臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第2558號
原 告 金永和房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
原 告 庚○○
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 己○○律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁 ○
連世昌律師
複 代理人 乙○○律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國99年5月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告金永和房屋仲介股份有限公司新臺幣壹拾伍萬元，並自民國九十八年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告庚○○新臺幣伍拾玖萬元，並自民國九十八年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告得以新臺幣壹拾伍萬元預供擔保而免為假執行。
本判決第二項於原告庚○○以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告得以新臺幣伍拾玖萬元預供擔保而免為假執行。 事實及理由
一、原告金永和房屋仲介股份有限公司（下稱金永和公司）、庚 ○○主張：被告於98年8月13日與金永和公司簽訂不動產委 託銷售契約書，將其所有不動產門牌號碼台北縣永和市○○ 路25巷21號4樓之建物，暨該建物所佔基地持分（下稱系爭 房地）委託金永和公司仲介出售，委託售價新台幣（下同） 698萬元，委託銷售期間自98年8月13日起至98年11月13日止 。金永和公司於翌日覓得買方庚○○願出價590萬元買受系 爭房地，被告隨即於98年8月14日先與金永和公司訂立委託 銷售契約書內容變更附表，並於上開變更附表第1條合意變 更系爭本件委託總價額為590萬元，另於第4條特約條款約定 由被告實得575萬元（含增值稅不含仲介服務費，即仲介服 務費為15萬元），再於同日由金永和公司居間庚○○與被告 簽訂不動產買賣契約書，總價590萬元買受系爭房地，並約 定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承辦本件 不動產買賣價金履約保證業務。庚○○於簽訂系爭買賣契約
書之日，隨即依約給付被告簽約金59萬元，並依約存入指定 之僑馥公司履約保證專戶內，然被告事後拒不依約交付不動 產所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所 需文件予特約代書，並拒絕配合完成不動產所有權移轉之書 表用印，經庚○○定期催告被告依約給付，被告仍拒不履約 ，經僑馥公司認證被告拒不履約後，將上述簽約金返還並存 入庚○○銀行帳戶，庚○○復以存證信函主張解除系爭買賣 契約並請求被告給付已付價金同額即59萬元之違約金，爰依 給付居間報酬及給付違約金之法律關係，提起本件訴訟等情 。並聲明：㈠被告應給付金永和公司15萬元，並自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡ 被告應給付庚○○59萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：㈠金永和公司違背內政部依據消費者保護法第17 條第1、2項公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得 記載事項壹、六、㈡應據實提供該公司（或商號）近3個月 之成交行情，供委託人訂定售價之參考之注意義務，及不動 產經紀業管理條例第19條規定禁止經紀業收取差價之義務， 金永和公司顯違反對於被告之義務，依民法第571條之規定 ，不得向被告請求報酬及償還費用。㈡金永和工司未據實提 供該公司近3個月之成交行情，供被告訂定售價之參考，被 告受原告公司消極隱匿成交售價行情，致在資訊不平等、不 對稱情形下於簽約時所為錯誤之意思表示，金永和公司以詐 欺手段，提供錯誤之資訊刻意壓低屋價、誘導被告簽訂買賣 契約，被告得依民法第92條第1項本文規定撤銷所為與庚○ ○簽訂之買賣契約等語資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告 之訴及假執行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、金永和公司、庚○○主張被告於98年8月13日與金永和公司 簽訂不動產委託銷售契約書，將系爭房地委託金永和公司仲 介出售，委託售價698萬元，委託銷售期間自98年8月13日起 至98年11月13日止，嗣被告與金永和公司於98年8月14日簽 訂委託銷售契約書內容變更附表，約定變更系爭不動產委託 總價額為590萬元（含仲介服務費15萬元），同日被告和庚 ○○就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，約定價金590萬元 ，原告庚○○給付被告簽約金59萬元，並依約存入指定之僑 馥公司履約保證專戶內，其後被告拒不交付不動產所有權狀 正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特 約代書，並拒絕配合完成不動產所有權移轉之書表用印，經
