損害賠償
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,98年度,99號
SCDV,98,重訴,99,20100507,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第99號
原　　　告　子○○
訴訟代理人　廖克明律師
被　　　告　壬○○
　　　　　　丁○○
　　　　　　己○○
　　　　　　乙○○
　　　　　　甲○○
　　　　　　戊○○
　　　　　　庚○○
　　　　　　辛○○
共　　　同
訴訟代理人　楊隆源律師
　　　　　　李文傑律師
複　代理人　洪建忠
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十九年四月二十
六日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之 基礎事實同一者。..七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者 。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者， 視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條定有明文。經查 ，原告起訴時係主張「..依系爭買賣契約第8條第4款違約責 任之規定『乙方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償甲 方每日按買賣總價萬分之3違約金。如乙方毀約不賣或給付 不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外 ，乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害 賠償。...』本件土地買賣契約，既因被告違約不賣，原告 除業已依上開買賣契約第8條之規定向被告解除買賣契約外 ，亦曾多次請求被告依約將所收受之900萬元款項加倍返還 原告，以作為其違約之損害賠償...原告爰...再次催告被告 將所收受之900萬元款項加倍返還原告，並據此提起本訴」 等情（參原告起訴狀），經核原告起訴時之訴訟標的確係依 系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定之違約金法律關係 提起本訴，嗣原告於99年3月12日、99年4月26日言詞辯論期



日再主張就訴之聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,800萬 元之其中900萬元部分係併依系爭不動產買賣契約第8條第1 款約定之損害賠償法律關係提起本訴，即係屬訴之追加。惟 原告上開訴之追加，尚不礙被告之防禦及訴訟終結，且請求 之基礎事實同一，被告於99年4月26日言詞辯論期日亦對原 告上開訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意 追加，揆諸上開規定，自應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴聲明及主張之要領：
（一）兩造於民國95年8月30日簽訂不動產買賣契約，由被告將 坐落新竹縣竹東鎮○○○段220、221、223-15、223-30地 號等4筆土地（下稱系爭土地）出售予原告，總價為4,582 萬元，並約定：「雙方於系爭契約簽訂之同時（即95年8 月30日），甲方（即原告，下同）須給付第1期款，乙方 （即被告，下同）則將上開土地之所有權狀正本交予簽約 代書（即訴外人寅○○）保管。」原告為表示購地誠意， 早於雙方正式簽約日即95年8月22日將票號MC0000000號、 面額200萬元之支票訂金交付被告代表人乙○○（原證2乙 ○○簽立之訂金收據影本）。之後，原告依約於95年8 月 30日簽約日給付被告第1期簽約款90 0萬元（按含上開訂 金200萬元），被告則將系爭土地所有權狀正本共32張交 予原告所指定之地政士即訴外人寅○○保管。（原證1不 動產買賣契約書影本）。
（二）按兩造不動產買賣契約書第2條約定：「第1期簽約款900 萬元，於95年8月30日給付；第2期備證款1,370萬元，於9 5年9月30日前給付」；第3條第2項約定：「乙方備齊一切 過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料，及簽 妥移轉登記書表之同時，甲方應給付第2期款）」；第4條 第1項約定：「乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書 類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交 付地政士辦理權利移轉登記之一切手續」；第5條第1項約 定：「本買賣之不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主 張權利或設定他項權利及租約關係，應由乙方負責於尾款 付清以前速予清理，若甲方因此受有損害，乙方付完全賠 償責任」；第14條第1項約定：「土地依現況交地，地上 物、違建、垃圾、雜草等，賣方於鑑界前須清除完畢。」 故當兩造於95年10月20日及同年月30日見面協商第2期款 給付事宜時，原告當時雖業已備妥支票，準備開立支票用 以支付第2期款時，被告卻仍無法與佃農即訴外人林光土 、林和成達成終止租佃契約之協議（原證3訴外人林光土



