臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2232號
原 告 日春不動產有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林軍男律師
被 告 甲○○○
乙○○
上列一人
訴訟代理人 施瑞章律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國99年4月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○○應給付原告新臺幣伍拾貳萬元，及自民國九十八年九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國九十八年十月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告甲○○○負擔百分之六十七；餘由被告乙○○負擔負擔。
本判決於原告依序以新臺幣壹拾柒萬叁仟元、新臺幣捌萬叁仟元為被告甲○○○、乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序事項：
被告甲○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、被告甲○○○於民國98年5月31日以新臺幣（下同）2,448萬 元之價格，委託原告銷售被告甲○○○所有門牌號碼臺中市 ○○區○○路四段327號之建物（土地坐落於台中市○○區 ○○段169-22、169-23地號，下稱系爭房地），雙方簽訂專 任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，銷售期間自民國 98年5月31日起至98年11月30日止。嗣系爭房地於原告居間 仲介之下，尋得買主即被告乙○○同意承買。經原告安排， 買賣雙方於契約期限內之98年6月15日，就系爭房地以2,500 萬元之成交價格，簽立本件不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），契約成立並生效。同日被告甲○○○與被告乙○ ○，並分別簽名出具「賣方佣金未付確認單」及「買方佣金 未付確認單」予原告，被告二人同意應分別給付原告居間服 務報酬52萬元及25萬元，然被告二人，迄今仍未給付之。所
謂居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間 行為之媒介，且以有償為原則、居間人報酬之請求，以契約 因其報告或媒介而成立者為限、所支出之費用非經約定，不 得請求償還，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之 規定而適用，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。又 居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約 因故解除，於其報酬並無影響，此參諸臺灣高等法院87年上 易字第3號之判決意旨甚明。本件原告於買賣契約因報告或 媒介而成立時，即得向被告二人請求報酬，即令被告二人買 賣契約嗣後因故解除，於原告已發生之居間報酬請求權，並 無影響，爰依兩造所簽訂之委託銷售合約書第5條、賣方佣 金未付確認單、買方佣金未付確認單、民法第565、568條之 規定，請求判決如聲明所示。
二、對被告抗辯之陳述
系爭買賣契約被告已經簽訂完成，買方也已匯款250萬元至 僑馥建設股份有限公司履約保證專戶，買賣契約已經完成。 本件被告間既相互主張解除契約，並已另案涉訟於本院，顯 然無繼續履約之可能，則參照最高法院88年台上字第3254號 判決意旨，本件居間服務報酬，原應於「交屋前付清」之約 定，應認該事實發生已不能，並認為清償期，應於本件被告 主張解除契約時業已屆至，原告自得請求被告二人給付居間 服務報酬。退步言之，亦應可認為本件被告二人相互主張解 除契約並拒絕給付居間服務報酬之舉措，係債務人以不正當 行為阻止該事實之發生，應類推適用民法第101條第1項規定 ，視為清償期已屆至。即令認本件居間服務報酬之約定條件 尚未成就或期限尚未屆至，然本件被告二人拒絕給付居間服 務報酬，亦已構成違約事由，原告自得依民法債務不履行之 規定，請求被告二人各給付相當於本件約定之服務報酬之損 害賠償。至被告乙○○雖謂：原告公司人員蔡政佑虛偽不實 告知本件仲介標的房地租約與租金之事實云云。然於簽定系 爭買賣契約之前，被告乙○○即已閱覽本件仲介標的房地租 約，包括租金內容，此亦經證人即本件買賣承辦代書洪孟志 及原告公司仲介人員蔡政佑到庭證稱明確，故原告並無虛偽 不實告知之情事。又被告乙○○另稱：蔡政佑為促使被告決 定購買本件房地，竟向伊騙稱，系爭仲介標的對面之土地已 由元大建設公司以每坪72萬元購入開發，將興建商辦大樓， 即將大幅增值，以致伊陷於錯誤，購買系爭房地云云。惟不 動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等 客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意 思與判斷，祇需雙方互相表示同意，即可成交，此有最高法
