臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第417號
原 告 李宜育
訴訟代理人 林財生律師
被 告 賴文榮
訴訟代理人 洪貴叁律師
陳俊文律師
被 告 尹文博
大元國際實業有限公司
兼法定代理 王證瑋
人
被 告 劉奕慶
林鼎鈞
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年4 月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告於民國96年2 月間，經由被告大元國際實業有限公司（ 下稱大元公司）業務員即被告劉奕慶、林鼎鈞導引，察看被 告賴文榮所有由被告尹文博經營「發現義大利麵」餐廳之門 牌編號台北市○○街2 巷44號房屋（下稱系爭房屋），嗣於 96年2 月8 日與被告大元公司簽訂斡旋金契約，於96年2 月 13日與被告尹文博簽訂頂讓協議書，同日再與被告賴文榮簽 訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。惟被告賴文榮、尹文 博、劉奕慶、林鼎鈞及王證瑋（王證瑋為大元公司法定代理 人）刻意隱瞞系爭房屋後方違建（下稱系爭違建）已經主管 機關勒令拆除之實情，所為給付並不完全，且同時構成故意 以背於善良風俗之方法加損害他人之侵權行為。原告乃於96 年8 月20日委請律師依民法第227 條第1 項規定發函解除斡 旋金契約、頂讓協議書及系爭租約，被告大元公司、尹文博 及賴文榮自應分別返還斡旋金、頂讓金及96年3 月至8 月之 租金。被告王證瑋既為被告大元公司法定代理人，執行職務 侵害原告之權利，大元公司亦應與之負連帶賠償之責。為此 ，爰依民法第571 條、第227 條第2 項、第184 條第1 項後 段、第185 條、第28條規定提起本訴。並聲明：㈠被告應連 帶給付原告新台幣（下同）835,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日（即98年1 月23日）起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠被告賴文榮辯稱：
⑴原告與被告賴文榮簽立系爭租約之時，原告清楚知悉系爭房 屋後方有被告尹文博加設之系爭違建且將拆除，原告不以為 意，仍同意承租，並由被告尹文博與原告於96年2 月13日簽 訂「頂讓協議書」，其中載有「特約事項：甲乙雙方因後面 防火巷之事宜倘若有被拆除，甲方(即被告尹文博)同意幫乙 方(即原告)將修補完善無誤」，由前揭特別約定可知，原告 自始知悉系爭違建之情事。另原告向被告尹文博頂讓並向被 告賴文榮承租系爭房屋時，其稱將經營咖啡簡餐，雙方於同 日簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自96年2 月13日至98年8 月31日，並由被告尹文博擔任見證人，亦因本件房屋有違規 使用之情形，雙方於契約第20條特別加註「若乙方(即原告) 違反法令，違規使用、違反公共安全、違反環保法規，以致 產生損害及法律問題，一概由乙方負責承擔」，言明承租人 願承擔該問題。足見非僅被告尹文博於雙方洽談承租、頂讓 之當時，即已明確告知原告系爭違建拆除之情事，原告亦已 知悉，且被告賴文榮復清楚告知原告有關系爭違建之情事， 並曾當場出示上開台北市政府都市發展局96年1 月29日函文 予在場之人共同見聞，經原告表示無甚影響，仍同意承租， 各方並於各該約定當中明確載明，並無原告所指隱瞞、故意 不告知之情形，不容原告空言否認。至原告起訴陳稱被告賴 文榮於本件租賃契約簽立前即96年2 月6 日前至市議員李慶 元先生服務處請求協助處理違建拆除事宜乙節，非僅並非事 實，亦無礙於原告承租時即已明知系爭違建而仍同意承租之 情狀，其主張殊無可採。
⑵被告尹文博經營義大利麵餐廳，於系爭房屋後面違章加置廚 具以加快送餐時間，惟系爭房屋內本即有廚房，系爭違建面 積有限，亦非用以取代廚房，系爭房屋之廚房空間寬敞、應 有烹調設備均可置放、使用，故縱該違建被拆除，廚房之運 作並無影響，更無礙系爭房屋之使用，此亦原告知情後仍同 意承租之主要原因。原告於96年2 月13日承租後，亦使用系 爭房屋經營餐廳，一直相安無事，即使96年7 月份該部分違 建被拆除之後，原告仍有繼續營業，此有電費、水費、瓦斯 費收據可稽，原告訴稱被告賴文榮隱瞞或不完全給付之情事 ，均非屬實。
⑶且查，原告嗣因未能獲利並拖欠房租，其後更拒絕返還房屋 ，屢以包含本件起訴事由在內之各種理由與被告糾纏，被告 不堪其擾，遂同意與原告於96年9 月28日簽立協議書（下稱 系爭協議書），雙方自同年8 月31日合意終止系爭房屋租賃
