臺灣桃園地方法院民事判決 97年度重訴字第339號
原 告 福正製革工廠有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 周裕暐律師
被 告 永吉化工股份有限公司（原名為宏誼化工股份有限
公司）
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 黃英哲律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國99年5 月12日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查：本件原告原起訴請求訴之 聲明第一項為「被告應給付原告新台幣（下同）1,116 萬元 ，並自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息。」，嗣於民國99年5 月10日具狀變更訴 之聲明第一項為「被告應給付原告1,616 萬元，並自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息。」核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法條所示 ，尚無不合，應予准許。
貳、事實事項
一、原告起訴主張如下：
㈠被告永吉化工股份有限公司於變更公司名稱前為「宏誼化工 股份有限公司」，於95年11月17日向原告承租所有坐落桃園 縣大園鄉內海墘特工區小段0009地號之土地及該土地上門牌 號碼桃園縣大園鄉○○街10號之廠房，雙方並簽訂有租賃期 限自96年3 月1 日起至106 年2 月28日為止之「工業廠房及 土地租賃契約」乙紙為憑。其間，原告均已依約將租賃標的 交付被告使用及收益，未料，被告於依上開租約第2 條第2 項之約定拆除原告所有桃園縣大園鄉○○街10號之廠房後， 並未依約新建廠房，反片面向原告表示因公司業務經營不佳 ，而欲與原告終止租約等語。惟依兩造租約所載，兩造約定 之租賃期限既於106 年2 月28日始行屆滿，在此期間被告本 即應依債之本旨履行契約、如期支付租金，並依雙方之約定 ，將新建之廠房登記為原告所有。然被告無視於雙方契約之
約定，竟罔顧誠信，逕以其公司業務大幅萎縮等情為由，片 面終止租約，因而致原告受有鉅額之損害。為此，原告乃就 此事與被告進行協調，惟被告卻於該公司總經理戊○○代表 該公司與原告作成初步協議後，竟以訴外人戊○○未經被告 之合法授權等情為由，悍拒賠償原告之損害。
㈡兩造於97年5 月1 日簽訂之「土地租賃契約書」未經公證， 該契約尚非合法有效：兩造所簽訂之「土地租賃契約書」第 21條之約定「…本契約需經公證後生效」，可知該份契約係 以須經公證為一定之要式，本件兩造嗣後既未曾偕同辦理公 證，該土地租賃契約依法自不生任何效力。準之，被告執此 尚未有效成立之土地租賃契約，據為其業已合法終止租約之 依據，即屬無由。
㈢桃園縣大園鄉○○街10號之廠房（下稱舊廠房）確係經被告 拆除，且被告有興建新廠房予原告之義務：
1.「拆除執照申請書」雖係以原告之名義申請，然均係由被告 之人員於取得原告同意後，逕自篆刻原告公司大小章，向主 管機關辦理拆除執照之核發，且被告亦不否認舊廠房之拆除 費用係由其所支出，亦可證明舊廠房確係由被告拆除。 2.依95年11月17日所簽訂之「工業廠房及土地租賃契約書」第 2 條：「……甲方（即本件之原告）同意應乙方（即本件之 被告）需要興建廠房，雙方約定甲方為建物之起造人，興建 所需一切費用皆由乙方…」之意旨以觀，被告於舊廠房拆除 後，即有以原告為起造人，興建新廠房予原告之義務。且原 告於將本件標的出租予被告以前，均係以每月新台幣（下同 ）25萬5 仟元之代價，將廠房及土地出租予承租人，然因被 告允諾與原告簽立長期契約，並同意興建新廠房予原告，原 告始願應被告所請，以18萬元之代價將系爭房地出租予被告 。