臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1380號
99年4月29日辯論終結
原 告 甲○○
乙○○
丙○○
原 告 丁○○
法定代理人 戊○○
原 告 己○○
法定代理人 戊○○
原 告 祭祀公業陳五常
代 表 人 庚○○
共 同
訴訟代理人 黃育勳律師
被 告 臺北縣政府
代 表 人 辛○○（縣長）
訴訟代理人 癸○○
壬○○
子○○
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年4 月
30日台內訴字第0980063034號（案號：0000000000）訴願決定，
提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
本件需用土地人臺北縣瑞芳鎮公所為辦理東西向快速公路萬 里瑞濱線深澳坑支線102 縣道深澳坑路段積水改善工程（以 下簡稱系爭工程），需用坐落臺北縣瑞芳鎮○○○段24-4地 號等15筆土地，面積0.3768公頃，由被告報經內政部以民國 （下同）96年2 月15日台內地字第0960031964號函核准徵收 及一併徵收其土地改良物，且由被告於96年3 月26日以北府 地用字第0960181729號公告徵收（公告期間自96年3 月27日 起至同年4 月26日止），並以北府地用字第09601817293 號 函知各所有權人，原告等所有龍潭堵段24-4、25-1、25-6、 25-7、26-1、26-2、27-6、27-16 、27-17 、27-18 、431- 1 、431-4 、457-1 、457-6 地號等14筆土地（餘27-5地號 土地所有權人為廖萬得）在徵收範圍，原告等於徵收公告期 間之96年4 月23日以書面提出異議，請求地價補償費以每平
方公尺新臺幣（下同）24,000元計算。被告以96年4 月30日 北府地價字第0960270591號函復查處結果，原告等復於96年 5 月25日及同年9 月19日以陳情書表示不服上開查處結果。 被告遂依土地徵收條例第22條規定，提請該縣地價及標準地 價評議委員會（以下簡稱地評會）復議，經決議維持原徵收 補償價額。被告乃以96年10月4 日北府地價字第0960653898 號函復原告等復議結果（下稱原處分）。原告等不服，提起 訴願，復遭內政部決定駁回，遂向本院提起行政訴訟（有關 不服土地徵收部分，業經本院97年度訴字第2035號判決及最 高行政法院98年度裁字第1869號裁定駁回原告之訴確定）。二、本件原告主張：
㈠、按土地徵收條例第30條及其施行細則第30條、平均地權條例 第10條前段條文中所謂土地現值之訂定，依據平均地權條例 第46條規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地， 應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後 ，提經地評會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公 告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考 ；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之 依據。而地價查估之方法、估價作業程序、估價報告書格式 及委託估價等事項之規則，則經土地法施行法第40條授權中 央地政機關定之，內政部據此頒訂「地價調查估計規則」， 核該規則為母法授權範圍內技術性、細節性之規定，方法及 標準客觀合理，被告自應據以行政，否則即有悖於現代法治 國依法行政之準則。
㈡、次按公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外， 依平均地權條例第38條第1 項、第46條規定，又作為課徵土 地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵 收土地之所有權人可獲較高之補償地價，固較有利；惟對移 轉或設定典權土地之所有權人而言，需繳納較高之土地增值 稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均地權條 例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成，不得僅 因欲達特定目的，刻意予以提高或降低。從而，於評定公告 土地現值時，不得因欲使受徵收土地之原所有權人獲較高或 較低之補償，於具體之地價評定時故為有利或不利於原土地 所有權人之作為。再由土地徵收條例第30條第1 項、平均地 權條例第10條前段規定可知，被徵收之土地，應按徵收當期 之公告土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定，應 依平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就 土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設 、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發