院80年度台上字第2713號判決意旨，足資參酌。本件被告即 買賣雙方，既已就系爭原告仲介之不動產，經當事人主觀上 自由之意思與判斷，雙方互相表示同意，最終以2,500萬元 之價格成交，並已簽訂「不動產買賣契約書」，契約即已成 立，並同時生效，自無何被告乙○○前揭抗辯所稱其有因此 陷於錯誤之情事及可能。況系爭原告仲介之不動產附近土地 的成交價格及使用目的，均僅供參考，並非本件原告承辦仲 介人員之「應說明事項」，亦不在原告承辦仲介人員之應調 查或說明之事項範圍，被告乙○○並不能執此為由，解除居 間契約並作為拒絕給付服務報酬之依據。再者，原告仲介之 系爭房地附近或相同地段之房地成交行情，與本件情形相比 較相當，且有更高的成交行情，被告乙○○，乃係以相對便 宜的價格即取得系爭房地，並無任何不利益可言等語。三、並聲明：請求判決如主文第1、2項所示，並願供擔保，請准 宣告假執行。
貳、被告部分
一、被告甲○○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭之 聲明及陳述略以：
原告並未幫被告甲○○○賣出房子，所以被告甲○○○並無 給付仲介報酬款項之義務，另被告乙○○所給付的第一期頭 期款也沒有履行。又本件買賣乙○○有主張受詐欺等情事， 事情尚未釐清等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回。
二、被告乙○○則以：
（一）原告公司所屬仲介人員蔡政佑於98年6月初，向被告乙○ ○推介本件仲介標的之不動產時，即向被告乙○○虛偽不 實告知此一房地之租約及租金事實，同時蔡政佑雖明知被 告乙○○購買系爭房地旨在投資，對於系爭週邊的房地事 實上的成交展望是買賣標的的重要部分，然為促使被告乙 ○○決定購買本件房地，竟向被告乙○○騙稱系爭房地對 面1,500 坪土地，已由開發房地產聲譽卓著之元大建設股 份有限公司以每坪72萬元購入開發，即將興建商辦大樓， 系爭房地即將大幅增值；而且系爭房地為商業用地，更見 其增值空間云云。被告乙○○善意信賴蔡政佑之介紹說明 致陷於錯誤，而以2,500萬元向被告甲○○○購買系爭房 地。嗣後被告乙○○始悉蔡政佑對系爭房地所為推銷介紹 ，均為不實。原告以居間仲介為業務，對於居間各當事人 訂約有關之交易條件、銷售內容自應妥為調查確實後，據 實報告，俾令交易相對人之被告乙○○得以充分瞭解交易 訂約之條件、內容，倘未為調查確實，而為不實之介紹說
明，即違反民法第567條第1、2項及不動產經紀業管理條 例第21條所定據實報告及妥為媒介之義務。被告乙○○自 得依關於債務不履行之規定解除居間契約，從而，被告乙 ○○即無依居間契約給付媒介報酬於原告公司之義務。又 依民法第571條前段之規定，原告亦不得向為居間契約委 託人之被告乙○○，請求報酬，被告乙○○亦無給付報酬 於原告公司之義務。另被告乙○○亦去函甲○○○表示解 除系爭買賣契約，同時另於甲○○○向被告乙○○請求給 付違約金事件（本院98年訴字第2292號），向甲○○○另 為撤銷買賣契約之意思表示。
（二）最高法院49年第1646號判決固認居間人於契約因其媒介而 成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報 酬並無影響，惟倘兩造解除契約之原因，係歸責於居間人 違反其據實報告及妥為媒介義務，及忠實義務所致者，則 居間人即不得請求報酬，否則即與上揭最高法院判決意旨 不符。依系爭房地之買賣契約，買賣雙方間確有約定以履 約完成為停止條件，倘因故未完成而解除，被告乙○○即 不負給付報酬之義務。是以，被告乙○○與原告公司間之 居間契約，既因買賣雙方間之房地買賣契約經雙方分別為 解除、撤銷而無法履行，被告乙○○給付報酬之停止條件 已確定不成就，被告乙○○自無給付居間報酬之義務等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、本院之判斷：