庚○○於98年9月11日催告被告依約給付，被告仍拒不履約 ，庚○○乃於98年11月19日主張解除系爭買賣契約並請求被 告給付59萬元違約金之事實，有不動產委託銷售契約書、委 託銷售契約書內容變更附表、不動產買賣契約書、台北信維 郵局第9398號存證信函、被告庚○○大眾銀行活期儲蓄存款 存摺、內湖郵局第003136號存證信函附卷可稽（本院卷第9 至40頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、金永和公司、庚○○復主張被告應給付金永和公司仲介服務 費15萬元、給付庚○○違約金59萬元等情，則為被告所否認 ，並以前詞置辯，經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，為訂約之媒介，他方給付報酬 之契約。居間人，以契約因其媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第565條、第568條第1項分別訂有明文。又居間人 於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解 除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號 判例參照）。查系爭不動產委託銷售契約書第6條原約定被 告全權委託金永和公司銷售本宗不動產，銷售成交時，同意 給付成交價百分之4記算為服務報酬，嗣後依委託銷售契約 書內容變更附表第4條約定由被告實得575萬元，金永和公司 與被告嗣後變更約定以成交價扣除被告實得金額為服務報酬 15萬元之事實，已如前述，系爭房地既經由金永和公司居間 庚○○買受，由庚○○與被告簽訂不動產買賣契約書（本院 卷第14至31頁），自係因金永和公司居間仲介而成立買賣契 約，故金永和公司主張依委託銷售契約書內容變更附表第4 條請求被告給付成交價扣除被告實得金額即15萬元（590萬 元－575萬元＝15萬元）之服務報酬，自屬有據。 ㈡次按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲 介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定 之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他 報酬，應加計利息後加倍返還支付人。所謂差價，係指實際 買賣交易價格與委託銷售價格之差額，不動產經紀業管理條 例第19條、第4條第9款分別定有明文。上開規定旨在避免不 動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委 託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低 委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之道德風險。經查， 本件依照不動產委託銷售契約書第6條約定，被告於本件成 交時原應給付金永和公司依成交價百分之4計算之仲介服務 報酬，金永和公司與被告原係以「成交價」為服務報酬之計 算標準，並無實際買賣交易價格與委託銷售價格不同而有差 額之情形。嗣後依委託銷售契約內容變更附表第1條、第4條
約定更改委託總價額為590萬元，被告實得575萬元（含增值 稅不含仲介服務費），金永和公司服務報酬為15萬元，是依 庚○○與被告簽訂之不動產買賣契約書第5條約定總價額為 590萬元，與金永和公司與被告簽訂之委託銷售契約書內容 變更附表約定之委託總價額並無不同，顯無實際買賣交易價 格與委託銷售價格不同而有差額之情形，自不得僅因服務報 酬之約定由原本之比例計算變更為具體數字之約定，即謂係 差額，故被告抗辯系爭不動產委託銷售契約書有差價之約定 ，尚無可採。
㈢又內政部固依據消費者保護法第17條第1、2項公告之不動產 委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、六、（二） 規定受託人於簽約前，應據實提供該公司近三個月之成交行 情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責 任，惟原告主張於簽訂系爭不動產委託銷售契約書時曾告知 被告系爭房屋附近成交行情，且被告亦知之甚詳，被告仍開 出顯高於附近房屋成交行情之698萬元之委託售價等語，並 提出永慶房屋及信義房屋就系爭房屋附近500公尺範圍內之 成交行情表為證，被告則以金永和公司未遵照上開規定處理 仲介事務，有違失，違反對於委託人之義務，依民法第571 條不得請求服務報酬，且被告委託銷售之房地標的物範圍包 括專有部分、附屬建物及頂樓增建物、前後陽台外推等範圍 ，金永和公司提出之前開成交行情價格不包括增建物價值在 內，698萬元之委託售價並無高於附近交易行情等語茲為抗 辯。查系爭不動產之房屋面積為74.40平方公尺（本院卷第 14 頁）即22.59675坪（74.40×0.3025＝22.59675），依成 交價格590萬元計算，每坪為26.1萬元（590萬÷22.59675＝ 26.1萬），系爭不動產附近成交行情價格為每坪20.3萬元至 49.8萬元，多數為每坪23萬元至28萬元，有永慶房屋永和市 週遭成交行情表、信義房屋成交行情系統各一紙附卷可佐（ 本院卷第92至93頁），而頂樓增建物雖因購買後具有加以利 用之可能性，對於每坪市場行情之售價有一定程度之影響， 而會略高於同樣地段，惟房屋市場價格除須考量是否有頂樓 增建物外，尚需考量房屋所在地段、所在樓層、是否具有車 位、格局、屋齡、是否具有電梯等項目，並非以頂樓增建物 為唯一影響價格之因素，故影響成交價格之因素並非單一， 庚○○與被告之成交價格每坪26.1萬元未明顯低於附近交易 行情，難認被告因此受所損害，是被告抗辯金永和公司未提 供近3個月之成交行情供被告訂定售價參考，違反民法第571 條對於委託人之義務，不得請求服務報酬云云，並不足採。 ㈣庚○○主張系爭不動產買賣契約書第6條第2項約定：「乙方