、林和成委由林思銘律師於95年10月15日所發新竹英明街 郵局第1409號存證信函影本），原告因此曾於95年10月20 日以竹北六家郵局第277號存證信函催告被告儘速處理與 佃農間之產權爭議，並再度重申原告願意於被告終止與佃 農間之租佃契約後繳付第2期款項（原證4原告於95年10月 20日對被告乙○○、庚○○所發竹北六家郵局第277號存 證信函影本），然被告卻始終無法解決此問題。（三）又因系爭土地閒置及房屋未附使用執照之故，以致新竹縣 竹東鎮公所不予核准發給「農業用地作農業使用證明書」 （原證5新竹縣竹東鎮公所95年10月4日竹鎮農字第095001 4023號函）。被告一方面無法與佃農終止系爭土地之租佃 契約，另方面又因被告等人無法提出土地農業使用證明書 ，以致稅捐機關無法核定稅單，此實乃被告等人無法「備 證齊全」之原因，顯係可歸責於被告，原告自得依民法第 264條之規定，主張同時履行抗辯權，而拒絕支付第2期款 項。（嗣原告已不再主張被告未提出「農業用地作農業使 用證明書」之違約，參本院99年4月26日言詞辯論筆錄） 。
（四）詎被告明知己身違約在先，但為達侵吞原告所支付第1期9 00萬元土地買賣價款之目的，竟於95年10月16日率先以新 竹英明街郵局第1414號存證信函通知原告，要求原告須於 函到3日內給付渠第2期款1,375萬元（原證6被告於95年10 月16日對原告所發新竹英明街郵局第1414號存證信函影本 ），原告於收受此函後甚感訝異，旋即以上開竹北六家郵 局第277號存證信函回覆被告，請其儘速處理與佃農間之 系爭土地產權紛爭，並告知原告仍願於被告依約終止系爭 土地上之耕地租約後繳付第2期款項（原證4）。俟後兩造 於95年10月20日於癸○○律師事務所協商履約事宜，因被 告仍提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地 農業使用證明書，在被告「備證不齊」之顯然違約情形下 ，原告自是無法開立支票支付被告第2期款項。（五）然被告竟於95年10月20日以新竹牛埔郵局第170號存證信 函通知原告將依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處 置（原證7被告於95年10月20日對原告所發新竹牛埔郵局 第170號存證信函影本）。嗣後，原告乃於95年10月25日 以竹北六家郵局第282號存證信函回覆被告，再度表示請 被告依照系爭不動產買賣契約之約定「備妥辦理移轉登記 之證件交付地政士後」，原告願遵約繳付第2期款項（原 證8原告於95年10月25日對被告乙○○、庚○○所發竹北 六家郵局第282號存證信函影本），然被告卻不予回應，



其根本不願意履約之情，已昭然若揭。其後，原告為表履 約之誠意，復於95年11月3日再以95勳字第641號律師函催 告被告於函到10日內完成除去系爭土地上之耕地租賃關係 、辦理共有人卓靜玉之繼承登記之義務（嗣原告已不再主 張被告未辦理共有人卓靜玉繼承登記義務之違約，亦參本 院99年4月26日言詞辯論筆錄），並備齊移轉登記所需一 切文件，另提出農業用地作農業使用證明書及終止租佃關 係之證明文件，原告即願同時支付第2期價金，並表示倘 被告逾期仍未履行前開各項約定義務，原告當依法解除買 賣契約（原證9勳憲法律事務所羅紀雄律師95年11月3日95 勳字第641號函影本），然被告卻置之不理。其為不法侵 吞原告所繳付之第1期款900萬元鉅款之目的，實至為顯然 。原告見被告根本毫無履約之誠意，遂不得不於95年12月 23日（按應為95年12月22日）以桃園府前郵局第2802號存 證信函通知被告解除本件買賣契約（原證10原告於95 年 12月22日對被告乙○○【兼其他被告7人共同代理人】所 發桃園府前郵局第2802號存證信函影本），被告並於同年 月25日收受在案。被告既違約拒絕出賣系爭土地在先，是 原告於95年12月22日以存證信函解除本件買賣契約，核屬 合法有據。
（六）被告違反備齊一切過戶證件資料及處理佃農解約事宜之義 務，原告主張解除契約，於法有據：
