臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2384號
原 告 甲○○
訴訟代理人 羅宗賢律師
黃雅琴律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國99年4月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自台中縣豐原市○○段5693建號建物（即門牌號碼台中縣豐原市○○路104號房屋，坐落基地為：台中縣豐原市○○段236地號土地）中之2樓至6樓遷出，並將之騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟玖佰柒拾貳元，及自民國98年10月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國98年10月1日起至被告遷出上項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟叁佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零叁佰伍拾元，由被告負擔新臺幣玖仟叁佰壹拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告 雖檢附診斷證明書具狀表明因罹患膀胱惡性腫瘤，甫接受膀 胱鏡手術，健康狀況不佳無法出庭為由，請求延緩言詞辯論 期日等語。惟查，本件訴訟早於民國（下同）98年10月1日 即繫屬於本院，被告於收受本院定於98年11月16日下午4時 10 分行言詞辯論程序之通知後，旋於98年10月13日提出答 辯狀，然於上揭期日並未到庭，其後再收受本院定於98年12 月21日下午2時45分行言詞辯論程序之通知後，即提出診斷 證明書以甫於同年11月30日接受膀胱鏡手術，需靜養為由請 由延緩期日，其後本院再定言詞辯論期日並依法通知被告， 被告亦均未到庭，惟嗣本院於99年3月12日勘驗現場時，被 告則不但能就其對原告主張事實之抗辯理由為完足之陳述， 並能與到場證人陳茂霖即陳俊穎對質，則被告縱然因病而有 體力較差之情形，然依被告之意識、身體狀況等，顯無不能 委任訴訟代理人到場之情形，非屬不可避之事故，自非民事 訴訟法第386條第2款所謂因正當理由而不到場，被告既無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：原告於97年間經由本院96年度執字第85648 號強制執行事件拍賣程序，標得坐落台中縣豐原市○○段
236 地號土地暨其上同段5693建號（即門牌號碼：台中縣豐 原市○○路104號）建物，並由本院於97年11月14日核發權 利移轉證書在案，且已於97年12月10日辦妥所有權移轉登記 。被告於原告標得上揭房地前，即占有使用上揭建物之2至6 樓（上揭建物2至6樓部分以下稱系爭建物），因上揭房地係 以不點交為拍賣條件，故於原告標得上揭房地後，法院並未 將上揭房地點交予原告，致系爭建物持續遭被告無權占有使 用迄今，原告雖屢次託人與被告協商，請求被告自行搬遷， 惟被告均置不理會，爰依民法第767條規定，訴請被告返還 系爭建物。又被告因無權占有系爭建物，受有相當於租金之 不當得利，並致原告受有無法使用系爭建物之損害，參酌原 告取得系爭建物前，訴外人游壹婷將上揭建物整棟（即1樓 至6樓）以每月10萬元出租予訴外人林順宗，而告取得上揭 房地所有權後，將上揭建物1樓以每月7萬元出租予林順宗， 按理原告本可將系爭建物以每月3萬元出租，故應認原告以 每月2萬5千元計算相當於租金之不當得利為適當，故依民法 第179 條不當得利之規定，訴請被告自原告取得系爭建物時 起按月給付原告2萬5千元相當租金之不當得利等語。並聲明 ：㈠被告應自門牌號碼台中縣豐原市○○段5693建號建物中 之2樓至6樓遷出，並將建物騰空返還原告。㈡被告應給付原 告264,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，及自98年10月1日起至被告遷讓第 一項房屋予原告止，於每月最末日給付原告2萬5千元，其不 足一月部分，按比例計算。
參、被告未於言詞辯論期日到場，據其前提出之答辯狀所載及於 本院勘驗現場時所為之陳述略以：門牌號碼台中縣豐原市○ ○路104號房屋暨其坐落基地原為被告之女游壹婷所有，其 中1樓部分出租林順宗使用，2至6樓部分則由游壹婷交付被 告使用。原告經由法院拍賣程序取得上揭房地所有權後，曾 於97年底對被告及游壹婷、林順宗三人提起交付房屋等之訴 訟（即本院98年度訴字第23號，下稱前訴訟），並委由訴外 人陳俊穎與被告等人協調後，達成由林順宗以每月月租3萬 元承租上揭房屋之1樓部分、2至6樓部分原告則同意由被告 自97年11月14日起至98年10月15日止無償使用，如被告未於 98年10月15日遷出系爭建物，則應自98年10月16日起至99年 4月15日止每月支付原告租金2萬元、自99年4月15日起至交 還房屋之日止每月給付原告租金3萬元之協議，兩造並於98 年1月20日簽立協議書，故而，被告乃係基於兩造間協議書 之約定，而占有使用系爭建物，並非無權占有等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
肆、下列事項為兩造所不爭執，且有建物登記謄本在卷可按，並 經調閱本院96年度執字第85648號強制執行事件卷宗、本院 98年度訴字第23號卷宗查核屬實，堪信為真正： 一、坐落台中縣豐原市○○段236地號土地暨其上同段5693建 號建物（即門牌號碼台中縣豐原市○○路104號房屋）， 原為訴外人即被告之女游壹婷所有。
