臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第606號
原 告 戊○○
訴訟代理人 蔡譯智律師
複代理人 徐承蔭律師
甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 林松虎律師
訴訟代理人 吳淑芬律師
複代理人 乙○○
受告知訴訟人 丁○○
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年5月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文 。本件原告戊○○於本件訴訟繫屬中，具狀聲請（民國99年 4月7日)對代理原告處理洽談買受被告所有坐落苗栗縣三義 鄉○○○段550-27地號土地之系爭買賣契約之人即丁○○告 知訴訟，經核於法並無不合，爰依其聲請將本件訴訟告知丁 ○○，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告前委託丁○○洽談買受被告所有坐落苗栗縣三義鄉○○ ○段550-27地號土地（下稱系爭土地）事宜，並明確告知丁 ○○其買賣條件為買賣總價金為新台幣（下同）800萬元， 其中50%必須以貸款方式給付，丁○○亦保證沒問題。嗣原 告陸續給付丁○○訂金40萬元、簽約金120萬元及佣金16萬元 。丁○○嗣於97年5月11日與被告簽立系爭土地之買賣契約 ，並交付被告訂金及簽約金共160萬元。惟丁○○於上開簽 約過程竟未將本件買賣契約書交由原告審閱，亦未告知無法 貸款等情，致原告受有損害而無法履約。
㈡按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟 實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者 ，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」 ，最高法院92年度台上字第1064號、91年度台上字第2461號 裁判意旨參照。本件系爭土地買賣契約書買受人欄固記載「
丁○○」，非原告名義，但係因原告於97年5月11日簽約時不 在場，而由丁○○代理原告簽署系爭買賣契約，訴外人即被 告代理人張家銘亦明知丁○○僅代理原告簽約，丁○○非買 受人，有丁○○於台灣台中地方法院檢察署97年偵字第2906 5號陳稱略以：因簽約當天戊○○人在台北，沒有辦法簽授 權書，故伊先以伊名義和對方簽約，簽約當時本要用戊○○ 名字，但代書表示無戊○○委託書，不可以用戊○○名字簽 約，因伊未拿到委託書，簽約當時伊跟他們說是一位教書的 博士要購買的等語。而住商不動產后里中科店經理高銀龍於 偵查中亦證述略以：買主透過丁○○介紹，因丁○○代表買 方，簽約時丁○○有電話聯絡買方，可是買方無法到場簽約 ，故以丁○○代表買方簽約，因簽約的人一定要在場等語。 及被告代理人張家銘亦證稱略以：丁○○有說買方是他的朋 友，不是他本人等語可稽。且被告既不否認張家銘知悉丁○ ○係為朋友購買，張家銘顯已知悉廖顯俊非本件買受人，加 以住商不動產后里中科店經理高銀龍及丁○○於本件刑案偵 查中證稱因丁○○已電話告知原告，僅因未帶委任狀而由丁 ○○在買賣契約書上暫時為簽約買受人，故本件買賣契約簽 約時在場之人均知悉丁○○係受原告委託，則被告或其代理 人張家銘於97年5月11日簽署系爭買賣契約時，明知或可得 而知丁○○非買受人，僅係原告代理人身分，依前開最高法 院裁判意旨，原告仍係系爭土地之真正買受人。 ㈢本件買賣因系爭土地無法貸得買賣總價金50%以上，原告已 交由丁○○向被告表示無法繼續履約，並請求被告返還上開 已交付之160萬元，有張家銘於台灣台中地方法院檢察署97 年度偵字第29065號偵查中證稱略以：伊必須等到系爭土地 找到新買主，才有可能將這筆簽約金還給買方，而且還要扣 除伊損失的差價，當時收的160萬元簽約金，伊已經投資其 他標的，目前無法歸還等語（見該不起訴處分書第4頁第10- 13行）。是兩造已合意解除本件買賣契約，被告並同意返還 原告160萬元價金，僅因無資金而無法返還。