展趨勢及其他影響因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連 、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段後，始能提交地 評會評議、公告確定。再觀之司法院釋字第425 、440 、51 6 號解釋及土地徵收條例第30條第1 項規定，徵收土地應給 與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，非「盡量補償」 或「較優補償」，本以當期公告土地現值逕為補償金額，原 非無據，惟因公告土地現值既為徵收土地補償地價之標準， 又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據，併復有平均 地權及表彰私權價值雙重性格，評價時不無低於一般正常交 易價格之可能，為避免私人財產因徵收損失過重，而有土地 徵收條例第30條第2 項之所由設也，亦即，徵收補償地價於 必要時，得以當期之公告土地現值加成補償，其加成補償成 數，由直轄市或縣（市）主管機關比照「一般正常交易價格 」，提交地評會評定之，藉以平衡公告土地現值與一般正常 交易價格之落差。原則上，同一直轄市、縣（市）之當年度 徵收案件之地價加成補償成數，以均衡一致之成數為原則， 但部分地區於短期內尚無法以一致之成數加成補償時，本應 採取不同之成數為之，否則即有失實質公平（內政部頒訂土 地徵收補償地價加成補償注意事項第6 條後段參照）。此於 與鄰地公告土地現值落差甚大時，作用尤其明顯，地評會評 定當年期徵收補償價額成數時尤應注意，並應於評價程序中 踐行，否則即有違行政程序法第9 條規定。
㈢、再按平均地權條例第4 條、土地法第155 條第1 項乃就評定 公告土地現值及徵收補償地價之機關組織，訂有授權規定。 依上開授權規定，訂有地價及標準地價評議委員會組織規程 ，其中第4 條規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包 括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者 、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代 表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、 銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、 建設或農林、稅捐機關主管人員等。之所以必須如此嚴謹之 組織及多元之代表性，在於有關地價核定及徵收補償地價加 成補償成數之判斷，除涉及不動產之專業估價外，且有各方 經濟勢力之角力，經由委員會作成，乃經由不同屬性之代表 ，根據不同見解，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，共 同作成決定，應認享有判斷餘地。惟在判斷餘地範圍內，行 政法院仍應就行政機關判斷時，有無遵守法定程序、有無基 於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾 雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之 專業認定，行政法院應予尊重。惟無論如何，地評會所以能