（即被告）應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證 明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書，雙方 應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。．．．」第11條 第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙（即庚○○及被 告）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方訂七 日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終 催告仍未履行獲認證後，本約即生解除效力，並由僑馥建經 執行專戶價金之撥付作業」，第11條第3項約定：「本約簽 訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能 或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即庚○○）所受 損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已 支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，做為懲 罰性違約金另行給付甲方」，本件庚○○已給付被告簽約金 59萬元，並依約存入指定之僑馥公司履約保證專戶內，被告 拒不交付不動產所有權狀正本、印鑑證明、戶籍資料、稅單 等產權移轉所需文件予特約代書，並拒絕配合完成不動產所 有權移轉之書表用印，經庚○○於98年9月11日催告被告依 約給付，被告仍拒不履約，原告庚○○乃於98年11月19日主 張解除系爭買賣契約並請求被告給付59萬元之違約金，已如 前述，是庚○○主張依系爭不動產買賣契約書第11條第3項 請求被告給付以庚○○已支付價金總額之同額即59萬元計算 之懲罰性違約金，即屬有據。
㈤另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文。又被詐欺而為意思表示者，依 民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟 主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任 （最高法院44年台上字第75號判例參照）。被告抗辯係受金 永和公司消極隱匿成交售價行情，致在資訊不平等、不對稱 情形下而為錯誤之意思表示，且庚○○是否為人頭買家啟人 疑竇，主張依民法第92條第1項本文撤銷買賣契約，自應由 主張被詐欺而為表示之被告負舉證責任，查證人即被告之夫 戊○○證稱：「（98年8月13日被告就該出售物件訂定售價 698萬（委託價），而隔日以590萬元成交（成交價）之經過 情形為何？）當天店長打電話來說有好幾組人看房子，是庚 ○○出價最高，其實當天只有庚○○一組來看房子．．．」 ，「（有何證據可以證明簽約當天只有庚○○一組去看房子 ）因為當天我鑰匙沒有給他，只有我在」等語（99年3月23 日言詞辯論筆錄第1至3頁），證人即被告之姊丁○證稱：「 （在被告與庚○○簽約前，證人有無參與？）沒有」，「（
簽約後，被告有無打電話向你詢問意見？）有，她說要賣69 0萬元，結果被590萬元賣掉了，我說為何差那麼多，只隔一 天而已，她說仲介公司不讓他們出來，硬要他們簽約，所以 她打電話跟我說她被騙100萬元」等語（99年3月23日言詞辯 論筆錄第3至4頁），惟丁○於庚○○與被告簽約時並未在場 ，而係事後聽聞被告陳述遭金永和公司所騙，此或僅係被告 主觀上認為售價過低而認遭詐欺，尚無從證明金永和公司有 何詐欺行為，而戊○○之證述亦僅能證明當日店長打電話告 知有好幾組人看房子，庚○○出價最高，以及當日僅有庚○ ○實地去看房子，亦無從認定被告係因金永和公司店長告知 庚○○出價最高，而降低委託價格為590萬元，此外，被告 復未提出積極舉證以實其說，上開所辯即難信為真實。五、綜上所述，金永和公司、庚○○分別依給付居間報酬、給付 違約金之法律關係，請求被告給付金永和公司服務報酬15萬 元、給付庚○○違約金59萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日 即98年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，經核均無 不合，爰分別依職權或酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
書記官 吳俞玲
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