一、本件原告主張：被告甲○○○於98年5月31日以2,448萬元之 價格，委託原告銷售被告甲○○○所有系爭房地，雙方簽訂 專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，銷售期間自98 年5月31日起至98年11月30日止，嗣於原告居間仲介之下， 尋得買主即被告乙○○同意承買，買賣雙方於契約期限內之 98年6月15日，就系爭房地以2,500萬元之成交價格，簽立系 爭買賣契約，同日被告甲○○○與被告乙○○，並分別簽名 出具「賣方佣金未付確認單」及「買方佣金未付確認單」予 原告，同意應分別給付原告居間服務報酬52萬元及25萬元等 情，業據原告提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約 書、不動產買賣契約書暨貸款收付明細表、代收票據明細表 、支票影本、賣方佣金未付確認單及買方佣金未付確認單為 證（見本院卷第8至23頁），並為被告所不爭執，堪信原告 此部分主張屬實。
二、被告乙○○雖以前揭情詞置辯，惟查：
按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤 銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條定有明文。所謂詐 欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其 因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第 92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被 詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高 法院18年上字第371號判例、44年台上字第75號判例參照） 。本件被告乙○○既抗辯遭蔡政佑詐欺，依民法第92 條第1 項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就蔡政佑如何欲被告 乙○○陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思 表示，負舉證之責。
（一）關於系爭房屋租賃情形：
被告乙○○所舉之證人即被告乙○○之配偶徐誌壕於本院 98年度訴字第2292號兩造給付違約金事件（下稱另案）到 庭證稱：還沒有去看房子之前蔡政佑有告知說該屋壹個月 租金6萬元，看了之後蔡政佑也是說一個月租金6萬元，伊 沒有問當時的承租人，因為不是很認識；簽約當日原告拿 出租賃契約書後，有就為何會與之前的租金差這麼多，租 賃契約書是寫每月租金五萬元，二年後才有調高，伊有問 蔡政佑為何與之前差那麼多，蔡政佑就一直講對不起等語 （見另案卷第86頁正反面），固證述蔡政佑於簽約前告知 系爭房屋出租之租金為每月6萬元。惟證人即系爭買賣仲 介日春公司業務員蔡政佑於另案到庭結證稱：伊向被告介 紹系爭房地，有跟被告說該房屋出租中，但沒有說每月是 6萬元，因被告與該屋之承租人認識，且是多年的鄰居， 在承辦本件時有告訴被告乙○○說屋主在越南經商，被告 乙○○想買時屋主不一定在臺灣，請她若真的想買的話伊 願意提供租賃合約書給她看，在簽約當天，在簽約之前伊 就有拿租約給她看，且告知租金每月5萬元，3年後調整為 55,000元，被告乙○○主張沒有事先拿契約給她看，是是 錯誤的等語（見另案卷第67頁反面、第68頁正面），則否 認有告知被告乙○○系爭房屋每月租金為6萬元之情事。 再者，證人即系爭買賣契約代書洪孟志於另案到庭結證稱 ：買賣契約書第15條有約定房屋出租的事，是用手寫的， 租賃契約伊記得當時有拿被告乙○○看，當時有談到該房 子出租一個月出租多少錢，但金額伊忘記了，伊只指記得 當時有拿租賃契約給被告乙○○看，她有表示租金一個月 多少，被告乙○○知道，但後續的事情伊就沒有去瞭解了 ；被告乙○○於簽訂系爭不動產買賣契約時沒有說她看中
對面1,500坪土地係由元大建設公司以每坪72萬元買受， 因此她才要購買系爭房地，被告乙○○也沒有說為何要買 系爭房地，因在簽約時雙方氣氛還都很和諧等語（見另案 卷第66頁反面）。前開三位證人均證述簽約當日被告甲○ ○○有提出系爭房屋出租之租賃契約，租約載明租金每月 5萬元，2年後有調高等情，是縱蔡政佑於簽約前有告知被 告乙○○系爭房屋每月租金為6萬元之情事，被告乙○○ 於簽約前既已閱覽租賃契約書，知悉實際租金數額後，始 簽約購買，並約明於買賣契約書第15條（見本院卷第11頁 ），就此部分難認被告乙○○有受蔡政佑詐欺、或其購買 之意思表示內容有何錯誤之可言。被告乙○○此部分抗辯 ，要非可採。