就土地現值及徵收補償費之評定為正確之結論，有賴正確、 詳實資料，故而有地價及標準地價評議委員會組織規程第9 條之規定，如地政機關所提出之資料未能顯示重要資訊，地 評會之判斷則無異於基於錯誤之事實，即有違法之處。㈣、系爭457 地號土地，確有租賃實例，被告評議161 地價區段 之96年公告現值，確屬有誤。即系爭457 地號土地屬於161 地價區段，於本件徵收時，始分割出457-6 地號土地，於94 年及95年之本件96年公告現值查價期間（94年9 月2 日至95 年9 月1 日），乙○○應有部分1/2 ，收取之年租金為50,0 00元，而川欣企業股份有限公司（以下簡稱川欣公司）並無 建物於上，如實說明僅係使用土地面積約1,500 平方公尺， 換算後，即係支付年租金50,000元予應有部分1/2 約750 平 方公尺之乙○○，被告一再稱並無買賣、收益實例云云，顯 屬違誤。又161 地價區段之96年公告現值加成4 成後補償云 云，則161 地價區段95年一般正常交易價格竟分別只有「1, 400 元」云云，顯屬提供謬誤之資訊且成數過低，其加成成 數仍未達一般正常交易價格：
１、按內政部頒訂土地徵收補償地價加成補償注意事項第6 條後 段所示，原則上，同一直轄市、縣（市）當年度徵收案件之 地價加成補償成數，以均衡一致之成數為原則，但部分地區 於短期內尚無法以一致之成數加成補償時，本應採取不同之 成數為之，否則即有失實質公平。系爭土地緊鄰之基隆市信 義區○○○段221 、222 地號土地，業經劃設為都市土地工 業區，97年公告土地現值每平方公尺為7,500 元，又系爭土 地緊鄰之基隆市○○區○○段478 、478-1 、478-2 、478- 3 地號土地，地目編定為「林」，使用分區為「空白」，97 年公告現值每平方公尺分別為2,200 元、8,000 元、3,900 元、8,000 元，且此基瑞段地號土地經基隆市政府以98年6 月22日函知兩造，敘明「…連貫臺北縣瑞芳鎮○○○段與本 市信義區○○段等土地…分別由臺北縣政府及本府辦理徵收 惟因前述2 地區之土地公告現值懸殊差異甚大。上開兩地段 為相連相鄰情況之土地。但臺北縣之系爭地段土地其地勢平 坦，鄰近已有住家、工廠及道路網，然94年間辦土地徵收時 ，本市轄區土地係以每平方公尺高至8,000 元辦理補償，而 臺北縣瑞芳鎮○○○段係以每平方公尺1,300 元辦理補償。 系爭土地在辦理徵收前之協議價購會議中與會單位曾與地主 達成協議，同意由瑞芳鎮公所委請公正之第三人（不動產估 價師）進行鑑價，並以鑑價結果作為土地補償之計算基準。 鑑價結果每平方公尺為7,260 元，臺北縣瑞芳鎮公所發覺原 編列之土地補償經費與採用鑑價結果計算，將有短絀之補償
金，故改以公告現值每平方公尺1,300 元辦理徵收，至兩地 段之土地取得補償金差距過大…」、「…合理補償該地區地 價差額，以平衡兩地區工程用地取得補償之差距，應屬可行 …」另有94年5 月11日兩造及瑞芳鎮公所等人員之現場勘查 會勘紀錄，載明「唯本區域現有現值過低，無法相與比較， 為使民眾投資能有適當補償，經廖議員、縣府地政局與瑞芳 地政所研商後，擬請公證單位不動產估價工會鑑價後，再與 地主研商討論」，再有系爭土地緊鄰之瑞芳鎮○○○段大寮 小段16-12 地號土地，地目編定為「田」，使用分區為「山 坡地保育區」，95年5 月30日係以每平方公尺6,515 元賣出 。
２、基隆市辦理99年公告土地現值及重新規定地價作業簡報之地 價調查、地價資料蒐集情形：「本項作業分別又各區地價承 辦人員依地價調查估計規則規定，參酌稅捐單位移送之土地 現值申報書副聯、法院拍賣及國有地標售等案件，向當事人 、四鄰、地政士、房地產仲介人員等調查買賣價格資料」、 「地價承辦人員隨時留意地價動態、不動產市場變化情形、 都市計畫變更等影響地價之重要因素，並赴現場實地勘查現 況，以為地價查估之依據」，當可供參酌。再地評會95年第 6 次會議，載明161 地價區段95年一般正常交易價格竟分別 只有「1,400 元」云云，則參照上開說明，地價承辦人員未 盡調查、蒐集之能事，忽略系爭土地95年一般正常交易價格 遠遠超過「1,400 元」數倍之客觀事實，並置有利原告等諸 項事實於不顧，有違行政程序法第9 條規定，顯屬恣意提供 謬誤之資訊予地評會。又地評會95年第6 次會議載明：「一 般徵收地區：比照一般正常交易價格，徵收補償地價之加成 補償成數為4 成」云云，則系爭土地縱依96年公告現值加4 成補償後仍屬過低，已為兩造甚至基隆市政府所詳知，產生 極大落差，顯非原告等所致，當不應由原告等承擔不利益， 故系爭土地仍可透過加成成數之提高，已達一般正常交易價 格，藉以平衡落差。被告僅稱使用分區不同且96年一般徵收 地區土地補償地價加成補償成數為4 成，系爭土地加4 成補 償後應已達一般正常交易價格云云，顯屬忽視系爭土地依96 年公告現值加4 成補償後仍屬過低遠遠未達一般正常交易價 格之客觀事實，更一律以加成4 成補償，未顧及系爭土地本 應採取不同之成數為之，與內政部頒訂土地徵收補償地價加 成補償注意事項第6 條後段所示不符。
３、被告係擇定臺北縣瑞芳鎮區（600 元/ 平方公尺） 及165 地價區段（540 元/ 平方公尺）作為161 地價區段之 基準地價區段，另擇定瑞芳鎮區（7,600 元/ 平方