㈠被告依約有備齊一切過戶證件資料之義務，經原告2次催 告後，被告仍不履行，原告主張解除契約合法有理： 系爭不動產買賣契約書第3條第2項約定：【乙方備齊一切 過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料，及簽 妥移轉登記書表之同時），甲方應給付第二期款】；第4 條第1項約定：【乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之 書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時 交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續】。原告於依約 交付第1期款900萬元後，因慮及被告人數頗多，為避免屆 時掛一漏萬，即不斷要求代書寅○○催促被告儘快備齊「 印鑑証明」、「戶籍資料」等相關證件，俾辦理過戶事宜 ，然因被告斯時已欲「毀約不賣」，是以當寅○○代書逐 一親赴被告等人處所，欲收取上開「印鑑証明」、「戶籍 資料」等相關證件時，竟屢屢遭被告多方推託、拒絕。此 可見證人寅○○證述：「（雙方協調同意延期履行第2期 款之後，被告即地主有無表示可以提出過戶所需一切證件 ？）沒有，但是我在簽約後有跟賣方兼代理人乙○○聯絡 ，他有表示已經交辦秘書，其秘書請我先把過戶所需的資



料文件先打好，除了賣方己○○已經先在買賣契約公契用 印外，其他用印及證件等到備證期日再提出，之後雙方同 意延期履行第2期款之後，我有再跟賣方乙○○聯絡，他 表示已經寄存證信函給買方，他已經委託律師處理，叫我 不要再跟他聯絡，我有問他備證資料是否準備好，他說已 經他已經全權委託律師處理，不要再找他。」（參本院98 年7月19日言詞辯論筆錄第6至第7頁）。原告遂於95年10 月25日以竹北六家郵局第282號存證信函催告被告依照系 爭不動產買賣契約之約定「備妥辦理移轉登記之證件交付 地政士後」，原告願遵約繳付第2期款項（原證8），然被 告卻不予回應，原告為表履約之誠意，復再次於95年11月 3日以95勳字第641號律師函催告被告於函到10日內完成除 去系爭土地上之耕地租賃關係、辦理共有人卓靜玉之繼承 登記之義務，並備齊移轉登記所需一切文件，另提出農業 用地作農業使用證明書及終止租佃關係之證明文件，原告 即願同時支付第2期價金，並表示倘被告逾期仍未履行前 開各項約定義務，原告當依法解除買賣契約（原證9）， 然被告卻置之不理。原告見被告根本毫無履約之誠意，遂 不得不於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函 通知被告解除本件買賣契約，被告並於同年月25日收受在 案（原證10）。是以，原告以95年10月25日函催告被告履 行備齊移轉登記所需文件之義務後，被告不予履行，自應 負遲延責任，之後原告復於95年11月3日再度催告被告限 期履行，被告卻仍不予理會，則原告依民法第254條規定 及系爭買賣契約第8條之約定主張解除契約，自屬合法有 理。
㈡被告預先表示拒絕給付清理佃農租約事宜之義務，經原告 催告後仍不履行，被告顯然已構成債務不履行，原告當可 主張解約：
兩造締約時之共識，即系爭土地三七五租約需由被告處理 ，原告僅負責支付雙方合意補償佃農之費用（不論是385 萬元或後來的423萬元）予佃農，由證人丑○○證稱：「 （本件買賣後來沒有履行之原因為何？）我認為賣方主導 丙○○每次協調時一生氣就走人...每次協調丙○○都氣 呼呼的...」，並自事後丙○○之種種非理性、拒絕協商 及強行無理「沒收原告900萬元價金」之作為觀之，被告 簽約時顯然就應已得知「佃農所欲索取之補償費根本就不 止423萬元」，身為地主之被告，亦不可能始終都未曾與 佃農觸及此一問題，被告應當是早已明知佃農問題不易解 決，方才將此一燙手山芋轉丟予原告，甚且故意隱瞞事實



，欺矇原告謂「佃農已同意只領取423萬元補償款」，並 以地主人數眾多之上述理由，要求買方逕自將該補償款支 付與佃農，原告及今思之，被告代表丙○○根本是預謀收 取原告之第一期款900萬元、甚至第二期款項後，即準備 撒手不管土地出售事宜，此由被告一再表示「原告必須自 行『處理』佃農問題」即可得知。被告拒絕給付「處理佃 農問題」之義務，早已構成債務不履行，而在原告明知被 告日後根本不可能願意「負責理清佃農之租佃關係」，亦 即被告已經明示「毫不理會原告要求處理終止租佃關係」 之情形下，原告豈有可能繼續「奉送」第2期備證款給被 告？倘若原告繼續給付，則該1370萬元第2期款，豈非如 同「肉包子打狗，一去不回」？況且，在此種被告已經構 成拒絕給付之債務不履行的情形下，原告拒絕再支付備證 款與被告，實屬於法有據，原告依系爭買賣契約第8條之 規定主張解除契約更是有理。
（七）系爭不動產買賣契約第8條第1款係「損害賠償請求權」之 規定，同條第4款後段係「違約金請求權」之規定，二者 構成要件非互相排斥存在，當發生請求權競合時，請擇一 裁判：
㈠系爭不動產買賣契約第8條第1款規定之構成要件為「一方 未按契約履行」及「催告通知」，法律效果為「解除契約 」及「請求損害賠償」：