又查系爭土地 於97年11月3日出售予訴外人陳如怡，被告即有一屋二賣， 故兩造應已合意解除系爭買賣契約，依民法第259條及第179 條規定，被告應返還原告已給付價金160萬元。若認兩造未 合意解除契約，因被告於97年11月3日將系爭土地出賣他人 ，被告即已給付不能，原告仍得依系爭買賣契約第9條第3項 約定：「本約簽訂後，乙方（指被告）若有擅自解約、不為 給付、給付不能或違約情事致本約解除時，應立即返還已收 價金並負擔甲方（指原告）所受損害賠償以外，並同意按甲 方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。」，
解除系爭買賣契約，請求被告返還160萬元之價金。至同額 懲罰性違約金部分，俟另訴請求。退步言，原告亦主張以起 訴狀及準備書㈡之送達，解除兩造系爭買賣契約，請求被告 返還160萬元價金。原告已解除兩造系爭買賣契約，被告自 應返還原告已給付之160萬元價金。又系爭買賣契約既已解 除，被告即無法律上原因受有160萬元之利益，致原告受有 160萬元損害，原告亦得主張依不當得利規定請求被告返還 。
㈣所謂借名登記或稱為消極信託行為，係在信託法未立法通過 前存在於實務裁判見解，惟信託法於85年已通過，自應適用 信託法之規定。而按土地登記規則第124條規定：「本規則 所稱土地權利信託登記係指土地權利依信託法辦理信託而為 變更登記。」。查本件系爭土地登記謄本就登記於陳如怡名 下之移轉原因記載「買賣」，被告辯以係借名登記，既為原 告否認，被告應舉證以實其說，且依上開土地登記規則規定 可見該登記亦非信託登記。又被告自認兩造買賣關係既未解 除，卻逕將系爭土地過戶予陳如怡而支出相關費用，亦與一 般常理相違，被告所辯即不足採信。
㈤按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額。」、「約定之違約金過高者，法院得減至相 當之數額。」，民法第250條第1、2項、第252條分別定有明 文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過 高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務 人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定 ，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例意 旨參照。故約定之違約金若有過高情事，法院即得依此規定 核減至相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減。次按 違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實 際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約 金或賠償額預定性違約金而不同。最高法院90年度台上字第 857號裁判意旨參照。另按違約罰性質之違約金，於有違約 情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂無違約 情事，自無因契約解除而隨同消滅之理。最高法院61年台上 字第2922號判例參照。本件縱認原告解除契約不合法或無理
由，原告亦不否認有違約在先，依系爭買賣契約第9條第2項 約定「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害賠償以 外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」， 屬違約罰性質之違約金，縱鈞院認被告得主張違約金沒收， 則將原告已給付之全部160萬元價金作為懲罰性違約金亦顯 屬過高，且被告於97年11月3日既將系爭土地出售他人，應 認被告即無任何損害，被告應自負舉證其有損害之責任。再 參酌鈞院另案98年度訴字第897號返還買賣價金等事件之認 定：「出賣人另行出售土地，沒收50萬元價金作為違約金， 其金額顯然過高，應酌減至20萬元為適當。」，本件違約罰 性質之違約金與該買賣契約解除與否無涉，原告主張酌減違 約金亦係合法。