契約，並就契約所涉相關爭議均予理直，相關款項並亦相互 給付完畢。詎原告不顧被告就其積欠房租、佔用房屋等情狀 均未再予追究，竟於系爭協議書簽立經過一年有餘之後，知 悉被告有意對外出售本件系爭房屋，藉端提起民、刑事訴訟 生事謀利，再行興訟要求被告賠償，並稱依法解除系爭租約 ，並請求返還已付租金39萬元云云，實屬無稽，且與法不合 。
⑷綜上，原告於承租系爭房屋時，已清楚知悉後方廚房有系爭 違建之情事而仍同意承租，被告尹文博、賴文榮均無其主張 之隱瞞之情事，被告賴文榮亦完全履行雙方約定之出租人之 義務。原告訴稱被告賴文榮故意以背於善良風俗之方法加損 害於原告，則毫無事實上之根據，原告對被告賴文榮自無損 害賠償請求權，其訴請連帶給付賠償云云，非僅與事實不符 ，與法亦有未合，並無理由。況兩造就所生糾紛曾達協議， 系爭租賃契約亦已合意終止，原告再行解除租賃契約、無端 請求返還已付租金，委無可採等語資為抗辯。
㈡被告尹文博則辯稱：被告確實並沒有收到強制拆除公文，上 開公文依法寄發所有權人，然經被告賴文榮告知遂共同前往 里長辦公室尋求解決之道，爾後並透過民意代表提出申訴， 乃針對違章認定有疑義，亦無任何不妥。正因如此，被告於 頂讓之際即確實向原告明白表示，拆除違建廚房使用範圍會 變小，原告亦稱說不會影響營業且願意承租，方簽署頂讓協 議書，並共同與賴文榮簽訂系爭租約，被告還跟原告稱若違 建拆除，會負責善後幫原告把圍牆蓋好，嗣於96年7 月18日 系爭違建拆除後，被告亦已依約委由訴外人沈恭仁將圍牆修 繕完畢，適時原告並無任何異議，足見被告並無隱瞞系爭違 建將被拆除之事實。
㈢被告大元公司、王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞則以： ⑴系爭租約乃由原告與被告賴文榮於96年2 月13日自行簽訂， 非由被告大元公司、王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞等人居間仲介 ，系爭租約上均無被告等四人之簽名且亦非由被告等人提供 或繕打，被告等人更未因系爭租約向租賃雙方收取任何服務 報酬，系爭租約之簽訂與被告等人無涉。實則，被告等人均 僅介紹被告尹文博與原告頂讓置放於系爭房屋之生財器具設 備。
⑵依台灣台北地方法院檢察署98年偵字第9530號、9531號不起 訴處分書載明：被告賴文榮於地檢署供稱：伊於96年2 月13 日當天因尹文博電聯伊到現場，伊才知道尹文博要轉租上開 房屋，伊當時有帶原告李宜育去看違建的地方，還問尹文博 及原告，若到時要拆違建誰負責，原告說她還是要承租，當
場就簽約了，根本沒有矇騙等語。被告尹文博復陳稱伊於96 年2 月13日有跟原告說若要拆除違建使用範圍會變小，原告 說不會影響營業，伊還跟原告承諾若違建拆除，伊會負責善 後幫她把圍牆蓋好。且頂讓協議書上亦載明：甲（即尹文博 ）乙（即原告）雙方因後面防火巷之事宜，倘若有被拆除時 甲方同意幫乙方將修補完善無誤等語，足見無人隱瞞違建將 被拆除之事實。再者，被告王證瑋、劉奕慶於簽約前並不知 道上情，直至簽約現場才聽聞，遑論有隱藏之故意？ ⑶另被告林鼎鈞從未負責接洽聯繫本件頂讓事務，其係於96年 2 月13日剛到被告大元公司擔任見習生，僅在現場見習，亦 未見任何書面契約有被告林鼎鈞簽名，足見被告林鼎君與本 案無涉。
㈣均答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不 利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告賴文榮為系爭房屋所有人，曾將系爭房屋出租予被告尹 文博經營「發現義大利麵」餐廳。惟該屋後有磚造、水泥及 鐵皮結構高約2.8公尺，面積約18.75平方公尺之違建，台北 市政府都市發展局於96年1 月29日函知被告賴文榮前開違建 違反建築法第25條、第86條規定，應予拆除。該函文於96年 2 月5日送達於被告賴文榮（見本院卷㈠第12頁）。 ㈡原告於96年2 月間在被告大元公司於奇集集（kijiji）租屋 網站所刊登「師大夜市店面出租廣告」，乃與大元公司聯繫 ，經由被告劉奕慶及林鼎鈞導引原告查看系爭房屋，並旋即 於96年2 月8 日與被告大元公司簽訂斡旋金契約（見本院卷 第5 頁）。嗣於96年2 月13日，原告與被告尹文博簽訂頂讓 協議書（見本院卷㈠第11頁），再與被告賴文榮簽訂系爭租 約，並由被告尹文博擔任見證人（見本院卷㈠第6 頁至第10 頁）。原告因此支付被告大元公司仲介費65,000元，支付被 告尹文博頂讓金38萬元。
㈢原告委請律師於96年8 月20日對被告賴文榮、被告尹文博、 大元公司、王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞發出存證信函，請求返 還租金、押租金、仲介費及賠償損害，並解除租賃契約、頂 讓協議書、斡旋金契約。