二、原告於97年11月14日經由本院96年度執字第85648號強制 執行事件拍賣程序拍定取得上揭房地所有權，經本院於97 年11月14日核發權利移轉證書予原告。
三、被告於上揭房地遭拍賣前，即與游壹婷等家屬居住於系爭 門牌號碼台中縣豐原市○○路104號房屋之2至6樓，系爭 建物現仍由被告與配偶、子女等家屬居住使用中。伍、兩造爭執之焦點：㈠原告是否曾於98年1月20日與被告達成 協議，同意讓被告繼續居住於系爭房屋？亦即原告請求被告 遷讓房屋是否有理由？㈡原告請求被告給付相當租金之不當 得利，其金額是否過高？
陸、法院之判斷：
一、原告主張被告占有使用系爭建物並無正當權源，係屬無權 占有，為被告所否認，並抗辯被告係基於兩造於98年1月 20日達成之協議占有使用系爭建物，並非無權占有等語。 經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。又私文書應由舉證人證 其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，同法第 357條亦有明文，因此，私文書之真正，他造當事人有爭 執者，舉證人應負證明其真正之責。被告抗辯就系爭建物 有占有使用之正當權源，無非以兩造曾於98年1月20日就 系爭建物之使用問題達成協議，並提出日期為同日之「點 交同意協議書」（下稱系爭協議書）資為佐證。惟原告否 認被告所提出之系爭協議書之真正，依上開說明，自應由 被告就系爭協議書之真正負舉證之責。經查：系爭協議書 之內容係由代原告交涉系爭建物交屋問題之陳茂霖與被告 洽談，被告在系爭協議書上簽名時，系爭協議書上拍定人 處已有填寫原告之姓名，不清楚系爭協議書上原告之姓名 係何人所簽等情，為被告於本院勘驗現場時自認之事實（ 見本院卷99年3月12日勘驗筆錄），依被告前開洽談、在 系爭協議書上簽名經過之陳述，委不足證明系爭協議書上 原告簽名為真正，而系爭協議書上原告之姓名並非原告所 簽，原告亦未同意系爭協議書所載內容等情，業據證人即 代原告與被告交涉系爭建物交屋問題之陳茂霖即陳俊穎於
本院至現場勘驗時具結證稱：「（問：協議書上甲○○姓 名何人所簽？）（提示）是我事務所小姐事先寫好，因為 打字時漏打拍定人姓名，所以才由事務所小姐事先填寫， 目的是表明拍定人為何人。系爭房屋是由我代原告投標， 所以拍定後也是由我代原告與被告交涉交屋問題，我來跟 被告交涉後，被告同意協議書的內容後，我將協議書拿回 去給原告看，原告不同意協議書的內容，所以沒有簽名、 蓋章。」、「我們做仲介的作法通常是由我們先和債務人 協商，協商後才會將協商資料送給拍定人詢問是否同意。 」等語（見同上筆錄）綦詳，而經比對系爭協議書與原告 所提出其與訴外人林順宗簽訂之房屋租賃契約書暨公證書 上原告之簽名字跡，更可明顯看出系爭協議書拍定人欄「 甲○○」之簽名，與房屋租賃契約書暨公證書上原告之簽 名，不論外形、書寫方式、落筆、運筆等筆觸，均明顯不 同，足見陳茂霖證稱原告並未在系爭協議書上簽名應堪採 信。被告既未能舉證證明系爭協議書上原告之簽名為真正 ，復未能舉證證明兩造間確已就系爭建物之占有使用、點 交等問題達成合意，則被告抗辯兩造已於98年1月20日達 成點交之協議、並被告基於系爭協議書有占有使用系爭建 物之權源等語，洵不足採。
㈡被告雖另辯稱原告於前訴訟程序進行中，即係因已與被告 簽訂系爭協議書，故而具狀撤回前訴訟，如兩造未達成前 述協議，原告何須撤回前訴訟等語，抗辯兩造確曾就系爭 建物之點交、使用問題達成協議。然經調閱本院98年度訴 字第23號交付房屋等事件卷宗，原告於97年12月26日提起 前訴訟後，固於98年2月3日具狀撤回起訴，然該撤回起訴 狀僅泛稱兩造已達成和解、已無訴訟之必要，故依法撤回 起訴等語，既未述明所稱和解之內容，亦未檢附和解之任 何相關文件資料，誠難僅因原告有撤回前訴訟之舉，即逕 行推論認定兩造間有系爭協議書存在。是被告前揭所辯， 亦無足採。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告 無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係 有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請 求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。被告就兩造間曾達成如系爭協議書所載內容之合意 之利己事實，既未能舉證以實其說，則被告抗辯依兩造於
系爭協議書之約定，被告有占有使用系爭建物之正當權源 云云，即無足採。從而，原告依民法第767條之規定，訴 請被告自系爭建物遷出、並將系爭建物騰空返還原告，於 法自屬有據。
二、關於原告請求被告給付相當租金之不當得利部分： ㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以 對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。被告無正當權源而占有使用系 爭建物，已如前述，則被告因無權占有使用系爭建物即受 有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭建 物之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返 還相當租金之不當得利，揆諸前開規定及判例意旨甚明。 