查系爭不動產買賣契約第8條第1款規定：「甲、乙方雙方 其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後， 仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契 約所發生之損害賠償。」析論系爭不動產買賣契約第8條 第1款規定可知，本條規定之構成要件為「一方如未按契 約條款約定履行」及「經他方催告通知」，法律效果為「 他方得逕行解除本契約」及「要求對方因解除契約所發生 之損害賠償」。本件因被告違反備齊一切過戶證件資料及 處理佃農解約事宜之義務，原告先於95年11月3日以95勳 字第641號律師函催告被告履行上開義務（原證9），被告 仍不履行，原告再於95年12月22日以桃園府前郵局第2802 號存證信函通知原告解除本件買賣契約，被告並於同年月 25日收受在案（原證10）。是以，被告違反備齊一切過戶 證件資料及處理佃農解約事宜之義務，已符合系爭不動產 買賣契約第8條第1款規定之「一方如未按契約條款約定履 行」情形，加上原告於95年11月3日催告行為亦符合同條 款之「經他方催告通知」要件，系爭不動產買賣契約第8 條第1款規定之構成要件既已該當，原告自得主張該條款



之法律效果，即聲明解除契約及請求被告賠償因解約所生 損害。本件被告惡意侵吞原告所支付之第一期款900萬元 ，原告合法解約後被告仍拒不返還，原告自得依系爭不動 產買賣契約第8條第1款規定請求被告賠償第1期款900萬元 之損失。
㈡系爭不動產買賣契約第8條第4款後規定之構成要件為被告 「毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」或「其他違 約情事」，法律效果為「解除契約」及「請求違約金」： 系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定：「如乙方毀約 不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得 解除本契約外，乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方 以為違約之損害賠償。」析論系爭不動產買賣契約第8條 第4款後段規定可知，本條規定之構成要件為被告「毀約 不賣」、「給付不能」、「不為給付」或「其他違約情事 」，法律效果為「甲方（即原告）得解除本契約」及「乙 方（即被告）應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違 約之損害賠償」。本件被告違反備齊一切過戶證件資料及 處理佃農解約事宜之義務，亦符合系爭買賣契約第8條第4 款後段規定「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情 事」，原告當可主張該條項之法律效果即「解除契約」及 「請求被告加倍返還所收款項作為違約之損害賠償」。被 告已收受原告給付之第1期款900萬元，原告自得依系爭不 動產買賣契約第8條第4款後段規定請求被告給付1,800萬 元違約金。
㈢系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定性質上屬賠償總 額預定性違約金，原告無需證明所受損害之情形： 按「民法第250條第2項所定之違約金，具有兩種目的，一 以預定債務不履行之損害賠償額為目的，一以強制債務之 履行為目的。違約金之訂定，原應視為因債務不履行時而 生損害之賠償總額之預定，亦即債權人於債務人不履行債 務時，祗能請求支付違約金，或請求履行債務兩者選擇其 一，不得併為請求。但如當事人間特別約定，債務人不於 適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金 者，則其違約金之作用，僅為履行時期或履行方法不適當 ，所應支付之賠償額，故債權人除違約金外，並得請求履 行債務或不履行所生之損害賠償」（最高法院71年台上字 第1352號判決意旨參照）。復按「違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債 務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支 付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得