另依兩造於95年11月17日所簽訂之「工業廠房及土地租賃 契約書」第3 條：「廠房及土地租金每月新台幣18萬元正」 之約定，業以載明該契約之標的係包含土地及廠房之部分。 又該契約書第2 條之記載：「甲方同意應乙方需要興建廠房 ，雙方約定甲方為建物之起造人，興建相關一切費用皆由乙 方支付，前置作業期間至96年2 月底。」兩造於95年11月17 日所簽訂之「工業廠房及土地租賃契約書」上所載之租賃期 限固係自96年3 月1 日開始，然由該契約書第2 條之記載： 「甲方同意應乙方需要興建廠房，雙方約定甲方為建物之起 造人，興建相關一切費用皆由乙方支付，前置作業期間至96 年2 月底。」，第4 條及第5 條約定：「……約滿時乙方如 不繼續承租，應於契約滿時搬遷完成，建築物歸屬於甲方， 乙方不得要求甲方補償任何費用用…」、「本契約成立之後
，乙方可使用所租賃之土地，並開始地上物之建築及設備， 其所需之一切費用概由乙方負擔。」，顯見被告於該契約成 立、生效後，乃有興建廠房予原告之義務。
㈣被告未依約履行其新建廠房之義務，即片面終止租約，顯係 以損害原告為主要之目的，而屬違反誠實信用之權利濫用之 行為：被告自承租系爭土地以來，即已將舊廠房拆除，足令 原告信任其有長久於系爭土地上經營業務之準備，當無於興 建廠房之前，即行終止土地租賃契約。且依該土地租賃契約 第7 條第1 款規定所載：乙方（即被告）若擬遷移他處時， 乙方有權隨時單方面終止本租約，但乙方不得向甲方（即原 告）請求地上物建築費（並同時將建物所有權終止信託返還 甲方），押金償還、遷移費用及其他任何權利金等語，被告 既須於終止租約之同時將建物所有權終止信託返還予原告， 必令被告業已將新廠房興建完成始得為之。是故，解釋上被 告並無於新廠房興建完成之前，即行片面終止租約之餘地， 始合於誠信原則之要求。惟本件被告自舊廠房拆除後，迄至 被告寄發存證信函時業有1 年有餘，均未曾依約興建廠房， 反以該公司經營不佳等情為由，據為主張片面終止租約，其 之意圖無他，即係在藉此規避其履行契約之義務。核其所為 自係以損害原告之利益為目的，且已違反誠實信用之原則。 ㈤原告因被告之片面毀約，受有廠房滅失及收取租金、取得新 廠房所有權利之損害，爰依債務不履行之法律規定提起本件 訴訟，並聲明：⑴被告應給付原告1,616 萬元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。⑵願供擔保，請准為假執行。
二、被告抗辯如下：
㈠本件系爭租賃契約之標的物僅限於「桃園縣大園鄉內海墘特 工區小段0009地號」土地，並不包含已拆除之原門牌號碼桃 園縣大園鄉○○街10號建築物在內：系爭原地址為「桃園縣 大園鄉○○街10號」之建物（包含違章建築部分在內），係 原告於96年2 月14日向桃園縣政府工務局建築管理課申請拆 除執照，並於96年2 月15日經由該機關核准，有拆除執照申 請書可稽。而觀諸兩造先前於95年11月17日所簽訂之租賃契 約書內容，租賃期間乃自96年3 月1 日起始生效，足見由被 告向原告租用之「租賃標的」就是坐落桃園縣大園鄉內海墘 特工區小段0009地號之土地，即原地址為「桃園縣大園鄉○ ○街10號」之建物坐落所在地，顯然其租賃目的係在於租用 上開基地建築工業廠房建築物，所以原告才會在租約生效日 前，先行拆除掉系爭已有27年歷史且不堪使用之老舊廠房建 物，以便能夠出租給被告作為租地建廠之目的。
㈡被告與原告於97年5 月1 日所簽立之「土地租賃契約書」， 其中第21條雖約定「本契約須經公證後生效」文句內容，惟 其真意係針對應逕受強制執行事項之約定而為，正如同兩造 於95年11月17日所簽訂之租賃契約書，其公證之目的僅在於 約定雙方應逕受強制執行之事項，即：租金、期限屆滿交還 契約所載之廠房及土地、返還保證金等，而並非是以公證作 為系爭租賃契約之成立要件，足見將租賃契約予以公證並非 兩造間租賃契約關係成立之要式要件。是以兩造就97年5 月 1 日所簽立「更新後」之「土地租賃契約書」，不過是比照 兩造先前於95年11月17日所簽訂之租賃契約書，係針對應逕 受強制執行事項欲予以公證，以生強制執行名義之效力而已 ，並非是以公證作為系爭租賃契約之成立要件，始符當事人 之真意。
