最高法院民事判決 九十一年度台上字第七九○號
上 訴 人 杉勝實業股份有限公司
杉和實業股份有限公司
兼右二人共同
法 定代理 人 乙○○
訴 訟代理 人 邱松根律師
上 訴 人 甲○○
訴 訟代理 人 洪曉欽律師
右當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國八十九年八月二日台灣高等法院第
二審判決（八十八年度重上字第三九四號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
本件上訴人杉勝實業股份有限公司（下稱杉勝公司）、杉和實業股份有限公司（下稱杉和公司）、乙○○（以上三人下稱杉勝公司等）主張：伊於民國七十九年八月二十五日分別與對造上訴人甲○○就第一審附表（下稱附表）所示房地（下稱系爭房地）訂立買賣契約，並約定八十五年三月三十一日交屋，嗣獲悉該房屋使用執照之用途為廠房辦公室，並非純屬辦公大樓，且私有使用面積坪數嚴重短缺，使用建材與合約約定不符，而於八十三年八月十七日催告甲○○解釋上開疑竇，否則拒絕繼續繳交期款，未獲置理，乃於同年十一月二十一日通知解約，並以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，截至契約解除時，杉勝公司、杉和公司、乙○○已分別給付甲○○十四期價款共新台幣（下同）七百五十九萬元、一千零五萬元、六百七十一萬元等情，依民法第二百五十九條之規定，求為命甲○○返還上開已繳納之價金，並自最後繳款期日之翌日起至清償日止加計法定利息之判決。又主張：倘甲○○主張解除契約為合法，其沒收伊已繳交之價款充作違約金，違約金顯屬過高，亦應依職權酌減其違約金後，命甲○○返還酌減後之價金予伊。
上訴人甲○○則以：系爭房屋之用途為廠房辦公室，非屬純辦公大樓，兩造所訂之契約業已載明，為杉勝公司等所明知；系爭房屋私有使用面積坪數並無短缺，使用建材亦無與合約約定不符之情形，其等拒絕繳交第十五期至第十八期之買賣價金無正當理由，伊已於八十三年十一月二十一日解除系爭買賣契約，並於解約後將杉和公司及乙○○承購之房屋轉售他人，依每坪跌價金額計算，計分別損失二百八十三萬八千三百二十六元、二百三十六萬二千八百五十元，杉勝公司承購之房屋尚未轉售，以同一平均跌幅計算，約損失差價二百三十二萬九千六百八十二元，加計預期利潤之損失一千一百六十五萬七千六百元，伊共損失一千九百十七萬八千四百五十八元，以沒收已繳交之價款二千四百三十五萬元扣除上開損失之餘額作為懲罰性違約金，僅五百十七萬一千五百四十二元，約占總價款百分之七，並無過高等語，資為抗辯。原審以：杉勝公司等主張其等分別與甲○○就系爭房地訂立買賣契約，伊已於八十三年十一月二十一日通知解約，復以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示；甲○○則於八十三年五月間催告杉勝公司等一次給付第十五期至第十八期價款，於杉
勝公司拒絕給付第十五期款後，於同年十一月二十一日通知解約，甲○○嗣於八十四年六月七日及八十五年三月十六日分別將附表二、三所示房地出售並移轉所有權予江寶珠、艾展公司等情，有買賣契約書、收據、建物登記謄本、存證信函、支票等影本為證。按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則，此即學理上所謂爭點效、禁反言。查杉勝公司等前以系爭大樓使用執照之用途為廠房辦公室，與約定純辦公大樓性質不符，主張買賣契約自始無效，先位聲明訴請甲○○返還全部繳交之價金，備位聲明主張實際私有面積較提供之平面位置圖顯示之面積短少，請求減少價金事件，經原法院另案判決杉勝公司等敗訴確定在案，有原法院八十六年度重上更㈠字第八十一號、最高法院八十七年度台上字第一○一六號民事判決足按，該判決理由已明確認定杉勝公司等上開拒絕繳納或減少價金之主張為不可採；上開事件確定判決認定兩造約定價金給付期限係依工程進度而定，附件㈠所謂：「最晚完成時間」旨在約定出賣人就某一工程進度最晚應於何時完成之期限，非杉勝公司等之繳款期限，杉勝公司等給付第一期至第十三期款時間大致與最晚完成時間相符，係一方放棄契約上之期限利益，尚不能以其等之繳款行為，即於契約之明文約定外，另行推求兩造給付期限之約定。杉勝公司等復就同一爭點提起本件訴訟，並未敘明前開判斷有何違背法令情事，復未提出新訴訟資料以供審酌，於本件再為相異之主張，自不足採，其以系爭大樓用途與契約之約定不符，私有使用坪數不足等原因，拒絕繼續給付第十五期後之價款，並進而主張解除系爭買賣契約，即非正當。而甲○○依工程進度請求杉勝公司給付第十五期至第十八期之價金，於催繳不獲置理後，於八十三年十一月二十一日通知杉勝公司等解除契約，應屬正當。系爭買賣契約既經解除，杉勝公司等請求甲○○返還已繳交之價金，固屬有據。惟解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，為民法第二百六十條所明定。兩造簽訂之系爭契約第十三條第二項前段約定：「如甲方（指杉勝公司等）違反本合約各項規定時，甲方已繳付之訂金及價款任由乙方（指甲○○）沒收，乙方如有損害，甲方應另負賠償之責，乙方並得不經通知，逕行解除本約。」，依其文義，上開違約金之約定應屬懲罰性質，杉勝公司除應支付違約金外，並應賠償因債務不履行所生之損害。查杉勝公司等均已依約繳納十四期之價金，嗣因甲○○提早完工一年餘，致杉勝公司等一時無法籌措龐大資金，因而違約，並非惡意不履行契約，且甲○○於解除契約後已將系爭房屋其中二棟轉售他人，短收之差價由杉勝公司等賠付，除此之外並無其他損害，認沒收已繳交之全部價金充作違約金，實嫌過高，應酌減為按系爭契約附件㈠繳款明細表所示定金金額之二分之一計算為適當，即杉勝公司、杉和公司、乙○○依序各應給付懲罰性違約金三十四萬元、四十五萬五千元、三十萬元。次按同一事實，一方使債權人受有損害，一方使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益。杉和公司及乙○○承購之房屋，甲○○解除契約後，先後於八十四年六月七日及八十五年三月十六日分別以二千七百五十萬元、一千七百八十萬元出售予江寶珠及艾展公司，有買賣契約書、付款支票照片、銀行託收簿影本、付款明細表影本二份、江寶珠證詞筆錄影本及建物登記謄本