經查，原告係於97年11月14日取得本院核發之系爭建物權 利移轉證書，為兩造不爭執之事實，已如前述，則原告請 求被告一次給付自97年11月14日起至98年9月30日止已屆 期之相當租金不當得利、並請求被告自98年10月1日起至 遷出系爭建物之日止按月給付相當租金之不當得利，即屬 有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1項所明定。 而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指 法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係 指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指 平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88 年度台上字第108號判決意旨參照）。又基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號 判例意旨參照）。查：系爭建物坐落台中縣豐原市○○段 236 地號土地，土地面積為67平方公尺，於96年之申報地 價為每平方公尺29,512元，此有土地登記謄本附於本院98 年度訴字第23號卷可按；而系爭建物2樓至6樓面積合計 309.9 平方公尺，現值總計為949,700元，亦有臺中縣稅 捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷足參；復參以系爭建物坐落 台中縣豐原市第一市場與SOGO百貨之中間，位處之復興路 上有許多服飾店及攤販，往來人潮眾多，商業交易行為頻 繁，甚為熱鬧，且系爭建物距豐原媽祖廟僅約200公尺、
豐原國小及火車站約300公尺、南陽國小約400至500公尺 、臺中縣政府約300至400公尺、豐原市公所附設圖書館約 500至600公尺等情，業經本院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄 附卷可稽。本院審酌系爭建物之坐落位置、交通情形、工 商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事，認應以該土地 申報價額及房屋價格年息8%計算相當於租金之利益為合理 ，故而原告得請求被告給付相當租金不當得利每月之金額 即為17,316元【計算式：（土地價值67×29,512元5/6＋ 房屋價值949,700元）×週年利率8%12個月=17,316元， 小數點以下四捨五入--以下同】。準此計算，原告請求被 告給付自97年11月14日起至98年9月30日止，共計10月又 17日相當於租金不當得利之金額即為206,187元（計算式 ：17,316元10月＋17,316元17/30＝182,972元）及自 起訴狀繕本送達翌日即98年10月10日起至清償日止按週年 利率5%計算之法定遲延利息，並請求被告自98年10月1日 起至遷出系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得 利17,316元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之 請求，則無理由，應予駁回。
㈢至原告主張於其取得上揭房地前，游壹婷將整棟建物以每 月10萬元出租予林順宗，而原告取得上揭房地後，將其中 一樓部分以每月7萬元出租予林順宗，故按理系爭建物原 告本得以每月3萬元出租，而主張被告因無權占用系爭建 物受有每月2萬5千元相當租金之不當得利等語。然查，上 開二租約之當事人均非兩造，租賃之標的物亦非同一，基 於債之相對性，上開二租約之效力均無從拘束兩造，且租 賃契約當事人願以何種價格出租或承租租賃物，所涉及之 主觀、客觀因素不一而足，要不得以他人間之租約作為被 告因無權占有系爭建物所受利益數額之唯一認定標準，原 告主張應以每月2萬5千元計算被告無權占用系爭建物所受 利益之數額，不足採取，附此敘明。
三、綜上所述，原告依民法第767條規定及不當得利之法律關 係，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，並給付 原告182,972元及自98年10月10日（即訴狀繕本送達翌日 ）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自98年10 月1日起至被告遷出系爭建物之日止，按月給付原告17, 316元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求 ，則無理由，不應准許。
四、按所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決， 法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5 款定有明文。本判決主文第二項所命給付之金額未逾50萬
元，爰依上揭規定，依職權宣告假執行。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經 審酌均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。 六、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴 訟法第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用為原告繳納 之裁判費10,350元，命被告負擔其中十分之九即9,315元 ，餘由原告負擔。
柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
書記官