㈢系爭租賃契約內容並無被告負有興建新廠房給原告之義務： 系爭原地址為「桃園縣大園鄉○○街10號」之建物（包含違 章建築部分在內），係原告於96年2 月14日向桃園縣政府工 務局建築管理課申請拆除執照，並於96年2 月15日經由該機 關核准，有拆除執照申請書可稽。而觀諸兩造先前於95年11 月17日所簽訂之租賃契約書內容，租賃期間乃自96年3 月1 日起始生效，足見由被告向原告租用之「租賃標的」就是坐 落桃園縣大園鄉內海墘特工區小段0009地號之土地，即原地 址為「桃園縣大園鄉○○街10號」之建物座落所在地，顯然 其租賃目的係在於租用上開基地建築工業廠房建築物，所以 原告才會在租約生效日前，先行拆除掉系爭已有27年歷史且 不堪使用之老舊廠房建物，以便能夠出租給被告作為租地建 廠之目的。再者，被告自96年3 月1 日起開始支付租金，迄 兩造於97年5 月1 日簽立更新後之「土地租賃契約書」後， 至97年7 月31日終止租賃關係為止，共1 年5 月期間，被告 並未動工興建廠房，但原告並無任何主張被告未依約履行之 意思表示，還按月收取租金，況且不論是哪一份租賃契約內 容，俱未約定被告必須限期興建廠房之義務條款，亦未將不 興建新廠房列作違約之情形，益加顯見興建新廠房並非為被 告之義務。故而，被告於上開租賃基地自行自費建築工業廠 房建築物，以供被告生產作業使用，此乃被告租賃土地之使 用目的所在，並非是被告所負擔之承租人之債務，是以被告 自無違反誠實信用之權利濫用之情形可言。
㈣聲明：⑴原告之訴及其假執行聲請均駁回。⑵如受不利益判 決願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執之事實
㈠桃園縣大園鄉內海墘特工區小段0009地號之土地及該土地上
門牌號碼桃園縣大園鄉○○街10號之廠房為原告所有。 ㈡兩造曾分別於95年11月17日及97年5 月1 日簽訂「工業廠房 及土地租賃契約書」及「土地租賃契約書」。
㈢兩造於95年11月17日簽訂之「工業廠房及土地租賃契約書」 業經合法公證。
㈣兩造於97年5月1日簽訂之「土地租賃契約書」，未經公證。 ㈤兩造對於95年11月17日及97年5 月1 日簽訂之「工業廠房及 土地租賃契約書」及「土地租賃契約書」之真正，均不爭執 。
㈥桃園縣大園鄉內海墘特工區小段0009地號土地上之廠房（門 牌號碼桃園縣大園鄉○○街10號）業經原告同意而拆除。四、兩造爭執者為
㈠兩造於97年5 月1 日簽訂之「土地租賃契約書」是否合法有 效？被告有無片面終止租約之權利？
㈡桃園縣大園鄉○○街10號之廠房於拆除後，被告有無興建新 廠房予原告之義務？
五、法院之判斷
（一）兩造於97年5 月1 日簽訂之「土地租賃契約書」是否合法 有效？被告有無片面終止租約之權利？
原告主張兩造於97年5 月1 日簽訂之「土地租賃契約書」 因未經公證而無效，為被告所否認，經查：
1.按所謂公證，係公證人就請求人請求公證之法律行為或有 關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該 項事實之存在；所謂認證，係公證人就請求人請求認證之 文書，證明其文書之作成或形式上為真正。又按公證人辦 理公證事件，僅得就當事人在公證人所為之法律行為，或 公證人就其親自所見之私權事實作成公證書。如其法律行 為業已有效成立，則屬認證私證書之範疇。復按契約當事 人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推 定其契約不成立，固為民法第166 條所明定。