為證。杉和公司、乙○○購買之價格分別為三千零十二萬元、二千零六萬元，依此計算，甲○○轉售杉和公司及乙○○所購置房屋之跌價損失分別為二百六十二萬元、二百二十六萬元，其主張二人應賠償此部分不履行債務所生之損害及應與請求返還之價金互相抵銷，自屬正當，應予准許，逾此範圍，不應准許。杉勝公司承購之房屋，甲○○尚未出售，杉和公司及乙○○之房屋轉售價格合併計算平均跌價損失比例為0‧0000000，杉勝公司承購之房屋價格為二千二百六十八萬元，依此比例計算杉勝公司承購房屋部分之跌價損失為二百二十萬五千六百二十七元，甲○○在此範圍內主張抵銷，應予准許，逾此部分為無理由。另系爭買賣契約第一條第二項約定：「如實際現況之面積與買賣面積誤差未超出百分之一時，兩造同意不增減買賣價格」，甲○○再出賣時計算之面積既與系爭買賣契約預定之面積誤差未超出百分之一，本不得對杉和公司、乙○○請求增加價金。是以其轉售予他人時，實際面積雖略有增加，亦不得據以計算每坪之價差，轉由杉勝公司等負擔各該差額，甲○○以其與杉和公司、乙○○簽訂之買賣契約約定建物面積為一六二‧四五坪、一○四‧七九坪，再出售時約定之面積增加為一六三‧七五坪、一○五‧三四坪，應按各該坪數計算每坪轉售價格後之差價再計算跌價損失云云，尚非可採。甲○○出售系爭房屋予杉勝公司等，其後再將其中二棟房屋轉售予江寶珠及艾展公司時，均已包含其預期之利潤，而杉勝公司等既已賠償前開跌價之損失，則甲○○即不得再行主張預期利益之損失，以免重複賠付。是甲○○因杉勝公司、杉和公司、乙○○違約，解除契約後所生之損害依序為二百五十四萬五千六百二十七元、三百零七萬五千元、二百五十六萬元，與其應返還杉勝公司等之價金抵銷扣除後，杉勝公司、杉和公司及乙○○請求甲○○返還之價金分別在五百零四萬四千三百七十三元、六百九十七萬五千元、四百一十五萬元及自八十三年十月一日起至清償日按週年利率百分之五計算利息為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回等情，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而將第一審所命甲○○給付杉和公司、乙○○依序超過六百九十七萬五千元、四百一十五萬元本息部分廢棄，改判駁回杉和公司、乙○○各該部分之訴，並命甲○○再給付杉勝公司一百三十萬九千八百四十元本息，其餘則予以維持，駁回杉勝公司、甲○○其餘之上訴及杉和公司、乙○○之上訴，經核於法委無違誤。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，是違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張。本件杉勝公司等於起訴時係本於契約解除回復原狀請求權訴請甲○○返還已繳交之價金，並於八十七年八月一日補充理由狀㈠補稱：「甲○○雖於解除契約通知之信函主張依買賣契約第十三條第二項沒收其繳交之價金云云，查買賣契約第十三條第二項記載……，係屬給付違約金約定，而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，……民法第二百五十二條定有明文，……請核減至最低數額」等語（見一審卷㈠一五至一六頁），原法院認該約定之違約金過高予以核減，則超過法院核減部分，甲○○已無違約金債權之存在，仍屬杉勝公司等繳付之價金，杉勝公司等依民法第二百五十九條規定訴請返還，原審就此部分予以准許，不能指為違法。又系爭買賣契約第七條約定：「本件房屋及土地總價款計……，……按附件㈠繳款明細表之辦法如期繳付。」，第八條約定：「甲方應繳之各期款，於接到繳款通知之日起七日內，依約如數以現金或即期支票至乙方指定點繳迄。而附件㈠所定各期款之繳款時間，除頭期款外，係按各該施工完成進度
為繳款時間，至附件㈠最後一欄所定時間則係記載為「最晚完成時間」（見一審卷㈠二五至三三頁），原法院八十六年度重上更㈠字第八十一號及最高法院八十七年度台上字第一○一六號民事確定判決，認定兩造約定價金給付期限係依工程進度而定，附件㈠所載「最晚完成時間」，旨在約定出賣人就某一工程進度最晚應於何時完成之期限，非杉勝公司等之繳款期限，難謂有何違背法令。再原審酌減甲○○所得請求之違約金，已審酌甲○○收受杉勝公司等已繳交部分價金所受之利益及甲○○已考慮系爭房屋之營業成本，原審未扣抵甲○○所主張之其餘損害額，難謂違法。兩造其餘上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，各自指摘原判決關於其敗訴部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 朱 建 男
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十五 日
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