公尺）及90地價區段（10,800元/ 平方公尺）作為161-1 地 價區段之基準地價區段，惟63及165 地價區段與161 地價區 段相距甚遠，除土地使用管制係屬相近外，不論交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、發 展趨勢、房屋建築及土地使用現況等因素，63及165 地價區 段均顯與161 地價區段差距甚大，被告擇定瑞芳鎮63及165 地價區段作為161 地價區段之基準地價區段已有違誤，地評 會95年第6 次會議中委員黃火明認「會議資料中所附預定徵 收地區一覽表部分價格不合理」，另地評會97年第2 次會議 中委員黃火明亦認「本案161 地價區段與推估之63、165 基 準區段條件差異過大，建議另尋條件類似之基準區段進行推 估」及委員游振輝亦認「建議選擇基準區段時除同質性外尚 需考慮價格差異程度」，則地評會於95年第6 次會議根據錯 誤之基準地價區段所作成之161 地價區段決議，自不可能正 確。被告主張系爭土地緊鄰之基隆市○○區○○段土地二者 各項影響地價因素差異性大云云，實則，二者僅係土地使用 管制不同，其餘項目包括交通運輸、土地改良、現況使用、 發展趨勢等，系爭土地均較緊鄰之基隆市○○區○○段土地 為優，系爭土地自應價位較高。應特別敘明者為，縱認瑞芳 鎮公所委請公正之不動產估價師之估價結果，因與估價制度 迥異以及比較案例選取不妥而不予採用，則更應再行委請不 動產估價師，將缺失改正後重新估價，以為被告參考之重要 依據，方屬保障原告等依法權益之正法，亦符合瑞芳鎮公所 抑或基隆市政府一再強調不動產估價之重要性，以達保障原 告等權益之本旨，鈞院更應會同不動產估價師履勘現場，以 明確知曉系爭土地地價應有之合理價位，益見被告地價評定 違法之處。
㈤、據「影響農業用地區域因素評價基準表」僅列出土地使用管 制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施 等6 項，而地價調查估計規則第9 條影響區段地價之因素尚 有工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其 他影響因素等，則完全忽略或無最大影響範圍之細項，顯已 違反地價調查估計規則第9 條之規定以及影響地價區域因素 評價基準第2 點之規定，且該基準表竟單以土地使用管制為 農業、住宅、商業、工業等（除系爭土地情形外，另基準表 還有住宅、商業、工業用地之類型），即逕行強加區分4 種 用地之基準表，完全或部分無需調查依地價調查估計規則第 9 條之規定以及影響地價區域因素評價基準第2 點，應調查 其他影響區段地價因素之土地實際情況，當然無法呈現土地 實際情況，致生提供謬誤資訊予地評會，地評會之評議即屬
違法，故該基準表自屬違法源頭，不應採用。退步言，再細 繹該基準表於系爭土地之適用情形，161 地價區段勘查表， 姑以被告列為「空白」而無需記載外，然被告亦有填載者或 完全未填載，已有不一之情形，被告評價顯未符合事實。㈥、又被告辦理徵收土地農林作物及水產養殖物、畜禽補償遷移 費查估基準，係91年6 月4 日函告，顯與本件96年徵收時序 差距甚大，91年之金額適用96年之徵收顯有疑義。退步言， 被告係記載「小白菜每平方公尺13.2元」，則參照上開基準 ，「土白菜每10公畝收購價值13,200元」，是否土白菜即屬 小白菜？又每平方公尺13.2元如何計算得之？均見不符。原 告業於陳情函、異議書、訴願書等均載明就系爭農作物以及 地上物改良物圍牆（含基礎）補償費不服，並敘明依土地徵 收條例第5 條第1 項土地改良物應一併徵收，並有同條例第 31條規定可參照。關於被告否認收受96年4 月23日乙○○異 議書云云，然其業於96年4 月25日針對上開異議書回覆函文 等情。並聲明求為判決：⒈撤銷訴願決定及原處分。⒉被告 就原告丙○○所有臺北縣瑞芳鎮○○○段24-4、25-6、25-7 、25-1、26-2、26-1、431-4 、431-1 、457-1 地號土地之 徵收補償費應再作成核發原告丙○○7,635,320 元之處分、 被告就原告丁○○所有臺北縣瑞芳鎮○○○段27-16 地號土 地之徵收補償費應再作成核發原告丁○○3,400,250 元之處 分、被告就原告己○○所有台北縣瑞芳鎮○○○段27-16 地 號土地之徵收補償費應再作成核發原告己○○3,400,250 元 之處分、被告就原告祭祀公業陳五常所有臺北縣瑞芳鎮○○ ○段24-17 、27-6、27-18 地號土地之徵收補償費應再作成 核發原告祭祀公業陳五常2,251,200 元之處分、被告就原告 甲○○所有臺北縣瑞芳鎮○○○段457-6 地號土地之徵收補 償費應再作成核發原告甲○○8,920,380 元之處分、被告就 原告乙○○所有臺北縣瑞芳鎮○○○段457-6 地號土地之徵 收補償費應再作成核發原告乙○○8,920,380 元之處分。⒊ 被告就原告甲○○所有臺北縣瑞芳鎮○○○段457-6 地號土 地上如附表二所示之農作物以及地上物改良物圍牆（含基礎 ）之徵收補償費應再作成核發原告甲○○12,805,677元之處 分。