㈣原告與被告賴文榮於96年9 月28日簽訂系爭協議書，約明系 爭租約於96年8 月31日終止，並就租金、水電瓦斯費等進行 及押租金返還等事宜進行結算，原告並以系爭房屋現狀交還 （見本院卷㈠第39頁）。
㈤原告委請律師於96年10月23日寄發存證信函給被告大元公司 、王證瑋、劉奕慶、尹文博，再次請求返還服務費及所受損
害。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告賴文榮、尹文博、大元公司、王證瑋、劉 奕慶、林鼎鈞等人未詳盡告知系爭房屋後方違建已經主管機 關勒令拆除之情事，致其受有損害，應依民法第227 條債務 不履行及同法第184 條侵權行為之規定，負返還租金、頂讓 金、斡旋金及損害賠償責任，為被告所否認，並以上開情詞 置辯。則本件兩造爭點厥為：㈠被告等人是否已詳實告知原 告系爭房屋後方違建有被拆除之可能？㈡被告賴文榮履行系 爭租約、被告尹文博履行頂讓協議書、被告大元公司履行斡 旋金契約，有無不完全給付之情事？若有，原告得否據此解 除租約？㈢被告王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞有無以背於善良風 俗之方法加損害於原告？被告大元公司應否連帶負責？茲分 項析述如后：
㈠被告等人是否已詳實告知原告系爭房屋後方違建有被拆除之 可能？
原告主張被告全體均已明知系爭房屋之廚房違章建築部分， 已受台北市建管處限期拆除之執行命令，而隱瞞該等事實， 將系爭房屋出租、頂讓予原告。經查，系爭租約與頂讓協議 書均係於96年2 月13日簽立（見本院卷㈠第7 頁至第11頁） ，然系爭房屋違建部分經已於96年1 月29日經台北市政府都 市發展局發文通知被告賴文榮將拆除該違建部分（見本院卷 ㈠第12頁），並經被告賴文榮通知被告尹文博，足見被告賴 文榮、尹文博於簽約前已知悉違建部分將被拆除之情事無疑 。又查，被告尹文博與原告簽訂頂讓協議書，其中載有「特 約事項：甲乙雙方因後面防火巷之事宜倘若有被拆除，甲方 (即被告尹文博)同意幫乙方(即原告)將修補完善無誤」（見 本院卷㈠第11頁），另原告與被告賴文榮簽立之系爭租約第 20條特別加註「若乙方(即原告)違反法令，違規使用、違反 公共安全、違反環保法規，以致產生損害及法律問題，一概 由乙方負責承擔」（見本院卷㈠第10頁），由此可知，被告 賴文榮、尹文博均陳稱被告尹文博於雙方洽談承租、頂讓之 當時，即已明確告知原告系爭違建拆除之情事，原告確已知 悉，且原告願承擔違建拆除所生之問題等語，足堪採信。另 原告主張系爭租約簽立前被告賴文榮及尹文博委請市議員李 慶元先生服務處協助處理違建拆除事宜乙節，僅得說明被告 賴文榮、尹文博二人出租、頂讓系爭房屋前已知悉違建部分 有被拆除可能之情事，與原告承租時即已明知系爭違建情事 而仍同意承租系爭房屋等情無涉，又原告未能提出其他事證 以實其說，本院即難為有利於原告之認定。
㈡被告賴文榮履行系爭租約、被告尹文博履行頂讓協議書、被 告大元公司履行斡旋金契約，有無不完全給付之情事？若有 ，原告得否據此解除租約？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前 項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無 利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害 賠償；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約 ，民法第227 條第1 項、第226 條及第256 條分別定有明文 。
⒉原告主張被告賴文榮明知其房屋部分違建將受強制拆除，卻 隱瞞實情，而出租系爭房屋予原告，其對出租系爭房屋予原 告之契約即有不完全給付之情狀，爰依法解除該租賃契約， 並請求返還原告已給付之租金39萬元等情。經查，原告已於 96年8 月20日以台北仁愛路（24支）郵局第726 號存證信函 向被告賴文榮為解除契約之意思表示。然原告得否解除租約 ，仍以是否有可歸責於被告賴文榮之事由，致為不完全給付 者為前提。惟原告既經本院認定其於簽立系爭租約時，即已 知悉違建部分有被拆除可能之情事，而原告仍為簽約，自不 得再以被告賴文榮未告知系爭違建將被拆除係可歸責被告賴 文榮之事由，而主張被告賴文榮就系爭違建遭拆除有不完全 給付情事。再者，給付一部不能者，若其他部分之履行，於 債權人無利益時，債權人方得據以解除契約。本件原告曾向 被告尹文博表示其欲經營簡餐咖啡，不需要那麼大的廚房， 且系爭房屋內本即有廚房，系爭違建部分面積有限，非用以 取代廚房，故縱認拆除系爭違建係可歸責於被告賴文榮致不 完全給付，則系爭違建之拆除，並未達到令原告無法利用系 爭房屋之程度，亦即系爭違建拆除後對原告而言並非無利益 ，揆諸前揭說明，原告仍不得爰依民法第227 條規定主張解 除系爭租約。