但當事人約 定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的 者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不 過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定 其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬 契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之 餘地（最高法院有22年滬上字第110號判例參照）。 2.經查，兩造於97年5 月1 日所簽立之土地租賃契約書，已 載明土地所在地及使用範圍為「大園鄉內海墘特工區小段 0009地號共984.94坪，地址：原桃園縣大園鄉○○街10號 建物所在地（已拆除）」，租賃期限自97年5 月1 日至11
7 年5 月1 日止，租金每月18萬元，而該土地租賃契約書 亦有蓋印兩造公司之大小章，足見兩造就彼等間租賃契約 之租賃標的、租賃期間、租金等租賃必要事項已為合意， 且載明於文書上該土地租賃契約自已成立有效。而公證係 對於法律行為存在之事實，賦予公證力之證明方式，而非 法律行為之方式，當事人間雖有就契約事實請求公證之約 定，惟該約定並非民法第166 條所定「契約須用一定方式 」之約定，縱當事人未就該契約作成公證，亦無民法第11 6 條規定推定契約不成立之適用。依前揭說明，該土地租 賃契約既已成立生效，兩造縱於該契約第21條約定「本契 約需經公證後生效」，公證人亦不得加以公證，僅得予認 證，是原告主張系爭土地租賃契約應經公證始生效力，既 未經公證，即不生效力云云，洵屬無據。
3.依前揭說明，該土地租賃契約既已生效，而契約書第7 條 乃約定「乙方（即被告）若擬遷離他處時，乙方有權隨時 單方面終止本租約，但乙方不得向甲方（即原告）請求地 上物建築費（並同時將建物所有權終止信託返還甲方）， 押金償還、遷移費用及其他任何權利金」，足證被告確實 有權隨時單方面終止系爭土地租賃租約，是以被告以存證 信函方式通知原告自97年7 月31日起終止系爭土地租賃契 約，自已發生終止之效果，則被告抗辯本件土地租賃契約 業經合法終止，洵屬有據。
4.綜上所述，兩造於97年5 月1 日所簽訂之「土地租賃契約 書」已合法生效，被告得依該租賃契約第7 條規定片面終 止租約。則兩造間系爭租賃契約已據被告合法「終止」， 原告無從再為解除；又兩造間系爭租賃契約係經被告依約 合法終止，從而原告依債務不履行之相關規定，請求被告 賠償兩造間系爭土地租賃契約租賃期間（即租期）預期租 金之所失利益及利息，即屬無據，無從准許，應予駁回。（二）桃園縣大園鄉○○街10號之廠房（下稱舊廠房）拆除後， 被告有無興建新廠房予原告之義務？
1.原告主張兩造另有口頭約定被告將舊廠房拆除後有興建新 廠房予原告之義務，然此為被告所否認。查兩造均為公司 法人，兩造就系爭租賃物，除訂立書面契約外，並約定應 經公證（其中95年11月17日所簽訂之「工業廠房及土地租 賃契約」業經民間公證人公證），可知依兩造之真意，就 系爭租約所生權利義務關係，應以書面為準，倘兩造就興 建新廠房之義務先前已有口頭約定，何以未將該義務明文 載入系爭土地租賃契約書為條款？殊違常情。又證人乙○ ○雖於本院審理中證稱：「（問：原告公司參與該契約協
商之代表人為何人？其有無向你保證新廠房絕對會興建？ ）是我。一位吳先生跟我簽的，這位吳先生當時有跟我說 你趕快簽約好後就會馬上建廠房。」（見本院卷㈡98年10 月21日言詞辯論筆錄），惟原告對於被告租用系爭土地至 要求終止租賃關係為止，約1 年8 個月期間內，遲遲未開 始動工開始興建廠房，均未催告被告依約履行興建新廠房 ，此復經證人乙○○所自承：「…福正公司也沒有發函催 告宏誼公司蓋新廠房」（見本院卷㈡98年10月21日言詞辯 論筆錄），倘兩造就被告興建新廠房予原告之義務先前已 有口頭約定，則原告對於被告遲遲未開始動工興建新廠房 ，為何均漠不關心，誠屬可疑。