（二）關於系爭房屋週遭投資及經濟發展部分
被告乙○○抗辯：蔡政佑於98年6月初為促使被告乙○○ 決定購買系爭房地，竟騙稱系爭房地對面1,500坪土地， 已由開發房地產信譽卓著，並具有景氣指標作之元大公司 以每坪72萬元成交買受，準備興建商辦大樓，作為企業總 部，系爭房地將大幅增值，並向被告乙○○騙稱系爭房地 為商業區用地等不實情事，致被告乙○○對本件標的之認 知與標的實際狀況有極大差異，因而陷於錯誤，而為買受 之意思表示云云，固據其提出蔡政佑書寫之說明書，並舉 證人蔡政佑、徐誌壕為證。惟查：
⒈被告乙○○提出之說明書畫有系爭房地位置圖，並於系爭 房地對面土地畫有正方形、斜線土地，該正方形區塊旁並 記載「元大建設以每坪72萬成交將蓋商辦大樓」字樣（見 另案卷第62頁）。參酌：①證人蔡政佑於另案到庭結證稱 ：「（你介紹被告購買系爭房地，有無跟他說該房屋對面 1,500坪土地，已由元大建設股份有限公司以每坪72萬元 成交買受，準備興建商業大樓作為商業總部，系爭房地會 大幅增值，並提出剛剛提示給你看的說明書給乙○○看？ ）沒有，我們在買賣房子時會提供相關買賣的不動產的說 明書給買方先事先看過，但我不能確定剛剛給我看的那張 在說明書是簽約前給乙○○看還是簽約後，因上面沒有任 何我的簽名或我們公司的簽章，所以我主張我們買賣房子 都是針對買賣的該物件提供正確資料，不會提供週邊物件 資料給買方。」、「（被證二的說明書是何時交給乙○○ 的？）不知是簽約前還是簽約後提供給乙○○的，我已經 忘記了。針對乙○○律師所提物件的開價是2,800萬元是 錯誤的，因剛開始原告委託我們出售的價格是3,580萬元 ，而非2,800萬元。）」、「（說明書上面有元大建設以
每坪72萬元成交將蓋商辦大樓，是你寫的？）對，是我寫 的。）」、「（上開部分有無任何依據或記載？）我們在 提供週邊行情時，仲介的能力沒有辦法去調查土地是何人 買賣的，因元大證券公司有在那塊地出租給他們的客戶當 停車格就是特約停車場，我當時是聽人家說的，所以才寫 那段文字。」、「（你確定有跟被告講說系爭房屋的對面 是每坪72萬元成交，是元大證券公司）我確定有講，但忘 了是簽約前還是簽約後講的。」等語（見另案卷第68頁正 至69頁反面）。②證人即被告乙○○之配偶徐誌於另案到 庭證稱：「（能否陳述你與蔡政佑接觸或你太太與蔡政佑 接觸而你在場，蔡政佑跟你們仲介購買系爭房屋？）都是 我與我太太與蔡政佑三人，因為想要投資，是我們先去看 八期的房子，看完之後不是很喜歡，蔡政佑跟我們講文心 路這邊有房子要賣，然後就隔了一、二天就到那邊看房子 ，看房子時蔡政佑就說附近有捷運的出口，並指著對面有 一塊地說是元大買的地，已經成交了，要蓋大樓用的，他 就說那棟大樓成交一坪七十二萬元，我們認為這邊利潤還 不錯，所以才會想去投資。」、「（有去現場看房子當時 的情形？）有，去現場是由蔡政佑帶我們去，最主要是講 到附近的地緣，還有附近的捷運，有帶我們去看。」、「 （當時房子的使用狀況如何？）當時有人在那邊租賃，已 經住在那邊了，當時承租人是做倉庫與住家使用，因為還 有店面，店面是販售衣服服飾的。」、「（提示本院卷62 頁，是否為蔡政佑寫給你們的？）是的。就是帶看房子後 二、三天，簽約前拿給我們的。」、「（蔡政佑跟你們說 對面那一塊地元大公司以72萬元買去是很肯定的，還是聽 說的？）很肯定的說，當時他指著對面那塊地說元大已經 買了那塊地以72萬元成交的。」等語（見另案卷第85 頁 反面至87頁正面。上開說明書記載「元大建設以每坪72 萬成交將蓋商辦大樓」字樣，證人蔡政佑證述該文字為其 所書寫，且證述其有跟被告乙○○說系爭房屋的對面是每 坪72萬元成交，是元大證券公司，再參酌證人徐誌壕前揭 證述，堪認被告乙○○抗辯蔡政佑當時告知被告乙○○： 系爭房地對面1,500坪土地，已由元大公司以每坪72萬元 成交買受，準備興建商辦大樓部分，應屬真實。 ⒉惟按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故 意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當 之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯 誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第 92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台