三、被告則以：
㈠、原告等所有瑞芳鎮○○○段24-4地號等13筆土地係於70年起 ，始依區域計畫法實施非都市土地使用管制，徵收前為非都 市土地山坡地保育區之農牧、林業、交通用地，使用編定應 無錯誤。又區域計畫通盤檢討之主管機關為內政部營建署， 非屬被告權責，且其檢討僅涉及分區調整，與用地編定無關
，是以原告等該等土地依法仍需維持原使用地類別，被告依 其用地別查估地價亦無違誤。
㈡、地價區段劃分：原告等所有前開土地均位於臺北縣瑞芳鎮與 基隆市交界處，徵收前為非都市土地山坡地保育區之農牧、 林業、交通用地，受到非都市土地使用管制規則、山坡地保 育利用條例等相關法令規定管制。於94、95年原劃屬45地價 區段，前於被告辦理「東西向快速公路萬里瑞濱線深澳坑支 線102 縣道深澳坑路段積水改善工程」用地徵收公告期間（ 自94年11月15日至同年12月15日止，後因故於95年撤銷徵收 ，重新協議價購，因協議不成再辦理本次徵收），原告等對 地價補償提出異議，經函轉地價查估機關臺北縣瑞芳地政事 務所查明地價訂定情形，並實地勘查發現該工程用地範圍地 形、地勢較為平坦，相較於45地價區段陡峭傾斜顯有不同， 認為該區段劃設確有檢討之必要，乃依據地價調查估計規則 第18條第1 項規定，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、 交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施…等 影響地價因素更正區段劃設，並依據內政部訂頒「辦理更正 公告地價公告土地現值作業注意事項」規定，提經地評會95 年第2 次會議評議通過，於95年6 月5 日以北府地價字第09 504282861 號函公告辦理94、95年公告土地現值更正事宜， 更正後劃屬瑞芳鎮第161 地價區段（95年公告現值為每平方 公尺1,100 元）。是以，地價區段劃設並無違誤。㈢、公告土地現值訂定：
１、所屬161 地價區段於96年公告土地現值作業查價期間（94年 9 月2 日至95年9 月1 日）並無買賣、收益實例，依據地價 調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，於鄰近或適當地區 選取2 個以上使用分區或編定用地相同，且已估計區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準 表及明細表，估計其區段地價。嗣估算後提交地評會於95年 第6 次會議決議，96年公告土地現值為每平方公尺1,300 元 ，其區段地價之訂定應屬合理。臺北縣96年辦理徵收之土地 補償加成成數亦經上開委員會決議，一般徵收地區以公告現 值加4 成補償，是以本案土地徵收補償價格依上開成數加成 後應已達一般正常交易價格。且原告所有土地均位於非都市 土地山坡地保育區內，而基隆市○○區○○段478 、478-1 、478-3 地號等為都市計畫工業區土地，二者不論是土地使 用管制，或是交通運輸、土地改良、現況使用、發展趨勢等 ，各項影響地價因素差異性大，地價本自有差距，實難以相 同價位論其均衡性。與系爭土地所屬地價區段南側鄰近之基 隆市山坡地保育區約每平方公尺1,200 至1,400 元及北側基 隆市保護區約每平方公尺1,200 至2,000 元相較，本區段價
格亦屬合理。
２、依內政部訂頒「影響地價區域因素評價基準」第3 點規定， 系爭土地劃屬之瑞芳鎮161 （山坡地保育區農牧、林業用地 ）地價區段，應依農業用地區域因素評價基準表所列之主要 影響項目細項，填載其地價區段勘查表，原告所述「部分細 項空白未予評比，致地價訂定錯誤」一節，實屬誤解。又原 告所提因素分析表紅字增列設施，多屬毋須評比項目，或量 測距離有誤、或為較遠，經再行檢視後，被告資料應無違誤 。另系爭土地均位於瑞芳鎮161 地價區段內，原告所列161- 1 區段資料，非屬本案爭執範圍，併予陳明。原告稱龍潭堵 段457 地號土地設定抵押權最高限額1 億5 千萬元一事，銀 行授信係考量借款人之借款期限、擔保品、還款來源、信用 評等、對銀行業務貢獻度等各項因素綜合評估後訂定，擔保 品價值並非唯一評估項目，又該抵押權係於85年設定，放款 機關（台灣中小企業銀行股份有限公司）當時授信原則亦非 地政機關所能審核，是以其設定金額實難參採。