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。雖原告主張兩造間 有口頭約定被告應興建新廠房予原告之義務云云，然為原 告所否認，則自應斟酌其他情事加以認定兩造間是否有該 口頭約定。經查：原告所聲請訊問證人己○○雖於審理中 陳稱：被告口頭上有說要蓋新的廠房等語，然其亦自承其 於實際簽約當時並未在場，不曉得簽約時有無再次強調確 認等語（見本院卷㈡98年10月21日言詞辯論筆錄）；證人 甲○○於審理中雖陳稱：之前溝通時有提到要建新廠房， 然其亦表示簽約當天有無再提忘記了（見本院卷㈠98年3 月11日言詞辯論筆錄），則證人己○○於簽約當時既未親 自在場，證人甲○○亦無法證實於簽約當時被告確實有承 諾要建新廠房予原告；而實際到場代表原告簽約之證人乙 ○○在本院審理中則證稱：「（問：前開租約內容由何人 所擬定？證人乙○○有無與戊○○共同磋商前開系爭租約 內容？）戊○○有擬定，我有透過仲介看過。有。」等語 （見本院卷㈡98年10月21日言詞辯論筆錄）。證人乙○○ 既自承系爭租約內容係其與被告代表戊○○所共同磋商， 則為何未將被告有興建新廠房予原告之義務之重要事項詳 細記載於租賃契約書上，尤屬可疑，參照上揭民事訴訟舉 證責任分配之原則，原告既無法證明系爭租賃契約約定被 告有興建新廠房予原告之義務，則該項不利益則應歸原告 承擔。
3.又原告復主張依95年11月17日所簽訂之工業廠房及土地租 賃契約書第2 條「…甲方（原告）同意應乙方（被告）需 要興建廠房，雙方需定甲方為建物之起造人，興建所需一 切費用皆由乙方…」之意旨觀之，被告於舊廠房拆除後， 即有以原告為起造人，興建新廠房予原告之義務云云，惟 按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所使用
之辭句，民法第98條定有明文。觀之上開約定內容，應係 若被告有需要興建廠房時，需以原告為起造人，尚無法逕 自認定被告有興建新廠房予原告之義務；且證人戊○○亦 到庭證稱：「（問：當時有無約定之後要再興建一個新的 廠房還給地主？）沒有這樣的約定，但是我們有約定如果 我們有興建新的廠房，起造人要用地主的名義。即這個新 的廠房約滿後屬於地主。」、「（問：當時依照契約，是 否有義務興建新的廠房？）我們沒有講說一定要蓋，但我 們公司有計畫要蓋。」（見本院卷㈡98年6 月18日言詞辯 論筆錄）。況觀之兩造所簽立之前後兩份租賃契約書內容 ，均未載明被告有興建新廠房予原告之義務，苟兩造事先 另有口頭約定，何以未明文記載於契約書中？殊違常情， 是自難僅以證人乙○○片面所述，即認兩造另有約定被告 有興建新廠房予原告之義務。
4.綜上所述，系爭土地租賃契約並未約定舊廠房拆除後被告 有興建新廠房予原告之義務，亦未將不興建新廠房列作違 約之情形，而舊廠房之滅失係原告答應被告拆除，復為原 告所自承，則被告就舊廠房因拆除而滅失之損害，自無庸 負損害賠償責任。從而原告依債務不履行之相關規定，請 求被告賠償舊廠房滅失之損害賠償，洵屬無據，應予駁回 。
六、綜上論述，兩造間系爭租賃契約已據被告合法終止，原告無 從再為解除；又兩造間系爭租賃契約並未約定舊廠房拆除後 被告有興建新廠房予原告之義務，且系爭租賃契約業經被告 依約合法終止，從而原告依債務不履行之相關規定，請求被 告賠償兩造間系爭土地租賃契約租賃期間（即租期）預期租 金之所失利益及舊廠房滅失之損失共計1,616 萬元，及自起 訴狀繕本送達被告之日起按週年利率百分之五計算之利息， 即屬無據，無從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，於判決結果無礙， 爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 31 日
書記官 利冠蔚
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網