已幾近給付 全部價金，而被告所受損害不多，此時悉將原告所給付之價 金全部沒收以充作違約金，甚不合理，反之，若原告所給付 之價金尚屬不多，而被告已受有損害者，即令由被告全部充 作違約金，亦非不公平時，即無核減餘地。經查，本件原告 與被告遠東建設公司訂立之房屋、停車位總額為740萬4440 元，其與被告乙○○購買系爭土地之總額為1291萬5560元， 總價款為2032萬元，惟原告已繳付被告遠東建設公司309萬 元，交付被告乙○○369萬元，共計678萬元之事實，亦為兩 造所不爭執，是原告所繳付之價金，已達總價金約1/3，參 酌內政部公告頒行（經行政院消費者保護委員會通過）之「 成屋買賣契約書範本」第10條第2項規定，買方如逾期不付 期款，經賣方催告仍不履行，賣方得解除契約並沒收已付價 款充作違約金，但所沒收之已付價款以不超過房地總價款15 ％為限，是令被告將原告給付之價金678萬元全部沒收充作 違約金，其比例已較上開規定之總價款15％上限為高，是依 上開裁判意旨及原告之違約程度，本院認被告得請求之違約 金以總價款之10％為適當。準此，被告得請求之違約金，遠 東建設公司應以74萬444元，被告乙○○則以129萬1556元為 允當，其超出前揭准許範圍之請求，即屬無據；復依兩造均 不爭執之前揭違約條款約定，被告除得沒收原告繳交之不動 產價款以為懲罰性違約金外，如尚有損害，亦得向原告請求
賠償。準此，系爭房地經被告出賣蔡幸儒，得款（含停車位 ）1730萬元，與原出賣予原告之價金短少302萬元，雖出賣 予蔡幸儒之停車位與原告者不同，惟該部分並未有獨立產權 ，而係公同區分所有權人之約定使用部分，此觀系爭建物登 記謄本可知，是被告就嗣後出售予蔡幸儒之停車位得款較原 來為多，即不列入利得之計算，並不足採。而本件被告遠東 建設公司及乙○○出賣予原告系爭不動產之價格分別為建物 部分（包含車位）740萬4440元，土地部分則係1291萬5560 元，分佔總價金的9/25、16/25，是遠東建設公司得向原告 所請求之損害賠償金額應為109萬元（計算式：302萬元×9/ 25＝109萬元，元以下四捨五入）、乙○○部分則為193萬元 （計算式：302萬元×16/25＝193萬元，元以下四捨五入） ；又系爭不動產於85年11月1日交屋，此為兩造所不爭執（ 詳本院99年3月25日言詞辯論筆錄），是自斯時起至系爭不 動產於86年10月21日被告解除系爭房地契約之日止，被告等 尚有此等期間原告應繳付所剩餘之1354萬元價款，加計11 月又21日即66萬88元之法定利息損失（計算式：1354萬元× 5％＝67萬7000元，67萬7000元÷12月＝5萬6417元，5萬 6417元÷30日＝1881元，元以下均四捨五入。5萬6417元× 11月＝62萬587元，1881元×21日＝3萬9501元，62萬587元 ＋3萬9501＝66萬88元），是依前揭比例，遠東建設公司所 受之利息損害為23萬7632元（計算式：66萬88元×9/25＝23 萬7632元，元以下四捨五入），乙○○則為42萬2456元（計 算式：66萬88元×16/25＝42萬2456元，元以下四捨五入） 。至於被告解約後，即已取得系爭房地之所有權，其於何時 賣出系爭房地於第三人，自與原告無涉，是被告尚請求其間 超出前揭准許金額之利息損失，即屬無據。
㈣綜上，被告遠東建設公司、乙○○合法解除系爭房地買賣契 約，依約分別得向原告請求違約金、房屋差價及利息損失計 為206萬8076元（計算式：74萬444元＋109萬元＋23萬7632 元＝206萬8076元）、364萬4012元（計算式：129萬1556元 ＋193萬元＋42萬2456元＝364萬4012元），然原告業已分別 向遠東建設公司、乙○○繳付309萬元及369萬元之系爭房地 價款，是被告等抗辯其得將原告繳付之金額沒收之，應屬有 據，惟因被告遠東建設公司所得請求違約金及損害等金額僅 為206萬8076元，是其超收金額部分（即102萬1924元，計算 式：309萬元－206萬8076元＝102萬1924元），則屬無據， 原告主張應予返還，依法有據。
五、據上所述，系爭房地買賣之標的物既已陷於給付不能且該契 約亦經被告等合法解除，已如前述，是原告先位主張被告等
加倍返還所受領之買賣價金，自有未合；又原告既有未依約 按期繳款之違約情事，則共同出賣人即被告等要求解除契約 ，即屬有據，且得依據系爭買賣契約規定請求原告給付違約 金、損害賠償及法定利息之損失，是被告等沒收原告所給付 之價款自屬有理，惟因被告遠東建設公司所得請求之違約金 等金額計為206萬8076元，是其超過前揭部分所受領之價款 102萬1924元，即無法律上之原因而應予返還。從而，原告 依據系爭買賣契約之法律關係及民法第252條之規定，請求 被告遠東建設公司返還102萬1924元，及自86年10月21日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許 ，其逾此部分之請求，為無理由，則應駁回。
六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲 請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當 擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 邱美嫆
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