至依訴願書 案附川欣公司財務報表暨會計師查核報告書所載，該公司於 85年12月以總價159,962,000 元購置龍潭堵段457 地號，惟 賣方為買方公司股東（原告甲○○）、董事長（原告乙○○ ），買賣雙方為關係人，交易價格是否隱含其他影響因素， 被告實難判定，又交易標的受限於法令規定未能由私法人承 受，其契約價格應難認屬平均地權條例第40條第3 、4 項及 土地徵收條例第30條第2 項所指之「一般正常交易價格」。３、另原告提供「瑞芳鎮○○○段457 地號土地租賃契約書」2 紙，依該契約書所載，出租人為原告乙○○，承租人為川欣 公司，惟乙○○為承租人董事長，租賃雙方為關係人，又於 契約書第1 條第㈢項使用目的，議定為供廠房使用，已違反 山坡地保育區農牧用地之容許使用項目，故其租金價格實難 認屬土地徵收條例第30條第2 項所指一般正常交易價格，自 不足作為系爭土地徵收補償地價之參考。至原告所提「臺北 縣瑞芳鎮○○○段大寮小段16-12 地號不動產買賣契約書」 部分，上開地號位於瑞芳鎮四腳亭火車站東側、緊臨瑞八公 路之山坡地保育區農牧用地，劃屬瑞芳鎮158 地價區段，該 筆土地為鄉村區之房地所包圍，現況已舖設柏油，供停放機 具及車輛使用，即與一般農牧用地情況有別，原告所揭示之 買賣成交單價（每坪21,500元），相較當年度同為山坡地保 育區有買賣實例之63、165 區段明顯偏高，甚與基隆市都市 計畫工業區之96年公告土地現值每平方公尺8,000 元（約每 坪26,446元）相當，顯見本件交易價格已有偏離。再者，為 掌握本交易案件詳盡資料，查價機關瑞芳地政事務所於98年
10月另向當時承辦地政士進一步查證交易資訊，當事人卻有 所保留未予提供。惟按地價調查估計規則第7 、8 條規定， 交易案例之調查除掌握交易價格外，尚需查明有無特殊交易 情形或特殊土地情況，始能製作買賣實例，以為區段地價之 計算，本案例除有被占用事實外，尚於契約書第11條特約事 項中議定租約，且現況既舖設柏油供停放機具及車輛使用， 顯見購買該土地者之意圖，非如通常之農地耕作使用，應歸 屬特殊交易，實難謂土地徵收條例第30條第2 項所指一般正 常交易價格，自不足作為系爭土地徵收補償地價之參考。且 該案例與系爭土地分屬不同地價區段，故其交易價格亦難逕 為參採。
㈣、地上改良物補償：按圍牆係雜項工作物為建築法第7 條所明 定，雜項工作物依同法第28條規定應請領雜項執照，而查估 當時龍潭堵段457-6 地號土地現況之圍牆（含基礎）未領有 雜項執照，非屬「臺北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償 救濟自治條例」第3 條所稱合法建築物及雜項工作物，且依 同條例第2 條及第4 條規定，此圍牆（含基礎）亦非屬其他 建築物，依前開條例規定列為非合法建築物之附屬建物，故 不列計補償費。又原告等對徵收公告事項有異議，於徵收公 告期間96年4 月23日提出之陳情函及不服被告96年10月4 日 北府地價字第0960653898號函地價復議決議於96年10月31日 提出之訴願書，均未就地上物補償表示異議，顯已逾異議及 訴願法定期間。
㈤、又原告所述需地機關（瑞芳鎮公所）委託柏登不動產估價師 辦理估價一節，該報告書前於上開更正評議當時向地評會委 員說明，惟因其採行準則、推估方式與公部門公告現值區段 估價制度迥異，且其比較案例選取顯有不妥，以可供建築土 地（住宅區、丙種建築用地）作為本案非都市土地山坡地保 育區農牧、林業等非建築用地之比較標的，土地使用管制等 影響地價因素差異甚大，爰經地評會裁定不予作為公告現值 訂定依據。另就該報告書與不動產估價技術規定似有未合之 處，被告已函請該開業登記主管機關（臺北市政府地政處） 妥處，並於97年10月6 日臺北市不動產估價師懲戒委員會決 議該報告書確有瑕疵，是以其鑑價結果，應不足以採信。再 原告所提「同一工程用地，基隆市○○區○○段土地係以每 平方公尺高至8,000 元辦理補償」一節，上開內容係引用基 隆市98年6 月22日基府工土壹字第0980148173號函，然該函 說明二所述補償金額（8,000 元）有誤，實係以徵收當年期 （95年）公告土地現值每平方公尺3,900 元加4 成補償，該 府業以98年9 月7 日基府地價貳字第0980087187號函更正，
並通知原告在案，補充陳明。