㈥聲明：⒈被告應給付原告160萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。民法第153條第1項定有明文。次按當事人締結之 契約一經合法成立，雙方均應受其拘束。為最高法院17年上 字第906號、18年上字第484號判例意旨所明揭，可見契約之 拘束力僅存在於締約當事人間，不包括非契約當事人之第三 人。本件原告執為解約及請求返還違約金之系爭土地買賣契 約書，乃被告與丁○○所訂立，未見原告名義及丁○○為原 告代理人字樣，原告自非系爭買賣契約之當事人，遑論已收 受之買賣價金160萬元頭期款支票發票人亦為丁○○，由簽 約及履約各階段亦可認定買方為丁○○，並非原告，原告自 不得執此契約主張權利。且原告於本件言詞辯論時已明白表 示「事實上都是我只請他（即丁○○）談這筆買賣，沒有請 他代理我簽買賣契約，他不能在合約書上面簽他的名字，應 該要簽我的名字。」、「丁○○幫我談這筆土地時，我並不 曉得他馬上就要簽合約。」、「原則上如果我有時間我會自 己去簽。」，顯見原告僅授權丁○○交涉系爭買賣，未授權 丁○○簽訂系爭買賣契約書，原告對丁○○簽訂系爭買賣契 約當時並不知悉，係事後始得知，原告本欲自行簽約，益徵 原告未授權丁○○代理原告簽訂系爭買賣契約書。矧原告既 未授權丁○○簽訂系爭契約，丁○○即無可能基於代理原告 之意思而簽訂系爭買賣契約書，丁○○應係基於自己為契約 當事人之意思簽訂系爭買賣契約，原告執此請求並無理由。 ㈡被告否認知悉有隱名代理之情。按「隱名代理」為代理人未
以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理 本人之意思，且必須為相對人所明知或可得而知。本件被告 於系爭買賣契約洽談、簽約等過程，從未接觸原告，不知原 告存在，亦不知原告與丁○○之關係，自無認定原告為契約 當事人之可能。況丁○○從未表示其為原告代理人。次按「 債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡依契約之文 義，足認為買受人，不問其買賣之動機為何，該買受人對於 出賣人當然得行使買賣契約上之權利。最高法院96年度台上 字第1618號裁判參照。本件丁○○雖曾提及買方是他的朋友 云云，此僅屬丁○○之訂約動機及原因，仍無礙其以契約當 事人之地位簽約之事實，被告亦未因此認定丁○○係為他人 簽訂系爭買賣契約。再者，丁○○當時不斷議價，所稱係朋 友要購買云云，被告代理人張家銘乃認為僅為丁○○殺價技 巧。況如實際欲購買者為原告，亦得先由丁○○購買後，再 轉賣予原告，此由丁○○於刑事偵查中供稱：「等將來辦理 過戶時，再以戊○○之名義重新訂立買賣契約。」（見台灣 台中地方法院檢察署97年度偵字第29065號不起訴處分書第3 頁）可稽。則丁○○縱曾表達其友人欲購買之情，非必然存 有代理他人簽約之意思表示，被告自無認定丁○○為原告代 理人之情。遑論丁○○如確有代理原告，僅需原告授權代刻 印章製作委託書即可為之，益證丁○○與原告間無成立代理 之法律關係，其等內部關係，亦與被告無涉。另於簽約當時 ，丁○○已於本件刑事案件偵查時證稱「因賣方要求本人親 自到場簽約，戊○○無法到場簽約，伊才以自己名義簽約。 」（見同上97年度偵字第29065號不起訴處分書第2頁）、「 當時代書表示沒有戊○○的委託書，不可以用戊○○的名字 去簽名。」（見同上97年度偵字第29065號偵查卷第65頁） ，顯見被告於簽約當時已明白表示契約當事人除非有明白出 具委託書，否則不同意丁○○為代理，被告實無認定丁○○ 為原告代理人之可能。且原告本件起訴前，先對丁○○提起 刑事詐欺告訴，顯見原告亦認定丁○○係自行以其自己個人 名義，非原告代理人名義與被告簽立系爭契約，否則原告該 告訴行為豈非誣告，則不論丁○○與原告之內部關係為何， 均非被告所得知，被告不知悉亦不同意丁○○為他人代理人 ，本件即無隱名代理之情。
㈢依張家銘於97年度偵字第29065號偵查程序所稱「伊必須等 系爭土地找到新買主，才有可能將這筆簽約金還給買方，而 且還要扣除伊損失的差價．．」，已明白表示如找到新買主 扣除差價損失後，才可能將簽約金還給買方，並未表示要解 除契約，同意將簽約金返還買受人，原告對此容有誤解。且