上字第171號判決參照）。查蔡政佑當時告知被告乙○○ 系爭房地對面「元大建設以每坪72萬成交將蓋商辦大樓」 部分，是否有使被告乙○○陷於錯誤之故意，致被告乙○ ○基於錯誤而為不利於己之意思表示，或僅係將聽聞自他 人之訊息告知被告乙○○，供被告乙○○參考，不無疑問 。其次，所謂買賣者，係指當事人約定一方移轉財產權於 他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互 相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。 被告間簽訂系爭買賣契約時，被告乙○○已知系爭房屋之 租賃情形，雙方就此部分於系爭買賣契約書第15條並有約 定，就此部分並無被告乙○○抗辯之受詐欺或錯誤之情事 ，已如前述，且系爭房屋有無出租涉及民法第425條買賣 不破租賃之問題，故屬於契約重要事項，而成締約條款。 而系爭房地對面「元大建設以每坪72萬成交將蓋商辦大樓 」部分，並非買賣契約必要之點，至多僅能認被告乙○○ 購買系爭房地之動機之一部分。如被告乙○○認為其與原 告於締約，系爭房地對面「元大建設以每坪72萬成交將蓋 商辦大樓」此一訊息影響其購買意願，則此一訊息係屬重 要事項，應如租賃情形般於系爭買賣契約條款中明白約定 ，使之成為契約條款之一部分，惟綜觀系爭買賣契約條款 ，被告間並無此約定。證人即系爭買賣契約代書洪孟志於 另案到庭結證稱：乙○○於簽訂系爭不動產買賣契約時沒 有說她看中對面1,500坪土地係由元大建設公司以每坪72 萬元買受，因此她才要購買系爭房地等語，顯見雙方對該 訊息內容並不認為係屬重要，是被告乙○○當時應非因蔡 政佑該不實訊息而陷於錯誤，始願購買系爭房地。再者， 依證人蔡政佑之證述，被告乙○○於接洽過程中曾表明購 買系爭房地之用途係：被告乙○○知悉系爭房屋有出租予 他人，被告乙○○現在購買，等捷運蓋完後有增值就要賣 掉，但她說一半要自用，因該屋前後鄰路是兩筆建號、地 號，所以她說前面要自用，後面要出租等語。顯見被告乙 ○○購買系爭房地，其考慮之重點在於系爭房屋當時已出 租予他人、系爭房屋附近未來有捷運等情，而被告間簽訂 系爭買賣契約時系爭房屋確實出租中，附近確實有捷運規 劃，此為兩造不爭執之事實。再就系爭房地之價格而言， 蔡政佑於上開說明書系爭土地旁邊書寫：地坪預估45萬1 坪，前後臨路等語（見本院卷第39頁），並未告知每坪75 萬元，且被告乙○○毀約後，被告甲○○○以2,500萬元 之同一價格將系爭房地出售予訴外人紀金樹等人，此有土 地及建物登記謄本在卷可憑（見另案卷第95-98頁），經
調卷查核屬實，並為兩造不爭執之事實，顯見被告乙○○ 以2,500萬元之價格向被告甲○○○購買系爭房地，純就 系爭房屋本身之狀況而言，並無買貴受騙之情形。至於系 爭房地對面縱確實有「元大建設以每坪72萬成交將蓋商辦 大樓」之情事，其位置、面積、用途與系爭房地並不相同 ，亦難認被告乙○○有基於錯誤而為不利於己之意思表示 之可言。況系爭買賣契約於98年6月15日簽訂，被告乙○ ○於簽約當日交付用於給付第一期貸款之系爭支票，其兌 現之發票日為98年6月20日，兩者相距僅短短5日，被告乙 ○○如何知悉蔡政佑提供之上開訊息不實？就此，被告乙 ○○於98年6月22日寄發存證信函予被告甲○○○，於存 證信函內主張：本件簽約買受本件標的後，經甲○○○告 知，蔡政佑所稱對面千餘坪土地已由元大證券公司買受， 準備興建企業總部事項，根本子虛烏有，一派胡言云云（ 見另案卷第56、57頁），惟嗣後於本院另案審理時則稱： 被告乙○○是在河南路經營海洋先生專業海鮮量販店，本 件簽約後有一個她的客戶是當代書的到她的店裡買東西有 跟她提到系爭土地對面1,500坪土地，元大並無購買的事 實，被告乙○○才知道原來蔡政佑跟她所述不是事實等語 （見另案卷第115頁反面、第116頁正面），前後所述不同 。參以證人洪孟志於另案證稱：被告乙○○跟伊講說她不 買了，支票到期沒有兌現，伊有問被告乙○○原因，她只 這樣說，伊跟被告乙○○說你要不要考慮看看，若真的不 買就要依合約來處理，被告乙○○是跟伊說她家人不同意 ，所以不買等語（見另案卷第67頁），顯見被告乙○○嗣 後未履行買賣契，似另有他情，益徵本件被告乙○○並無 受蔡政佑詐騙之情事。
（三）關於系爭土地用途部分
被告乙○○抗辯：蔡政佑於98年6月初仲介系爭房地時， 向被告乙○○騙稱系爭土地為商業區用地，被告乙○○買 受後，才知根本不是商業區用地云云。惟證人蔡政佑於另 案到庭結證稱：伊介紹被告乙○○購買房子時，並沒有跟 被告乙○○說房子的土地是商業區用地，當時是告知被告 乙○○那是一般住宅用地，但可設立公司行號從事商業用 途等語（見另案卷第68頁背面）。此外，被告並未舉證證 明蔡政佑就此部分有對其施行詐術令其陷於錯誤之情事， 是被告乙○○就此部分所為之抗辯，亦非可採。（四）上開證人於另案之證述，經調閱另案卷查核屬實。綜上所 述，被告乙○○於98年6月22日寄發存證信函予被告甲○ ○○，主張簽約後發現被詐欺及買賣標的物有瑕疵，依民