㈥、原告引用地評會95年第6 次及97年第2 次會議紀錄委員部分 發言內容，認為系爭土地區段地價訂定有誤一節，惟於該會 議紀錄之業務單位回應（或建議）一欄均已詳實載明被告重 行檢視結果，且經地評會決議通過在案，地價訂定皆依規定 辦理，應為正確無誤。原告再提出「指派不動產估價師依影 響農業用地區域因素評價基準表依實填載96年161 地價區段 勘查表」所請一節，按地價調查估計規則第2 條、第9 條第 2 項、第18條之規定，地政機關地價人員攜帶相關圖籍資料 ，親自至轄區勘查實際情形及調查影響區段地價資料，並據 實填具地價區段勘查表等相關作業，本為地政機關之法定職 責。且扣除非屬內政部訂頒「影響農業用地區域因素評價基 準表」所列之應評比細項後，所餘原告主張有誤項目如接近 聚落程度、運銷中心、消費市場等，均係以距離長度填載， 得以地圖直接量測判斷資料有無誤漏，故表單資料殆無疑義 等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。四、查原告等所有坐落臺北縣瑞芳鎮○○○段24-4地號等14筆土 地，原為非都市土地山坡地保育區之農牧、林業、交通用地 ；本屬45地價區段範圍，因其土地地形、地勢相較45地價區 段之陡峭傾斜為平坦，前且經被告以95年6 月5 日北府地價 字第09504282861 號公告更正臺北縣瑞芳鎮94、95年第45地 價區段範圍而納入新增之161 地價區段內。嗣該等土地經被 告報經內政部核准，而由被告於96年3 月26日以北府地用字 第0960181729號公告徵收作為瑞芳鎮公所為辦理東西向快速 公路萬里瑞濱線深澳坑支線102 縣道深澳坑路段積水改善工 程用地。因原告等認補償地價偏低，於公告期間之96年4 月 23日提出異議；案經被告查處，原告等仍不服查處結果，經 被告將全案提交地價及標準地價評議委員會復議，仍決議維 持原徵收補償價額，被告遂以96年10月4 日北府地價字第09 60653898號函復原告，原告提起訴願，復遭駁回等事實，有 被告96年3 月26日北府地用字第0960181729號公告、系爭工 程用地土地地價補償費公告發放清冊、96年5 月25日陳情書 、被告96年4 月30日北府地價字第0960270591號、96年10月 4 日北府地價字第0960653898號函、內政部98年4 月30日台 內訴字第0980063034號訴願決定書、被告95年6 月5 日北府 地價字第09504282861 號公告、土地登記第2 類謄本；原告 等96年4 月23日陳情函、系爭工程用地徵收土地清冊；96年 9 月19日陳情書；被告96年3 月26日北府地用字第09601817 293 號函、內政部96年2 月15日台內地字第0960031964號函 等件影本附卷可稽（見被告98年7 月24日北府地價字第0980
587863號函附件資料卷第1-24、48、82-96 頁；被告98年9 月29日北府地價字第0980814253號函附件資料卷第1-3 、19 -21 頁；訴願卷第122-125 頁；本院卷第25-28 、67頁）， 且為兩造所不爭，足信為真實。是本件爭點首在被告以系爭 土地公告現值1,300 元加4 成計算徵收補償地價，是否合法 ？
㈠、按「（第1 項）直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管 機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土 地改良物所有權人及他項權利人。（第2 項）前項公告之期 間為30日。」、「（第1 項）土地權利關係人對於第18條第 1 項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（ 市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關 接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權 利關係人。（第2 項）被徵收土地權利關係人對於徵收補償 價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關 得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果 者，得依法提起行政救濟。…」、「（第1 項）被徵收之土 地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市 計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之 平均公告土地現值，補償其地價。（第2 項）前項徵收補償 地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣 （市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員 會於評議當年期公告土地現值時評定之。」、「（第1 項） 本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收 公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。…（第2 項）本 條例第30條第2 項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年 期一般正常交易價格所估計之區段地價。」土地徵收條例第 18條、第22條第1 項、第2 項、第30條、同條例施行細則第 30條分別定有明文。又「本條例實施地區內之土地，政府於 依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價 。」、「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常 調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經 地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日 公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參 考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價 之依據。」平均地權條例第10條、第46條著有規定。而有關 地價查估之具體執行，依土地法施行法第40條規定：「地價 調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估 價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由 中央地政機關定之。」乃由內政部訂定「地價調查估計規則
」以規範。
㈡、次依地價調查估計規則第3 條、第9 條、第18條第1 項、第 19條、第21條第1 項第1 、2 款及第23條第2 款規定：「地 價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之 基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段 草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正 常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五 、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」、「（第1 項 ）第3 條第2 款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管 制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施 、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其 他影響因素之資料等。（第2 項）前項影響區段地價之資料 ，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」、「劃分 地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表 實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、 當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共 建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況 、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、 地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」、 「地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區
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