系爭土地買賣契約之買方丁○○確實已違反契約約定未按期 為價金之給付，依系爭買賣契約第9條第2款之約定，被告以 所收取之第一、二期款項為損害賠償之金額，即符合兩造契 約之約定。遑論原告非系爭買賣契約當事人，其對被告為解 除契約之意思表示，亦於法未合。
㈣被告與丁○○所訂立之系爭買賣契約從未解除，被告並於99 年4月20日以台中民權路郵局第1012號存證信函催告丁○○ 履約即給付買賣價金尾款之義務，則系爭買賣契約尚存在， 被告收受160萬元屬買賣價金之一部，非違約金。 ㈤再按交換土地之債權契約，不以當事人於立約之時已取得交 換標的物之所有權為必要，當事人尚未取得所有權者，不能 認係以不能給付為標的之契約，須待一方履行期限屆至，並 經他方請求，仍未能交付，始生嗣後給付不能情事。最高法 院85年度台上字第123號裁判參照。被告將系爭土地暫時借 名登記於合夥人陳如怡名下，係便利委託其管理，非轉賣他 人之一屋二賣之情形。如丁○○依約給付640萬元尾款予被 告，被告即會透過借名登記之陳如怡，將系爭土地所有權移 轉登記並交付予丁○○，被告並無給付不能之情。惟丁○○ 仍未給付尾款，被告尚未負有移轉系爭土地所有權之義務， 自無給付不能之情，與系爭買賣契約第9條第3項規定已然不 符，原告既非契約當事人，亦無權解除系爭買賣契約。 ㈥末按系爭土地於97年5月間市價每坪約12,000元，因丁○○ 不斷議價，被告勉為同意降價為每坪10,376元（總價800萬 元）賣予丁○○，嗣被告因丁○○違約未給付尾款，被告即 有權將已收付之160萬元作為違約損害賠償金，丁○○曾要 求被告讓其另尋買家，如以系爭買賣契約價格找到新買家， 希望被告將沒收之違約金返還丁○○，惟系爭買賣契約至今 仍未解除，丁○○迄今仍未以當時買價找到新買家，且現今 景氣低落，系爭土地市場價格跌落至每坪5千元，被告損失 確屬重大，且已高於160萬元之損失。
㈦承上，契約為民事法律關係發生之原因，契約當事人權利義 務應以契約記載為依據。為確保社會交易秩序及安全，契約 當事人自應謹慎約，依約履行。本件姑不論原告非系爭買賣 契約之當事人，已無何權利得主張，且被告亦無意解除系爭 買賣契約，系爭買賣契約仍屬有效存在，本件原告之請求即 無理由等語置辯。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、丁○○則以：伊係受原告委託於97年5月11日代為簽訂系爭 土地之買賣契約書，於當場並詢問代書系爭土地貸款核貸金 額問題，代書表示依當時不動產熱絡情形，核貸50%尚無問題
，伊轉告原告後，始代為簽訂。原告於當晚亦曾至伊家中看 過系爭買賣契約，翌日伊並交付系爭買賣契約影本予原告， 原告均無表示異議及貸款額度之問題。而原告委託書確無敘 明「買賣總價必須以貸款方式支付50%，否則無法履約」字 樣，如該條件原告認係本件買賣之重大事項，即不應未以書 面載明之。又系爭土地買賣契約第3條，有關買賣標的之產 權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還等作業 ，全由本件買賣代書代辦，與伊代為簽訂買賣契約無關，且 委任關係於簽訂系爭土地買賣契約後即已終止，伊自無權處 理及過問後續貸款事宜。遑論不動產申辦貸款核貸率，係由 核貸銀行，審酌各申貸人之信用條件、財務狀況、行職業別 、償還能力．．等決定核貸率，非伊可保證之能力範圍，伊 絕無保證50%貸款之說。
四、法院之判斷：
本件爭執所在：系爭土地買賣契約之當事人為何人？經查： ㈠系爭土地買賣契約書上記載之買方為丁○○，賣方為被告。 簽名蓋章欄之買方為丁○○，賣方為被告，賣方簽約代理人 為張家銘，此有不動產買賣契約書在卷可憑。