⒊原告復主張被告尹文博明知其餐廳之廚房為違建，且已將受 拆除，竟隱瞞該情，而將系爭餐廳頂讓予原告，嗣該廚房已 受拆除，則兩造間關於該頂讓之目的即無由達成，而其不能 之情狀為可歸責於債務人之事由，爰解除該頂讓協議書等情 。經查，原告分別於96年8 月20日、96年10月23日以台北仁 愛路（24支）郵局第727 號存證信函、台北北門郵局第5215 號存證信函向被告賴文榮為解除契約之意思表示。原告以前 揭存證信函為解除契約之意思表示，其得否解除契約，仍須 視有兩造間有無法定解除事由之發生。原告雖主張系爭房屋
之廚房已受拆除，其與被告尹文博間頂讓協議之目的即無法 達成；惟依上開說明，原告於簽署頂讓協議書前已明知系爭 違建有遭拆除之可能，而仍簽署頂讓協議，是系爭違建遭拆 除乃於原告可預見並同意之範圍內，嗣後違建部分確遭拆除 ，基於誠信原則，即不得再以拆除系爭違建係可歸責被告尹 文博之事由有不完全給付之情事，是原告主張解除頂讓協議 ，難謂於法有據。
⒋按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567 條第1 項本 文、第571 條分別定有明文。原告另主張被告大元公司明知 系爭房屋廚房違建已將受強制拆除而隱瞞實情，是大元公司 對原告即有債務不履行之情。惟查，原告簽立租約及頂讓契 約前已知悉系爭房屋廚房違建有遭拆除可能之情形，業如前 述；又原告亦未能提出其他事證證明被告大元公司有故意隱 瞞不為告知之情事，從而，原告主張依民法第227 、第571 條規定解除斡旋金契約並請求返還報酬，尚乏依據。 ㈢被告王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞有無以背於善良風俗之方法加 損害於原告？被告大元公司應否連帶負責？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。法人 對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損 害，與該行為人連帶負賠償之責任。受僱人因執行職務，不 法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負賠償責任。 但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加 以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任， 民法第184 條第1 項、第28條、第188 條第1 項分別定有明 文。
2.原告主張被告王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞均已明知系爭房屋之 廚房違章建築部分，已受台北市建管處限期拆除之執行命令 ，而隱瞞該等事實，將系爭房屋出租、頂讓予原告，是被告 全體均係以背於善良風俗之方法加損害於原告等情。經查， 被告大元公司與原告於96年2 月8 日簽有斡旋金契約（見本 院卷㈠第5 頁），被告劉奕慶為專案負責人，負責協調完成 系爭房屋租約及頂讓事宜，被告林鼎鈞在旁協助。系爭違建 有遭拆除可能之情事為原告所知並同意簽署系爭租約、頂讓 協議書等情，業經本院認定，則不論被告王證瑋、劉奕慶、 林鼎鈞有無故意隱瞞系爭房屋有遭拆除可能之情事，原告於 簽約前既已知悉系爭房屋之瑕疵，仍簽立系爭租約及頂讓協
議，即難認原告受有損害，更遑論該損害之發生與被告王證 瑋、劉奕慶、林鼎鈞未告知前揭情事有相當因果關係；況且 ，原告主張被告王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞故意隱瞞系爭房屋 違建情事，均為被告所否認，原告對其上開主張，並未提出 任何證據以實其說，則本院依舉證責任分配原則，自無法就 原告此部分所稱，為有利於被告之認定。從而，原告主張被 告王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞、大元公司應負侵權行為損害賠 償責任，自不足採。
五、綜上所述，原告依民法第227 條、第571 條、第184 條、第 188 條及第28條規定，主張被告賴文榮、尹文博、大元公司 、王證瑋、劉奕慶、林鼎鈞應連帶給付原告835,000 元及自 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 24 日
書記官 鄭雅雲
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