請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明 文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各 自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總 額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之 強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外 ，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定 之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當 事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規 定，視為賠償性違約金。」（最高法院86年台上字第1620 號判決意旨參照）。又「違約金係當事人約定契約不履行 時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保 債務之履行為目的。至民法第390條所定分期付價買賣解 約扣價約款之限制，則在保護出賣人已先將買賣標的物交 付買受人使用而並未現實收受價金所負之風險並兼顧買受 人之利益。二者無論其要件、法律效果及目的均不相同， 不得混為一談，比附援用。且違約金如屬損害賠償預定之 性質者，祗債務人一有違約情事，債權人即得請求約定之 違約金，並無須證明其所受損害之情形。」（最高法院82 年台上字第78號判決意旨參照）。系爭不動產買賣契約第 8條第4款後段係約定「乙方應於5日內將所收款項加倍返 還甲方以為違約之損害賠償」，則依系爭不動產買賣契約 第8條第4款後段規定之違約金性質，兩造係將該違約金約 定定性為違約之損害賠償，亦即性質屬於損害賠償額預定 性之違約金，是以，當被告符合系爭不動產買賣契約第8 條第4款後段規定之構成要件時，原告無需證明損害情形 ，即得逕依該條款後段約定請求被告支付違約金1,800萬 元作為違約損害之賠償總額。
㈣原告依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段請求被告給付 1,800萬元，其中900萬元部分原告並依同條第1款請求， 二者屬請求權競合關係，請擇一裁判：
按「原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法 院擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併 ，原告依其中一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院固 得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審 酌；惟如各訴訟標的對於原告判決之結果不同，法院自應 擇對原告最為有利之訴訟標的而為裁判。」（最高法院94 年台上字2311號判決意旨參照）。原告起訴主張「本件土 地買賣契約，既因被告違約不賣，原告除業已依據上開買 賣契約第8條之規定向被告解除買賣契約外，亦曾多次請 求被告依約將所收受之900萬元款項加倍返還原告，以作



為其違約之損害賠償」等語（參原告起訴狀第4頁內容） 。原告雖於起訴狀中泛指依系爭不動產買賣契約第8條為 主張，惟細究該第8條規定內容屬於原告之請求權基礎為 第1款及第4款後段規定，是以，原告起訴時即已主張以系 爭不動產買賣契約第8條第1款及同條第4款後段為請求權 基礎，請求被告給付1,800萬元，因此，原告於本案訴訟 中除主張依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段外，亦同 時依系爭買賣契約第8條第1款規定為主張，並無訴之追加 情形。退萬步言，縱認原告主張系爭不動產買賣契約第8 條第1款規定屬訴之追加情形，亦屬民事訴訟法第255條第 1項第2款「請求之基礎事實同一者」之得追加情形，詳言 之，參照最高法院90年台上第16號判決意旨內容「所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭 點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。」原 告主張系爭不動產買賣契約第8條第1款及同條第4款後段 約定之原因事實、主要爭點及證據資料完全重疊，當然符 合民事訴訟法第255條第1項第2款「請求之基礎事實同一 者」之得追加請求之要件，假設認原告主張系爭不動產買 賣契約第8條第1款約定屬訴之追加，亦屬合法追加。是原 告依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定請求被告給 付違約金1,800萬元作為損害之賠償總額，併依同條第1款 規定請求被告賠償解約損害900萬元，其中900萬元部分之 請求金額重疊，構成請求權競合（選擇訴之合併）情形， 依上開最高法院94年台上字2311號判決意旨，原告請求全 部1,800萬元之聲明部分，請就系爭不動產買賣契約第8條 第4款後段為裁判，就其中900萬元請求部分，請為併就系 爭不動產買賣契約第8條第1款或同條第4款後段規定為擇 一裁判。