法第92條規定撤銷被詐欺之意思表示，並依民法第226、2 27及第256條之規定，解除買賣契約，難認有據，不生解 除契約之效力。其次，系爭買賣契約因被告乙○○違約不 為給付第一期價金及配合辦理產權移轉點交等相關程序， 經被告甲○○○於98年8月13日合法解除，而溯及於訂約 時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年上字第39 68號判例），是被告乙○○另於另案之98年10月8日言詞 辯論日，始當庭以意思表示錯誤為由，撤銷系爭買賣契約 之意思表示，已無買賣契約可供其撤銷，被告乙○○抗辯 意思表示錯誤云云，亦難據以為有利於被告乙○○之認定 。被告乙○○抗辯：被告解除契約之原因，係歸責於原告 居間人違反其據實報告及妥為媒介義務，及忠實義務所致 云云，並非可採。
三、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565條 、第568條分別定有明文。依此規定，居間人於契約因其媒 介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得 報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照）。 良以現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動 產交易之技術性、專業性、高價性及交易需配合金融機構之 資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提 供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所 需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介 業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者 一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於 委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行 銷費用與成本，故買賣雙方就標的物之買賣契約既已成立， 表示居間者已完成受託處理之事務，且於期間支出相當勞力 時間費用，其後買賣契約因故解除，不能否定居間人過去所 為之努力，是居間人自仍得請求給付報酬。準此，被告間就 系爭房地所成立之系爭買賣契約，嗣後縱經被告甲○○○解 除，依前揭說明，要不影響原告請求被告給付報酬之權利， 被告甲○○○前揭抗辯，亦非可採。又如被告應給付原告居 間報酬，被告甲○○○、乙○○應給付原告之報酬金額依其 等所簽立之賣方佣金確認單、買方佣金確認單，分別為52萬 元、25萬元，此為被告所不爭執。至於該確認單上記載：本 人同意於98年交屋前付清無誤等語（見本院卷第22、23頁） ，因系爭買賣契約業經被告甲○○○合法解除，是被告間事
實上已無法交屋，而系爭買賣契約之解除，於原告所得報酬 並無影響，是原告已得請求被告給付報酬，要無可疑。四、綜上所述，原告依居間之法律關係，請求被告甲○○○給付 原告52萬元、被告乙○○給付原告25萬元，及均自起訴狀繕 本送達被告之翌日即被告甲○○○自98年9月23日、被告乙 ○○自98年10月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，核屬有據，應予准許。
五、原告及被告乙○○分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為 假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
伍、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據 ：民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但 書、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
民事第三庭 法 官 黃渙文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官
, 台灣公司情報網