㈡原告於本院審理時陳稱略以：丁○○說伊很忙，請他幫忙簽 契約，事實上伊只請他談這筆買賣，沒有請他代理伊簽買賣 契約。丁○○不能在合約書上面簽他的名字，應該要簽伊的 名字，丁○○幫伊談這筆土地時，有承諾幫忙貸款貸到50% ，因為如果能貸款50%，伊才有足夠的自備款可以買這筆土 地，所以伊才讓丁○○去談。伊只是委託丁○○去談這筆買 賣，丁○○談妥系爭土地用800萬元買，伊並不曉得丁○○ 馬上就要簽合約。因丁○○沒有說簽買賣契約，只是說談妥 價金800萬元，問伊是否可以接受，沒有說要簽買賣契約， 也沒有說要代理伊簽買賣契約，伊是事後看到合約書才知道 ，又合約書上應記載貸款要能貸到50%以上，買賣契約才能 成立，但是契約上面沒有寫等語（見本院99年5月4日言詞辯 論筆錄）。丁○○於本院審理陳稱略以：系爭土地之買賣於 簽約時並沒有委託書（指原告之授權書），伊一直向原告要 ，但是原告不給，伊不知道是什麼原因。一直到簽完買賣契 約6個月之後，也就是97年11月原告才補給伊授權書。伊簽 買賣契約書時，有告訴被告代理人，伊代理的人是博士，在 補習班教書，沒有告訴賣方買方的名字。賣方有說是不是可 以請買方本人親自到場簽約。伊兒子隨時會跟原告以電話聯 絡，伊有問伊兒子原告是不是可以來，原告說很忙，叫伊幫 他簽契約。但是簽契約時代書說要有委託書才可以，代書說 沒有委託書，如果簽原告的名字，可能會有偽造文書之嫌疑
，所以就先用伊的名字簽，有說要補委託書，但沒有說要什 麼時候補，他們還有說簽約的人不一定是買的人，因為簽約 是代表買賣合約簽訂，如果要辦理各種貸款、過戶，真正的 所有人再拿資料去辦，不一定就是簽約的人等語（見本院99 年5月4日言詞辯論筆錄）。丁○○於臺灣臺中地方法院檢察 署97年度偵字第29065號案件陳稱略以：簽契約時因為伊還 沒有拿到原告的授權書，所以簽約當時伊只跟賣方說是一位 教書的博士要購買，但是沒有說詳情。簽約當時本來要用原 告的名字，但是代書表示沒有原告的委託書，不可以用原告 的名字去簽名等語（見上開偵查卷第65頁、66頁）。足見丁 ○○於簽訂系爭土地買賣契約書時，並未得到原告之授權， 其係以自己名義簽訂契約甚明。況依系爭契約第7條授權約 定：甲乙任一方如無暇親自配合辦理本約買賣事宜時，應檢 附授權書（印鑑證明）。本件被告於簽約時委託代理人張家 銘簽約，張家銘除簽被告名字外，並於代理人欄內簽名，丁 ○○於簽約時如代理原告簽約，自應如被告代理人上開簽約 方式簽名於代理人欄內，益見丁○○因未取得授權書，故以 自己名義買受系爭土地，被告辯稱系爭不動產買賣契約買方 是丁○○，應可採信。原告既非系爭買賣契約之當事人，自 不得主張解除契約，請求返還已交付之定金40萬元、簽約金 120萬元。
㈢又系爭契約第9條第2款約定：「本約簽訂後，甲方（指買方 ）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應 負擔乙方（指賣方）所受損害之賠償以外，並應以已支付之 價金作為懲罰性違約金給付乙方。」。則縱認系爭買賣契約 係存於兩造之間，惟以原告貸得50%做為支付買賣價金之條 件，並未列為系爭買賣契約之一部分，此純屬原告與丁○○ 間之約定，原告尚不得以無法貸得50%作為解除契約之理由 。則原告以此為由主張解除契約，自不生解除之效力。而被 告迄今並未解除契約，是原告依據上開契約規定，解除契約 ，請求返還價金，自屬無據。
㈣另被告雖已將系爭土地移轉登予記陳如怡，但被告一再陳明 ，其雖因信託登記而將系爭土地所有權轉登記予陳如怡，惟 如原告請求移轉登記，伊隨時可以辦理移轉登記，茲姑不論 信託登記之說是否可採，縱認係被告已將所有權移轉予陳如 怡，仍非屬客觀不能，被告只要在買受人請求移轉登記時能 夠履行，即無債務不履行問題。尤其依系爭契約第第9條第1 款之約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依 約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時， 他方得解除契約。」，是在買受人未依上開規定對被告定期
催告履行前，被告仍不負遲延責任，則原告據此主張解除契 約亦無理由。又本院98年度訴字第897號判決與本件情形不 同，自不得援引，附此敘明。
㈢綜上，原告既非系爭不動產買賣契約之當事人，其自不得依 系爭不動產買賣契約書請求返還已交付之買賣價金或請求酌 減違約金，原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結 果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
書記官 王志伃