㈤被告違反「備齊過戶證件資料」及「預示拒絕給付清理佃 農租約事宜之義務」，均符合系爭不動產買賣契約第8條 第1款「未依約履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「 不為給付」、「其他違約情事」之要件，原告自可主張解 約及請求損害賠償與違約金：
按「違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之 性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人 另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰



性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之，然不論何者 ，既云「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約 金」，依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒絕給付， 或因遲延給付，或因不完全給付時，應支付之違約金。至 民法第250條第2項但書規定：『約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者』，係 指給付遲延或不完全給付時應支付損害賠償總額預定性之 違約金而言。」（最高法院80年台上字第229號判決意旨 參照）。系爭不動產買賣契約第8條第1款約定之構成要件 「一方如未按契約條款約定履行」，等同於最高法院80年 台上字第229號判決意旨所指「債務人不履行債務時」， 系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定之構成要件「不 為給付」、「其他違約情事」，亦相當於「債務人不履行 債務時」情形。因此，細分系爭不動產買賣契約第8條第1 款「一方如未按契約條款約定履行」、同條第4款後段「 不為給付」、「其他違約情事」要件之內涵，應包括被告 之給付不能、拒絕給付、給付遲延及不完全給付類型。兩 造締約時之共識，即系爭土地三七五租約需由被告處理， 原告僅是負責支付雙方合意之補償費用（不論是385萬元 或後來的423 萬元）予佃農，亦即被告負有清理佃農租約 事宜之義務，原告業於歷次書狀中詳述。雖然系爭不動產 買賣契約第5條第1款係規定「如有他人主張權利或設定他 項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予清 理」，然而由被告非是「主張付清尾款期限前不清理佃農 租約」，反而是一再表示「原告必行『自行處理』佃農問 題」，換言之，被告根本就不是抗辯清理佃農租約義務之 履行期尚未屆至，而是將清理佃農租約工作完全推卸給原 告，亦即被告已明確預示拒絕給付清理佃農租約事宜之義 務，被告此種拒絕給付之行為，正符合系爭不動產買賣契 約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」及同條第 4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事 」要件，原告自得請求被告賠償解約損害及支付違約金共 1,800萬元。另原告先後於95年10月25日及95年11月3日函 催告被告履行備齊移轉登記所需文件之義務，惟被告卻仍 不履行，亦同時違反系爭不動產買賣契約第8條第1款及同 條第4款後段約定。
㈥綜上所述，被告違反系爭不動產買賣契約第3條備齊一切 過戶證件資料及第5條處理佃農解約事宜之義務，被告之 違約行為符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未 按契約條款約定履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、



「不為給付」、「其他違約情事」要件，原告請求被告賠 償解約之第1期款900萬元損害及支付違約金1,800萬元， 自有理由。
（八）對被告抗辯之陳述：
㈠本件係因被告違約反悔拒賣，故意拒絕備齊一切過戶證件 所需資料予原告，致無法履約，是原告主張解除契約，於 法有據。被告為掩飾其事後反悔解約之責任，雖爰引系爭 定型化契約第5條1款及第6條第2款之條文，略以：本件系 爭土地上之租賃關係，被告僅於「本件土地買賣契約尾款 付清以前」處理即可，縱使未申請出「農業用地作農業使 用證明，被告亦願意負擔土地增值稅」等語置辯，惟查： ⑴就經驗法則而言，只要是合法之節稅或省稅方式，除非有 急迫性，否則無論是買方或賣方，幾無人願意多負擔不必 要之稅賦。以本件而言，若「農地農用證明」可以申請即 可申請免除繳納土地增值稅。是以倘被告真有意願履約出 售系爭土地，被告豈可能不思此圖，甘冒多繳土地增值稅 之損失而不配合申領「農地農用證明」？足見被告為達毀 約之目的，非僅連「辦理土地過戶之基本資料都不願意提 供予代書」，甚且連對被告有利、可以申請免繳土地增值 稅之「農地農用證明」，被告都不願配合辦理提供，是以 本件買賣究竟何人不願意履約，實以不辯自明。 ⑵再者，原告於簽立系爭買賣契約之時，因信任被告確實有 出售系爭土地之真意，故口頭達成「由被告處理佃農解約 事宜」之共識，雙方僅於特約條款第7條中就補償金額予 以載明，是以該份不動產買賣定型化契約第5條雖約定「 租賃關係乙方（被告）負責於『尾款付清以前』理清」， 然一來兩造當時已就「由被告處理佃農解約事宜、原告負 責支付佃農款項」乙事達成共識，原告斯時亦不曾懷疑被 告出售系爭土地之意願，兩造自當不再深究該定型化契約 所列之制式條文。二來，原告係於支付第1期900萬元款項 予被告後，赫然發現被告竟然連最基本之「土地過戶之基 本資料（印鑑證明、戶籍資料、及簽妥移轉登記書表等資 料）都不願意提供予代書」，驚覺事態嚴重，方才於95年 10月20日以竹北六家郵局第277號存證信函發函催告被告 儘速處理與佃農間之產權爭議，並再度重申原告願意於被 告終止與佃農間之租佃契約後，繳付第2期款項。故由被 告拒絕提供過戶基本資料之舉，顯見被告斯時已欲「毀約 拒賣」，顯已構成「主觀給付不能」，事發至此，原告亦 驚覺被告連出售系爭土地已拒絕履約，更遑論願意處理與 佃農間之解約事宜。




⑶又原告依約交付第1期900萬元款項後，因慮及被告人數頗 多，為避免屆時掛一漏萬，即不斷要求代書寅○○須催促 被告儘快備齊「印鑑証明」、「戶籍資料」等相關證件， 俾辦理過戶事宜，然因被告斯時已欲毀約不賣，是當寅○ ○代書逐一親赴被告等人處所，欲收取相關證件時，竟屢 屢遭被告多方推託、拒絕，在被告「備證不齊」之顯然違 約情形下，原告自得行使「同時履行抗辯權」，無法同意 開立支票支付被告第2期款項。被告等人於收受原告第1期 900萬元鉅額款項後，迄今始終未曾提出任何辦理土地過 戶所需之「印鑑證明」、「戶籍謄本」等資料予代書寅○ ○，顯然違反系爭土地買賣契約第3條第1款之約定。 ㈡被告主張本件土地買賣契約業經被告合法解除，原告自不 得向被告加倍請求定金及第1期價金做為損害賠償云云， 惟查：
⑴被告於95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函 通知原告於函到3日內給付第2期款1,375萬元，逾期「當 依法解除契約」，原告收受後，旋即於95年10月20日以竹 北六家郵局第277號存證信函通知被告請其儘速處理系爭 土地產權糾紛，並告知原告願於被告依約終止系爭土地上 之耕地租約後繳付第2期款項。兩造並於95年10月20日在 律師事務所協商。嗣後，被告於95年10月20日以新竹牛埔 郵局第170號存證信函通知原告「將依法解除不動產買賣 契約」，並依違約規定處置。原告收受後，旋於95年10月 25日以竹北六家郵局第282號存證信函「催告」被告，請 其備妥「辦理移轉登記之證件」交付地政士後，原告願遵 約繳付第2期款項，原告再於95年11月3日以95勳字第641 號律師函通知被告於函到10日內完成除去系爭土地上之耕 地租賃關係、辦理共有人卓靜玉之繼承登記之義務，並備 齊移轉登記所需一切文件，另提出農業用地作農業使用證 明書及終止租佃關係之證明文件，原告即同時支付第2期 價金，被告逾期仍未履行前開各項約定義務，原告當依法 解除買賣契約。嗣原告復於95年12月22日以桃園府前郵局 第2802號存證信函通知被告解除本件買賣契約，被告並於 同年月25日收受。
⑵上開雙方往來之函件及內容與收受情形，經兩造於本院96 年度訴字第9號案件中列為不爭執事項，被告當時因未履 行備妥「辦理移轉登記之證件（印鑑證明、戶籍謄本等） 交付地政士」之契約義務，卻欲一再催款而心虛，故先於 95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函表示「 ...逾期『當』解除契約」，嗣於95年10月20日以新竹牛



埔郵局第170號存證信函也只表示「『將』依法解除不動 產買賣契約」，然一直並無正式對原告合法終止買賣契約 ，迄原告於95年12月22日以被告未依照契約第3條第2款備 證齊全等事由發函合法主張解除系爭買賣契約後，被告方 才於96年5月11日以民事準備（二）狀，在本院96年度訴 字第9號案件中主張解除契約，被告訴訟代理人李文傑律 師於本件訴訟對此事亦予以承認，然斯時系爭買賣契約既 已遭原告於95年12月22日「合法解除」，被告嗣後方才行 使「解除權」，其解除契約顯非合法。
⑶況原告於95年9月30日第2期款項付款期限屆至前，即已一 再透過地政士寅○○要求被告等人務須儘速備妥過戶所需 之相關證件交付予地政士，以便履約付款，被告既遲遲未 能「備妥過戶所需之證件」，則原告就第2期款項之支付 ，自得主張同時履行抗辯權，殆無疑義。是以在被告未備 齊上開相關證件前，原告拒絕支付第2期款項，亦屬適法 有據，原告既可主張「同時履行抗辯權」，則被告不斷催 告繳款，即完全不生合法催告之效力，被告之「催告」既 不生合法效力，則其主張原告違約而解除契約云云，即顯 屬無據。
㈢被告屢屢誆稱原告所簽發之95年9月30日共700萬元支票於